パークホームズ千代田淡路町ってどうですか？

[匿名さん [男性 30代]]

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/Z0801/
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：東急建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

所在地：東京都千代田区神田須田町１丁目３０－1、３０－２（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線　淡路町駅　徒歩3分
　　　山手線　神田駅　徒歩5分
　　　東京メトロ銀座線　神田駅　徒歩2分
　　　東京都千代田区神田須田町のレジデンス．

三菱，野村と来て，三井が続きますね．
街の雰囲気がどんどん変わっていきそうですね．
現在は解体工事が進行中．
平成28年8月着工，完成は平成30年だそうです．

[626: 匿名さん]

1LDKだけは既に完売しましたけどね。

[627: 匿名さん]

>>623 マンション検討中さん
それなら資料請求よりMRに行った方がいいかも。その方が最新の状況わかるし、第1期3次4次って短期間でやってるから実質先着順で販売してる可能性あるよ。

[628: マンション検討中さん]

今さらですが所有権になったので2ldkで検討してます。アクセスはかなりいいですね。内装も好みです。

[629: マンション検討中さん]

交通利便性もさることながら、買い物もマルエツプチの他、オリンピックもありますし、日常品以外も秋葉原駅まで徒歩数分ですから色々と便利かと思います。都心物件として総合的に考えたら及第点では？と考えているうちに2LDKも残り1桁とのこと。他物件と迷ってたのでこちらにするなら2期参戦予定だったのですが、要望あれば追加販売してたようです。もう予算的に厳しい部屋しか残っておらず撃沈しました。所有権の影響か年明けから急にお客さん増えてトントン拍子に話進むパターンが多かったらしいです。年末の様子だと2期でも大丈夫そうだったのに悔やまれます。

[630: 匿名さん]

物件からスーパーまで歩いてみましたが、オリンピックも信号待ち抜きで5、6分で行けたので充分普段使い出来そうです。私は丸の内線ユーザーなので平日はオリンピック寄りの出口から向かえば行きはもっと早くなりますし。
また、JR神田駅北口までの道のりも、週末夜に見に行ってみましたが、自分が思ってたよりは騒しくなかったです。南口は飲み屋さんが特に集中しているので騒がしたかったですが。
あとは中央通り出て三越前まで歩いて10分くらいで行けるのはいいですね。あのへんのゆっくりした雰囲気が好きなので

[631: 匿名さん]

年末に第1期販売予定以外だった部屋も個別に追加販売してるってことですか。第2期前に2LDK完売してしまう可能性もあるのでしょうか。それとも第2期分は別枠で確保してあるって意味ですか。最近、マンション探し始めてこれからモデルルームに行こうか検討中なのですが。

[632: 匿名さん]

本物件の

メリット
三井不×東急建設で信頼感と安定感抜群、敷地も大きく希少でランドマーク性あり、超都心で利便性抜群、屋上庭園まであり差別化戦略も◎

デメリット
天井低い、天カセなし、賃貸用1Kが多くて借地権者多く管理組合崩壊の可能性大、靖国通りと中央通り近くて騒音と排気ガス臭い、中央線の線路そばで１日中電車音がうるさい、囲まれ具合がハンパない、日照眺望は最上階近くないと全く期待できない、価格が高い

こんな感じかな。

[633: マンション検討中さん]

>>632 匿名さん

電車音はうるさくないよ笑
排気ガスも別にここだからと言うわけでもないでしょ。

[634: 匿名さん]

近隣に住む者ですが、ここは線路からも離れてるし、大通りからも少し入った場所にあるので騒音も排ガスも気になるレベルではないですよ。

[635: 匿名さん]

メリット
・三井不×東急建設で信頼感と安定感抜群：〇（正しい）
・敷地も大きく希少でランドマーク性あり：×（淡路町物件のランドマークはワテラス。小中規模物件としても、近隣に野村、三菱物件ありそれと競合し、飛び抜けた存在ではない）
・超都心で利便性抜群：〇（正しい）
・屋上庭園まであり差別化戦略も◎：×（屋上庭園で差別化はできない。向かいの野村も屋上が緑化されている）

