鹿児島のマンション３

[匿名さん [男性 40代]]

鹿児島のマンションも高騰化…

[2695: 匿名さん]

価格が気になるが、
投資目的賃貸でも良いかもね！

[2696: よそもの]

鹿児島駅前の再開発物件は　建築指導課で公開していたよ。今年の12月から取り壊し
完成は2025年2月。１４階建て　160戸（うち３戸が店舗）工費４９億（うち１/７補助金）施工はjrと旭化成レジデンス　すぐ完売するかもね。場所は駅のすぐ南側、鹿児島観光ビル

[2697: 匿名さん]

確かに売れるな！
駐車場は平置きであって欲しい！

[2698: 匿名さん]

4年後ですか、楽しみですね。

[2699: よそもの]

駐車場は一部タワー式。敷地が３８００㎡だから、仮の図面はL型でエレベーターは２基、1階はピロティと店舗、正式図面これからげな
。

[2700: マンション検討中さん]

駐車場があるのは便利だね。
横は広い公園も開放感あるね。

[2701: 匿名さん]

目の前に、バス停あり市電あり駐車場あり
おまけでJRあり
利便性文句なし！

[2702: 匿名さん]

億を超える部屋あるかな？

[2703: 匿名さん]

>>2702 匿名さん

ないだろうよ。

[2704: 匿名さん]

最上階は、プレミアム感出して！
広く作って欲しい

[2705: 匿名さん]

旭化成レジデンス 人気でそうですね

[2706: よそもの]

旭化成不動産レジデンスは
「マンション建替え研究所]を持っていて、マンション建替え事業では行政も認めたエキス―ト　全国で建替え事業を展開している　東京の宮益坂ビル、四谷コーポラス、また熊本地震で倒壊した上熊本ハイツ等手がけている。ブランド名　「アトラス」　シリーズ

[2707: よそもの]

ごめん、エキスパートの書き間違いでした。

[2708: 匿名さん]

立地が良いだけに
金額が気になる

[2709: マンション検討中さん]

価格次第でしょうけど、目の前公園で、その先は桜島でしょう？
楽しみですね。

[2710: 買い替え検討中さん]

あと数年あるので、頭金貯めときます！

[2711: 匿名さん]

下の階でも桜島まる見え？
今後、眺望をさえぎる建物もなさそうです。

[2712: マンション検討中さん]

タワーパーキングじゃなければ欲しかったなあ
修繕積立費が平置きの3?4倍くらい高くなるもんね

[2713: よそもの]

２７１２さんのいう通り。しかもここもパークハウス鹿児島中央タワーと同じ、事業協力者が優先で、残りを一般に売り出すかもね。

[2714:]

市内某マンションの修繕積立金
最初は、11,000円
5年後、14,300円
10年後、18,590円
15年後、24,167円
20年後、31,417円
これに管理費、駐車場代を加えると50,000円は軽く超え
購入を断念しました

[2715: よそもの]

段階増額積立方式だね。どれくらいの規模か、機械式駐車場があるのか不明だが。まあまともなマンションだと思うよ。国土交通省は㎡あたり２００円以上必要と言っているので９０㎡だと　１８，０００円/月になる。積立金はいくらあっても将来の建替えを考えると余ることはない。どうせほかのマンションでも必ず２０，０００円以上になるよ。こういうまともなマンションこそ買っておいた方がいいとおもうよ。

[2716: 通りがかりさん]

鹿児島駅前のは、市議の古江さんのHPに出てたよ。
東棟だけ人気が出そうに感じた。

[2717:]

>>2715 よそものさん
しかし、20年後、年金生活になった場合、
マンション維持費に6万も7万も出せないんです

[2718: よそもの]

年金生活になってから一時金で数百万取られるより、徐々に積んでおいた方がいいのよ。失礼ながら　そういう方は戸建てをお勧めします。どこのマンションでも実情は、あまり変わらんよ。

[2719: よそもの]

２７１６さん　古江尚子さんはマンション問題にくわしいですから、HPに乗せたんだね。ある担当者によると、この図面は確定ではないといってたよ。これだと西側はうれないね。かんまちあ側と南側に沿って建てた方がいいと思うけどね。

[2720: 購入経験者さん]

やっぱ南向きが基本だが
鹿児島市に関しては桜島があるので東も人気
南東が一番かな！
北・西向きは、やめた方が良いよ
安くなるけど！

[2721: 口コミ知りたいさん]

https://www.kc-news.co.jp/kijitop/20210129-3.html
建設新聞より。

[2722: 買い替え検討中さん]

キラメキテラス 眺望良さそうですね！

[2723: 匿名さん]

海外のホテルも入るんですか？

[2724: よそもの]

