【契約者限定】パークシティ大崎ザ タワー Part9

[住民さん]

パークシティ大崎ザ タワーのPart9です。


所在地：東京都品川区北品川5-3-1
交通：山手線 「大崎」駅 徒歩6分 、埼京線 「大崎」駅 徒歩6分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大崎」駅 徒歩6分 、山手線 「五反田」駅 徒歩13分
都営浅草線 「五反田」駅 徒歩13分 、東急池上線 「五反田」駅 徒歩12分
山手線「品川」駅 徒歩18分 、京急本線「北品川」駅 徒歩17分
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル 、日本土地建物販売
売主：大成建設 、大和ハウス工業　東京本店 、新日鉄興和不動産
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：三井不動産住宅サービス株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/585400/

[スムログ 関連記事]
【北品川界隈（山手線内）＋α】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.22】　
https://www.sumu-log.com/archives/5069/

[1124: マンション検討中さん]

大崎に、地下鉄くる噂ありますか？

[1125: 匿名さん]

>>1124 マンション検討中さん

ないです。

[1126: 匿名さん]

新築中古含めて大崎のマンションの価格が今よりさらにあがることはあると思いますか？

[1127: 住民板ユーザーさん1]

りんかい線の羽田直通計画
ここの隣に図書館が来る
隣駅の品川がリニア始発駅に
それに伴う品川駅西側(大崎側)の再開発
ソニー跡地の再開発
等々、値上がりの可能性はいくらでも有るかと思います。

[1128: 匿名さん]

賃貸もそこそこの広さだと高っ

[1129: 住民板ユーザーさん]

それでもすぐに埋まっちゃうからスゴいですよね

[1130: 匿名さん]

手頃な広さは早く埋まってますね。
そこそこ広くなるとそうでもないけど。

[1131: 匿名さん]

いつかは買い替えと思っているけど
我が家にとって、ここよりよさそうなマンションが
見当たらないのが悩ましい

[1132: 匿名さん]

莫大な金がかかる大規模修繕で
管理費修繕積立金が激増する前に
みんな逃げ出すように買い替えるんでしょう。

[1133: 匿名さん]

どのマンションにも言えることだな

[1134: 住民板ユーザーさん8]

タワーマンションはね。

[1135: 匿名さん]

大規模でよかったです。

[1136: 住民板ユーザーさん8]

https://www.google.co.jp/amp/s/dot.asahi.com/amp/aera/2017052400095.ht...
15年後大変そうなんでそれまでに買い替えましょう。

[1137: 住民板ユーザーさん3]

>>1136 住民板ユーザーさん8さん
タワマンが建ち始めたのは90年代のおわりで、ここが建った頃には大規模修繕もいくつかやっていたので、大きな問題は設計に反映されていると思いますよ。
ただ修繕費は上がるので、上手く買い換えられるに越したことはないですが。

[1138: 住民板ユーザーさん6]

タワマンが雨後の筍のように建てられるようになってから大規模修繕の15年め迎えるのはこれからだから大崎のタワマン群がその頃どうなってるかは予想できないですよね。
低層マンションよりは確実に大変でしょうから。

[1139: 住民板ユーザーさん]

1世帯100万円、他のマンションよりも多い一時金が必要になると仮定しても、ここより100万高くても良いから同等条件の物件があるかと言うと、無い。

[1140: 匿名さん]

うるさくコストダウンを要求してくる大規模修繕は当初の施工会社もいやがるそうですね。ここに激しいマンション愛をお持ちならば、時がきたら気前よく払ってやってください。

[1141: 住民板ユーザーさん6]

>>1139
ここを新築分譲時に買えた人はそうかもね。

[1142: マンション住民さん]

ソニー跡地の情報ってありますか？

[1143: 住民板ユーザーさん]

サーっと読んでみて、売らないって人と、売って欲しい人がいるのは解った。
と、言うことは、まだ値上がりする可能性が高そうですね。

[1144: 匿名さん]

スミフの商業ビル予定です。看板出てます。

[1145: マンション住民さん]

>>1116 住民板ユーザーさん

私が降りたときは、階段はとても混雑していましたよ。とにかく人で溢れていて、立ち止まることこそないものの非常にゆっくりでしか進めない状態でした。
子供を抱いた人や高齢の方もいるので、仕方がないと思いますが。中国人のおばさんは、我先にと人をかき分けてぶつかるのも気にせず進んでいました。

