シティテラス横濱長津田ってどうですか？

[物件比較中さん]

シティテラス横濱長津田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/nagatsuta/

所在地：神奈川県横浜市緑区長津田4丁目1972-1他（地番）
交通：東急田園都市線 「長津田」駅 徒歩3分
こどもの国線 「長津田」駅 徒歩3分
横浜線 「長津田」駅 徒歩3分
間取：3LDK、4LDK
面積：70.06平米～94.40平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション　
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1369: マンション比較中さん]

>>1368さん
営業さんか、購入者の方でしょうか？
割高だと思いますが？

[1370: 検討済]

> 1369
いいえ、購入は見送りました。
当時割高と思いましたので、となりの中古マンションを選択しました。

[1371: 匿名さん]

JR横浜線沿線の駅に通勤するにはよいマンションかな？と感じます。
スレッドを遡ると始発電車でも座席に座れないという投稿がありますが、
ピーク時はそんなに混雑するのですか？
そのような状態は、通勤時間帯の何時頃でしょう。

[1372: 通りがかりさん]

田園都市線は激こみです。特に６時台後半から８時くらいでしょうかね。でも、４分から５分毎にでる始発準急に発車12分くらい前に並べば座れます。コツが要りますが直ぐに慣れます。田園都市線沿線としてはですが、並べば座れる、は、かなり恵まれていると思います。座っていれば寝るなり新聞読むなり出来ますしね。
と言っても、人が増えるのは嫌ですねえ。東急も更に沿線付加価値を上げようと思うなら、小田急までとは云わないまでも何かしらの追加の施策を打ち出してほしいところです。

[1373: 匿名さん]

田都の朝の本数は1時間に30本。
それでも準急は２本か3本待たないと座れないでしょう。
座らないのなら、すぐに乗れます。
各駅なら待たないで座れるでしょう。
どちらを選択されるかです。

準急は、中央林間発と長津田発の電車の乗車位置が違いますから、最初は並び方がわからないと思います。昼間の空いている時間帯にホームの足元に書かれている表示を確認されるとわかります。

[1374: 地元民の契約者]

割高な意見が多いと思われますが、確かに安くなくお得感は感じにくいと思います。ただ高過ぎるわけでは無いので周りのマンション状況を考えるとターミナル駅の徒歩3分で特に悪い条件がないとなるとこの金額は仕方ないと思っています。田園都市線は特に高い路線ですからね。
あと、、残り17戸ってどこの情報ですか？この前担当さんに聞いたら今現在は80％の売れ行きだと聞きました。まだ70戸くらいは残っていると思います。

[1375: 匿名さん]

長津田は田園都市線価格ではなく、横浜線価格だったんだけどね。それを考えるととっても割高。

[1376: マンション掲示板さん]

横浜線利用者の方は この近辺だと、中山、十日市場、成瀬、どちらでも同じではんしでしょうか。

田都利用者は 長津田のメリットは大きいと思います。

[1377: 匿名さん]

長津田の方は 横浜線 2割 田園都市線 8割 くらいでしょうか。

朝は横浜線から田園都市線へ乗り換える方が多いですね。
そういう方にとって 乗り換えがなくなるとメリットがあるかと

[1378: 地元民の契約者]

>1375さん

長津田4丁目の公示地価は平米30万程度なのに13447平米を84億でしいれてるため高く感じるのでしょう。平米あたり倍くらいの値段で仕入れています。それでもマークワンタワー並みに存在感のある建物で駅近の静かな物件なので建物自体にも価値があると思いますよ。
とりあえず長津田駅前でこのような物件は当分でないと思います

[1379: 匿名さん]

マークワンとの大きな違いは施工会社。ここは外観だけの張りぼてだよ。

[1380: 匿名さん]

>1378

それを高値つかみという。

[1381: 通りがかりさん]

長津田は中古価格が値下がりしていないので、新築は強気の価格でしょう。

[1382: 地元民の契約者]

>1381さん

長津田、青葉台の駅前中古も検討しましたが築20年程度ではそれほど
値下げ感がなかったです。それならいっそ新築と思いました。
中央林間や南町田まで下りたくなかったですしね。
それでも検討した中ではここが一番よかったと今でも思ってますよ。

[1383: 匿名さん]

歩行者と自動車・バイク・自転車との出入り口を分けた歩車分離設計はとてもいいと思います。子連れで出入りする時など、たとえ車が徐行していたとしても、危険なときがあります。どんな見栄えの良さよりも、評価できるポイントだと思います。

[1384: 匿名さん]

サブエントランスの前に自転車が放置されちゃってる。駅前のデメリットだね。

放置自転車って厄介。勝手に処分できないから周知したうえで警察に届け出ないとならないから、当面は張り紙して放置されるがまま。

[1385: 匿名さん]

敷地内に貯水池があるんだね。説明されなかったと思うけど。

不思議なのは管理者がすみふ。

[1386: 匿名さん]

駐車場はあまざらしの機械式。住友って自走式が売りなんじゃなかたっけ。

[1387: 通りがかりさん]

結構目立ちますね！

[1388: 匿名]

どこから撮ったのでしょうか？
結構みっちり建ってますね！
隣の家がかわいそうな気が。。

[1389: 匿名さん]

近隣商業地域だからね。将来、南側に高い建物が建って、ここが日陰になることもありうる。

[1390: 匿名さん]

>>1389 匿名さん

そうかもしれませんが、現在空き地ならまだしもこれだけの戸建が転居したりするのは相当先の話になると思います。そんなこと心配していたらどこも買えません。

[1391: 本人]