デメリット
・天井低い：△（デメリットとしてとらえるかは人による）
・天カセなし：△（デメリットとしてとらえるかは人による）
・賃貸用1Kが多くて借地権者多く管理組合崩壊の可能性大：〇（これは正しい。懸念材料）
・靖国通りと中央通り近くて騒音と排気ガス臭い：×（一本入っているから、それほど気にする必要はないでしょう）
・中央線の線路そばで１日中電車音がうるさい：×（線路から遠いので全く気にする必要はなし）
・囲まれ具合がハンパない：〇（これは正しい）
・日照眺望は最上階近くないと全く期待できない：〇（これは正しい）
・価格が高い：×（相場が上がっているのだから仕方ない。過去と比べても仕方ない）

[636: 匿名さん]

重要事項説明会で周辺の都市計画の話がありました。最近は周辺の通りの電線の地中化、歩道拡張や道路舗装を進めていますし、建て替え工事中のビルもよく見かけます。これまでの古くてごちゃごちゃしたイメージがどんどん変わっていくのではと期待しております。

[637: マンション検討中さん]

>>636 匿名さん
重要事項説明会はどれくらいかかりましたか？

[638: 匿名さん]

>>637 マンション検討中さん

確か1時間程度だったと思います。
大部屋で一斉に聞く形式ではなく別室で説明する宅建士の声をそれぞれの個室でスピーカーを通して聞くといった形式でした。

[639: 評判気になるさん]

結局のところ、売れ行きは好調なんでしょうか⁇

[640: マンション検討中さん]

>>639 評判気になるさん
前のコメントでも書かれてましたが、1LDKは既に完売だそうです。
2LDK、3LDKも営業さん曰く、もう8割方売れたそうですよ。

[641: 匿名さん]

1Lがよく売れたのは、大手町勤務の生涯独身OLが買ってる感じですかね？
5000万ぐらいなら手の届く価格帯だからでしょうか。

[642: 匿名さん]

一期一次の登録が1/5だったから、販売ペースは良さそうですね。

[643: 匿名さん]

確かに2週間でこのペースなら順調なのかもね。

[644: マンション検討中さん]

ＨＰ見ると今週も登録会ありそうですね。実質先着順だから購入意向が出てるんでしょう。なんだかんだ1Kも売れてるようですね。

[645: 匿名さん]

ここは駅チカ、都心他路線利用可で便利

[646: 匿名さん]

昨日の雪もなんのそのって感じか。交通機関の大幅な乱れがあるとやはり都心がいいなと思ってしまう。

[647: マンション検討中さん]

今週も売れてましたね。2LDKも残り高層の数戸ですかね。

[648: マンション検討中さん]

ひょっとしてあと4部屋では？

[649: 匿名さん]

>>648 マンション検討中さん

何処かに書いてありますか？

[650: マンション検討中さん]

非1Kは残り10戸、1Kが残り35戸ほどですよね。
3週間で全戸数の75%という進捗はいい滑り出しでしょう。

[651: 匿名さん]

1k以外は法外な値段じゃないし、大手町の再開発でこの立地に住みたい人は沢山居るだろうから、当然の結果かな。投資目線だと1kは厳しくないか？
最終的には三井が一括で賃貸化しそうだけど。

[652: 匿名さん]

1kはぼったくり水準、さすがに投資家も手出さない。
それ以外もまったく安い水準じゃないけど、金利が上がらなければ実需で長期保有すれば何とかなるかも。

[653: マンション検討中さん]

>>652 匿名さん
2LDKはパワーカップルに需要ありそう。子供が小さいうちは食住接近じゃないとなかなか辛いし。手狭になったらリセールか賃貸かその時良さそうな方を選択。高値掴みと言われる今、とりあえず都心に買う選択は個人的にありかな。

[654: 匿名さん]