高層階から下に行けば行くほど混雑してくるので、建物を信じて避難しないという選択も必要なのかもしれません。

[1146: 匿名さん]

311を高階層で経験した人は
20階以上なんてトラウマで住めません。

[1147: 住民板ユーザーさん]

私は3.11の時も高層階でしたが、低層階と比べると高層階は揺れ幅こそ大きいものの、加速度がかなり低くなるようで、物が落ちたりする心配があまりなく、倒壊さえしなければ生命の危険は無いと感じました。
当時住んでいたのはただの耐震マンションでしたから、制震のここはより安全でしょうね。
ただ、大きな地震があると会社に召集されるので、階段で降りるのは苦痛でしたね。

[1148: 住民板ユーザーさん8]

私はビルの20階にいましたが
デスクの上のものは全＊＊ちました。
20階でも揺れが半端なかったので
ここの30階以上とか怖すぎます。

[1149: 住民板ユーザーさん1]

商業ビルなのですね。
何が入るのか楽しみです。

[1150: 匿名さん]

逆神様のS氏が太鼓判を押してくれてるので、暫く不動産は安泰っぽいですね。

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171001-00000010-pseven-bus_a...

[1151: 住民板ユーザーさん1]

低層と高層に住むのでは色々価値観が違いそうですからね。災害時に高層ほどリスクが高くなるのは当然だけど、「どの程度か？」については定量化できないから、結局トータルのアナログ的判断をしているとしか言いようがないでしょうね。

[1152: マンション住民さん]

スミフの商業ビルの看板はどのあたりに出てますか？
昨日周りを1周しましたが見つけられなかったので。

[1153: 匿名さん]

ソニー通り側に
商業ビル建設予定地と出ていたような

[1154: 住民板ユーザーさん8]

>>1150 匿名さん
この煽り屋さんのS氏、私が不動産に興味を待ち始めた2013年の記事でも不動産バブルだと煽っていました。その頃S氏の記事を信じて不動産の購入を見送った人は勿体ないことをしましたね。

[1155: マンション住民さん]

このマンションは、不動産バブルだと煽ってたS氏のレポートでさえ「買っていい」ってなってたマンションですからね。
ほんと、買っといてよかったです。

[1156: 匿名さん]

いいなあ。
買っておけばよかった。

[1157: 住民板ユーザーさん1]

2年経った現在、そしてこれから数年も分譲価格より高値で売れそうな訳ですから、大崎に住みたい人ならかなりのお得物件だったと言えますね

[1158: 匿名さん]

>>1157 住民板ユーザーさん1さん

価格発表された時、予想よりも1割高めの強気価格で、三井はボロクソに言われてましたがね

[1159: 住民板ユーザーさん]

>>1127 住民板ユーザーさん1さん

品川〜田町〜浜松町の再開発に比べたらショボ過ぎだね。身近なところでパークシティ大崎の景観を台無しにしている御殿山ハイツを再開発してほしいな。

[1160: 住民板ユーザーさん3]

高層の揺れを今ごろ話題にしている人がいますが、住んでる人なら知ってますよね、ここの制振の威力。驚くほど揺れが少ないですよ。エレベーターはしばらく止まりますが。
20階程度で物が全＊＊ちたという人は、古いタイプのしなって折れるのを防ぐ耐震マンションだったんでしょうね。さぞかし怖かったでしょうね。

[1161: 匿名さん]

>>1160
一応言っておきますが耐震構造は知りませんが、
誰もが知っている上場企業のオフィスビルです。
2015年竣工のこの建物が311規模が来た時全然揺れないって言いきれますか？

[1162: 住民板ユーザーさん2]

ソニー通りの以前スリーエフが入っていたビル、足場組んでますが、解体ですかね？

[1163: 住民板ユーザーさん]

>>1161 匿名さん

そういえば3.11後、三井不動産の社長が記者会見で今後分譲するタワマンは全て免震構造にするって宣言してたね。

[1164: 匿名さん]

>>1161 匿名さん

誰もが知ってる上場企業です（キリッ
↑
で？

[1165: 匿名さん]

>>1164
古いマンションの話だと書いた方がいらったしゃったので、それを否定するために
評価の基準として書きましたが
何かおかしいですか？

[1166: 匿名さん]

