家を購入して３年でブロック擁壁にヒビ＆錆

[入居済み住民さん [女性 30代]]

注文住宅で家を購入し、住んで３年弱。隣人から「お宅の境界のブロックにヒビがあるよ」と言われ
お隣さんのお庭からウチのブロック擁壁をみると、ヒビが入っていて下に不同沈下をおこしているように思える。
すぐさま、建設会社に連絡をし状況をみてもらうことになったが、保証期間が過ぎてるので実費での修理となるかと思います。今度外構を呼んで見積もりを出しますといわれました。

原因もわからないまま、、、ただ保証期間が過ぎてるので実費というのも納得できないし、
自分の土地からはなかなか気づかない部分のヒビ。隣人に教えてもらうまでわからなかった。

よく見れば、コンクリートの擁壁部分にも錆びが浮き出ている。
土地を購入時にはすでに境界のコンクリート擁壁やブロックは出来上がっている状況でした。
その後、土地を購入し地盤調査では自沈がみられる、不同沈下を起こしやすい土地と判明し高額な費用を支払い地盤改良をした。
しかし、ブロック塀（境界）の部分はなにも手をつけていない。

これは、不同沈下によるヒビでしょうか？また、鉄筋不足などかんがえられますか？
裏の家とは高低差があり、１メートルくらいのブロックで擁壁をつくっていますがこれも問題ないのでしょうか。写真①
また、一番高低差がある部分は１メートル６０センチでコンクリート擁壁ですが、下に３つの水抜きアナがありますが、
ミドリのシールでふさがれていました。そこは雑草で見えなかった部分で気づきませんでしたが、最近雑草を取りぬき
発見しました。写真②
第三者の住宅診断を実費でやる必要（欠陥発見）があるとおもいますか？瑕疵担保責任と言える範囲でしょうか。
よろしくお願いいたします。

[1: 匿名さん]

土地の売主＝建設会社で、土地売買契約には擁壁の瑕疵担保責任の特約がついていたが、既にその保証期間は過ぎてしまっているという事でしょうか？もしそうだとすると、この状況証拠だけで補償を要求するのは難しいでしょうけれど、納得できない気持ちもわかります。
元々地盤が悪い土地のようですが、傾斜地を削って盛り土した土地ではないですか？そうだとすると、同じ造成地内の他の場所にも同様のヒビや不動沈下はないでしょうか？もし他にもあれば、第三者の住宅診断をやってみる価値はあると思います。

[2: 入居済み住民さん]

ご回答ありがとうございます。
土地の売主は建設会社ではなく地主さんからです。
仲介に建設会社が入ってます。その建設会社で家を建てるのが条件で購入。
瑕疵担保責任が特約では2年になってました。契約引渡し3年になります。
これは品確法で10年にはならないですか？よろしくお願いします。

[3: 匿名さん]

開発をかけての造成でしょうか。
宅造規制法に基づいての造成でしょうか。
開発をかけていれば、要所要所で検査が必要になり、完了したら検査を受けて検査済み証が発行されます。
役所に検査を依頼していれば、保障は役所の責任になります。
民間の場合は、事業主の責任になります。
土地の検査済み証はありますか？

行政指導に基づいて設計した場合、構造についてかなり厳しく指導があります。
土木では重量ブロックで１mまでは土留めができますので、ブロックでも問題はありませんが、地耐力は関係してきます。

今あるモノが行政の指導に基づいて施工されたモノかどうかで違ってきます。

開発や宅造を回避した計画をした場合、行政が関与しませんので任意での工事になります。
その時は事業主の責任になります。
切土2m、盛土1m以下なら宅造規制法にかからないし、規制区域で無ければ全くの任意です。
500平米未満なら開発もかからない。

開発や宅造回避はよくあります。

品確法は民法で、土地のばあい、契約が優先するので契約に書かれている事が優先します。
建物の主要構造体については10年の保障が義務付けられてますが、土地には含みません。
民法では擁壁などは5年となってますが、契約内容が優先する事も明記されてます。
ここで言う契約は土地の契約です。
土地の契約書に保証内容があると思いますのでご確認ください。
土地の契約ではなく、住宅の契約で工事をしたのであれば、住宅の契約書の保証内容にあると思います。