散々高い高い言ってて売れたら手のひら返し笑
今度は1Kが高いですか笑

[655: 匿名さん]

高いって言ってるのは一部の人では？それもここに限らず都心物件全般的に。全所有権になった時点で急に申込数増えたという話でしたよ。1Kについては投資家というより単身女性の購入が多いと伺いました。利回り考えると高いですが、実需ならいいんじゃないですか。無理なく手の届く価格ですし。

[656: 匿名さん]

私も1Kは単身女性の購入が多いと聞きました。最近、契約やらオプションやらでMRに通ってますが確かに女性一人の方を多く見かけますね。

[657: 匿名さん]

当方DINKSでここのAタイプの2LDK検討していましたが見送りました。リビングは実質7畳くらい？ベッドルーム2部屋もカウンターの影響で実質4.5畳前後で決して使い勝手がいいとは思えませんでした。天井高も2400、ベッドルームは極太の梁の影響で強烈な下がり天井になっているため2000程しかないため、ものすごい圧迫間が予想されました。やはり購入した方は賃貸に出す方が多いのでしょうか。どう考えても実需向きではないため購入を見送りました。

[658: 匿名さん]

>>657 匿名さん
仰る通りだと思います。三井さんとしても、2LDKは角住戸ワイドスパン推しでしたからそちらに目がいきがちだったかもしれませんね。でも、実際に抽選になった部屋は中住戸ばかりです。ご検討された住戸については、単身やセカンド利用で購入されている方も多いようですよ。

[659: マンション掲示板さん]

>>658 匿名さん
アクセス抜群、職住近接で資産価値も◎
価格もパワーカップルには手が届く水準で、稀に見る優良物件と思います。
オリンピック後、都心三区とそれ以外の地区で明暗が別れると見てますが、この水準の条件で千代田区の新築マンションを購入できるのは普通の会社員にとっては希少な機会かと。

[660: 匿名さん]

実需なら間取りの使いやすさも重要そう。そう考えると、中住戸ばかり抽選になったのは納得。眺望や日当たりの大差ないから残りの高層階は割高感否めないけど、共働きの会社員カップルにもまだなんとか手の届く価格。確かに会社員にとって大手デベの千代田区物件を買える機会は稀かもね。

[661: 匿名さん]

ディスポーザーなし、仕様も賃貸、しかも割高な1kを独身女子が買うメリットってあるんでしょうか？

[662: 匿名さん]

>>661 匿名さん

仕様は賃貸とかより全然よかったですよ。駅から近い・他の物件と比べても規模が大きいところがいいなと思い、迷ってます。

[663: マンション検討中さん]

規模あって多数のファミリータイプと同居の1K、しかも大手ってのは貴重。
ペンシルマンションやワンルームマンションだと将来の管理修繕が心配。
共用設備も屋上庭園なら、単身じゃ使いづらいタワマンのスカイラウンジより現実的。
割高だと思う人は山手線の外側行くか、五輪後まで待つしかないね。

[664: マンション掲示板さん]

築地ー人形町間の物件と比較しましたが、意外と近隣に複数のスーパーやドラッグストアがあるので最低限生活には困らないなと思いました。ユニクロや無印、ドンキも秋葉原まで充分歩いていける距離ですし。

[665: 匿名さん]

私もモデルルーム行く度に1Kの説明受けてる女性見かけました。仕様は賃貸よりかなりいいと思います。大手デベ、ファミリー混在、駅近、山手内側って確かに珍しいですね。1LDKの価格だと手が出せないかもですが、割高でも何でも1Kなら手の届く価格ですからね。賃貸で一生住むよりある程度資産価値保てそうなものを買うというのはひとつの選択肢としてありかと。

[666: マンション検討中さん]

港区と比べると価格は多少安いけど賃料はさほど変わらず。規模感と圧倒的なアクセスもあるので確かに割安ではないですが投資目線で悩んでます。でも実需の人が多い方がファミリーの方的には安心なのかな