>>1163 住民板ユーザーさん

三井も免震がベストだって思ってるって事だよね。
ここは、3.11後に分譲されたタワマンなのに、制震構造を採用したのは何故だろう？

[1167: マンション住民さん]

>>1166

少し後のグローバルフロントは免震。
三井に訊いたら、建物の形状（高さ、面が長方形か正方形に近いか）、
地盤などにによってどちらがいいか決めるそうです。

それとここはコストを抑える意味でも制震を選んだのでは？
今のところ揺れが少ない、揺れてもすぐ収まるのでよかったと思ってます。

うろ覚えだけど、免震は横揺れに強いけど直下型の縦揺れには効果が期待できない、
と何かで読んだような。。。。
間違ってたらごめんなさい。

6年前の大震災の頃は制震ってなかったんですよね？
直下型の時は制震はどうなのか、実証はされてないということかな？

[1168: マンション掲示板さん]

3.11を受けて、地震対策をしたって聞きました。
免震は長周期地震動に弱いと言いますし、タワーを支えきれる免震ゴムなんてあるのかな？と思ってます。
制振のほうが安心と思ってます。素人ですが。

3.11は私も誰もが知ってる上場企業（笑）の15階に居ましたが、そこは普段から風でゆらゆらして気持ち悪かったくらいですから、地震では椅子ごと飛ばされるほど揺れましたね。このマンションは高層に住んでますがそういう揺れ方ではなさそうなので安心してます。

[1169: 匿名さん]

免震、制震どちらが優れてるなんてないですよ。

[1170: 住民板ユーザーさん7]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[1171: 住民板ユーザーさん]

>>1161 匿名さん
オフィスビルは大抵耐震なので、それは揺れたでしょうね。

ここは確かに揺れにくい。地盤が硬いのも影響してるんでしょうか。

個人的には、油圧ダンパーを用いた制震やゴムを用いた免震等の、定期交換が必要な消耗部品がある機構よりも、ここのシンプルな制震壁の方が経年劣化を気にせずに済むので信頼できます。

[1172: 匿名さん]

まあ311規模の地震がまだ来てないから
なんとも言えないですよね。
あの頃余震もすごかったから
そのたびにエレベーター止まるわけでしょ？
高階層の人階段登り降りずっとしなきゃ
いけなかったりして。

[1173: 匿名さん]

ここの住人の皆様にお伺いしたいのですが。
再開発地域のマンションを検討しています。
ここも分譲当時は周りがまだ開発されていない地域だったと思いますが、
その頃からまわりにスーパーが入るとかコンビニが入るとか
近所のテナントや店舗の情報は購入時にわかるものなのでしょうか？
今でこそ再開発で利便性抜群な立地かとお見受けしますが、
購入当時はそれを目で見られる状況ではないときに契約しなければいけないわけで、
そのあたりの再開発地域のマンションを購入する際の目利きみたいなのがあれば
ご教授いただきたいです。

[1174: マンション住民さん]

最近、エレベーターの中がくさい。

[1175: 匿名さん]

>>1173 匿名さん

そんなん、ただの運だから。
だけど、再開発の資産価値は落ちにくい傾向にあるので

というわけで、武蔵小山買いなよ

モデルルームに行く途中で看板持ちしてるスミフとライフの向かい隣のマンションには、くれぐれも引っかからないようにね

[1176: 住民板ユーザーさん8]

>>1173 匿名さん
購入時にわかっていたのは、スーパーマーケットと医療モールが隣の建物に入るということだけです。どのスーパーかの情報はありませんでしたし、近所のテナントに何が入るかもわかりませんでした。三井不動産はこのような街づくりは得意なので、信じるしかなかったです。結果的にタワーマンションの設備は本当に便利ですみごはが良く買ってよかったです。
立地で考えればグランデバンセも良いと思いますよ。

[1177: マンション検討中さん]

>>1131 匿名さん
シティタワー大井町じゃないか？

[1178: 匿名さん]

>>1176 住民板ユーザーさん8さん

再開発された所に後から作られた物件なんてアカンでしょ。既に相場が上がりきってる場所を買うなんて、損得で考えれば厳しいと思います。
ただでさえ、あの位のレベルのデベの物件は買った瞬間に2割利益上乗せ分損すると言われてるのに。

物件選びは、ゲインを期待するより、市況がどうなってもロスを最小限にできる物件を選んだ方が良いですね。

[1179: 匿名さん]

