シティテラス横濱長津田ってどうですか？

[物件比較中さん]

シティテラス横濱長津田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagatsuta/

所在地：神奈川県横浜市緑区長津田4丁目1972-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「長津田」駅 徒歩3分
こどもの国線 「長津田」駅 徒歩3分
横浜線 「長津田」駅 徒歩3分
間取：3LDK、4LDK
面積：70.06平米～94.40平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[361: 匿名さん]

半蔵門線というより、東武線の遅延で、田園都市線が影響を受けるケースの方が多いような気がするけど。
いずれにしても、朝の通勤時のダイヤには無理があるのは確か。
そういえば、東急の田園都市構想は青葉台までで、田奈、長津田は当初から計画に入っていなかったとか。
街並みが違うはずだよ。

[362: 匿名さん]

No.361さん
田園都市構想って何？
なんで田奈と長津田は計画に入っていなかったの？

[363: 匿名さん]

恩田川を境に地形が東西で断絶してるから？

[364: ウルトラマンション]

そう言われてみると、渋谷駅発の東急深夜バスも青葉台駅が終点。青葉台から先は田園都市ではなく里山なのでしょうか。
ところで、長津田駅／京都駅、難波間に深夜バス（さくら観光のキラキラ号）が毎日運行していることを発見しました。長津田駅発２４：００、京都駅着６：５０、難波着８：１０で、料金は平日の一番安い時で１，９８０円。これって、渋谷駅／青葉台駅の深夜バスより安いです。
どなたか乗車したことある方、いらっしゃいますか。

[365: 匿名さん]

誤）里山
正）チベット

その夜行バス安いですね。不安になる（対人無制限と書いてあるが）。
長津田停車も大変珍しい。
なお深夜バスと比べるのは少し違う気がします。

[366: 匿名さん]

>347さん
私もそう思います。
スミフ物件は価格がお高いので竣工前に完売する方が少ないでしょうし、
何年もかけてじっくり売っていくスタイルなら完成後に販売した方が
イメージが格段に良いと思います。
スミフ側も販売期間が短い方が他物件に人員を効率的に回せるように
思うのですが、どうしてなんでしょうね？

[367: 匿名さん]

366さんに質問です。

住友不動産価格が高いとのことですが、どのマンションも高いのですか？
それともマンションによって違うのですか？
ちなみに長津田はどれくらい高いのですか？

[368: 匿名さん]

マンションは３ＬＤＫ，４ＬＤＫの違いはあっても間取りは殆ど同じ。新築マンション購入者の中には、出来合いのものを買うより、完成前に自分の好みに合った内装に作り変えることを希望する人も少なくないはず。
もっとも、リセールバリューのことだけを気にしている人は別でしょうが。

[テキストの一部を修正しました。管理担当]

[369: 匿名さん]

>357

すみふはどこも高くて完成在庫が普通。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、そういったことは知っていないと。

あと、検討エリアの相場くらいは調べて判断できるようにならないと。高い買い物なんだから。

[370: 匿名さん]

完成在庫が普通だと
金利負担を強いられ
物件価格に跳ね返り
客足が更に遠のいて
完成在庫が更に増え
金利負担が更に拡大
物件価格が更に上昇
　：
　：

[371: 匿名さん]

369さん

竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがあるから、とありますが、
どんなデメリットがあるのですか？

とても気になります、教えてください。

[372: 匿名さん]

例
半数の住戸が、最初１年間だけ空室だとしよう。（極端ですが）

１０年後の大規模修繕に向けた積立金は、
即日完売の場合の１９／２０となるので、
残り１／２０を、全世帯で均等分けする。
つまり修繕積立金が２１／２０＝５％ＵＰとなる。
または月々は変えず、一時金で各住戸、半月分臨時徴収するか。

管理費も同じだが、完売までの期間、メンテ内容を落とす手もあり。
＜要注意＞一旦内容を落とすと、住人はそれに慣れ
完売後も元に戻さない。しかし外部からみると
５年後くらいに汚れが蓄積していてギョッとするかも。

あとは、なかなか売れないというマイナスの風評も立つ可能性。

[373: 匿名さん]

誤　または月々は変えず、一時金で各住戸、半月分臨時徴収するか。
正　または月々は変えず、一時金で各住戸、半年分臨時徴収するか。

よろしくおねがいします

[374: 匿名さん]

風評は正解の一つだけど、それだけじゃない。

あと、管理費と修繕積立金は間違い。区分所有法で、管理費と修繕積立金は区分所有者が負担することになっている。未販売住戸の区分所有者は売り主だから、売主に負担義務がある。

せっかくだからもうちょっと考えてみてね。ヒントは管理費、修繕積立と同じく管理組合の収入に関係する。

[375: 匿名さん]

補足だけど、管理費と修繕積立金は『原則』区分所有者が負担ってなってる。さすがにすみふはそんなことしないけど、売主によっては契約書に未販売住戸の管理費、修繕積立金の売主の負担義務を除外するなんて規定を盛り込んでるケースがあるとも言われている。契約書はちゃんと読んでから判子押そうね。

[376: 匿名さん]

ありがとうございました

[377: 匿名さん]

要するに、未販売住戸の管理費や修繕積立金は住友不動産が負担する。
なので、すでに入居している人たちからは一切徴収無し。

確かに完成後未販売住戸があると、売れ残っている感がある。
ただ住友不動産は完成前完売には全く興味なし。
そんなことするつもりもない。

野村不動産は、よく即日完売とうたっているが、あんなの大嘘。
都合よく自分でコントロールしているだけ。

本当に良い部屋を購入したと思っている人たちにとっては、
デメリットが無いということですね？

[378: 匿名さん]