[667: 匿名さん]

最初から1Kの投資目的なら悩ましいですね。単身男性ならここよりアクセス劣っても港区など遊べる立地やタワマン住んでみたいと思うかも。このエリアの1K賃貸需要ってどうなんでしょうね。医者なら1Kじゃなくて1LDKかな。詳しい方ご教示願いたいです。

[668: マンション検討中さん]

単身男性でも、秋葉原徒歩圏で探す人は一定数いるでしょうが、投資はキャッシュで払える人じゃないと厳しいのでは。投資用利率で借り入れたら赤字かと。
1K狙いの女性が多いのは少し意外。男性と比べて、バストイレ別やベッド仕切れる1LDKを望むイメージだったので。

[669: マンション掲示板さん]

広告宣伝にそんなにお金かけてなさそうなのは◎その分価格が抑えられている印象。

[670: 匿名さん]

郊外でバストイレ別の1LDKよりも資産性や利便性重視なのかもしれませんね。定年までバリバリ働き続けること考えれば。退職したら郊外でのんびりもありだし、今から郊外に住むこともないと。それに年齢上がるにつれて人を家に招くことも少なくなるし、1Kでも構わないのかも。あと、ユニクロ、無印、ドンキ、オリンピックなどが徒歩10分圏内というのも単身女性にとって大きいかな。もうちょい歩けば日本橋エリアだし、銀座と違って人少ないから休日はカフェでのんびりも可能。同じような女性が住んでれば安心でしょうしね。案外新たなコミュニティ出来たりするかも。

[671: マンション掲示板さん]

千代田区民になるメリットは想像以上に大きい。

[672: 匿名さん]

>>671 マンション掲示板さん

例えばどんなメリットありますか？

[673: 匿名さん]

ブロガーによると、管理組合の運営視点では厳しいマンションみたい。地権者持ち分多数と、投資目的の外部居住の投資家が多そうなのと、高くて売れ残った場合に三井が賃貸に回したら三井の持ち分になるので、管理委託費の見直しや、大規模修繕に向けて修繕積立金の値上げなんて、相当苦労するだろうとのこと。

[674: 匿名さん]

ブロガーさんがどこまで確認してるかわからないけど、重要事項説明会で賃貸住戸は議決権なしと伺いましたよ。賃貸住戸オーナーの議決を集めるのは大変だからと。

[675: マンション比較中さん]

本当に投資家が多くて本当に売れ残るのか？

価値に対して値段が高いなら投資家が寄り付かない。
価値に対して値段が安いなら売れ残らない。
これが市場原理だと思うけど違う？

[676: 購入経験者さん]

>>674
そんなわけないでしょう。自分で削除依頼してくださいね

[677: 匿名さん]

それっぽいこと言われました。所有権あるからって居住していないオーナーの票を集めるのは大変で決まることも決まらなくなるから対象外になるとのことでした。その辺は管理会社が介入して上手くやると聞きました。詳細知りたい方は営業さんに確認した方がいいかもしれないです。

[678: 匿名さん]

ほんとかね。
自分の所有する投資用マンションは、総会のたびに議決権行使書類を必ず送ってくるよ。遠くに住んでるが。

[679: マンション検討中さん]

役員にならないの間違いですね恐らく。
三井が最終的に保有すると言うことは100％あり得ないと思います。

[680: 匿名さん]

役員の話ではありませんでした。議決権の話をしていたので。やり方としては通知を送付して一定期間連絡なければ議決権の母数に入れないのかもしれないですね。むしろ、こちらも賃貸オーナーの議決権はないも同然的な話をされて随分昔と変わったなと驚いたので。

[681: 評判気になるさん]

昔に比べたらそれなりの対応して頂けるということで皆さん記憶が曖昧なので営業さんに確認した方が無難ですね。売れ行き好調のようですし、契約された方はおめでとうございます。個人的には単身女性の購入が意外でした。女性向けのシールもありましたし、三井さんも需要見込んでいたのでしょうか。