>>1178
それってもう大崎という街が伸びしろないって
言ってるのと同じですよね。
大崎はもう頭打ちでしょうか？

[1180: 匿名さん]

大崎のマンションを検討しているのですが、飛行機の騒音は気にならないでしょうか？たまにゴーアラウンドとかでこの近辺を通るようなのでもし新航路で通ったときどの程度の音なのか気になっています。

[1181: 匿名さん]

>>1179 匿名さん

私の書き方が悪かったのかもしれないですが、なぜそのような思考になるのか・・・。しかも大崎の話じゃなくて、再開発の話なのに

大規模な再開発というのは、大手デベが大規模に取りまとめて、それまでの街に付加価値をプラスするからこそ意味があるのです。

グランみたいな物件は、大手デベが底上げしてくれた価値に便乗したコバンザメみたいな物件だと思ってます。

今、この物件が分譲より3割高く取引されている内訳として大雑把に考えて、2割が市況で1割が再開発後の暮らし安さ
今後、景気が減速しても分譲価格から比較すれば大きな損失にはならないでしょうね。

リスク管理話であって、大崎の街としての今後の発展性の話ではありません。

[1182: 住民板ユーザーさん]

飛行機の音は私は気づいたことがそもそもないですね。

[1183: 住民板ユーザーさん]

>>1173 匿名さん
再開発の内容は営業の方から大体教えてもらえると思いますよ。
営業さんから教えてもらった未確定情報では、御殿山小学校跡地に行政関係の何かが入る事や、ニューシティとの交渉が難航し、デッキが繋がらない可能性が高い事なんかもありました。

他には、東京都都市整備局の危険度マップやボーリングデータなんかも参考にしました。
土地の揺れやすさや防災活動の容易性は、住所のイメージが先行していて分譲価格や中古価格に反映されない感があるので、投資目的の方にはあまり意味が無いかも知れませんが、住居用であれば重要だと思います。
実際、このマンションはあまり揺れないという書き込みがありますが、山手線の向こう側だと同じ構造でもそうはいかないと思います。

[1184: 住民板ユーザーさん1]

エレベーターが臭うの分かります。
トイレのような臭いがする時がある。

[1185: 匿名さん]

こちらはコンシェルジュは24時間対応でしょうか。

[1186: マンコミュファンさん]

コンシェルジュは8時から22時までですよ。

[1187: 匿名さん]

情報ありがとうございます。

[1188: 匿名さん]

大崎がこの状況の分譲時に買った皆さんは
先見の明があって羨ましいです。
再開発前に買うのは勇気がいりますよね。

[1189: 匿名さん]

>>1188 匿名さん

この状態から10年弱、スーパーもなく周りに何も無いのは辛すぎんじゃない？
ニューシティも使えないダイエー、ゲートシティも無し

[1190: 匿名さん]

>>1189 匿名さん

あ、これパークシティの建築現場でしたね。失礼しました。
東京サウスの方かと勘違い

[1191: 住人]

>>1188 匿名さん
モデルルームに初めて行った頃はもう少し出来てましたかね。
すごいのは右の白いマンション買った人だと思ってます。

[1192: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山

坪単価500か～

[1193: 匿名さん]

武蔵小山で坪単価500なら
ここの方がいいですよね。

[1194: 住民板ユーザーさん3]

もちろんですとも。

[1195: 匿名さん]

バブッてんね

[1196: 住民板ユーザーさん1]

500あったら最上階買っても、おつり来そう。

[1197: 匿名さん]

ここ買えた人は勝ち組。
わたし的にはあと1分駅から近くて
徒歩5分圏内なら買ってました。

[1198: 住民板ユーザーさん3]

>>1197 匿名さん
では今建設中の徒歩5分をお買い求めに？

[1199: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山のモデルルームが大崎に出来たから、ここの書き込みがすごく増えましたね。

[1200: 匿名さん]

>>1198
そちらはモデルルームタイプがいいなと思ったのですが、すでに完売していたのでお買い求めできませんでした。

[1201: 住民板ユーザーさん3]

>>1199 匿名さん
モデルルームに来て初めてパークシティ大崎を知ってしまったんですかね。
武蔵小山よりここの中古かグランデバンセが気にいる方もいるでしょうね。

[1202: 住民板ユーザーさん3]

>>1200 匿名さん
そうなんですね。
6分を見送ったということは、1分の差は資産価値に影響するとお考えになったのですね。
数字の上ではたしかに惜しい1分です。