売れ残るのでデベが営業担当を置き人件費がかかる。
これが支配的です。
固定資産税＋ゼネコン支払後の金利負担＋管理費修繕費の何倍もかかる。

つまり
そもそもの価格設定が、
売れ残りが発生してもデベが儲かるように、高めなのです。
野村のような必死さがない。

すでに購入した人にとっては、他住戸の売れ残り有無は関係ない。
買った時点で高値掴みしたことになる。
（他のデベがそこに同一仕様の物件を建築した場合に比べて）

[379: 匿名さん]

相模大野のすみふ物件は、３・１１のときALCが壊れた。自然災害については売主に責任はないんだけど、販売中ってことで売主負担で補修した。売れ残りのメリット。

まあ、震度５強で壊れるってのが問題だと思うけど。ちなみにここもALC。

[380: 匿名さん]

売れ残ると販売中って垂れ幕が建物にかけられて、棟内モデルルームに部外者である見学者が出入りすることになる。

[381: 匿名さん]

現地モデルルーム訪問目的の外部者立ち入りは、
売れ残りでなくても、
駅近で築１５年以下なら日常的にありますよ。
新築後暫くはないが、築５年くらいから徐々に増える。

[382: 匿名さん]

>>379
レアケース過ぎるので却下。よく考えましょうね

[383: 匿名さん]

>381

入居直後ってのがポイント。売主や管理会社を装った押し売りが入り込んでくる。見学者を装って入りこんで、そのあとマンション内をうろついて玄関からピンポンされたら信じちゃう。

[384: 匿名さん]

>379

ずっと売れ残ってすみふにいてもらうのがいいかも。

[385: 匿名さん]

１年経っても売れないなら、いくら住不でも値下げするかな？
こうなったら住不と根比べだ。

[386: 匿名さん]

すみふと根競べしても無駄。数年売れ残るのは普通だもの。

[387: 匿名さん]

なんか住友のマンションを何件か検討していて、
マンションコミュニティを見てますが、
No.379さんのように、いつも相模大野の同じコメントを見かけます。

やっぱりここにコメントしている人って、
同じ人たちなんだろうな（不動産会社の人）

ちなみに、No.378さんのコメントで、
「すでに購入した人にとっては、他住戸の売れ残り有無は関係ない。買った時点で高値掴みしたことになる。
（他のデベがそこに同一仕様の物件を建築した場合に比べて）」

とありますが、住友の神奈川県内のマンションは高くないと思いますよ。
よっぽど野村不動産の方が高いと思いますが。

[388: 匿名さん]

>387

ここの価格はどう思うの？　長津田の相場は知ってるよね。

[389: 匿名さん]

震度５強で壁が壊れて、売主負担で直したなんて目立つことするからだよ。

[390: 匿名さん]

売ってしまった後のすみふの対応は手のひら返し。三ツ沢なんて非を認めるのに１０年かかった。

[391: 匿名さん]

慰謝料もしょぼい。三井の後に安い金額を提示して紛糾。がっぽり儲けてるのに。

[392: 匿名さん]

>388
で、相場いくらなの？

[393: 匿名さん]

坪２５０くらいじゃね？

[394: 物件比較中さん]

坪300近いでしょうね。これだけのマンションだから。
売れてないのではなく、売りに出していないって表現が正しいです。
安売りすると資産価値が下がるので、供給を絞ってるんですよ！

[395: 匿名さん]

お疲れ様です。営業さん♪♪
物は言いよう。結局は売れ残り。。。

[396: 匿名さん]

なんでそんなに揚げ足とるの？

[397: マンション検討中さん]

大型犬って飼えますか？

[398: 匿名さん]

相場に対して販売価格が高いから資産価値を維持できないんだけどね。

[399: 匿名さん]

マークワンですら坪240くらい。施工会社が段違いなのに張り合っても勝てない。

[400: 匿名さん]

新築分譲マンションの販売って、来場者の反応を見て、見込み客が集まったら販売するってのがパターン。売り出せないのは売れる見込みがないから。

[401: 匿名さん]

>>397 マンション検討中さん
無理

[402: 匿名さん]

マークワンはアベノミクス始まる１年半ぐらい前の話だから比べ物になりませんよ。

[403: 匿名さん]

確かに。。
もう少し悪い条件でもいいので
正直価格はもっと安くないと厳しい
長津田は住んでみると便利なんで好きなんですが、この価格だと新築は手が出ない。。

[404: 匿名さん]

このご時勢庶民は中古くらいしか手が出ないですよ。。。。

[405: 匿名さん]

去年の夏もそうでしたが、昨日の異常気象をみると、長津田北口の台地は比較的安心ですね。海抜が低く雨水が貯まりやすい地域の今後の土地評価は悪い意味で必ず見直されますから。酷い水災害が起こり、一斉にＴＶマスコミが恐怖を煽り立て事後処理的に行政が動き出す。そのとき既に時遅し・・・なんてならなければいいですねぇ

[406: 匿名さん]

低地の話は不要。
中古しか手を出せない人はすっこんでろって。
話題を長津田のこのマンションに戻そう。

[407: 匿名さん]

そもそも中古でも長津田近辺なら価格はそれなりにするでしょ。
新築なら中古より高いのは当然だし

[408: 匿名さん]

長津田の相場って、田園都市線としては安いよ。新築だから高いというよりは、すみふだから高い。

[409: 匿名さん]

>>408

何をもってして相場なの？
ちなみにたまプラに比べてなんてジョーク言わないでよ！

まぁ、まともに相場なんて語れないんだろうけど！

[410: 匿名さん]

たまプラに比べて安いですね(笑)