10年の品確法の対象は、建物の主要構造体となってますのでお間違いなく。

[4: 匿名さん]

>3
とても詳しい方の投稿だと思いますが、これでは素人には良くわからないのではないかと思い要点をまとめてみました。
（私も素人に毛が生えた程度なので、もし間違っていたら訂正ください。）

・品確法は土地には適用されない
・土地の保証については、民法（擁壁は5年）よりも契約書が優先される
・土地の造成のやり方によって、責任を問える相手が変わる
　①宅地開発事業の場合、検査機関にも責任を問える（検査機関は、役所の場合もあるし民間の場合もある）
　②宅地造成規制法に基づく開発の場合、許可した行政にも責任を問えるかもしれない
　③その他の宅地の場合、売主および造成工事を行った事業者にしか責任を問えない

検査済証があれば宅地開発事業ですが、スレ主さんの場合③のような気がします。全くの推測ですがどうでしょう？
また、造成工事をしたのは売主との仲介をした建設会社ではないですか？土地の保証については、契約書に何と書かれているのでしょうか？

[5: 匿名さん]

写真を見る限り特に騒ぐ程ではないように思えます。

どこの壁にもみられる普通のひびかと。

となりに「崩れると怖いから修理しろ！」ってしつこく言われてから動いても遅くないのでは？

ヨウヘキに関しては、きっと莫大なお金がかかりますよ。

[6: 入居者]

>>3
ご連絡ありがとうございます。
行事の指導に基づいての施工ではないと思います。
土地の検査済み証はないです。

先日、ハウスメーカーに品確法の事を言ったら、擁壁は対象じゃないといわれました。
しかし、ハウスメーカーが売主と話しをしてなんとかすると言われ、修理代は払わなくて済みそうですが、その修理とは、ブロック下に固まる薬剤を注入し一番上のブロックを取り替えるという話でした。

この修理法は妥当ですか？
擁壁ではなく、ブロック部分のみです。

私はブロック塀の構造図など基礎がどうなっているのか図面を見たいと言ったのに、売主《施工者》が図面がないから、今探してます。との返答に疑問を感じます。

薬剤注入しブロック部分を取り替えても、数年後また同じ沈下をしないでしょうか？

[7: 入居者]

>>4
ご連絡ありがとうございます。

そうですね。3番だと思います。
造成工事は売主です。

ブロック塀の基礎図面など見せくださいと、頼んだのですが、今探してますと言われました。

結果、今は、修理代は売主と建設会社が払う方向です、
修理はコンクリート擁壁部分は何もせず、ブロック塀の下に固まる薬剤注入しして、ブロックの上の段だけを取り替えになる方向で話しが進んでますが、妥当ですか？

また、数年後沈下で同じ現象にならないか不安です。
土地を購入する前の売主がブロック塀を立てた時に柔らかい地盤の上に地盤調査をせずブロック塀を作った場合、設計士の不法行為に該当しますか？

柔らかい地盤の上にブロック塀を作ってしまって沈下した場合のブロック塀の修理法はどのようにするのが一番いいと思いますか？
また、費用はどれくらいですか？

[8: 入居者]

になみに、コンクリート擁壁の上のフェンスのさしてある部分のサビは、
フェンスをさしたときにフェンスから出たサビです。と言われました。
これは、コンクリートの上に出たサビ部分だけを擦れば大丈夫です。と言われました。

その処置で大丈夫でしょうか？

[9: 入居済み住民さん]

ブロック塀で境界を作る際の構造図などを取り寄せている最中ですが、私がそれをみただけでは手抜き工事をしているのか、または法律上問題があるのかわかりません。
また、実際施工したブロックと構造図を後から作り替えることもできますし。

法律上問題なく、施工されたかを確認する項目はありますか？
例えば、軟弱層なのに地盤を確認せずブロック境界を作ったとか。