シェラトン鹿児島、南国殖産が鹿児島市高麗町の鹿児島市交通局跡地に新設する地上19階、高さ86.274ｍ、客室228室の高級ホテル。 南国殖産が事業会社となる南国ホテルズ(仮称)を設立し、マリオット・インターナショナルが運営。 設計は三菱地所設計・Dai建築DESIGN・大林組JV、施工は大林組。 2021年1月30日に着工した。 2023年春の開業予定。分譲マンションはまだみたい。

[2725: Ｂ]

以前、東向きのマンションに住んでいたことがあります
東向き、何かよいことをイメージしていました
しかし、夏は朝も4時頃から日が差し込み、
クーラーをつけなければならなくて大変でした
ので、今は南向きに住んでいます
最近は、断熱ガラス仕様されていてそんなことはないのでしょうか？
鹿児島はやはり何故か東向きが多いですよね
マンション購入にあたり東向きに住んでおられる方のご意見が伺えませんか？
よろしくしお願いします

[2726: 匿名さん]

>>2725 Ｂさん
今、南向きに住んでいるものです。8年ほど東向きのマンションにすんでいました。桜島はとてもよくみえます。だが、それだけでした。たとえば乾し物は昼をすぎるともう陰になり、冷たさを感じます。昼でも電気をつけようかなって思うときもあらました。今南向きですから、ごご2時に干しても乾くこともあります。電気代、何より健康面に最高だとおもいます。東向きは桜島を全面に押し出してますが、朝日はきつく、洗濯物も12時ぐらいまで。また桜島も毎日見ずともいい。東向きだったら私は絶対買いません。東南角部屋だったら欲しいですね。

[2727: 購入経験者さん]

県外の親せきや友人は
みんな桜島見えて喜んでくれます。
市内なら南東がオススメというか人気（高いけど）
ただ、桜島から遠くなるほど迫力に欠けるけど
海沿いから交通局跡くらいまでだろうけどね！

[2728: 匿名さん]

>>2727 購入経験者さん

たまに来る人には桜島が見えるとすごく喜ばれると思います。たとえば接待用の部屋とか。でも自宅での購入であれば絶対やめられたら。東向きのマンションをみてください。昼は陰になってます。高価なマンションでなくてもいいです。後悔しました、私は。

[2729: マンション検討中さん]

マンション見学の際、南東側と北東側見せてもらいましたが、
明るさ・部屋の温度など、明らかに違いました。
南東側の部屋から見たからか、
北東側は入った瞬間、ひんやり暗い
同じ建物・同階なのに
昼に長く生活するのであれば、南側
贅沢を言えば、南東側　日当たりも眺望　最高でしたよ
ただ、プラス数百万提示でした。

[2730: 2725]

ご意見ありがとうございます
今は県外に賃貸です（ちなみに南向き）
鹿児島に引き上げる時期が近くなってきていて、
何処のマンションにするか考えています
なかなか無い南向きのマンションが最近売り出されたので、
見に行ったのですが南側に賃貸マンションが同時期に出来ており、
想像と違い日当たり眺望にがっかりしてしまい、
東向きでもよいかな？と思いはじめたところでした
もう一度よく考えてみます

[2731: 匿名さん]

さがせば気に入る南向きが必ずあるはず。ただ春は異動時期なので早めがよろしいかと。

[2732: 購入経験者さん]

あせらず、しばらく賃貸で様子を見た方が！
今から、いくつか新築マンションの計画が鹿児島もあるので
後悔のない様に選んでくださいね。

[2733: マンション検討中さん]

東南東向きの部屋だけどこの時期は11時くらいから日が入らなくなるよ
ペアガラスに遮熱フィルム貼ってるから暑さ寒さは気になったことがないし、洗濯物も乾燥機で乾かすからそこまで影響はないな
ベランダの奥行きが2mあるんだけど、灰が降るからモデルルームみたいにテーブル置いたりもしないし、そもそも出ることって２ヶ月に一度くらいだからそこがほんとに無駄だと思う

[2734: よそもの]

浜町１番街区再開発事業が鹿児島建設新聞　２月１７日号に記載されています。
「鹿児島観光ビルマンション建替組合」を設立して事業を進める。建物は東棟１４階建、と西棟１３階建、１３０台の立体駐車場３基。２０２３年１２月完成予定。

[2735: 通りがかりさん]

色んなマンションが出来るんですね。
すごく勉強になります。
分譲マンションに詳しい方に聞きたいのですが
それなりにお高い分譲マンションでも、上の階や隣の床の音が響いたりするんでしょうか？

[2736: よそもの]

人から聞いた話。マンションの３大トラブル　１、ペット問題、２、生活音（上階の床音、ピアノなど）３、駐車場問題。　特に床スラブの構造がボイドスラブ工法となっているものの、ほとんどのマンションではこの上階の床音問題があると思っていたほうが良い。

[2737: 通りがかりさん]