[682: マンション検討中さん]

女性向けのシールって、ビックリマンシールみたいなの？

[683: 匿名さん]

家具のレイアウトシールのことだと思いますよ

[684: マンション掲示板さん]

三越前駅の物件より利便性よし

[685: マンション掲示板さん]

ランドマークになれるか

[686: 匿名さん]

この界隈では１番の規模で存在感は結構ある。須田町の交差点から上層階見えるし、デザイン性のある外装は個人的には結構気に入ってる。もちろんワテラスは別格。

[687: 匿名さん]

流石にランドマーク性はワテラスさんにお譲りでいいとは思う

[688: 匿名さん]

ランドマークって。。。
こんな裏通りの中層マンションは気が付かれませんよ。

[689: 匿名さん]

ランドマークは無理だなー。

[690: 購入検討者]

食器棚があるのは◎
アクセスよし、山手線内側の立地も良い

[691: 匿名さん]

>>690 購入検討者さん
カップボードがオプションでは無いのがありがたいですよね。
その分価格に反映されているとしても住宅ローンに組み込めるのはメリットだと感じます！

[692: 匿名さん]

でも、天カセ無いのが痛いよ
近くのジオはあるのに

[693: 匿名さん]

>>692 匿名さん
仕様や設備のどこに重きを置くかは人それぞれかもしれませんね。
個人的には天カセの有無はあまり気にならないので比較対象にはなりませんでした。

[694: 匿名さん]

>>693 匿名さん

私も同意見です。天カセなくても痛くもなんともありません。

[695: マンション検討中さん]

リセールの問題だから、自分が痛くもないとかは関係ないんだけどね。

[696: 購入検討者]

>>691 匿名さん
ですよね！
加えて洗濯機上にある収納、キッチンの食洗機もオプションではないのと
外見のデザインはもちろん、室内もこだわりを感じます
・玄関から廊下までの床がフローリングではなくタイル張り
・洗面台も天然石

天カセは好き嫌いがある、掃除が大変だと聞きますよ。なくて良いと思っています
三井のパーク系というブランド価値も揃い地権者さま纏める時間や工程も含めて駅近、稀少物件でしょう。
そして千代田区に住まうという経験価値、
マンションバブルと言われるご時世ですが
コスパ最高でしょう。
4.5年前から港区〜湾岸エリアを含めて100件以上、見てきましたが、文句なし。

[697: マンション掲示板さん]

天カセはメンテがね。。

[698: 匿名さん]

でも、高級マンションで壁掛けエアコンは見たことないですね

[699: 匿名]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[700: マンション掲示板さん]

スレ盛り上がってきましたね

[701: 匿名さん]

>>699 匿名さん

どこの高級物件ですか？
自分も高級マンションでリビング壁掛けエアコンは有り得ないと思います

[702: 匿名]

>>698 匿名さん
高級マンションの定義とは？

[703: 匿名]

>>700 マンション掲示板さん
そうですね！

[704: マンション検討中さん]

ジオと比較されてもってくらい売れ行き違いますよね笑
天カセとリセールwwwwww

[705: 匿名さん]

>>702 匿名さん

三井ならパークコート、パークマンション
野村、地所、住友なら千代田区、港区のマンション

[706: 匿名さん]

>>702
上を見たらキリがないですが三井ならパークコート以上じゃないですかね
パークホームズは基本普及グレードですので（それでもカタカナデベの上級グレード並ではありますが）

[707: 匿名さん]

ただ最近は天カセ減ってきましたよね
１０年くらい前は坪２００万円台のマンションも普通に天カセ標準でしたけど
武蔵小山は坪４８０万くらいですけど壁掛けですからね

[708: 匿名さん]

武蔵小山は例外として、億ションで壁掛けエアコンは無いよ

[709: 通りがかりさん]

その手の話はキリが無いんじゃないんですか。
一億しても外廊下の物件だってあるわけですから。

[710: 匿名さん]