>>1385 匿名さん
貯水池はどこにあるんですか。

[1392: 匿名さん]

フォレストパークに表示看板があったから、そのあたりかな。

[1393: 匿名]

タワーマンショからでは

[1394: 匿名さん]

写真の角度から、長津田唯一の高層のマークワンでしょ。通りがかりなんて自称してるけどここの売れ行き気になるのかな。長期に売れ残ると長津田の評価も落ちるからね。

[1395: 匿名さん]

南町田に500億投資するそうなので、極端に落ちることはないでしょう。

[1396: 匿名さん]

長津田から先はあり得ないでしょう。
あとどのくらい売れ残っているのかしょうか。

[1397: 匿名]

写真、わかりやすかったですね。
ありがとうございます。

[1398: マンション掲示板さん]

1394 は 何が言いたいのだろう〜ー

[1399: 匿名]

>>1398 マンション掲示板さん

近隣住民も売れ残りを気にしてるということでしょ

[1400: 匿名2]

妄想すぎます。 笑笑

[1401: 匿名さん]

誰か売れ残り部屋数教えてください。

[1402: 匿名さん]

海老名のタワマンより高いんですね。

[1403: 地元民]

同じ徒歩数でも町田より小田原方面を一緒にしないでください。緑区ですがエリア価値が違います。しかもららぽーと側は田んぼばっかです。あと余談ですがマークワンタワーは新築時シティテラスより割安で販売されてましたが今では上層階は1000万以上も値上がっています。施工も鹿島ですしマークワンを新築時に購入できた人は羨ましいですね。

[1404: 通りがかりさん]

鹿島の施工って良いの？

[1405: 匿名さん]

スーゼネと三流ゼネコンでは比較にならない。

[1406: 匿名さん]

マークワンは公社物件でリーゾナブルな価格設定。投資で転売を防ぐために買取特約もついていた。ぼったくりのすみふとは違う。

[1407: 地元民]

でもマークワンって管理修繕がシティテラスの３倍もするんですね。エレベーター問題もあるし駐車場も高いし、ずっと住むなら管理費の安くて敷地面積の広いシティテラスのほうがいいかも、シティテラスの管理の安さは群を抜いてます、インターネットも込みだし。安くはないけど買えなくもない絶妙な値段設定が憎らしいです。

[1408: 匿名さん]

共用施設に差があるし、タワマンと管理費・修繕積立を比較するのがナンセンス。

[1409: 匿名さん]

買えなくもない価格設定なら完成在庫にならない。

[1410: 匿名さん]

管理費や修繕費は、販売時は安くして、その後値上げせざる得ないのが通常の流れ。
駐車場代が積み立てに回るが、それも安いと資金が完全に不足します。

二、三年で上げするか、修繕時に借金するかでしょう。
積立金は資産価値に大きく影響します。5年から9年で引っ越す方は影響がないですが。

[1411: 匿名さん]

長期修繕計画で積立金の段階的値上げと定期的な一時金徴収を設定しているパターンが多いけど、将来未納問題を起こすってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

一番悲惨なのは、入居後管理組合が計画通りに値上げできずに積み立て不足ってなるパターン。売る側は売った後のことは知ったことではない。

[1412: 匿名さん]

駐車場の稼働率が管理計画の想定を下回ると管理組合の収入が赤字になるってことも。すみふの売り方って罪作り。

[1413: 匿名さん]

雨ざらしの機械式駐車場はオイルが流れて寿命が短くなる。そういうこと修繕計画に加味してないんだよね。

[1414: 匿名さん]

>>1407 地元民さん

すみふが管理費修繕費安いのは、在庫抱えて長期で売るスタイルだから。在庫分は売主が払わないといけないから、やすいほうが負担は減るよね。

もちろん駐車場収入をじゃぶじゃぶ管理費につぎこみ、修繕積立金は10年目でグ～ンと上げるとかだろうけど、そこまで来たらさすがにすみふでも完売してるだろうし、後の維持費負担がどうなろうと知ったことではない。
住民も目先の負担が軽ければオールオッケーでウィンウィンだしね。

ただ、どこかで資金がショートして大幅値上げになって初めてヤバいって気づく。将来に問題を先送りしてるだけなんだが、住民の無関心が招いてることだから、しょうがないね。

まずは今の安い維持費を享受して、将来に値上げされる分を取り戻すんだね。

[1415: 匿名さん]

>1414

とんでも理論。未販売住戸分は売主が負担するといっても、入居後に住民が支払う額と同額。売主が多く負担したら、住民への利益供与として株主から訴訟を起こされる。

[1416: 匿名さん]

管理費も修繕積立金も長期修繕計画に段階的に上げるように書かれていても、
管理組合の総会での承認が無いと上げられない。
これが意外に手強くて、住人は値上げには反対する人が多い。
そうなると、管理費も修繕積立金も不足することになり、
マンションの保全が上手く行かなくなる
というのが今後起こる問題

[1417: 匿名さん]

>1416

段階的値上げと定期的な一時金徴収って将来問題を引き起こすってことで国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。

でも、売る側は広告に記載する入居時の修繕積立金を安く見せかけるために、問題のあるやり方を購入者に押し付けるって構図。新築分譲マンションって入居するまでお隣さんもわからないわけだから、入居後、管理組合が健全な運営をしていけるかってある意味賭け。

[1418: 匿名さん]

>>1416 匿名さん

このようなしくみのマンションは多いですよね。だから何でしょう？そう言われている方は購入の意思もないのでしょうからここに書き込む必要ないのでは？
検討版ではありますが誰かに質問されたわけでもなく、ただ貶めようと書き込みされているようにしか思えません。