[1203: 匿名さん]

>>1202
資産価値的にも駅から近い方がいいとは言われてはいますが、単純に5分以内で検索とかするし
通勤で歩くなら近い方がいいなとかどちらかと言うと実需的な側面が強いですね。

[1204: 匿名さん]

>>1203 匿名さん
実需の人は5分と6分の差は普通は気にしない。

1分の差を気にする人は、投資としてこの物件を見てる人

[1205: 住民板ユーザーさん3]

>>1204 匿名さん
1203さんは賃貸に出すときのこと考えて実需と言ってるのかもしれません。まあ投資ですね。
住む分には5分も6分も変わりませんね。むしろ図書館が隣でより便利になりそうです。

[1206: 1203]

投資としては考えていませんよ。
ここ20年くらいずっと駅から5分以内の住まいだったのでそれより遠くしたくないなと思ってるだけです。
このマンションなら徒歩6分ですけど
分譲当時買っておけばよかったかなとは思っています。

[1207: 住民板ユーザーさん3]

>>1206 1203さん
それは残念でしたね。
でもそう言っていただけると買った者としては安心感が増します。
実際に暮らしてみて6分で不便は感じませんね。

[1208: 1203]

現地行きましたが駅までの道も綺麗だし、
何より環境がいいですから6分も気になりませんよね。
最近は駅直結マンションが流行りみたいだから
徒歩6分のタワマンということで検討から外す人もいるんでしょうけど私は断然この一体の環境の方が好きです。

[1209: 住民板ユーザーさん3]

>>1208 1203さん
そうですね。駅直結も出かけるときは便利でしょうが、帰りは駅から出て少し歩くのも帰ってきた感じがしていいものです。
休日に近所の散策ものんびり楽しめますし。

[1210: 1203]

>>1209
わかります。
大崎西側の駅直結のタワーも見に行ったのですが、雨に濡れないとか確かに便利なんですが、
あまりに景色が無機質で今ひとつでした。
駅への往復で目黒川渡る感じとかいいなと思います。

[1211: 住民板ユーザーさん3]

>>1210 1203さん
春の桜はいうまでもないのですが、冬の桜のイルミネーションと、それに続くパークシティのイルミネーションもいいですよ。
寒い中イルミネーション見ると温かい気持ちになります。

[1212: 匿名さん]

今年の春はビストロうおきんで食事して
そのまま目黒川沿いを花見しましたよ。
中目黒より全然空いてて穴場ですよね。

[1213: 住民板ユーザーさん3]

>>1212 匿名さん
そうだったんですね。
ビストロうおきんは予約必須ですよね。
この辺りでも桜スパークリングの屋台でも出せば人が集まるかもしれませんが、静けさのためには穴場なのは内緒にしておきたいですね。

[1214: 住民板ユーザーさん1]

大崎は比較的都心寄りにありながら、静かで環境が良いのが最大の魅力。目黒川を跨いでこのマンションに辿り着くとかもそう。駅直結の利便性とか、最寄駅に商業施設や繁華街とか、そういう価値観とは少し違うのよね。

[1215: 匿名さん]

あとこの立地の山手線内側だと五反田に歩いて出やすいのもいいですよね。
大崎にはない高評価良店やB級グルメ、美味しいパン屋やスイーツがあります。

[1216: 住民板ユーザーさん3]

そうですね。五反田グルメも楽しめますね。
品川駅方面にも散歩向きのコースがあります。
山手線に囲まれた大崎内側のロケーションにこの街ができて静かさが保たれていることは素晴らしいことだと思ってます。

[1217: 評判気になるさん]

高輪にもスグだし
六本木方面のバスもあるので便利

[1218: 匿名さん]

資産価値を気にするなら港区の物件の方がいいかも。

[1219: 住民板ユーザーさん2]

当時は色々意見あったけど、このマンションが坪350くらいってのは偉くコスパが良かったんだな

[1220: 匿名さん]

ここの中古はもはや割安感はないから、
分譲時購入できた方は本当に羨ましいです。
大崎に住みたいんですが、駅近で今後よさげなマンション建つ予定とかあるんでしょうか？

[1221: 匿名さん]

眺望が良いのは、どの方向の部屋ですか？

[1222: 評判気になるさん]

良いとされているのは東です
ただ、品川のビル群が邪魔に感じる人もいるみたい

[1223: 匿名さん]

南もよくないですか？