>>709 通りがかりさん

天カセは賛否あるから無い方が良いなんて強がった意見があっての流れ。
高級マンションでは天カセは標準装備。つまり、壁掛けエアコンな時点で、床がタイルだなんだ言っても致命傷なの。

[711: マンション掲示板さん]

>>710 匿名さん
天カセの良さとは？

[712: 匿名さん]

>>711 マンション掲示板さん

見た目がすっきりして、インテリアを邪魔しない。どんなに拘った内装や家具を置いても壁掛エアコンでは興醒め。
家の内装なんて見た目の優先度が最も高いでしょう。機能優先ならキッチン天板だって天然石よりもステンレスの方が扱いやすいし。

[713: 匿名さん]

標準装備の優先順位は人それぞれですから難しいですね。まぁ、金持ち層はともかく、多くの一般人がこれならまぁいっかと思える標準装備は備わった物件な気がします。間接照明も標準装備ですしね。上を見たらきりがないということで。サラリーマンでもこの立地で手の出せる大手デベマンションとしては良い物件だと思いますよ。

[714: 名無しさん]

ジオとか他の物件って3Lの高額部屋ばっかり残ってますよね。
対してこっちは高額から先になくなってる。
天カセだなんだ言ってますけど高予算層に受けるのは結局売主とか規模感とかそういうこと。

[715: 匿名さん]

ジオの内装の良さは価格なりで好感持てますね
ここはもうひと頑張りして欲しかったところ

[716: マンション検討中さん]

天カセに慣れてしまうと、壁掛けを見たときにチープに感じてしまうのは否めない。
もちろん立地等を踏まえたトータルの判断にはなるが、目立つだけに印象に与える影響は大きい。

[717: 匿名さん]

天カセじゃなきゃ購入見送りなんて一部の人では？サラッと億ション買えてそういう拘り強い裕福層の大半はパークホームズの時点で見向きもしないかもよ。数パーセントにも満たない気がするけどね。会社員が買える物件の中では内装スペック高いと思うけどな。

[718: マンション検討中さん]

天カセこだわる人は他へ行けばいいと思う。
そういう人が阪急のジオで満足できるかはわからない。
大手のタワマン探したほうがいいかと。

[719: 匿名さん]

天カセはリフォーム等でも後から付けられないから、高額物件にはつけておいて欲しいもの

[720: 匿名さん]

天カセで盛り上がってますね。
逆にそこにしか論点が無いということはポジティブに捉えられますね。

[721: マンション比較中さん]

確かに、一番目立つ欠点が天カセなら、90点付けられる物件ということだ

[722: 匿名さん]

高額物件(市況的に致し方ない)ではあるけど、会社員でも頑張れば買えるという意味で高級物件ではないから天カセなくても仕方ないと思います。

[723: 匿名さん]

天カセはどうでも良いが囲まれ感が。。。

[724: 匿名さん]

実際に購入した者です。千代田区で、交通の便がよく、大通りから一本入った静かなところにあり、興味をもちました。借地権の問題などもあり、ぎりぎり予算内でした。
設備等もモデルルームを見た限りでは素晴らしく、三井のブランドを感じ、満足しています。
同じ価格で良いならば、リビングに天カセエアコンがあり、もっと天井が高く、囲まれていない物件の方がいいのですが、値段的を考えると、現状で、十分満足できると思います。逆に、もう少し富裕層は、駿河台のパークコートなどの方を好まれるのではないかと思います。それよりも働き世代としては駅近の利便性を優先します。
これだけ売れていて、バブル？の中でも割安に買えたように思い、リセールという点では不安はないのでは。千代田区は一定のブランド力のあるマンションの供給は限られるように思います。
天カセの議論も、もう既に等しよう以外はかなり売れてしまったいるので、購入検討スレでは、今更のような気も・・・。
実物ができてみないと分からない点はありますが。

[725: マンション比較中さん]

囲まれたくない人は線路脇のブリリア秋葉原か外廊下のシティハウス千代田外神田がオススメですよ