>>2736 よそものさん

そうなんですね。
どんな新しい分譲に住んでもついて回るんですね。
上下隣の、住民に恵まれるか、どうかですね。
辛い問題です。
たまに急いでるのか室内を走ってる音が聞こえるのですが
（子供が学校でいない時間帯）無神経な大人で室内を走る人もいるんですかね？

[2738: よそもの]

私のマンションでもおなじですね。うちの理事会で、アンケートをとると、上階が「うるさい」といいます。またそのお部屋の下の階は、「上階がうるさい」と言っています。「あなたのマンションの床は下の階の天井です。」として開示版にはる、など注意を促しています。また上階や下の階の方とコミュニケーションをとるようしています。

[2739: 通りがかりさん]

マンションの構造次第では、上の階と決めつけがちですが下の階の走る音が響いたり、斜め上や、隣の部屋だったり
ということもあると聞きました。
うちの場合は、上の階の引っ越し案内があってから
急にうるさくなりましたよ。
室内の騒音については、うちの管理会社は渋い顔で
なかなか掲示も強く言わないとしてくれないし
困ったものです。

[2740: 評判気になるさん]

賃貸と分譲の遮音性で圧倒的に違いがあるのは給排水関係だと思う
足音などに関しては高層分譲より低層賃貸のほうがむしろ良いかもしれない

[2741: 通りがかりさん]

>>2740 評判気になるさん
夜、寝静まった時間帯に、シャワーが流れる音（下水に流れる音が？）が聴こえてくる分譲マンションはヤバいですか？

[2742: よそもの]

排水立管が専有部分のどの位置にあるかによるでしょうが、立管が詰まっている可能性もあります。きになるなら　一度プロに見てもらいましょう。
２７３９さん　どこの管理会社かわかりませんが、管理会社は管理組合の「お手伝いさん」です。皆さんが管理会社を雇っているのです。主は管理組合です。しっかりこき使いましょう。ただ担当者に直接言ってはいけません。あくまでも管理組合が雇っていますので管理組合を通して「モノ申し」してください。

[2743: マンション検討中さん]

>>2742 よそものさん

ありがとうございます。
その通りだと思います。
ご意見参考に今後生かしていきたいです。

ディンクス世帯のみのマンションができるのを待ちます。

[2744: よそもの]

シングル,DINKS向けマンション
レーベン上之園、ラ・カーサグランデ付属小前、エムディア城西、ブランシェラ荒田一丁目,オーヴィジョン大竜、プレミスト表参道、ポレスターいずろ
等あるようですが、専用ではないようです。

[2745: マンション検討中さん]

鹿児島市内これから3Lで75㎡?となると新築価格どのくらいでしょうか？エリアにもよると思いますが、中央より南側希望です。

[2746: 通りがかりさん]

場所や階数にもよるけど、坪単価180万くらいなんじゃない？？

[2747: よそもの]

マンション管理新聞社調べでは、全国平均　７０㎡だと５，４００万円　坪単価２５５万円
私が調べた最近の鹿児島での価格は７０㎡で３０４４万円　９０㎡で４４６０万円。ですから、坪単価では１４２万円から１６５万円となりますね。ちなみに中古だと８３．７万円だそうです。

[2748: マンション検討中さん]

やはり高いんですね！参考になりました。ありがとうございます。中古で検討になりそうです(T‐T)

[2749: よそもの]

私が思う中古マンション購入術（あくまでも私見です。）
１災害リスクを考慮した立地(住環境)
２専有部分(お部屋)以外に共用部分を見る（ゴミ置場　駐車場、駐輪場、
　　特に掲示板に注意　そのマンションの実情が掲示されている）
３管理状況　総会、理事会議事録、長期修繕計画書を見せてもらう。(見せないマンショ
ンは買うな)
４築年数(大規模修繕前か後か、できれば直後がお勧め)
５信頼のおける不動産屋か

[2750: 通りがかりさん]

>>2631 匿名さん

2023年完成予定でレーベン加治屋町建設予定みたいですよ。
場所は中央高校のローソン側です。

[2751: 匿名さん]

>>2747 よそものさん
意外と安いんですね
私が検討してたマンションは70平米未満で3600万でした
階数にも寄るのかな

[2752: 買い替え検討中さん]

70平米3000万なら小松原～谷山の相場じゃないかな

[2753: よそもの]

株式会社東京カンテイが発表した「新築・中古マンション価格の年収倍率 」によると、年収倍率は全国平均で新築マンションが8.09倍、中古マンションが5.47倍という結果です。
新築３０００万だと年収３７０万で買える計算になります。３６００万だと年収は４４５万以上。買えそうですね。

[2754: ご近所さん]

パークハウスタワー
鹿児島の一等地に何故こんな建物を建ててしまったのでしょうか？

[2755: 買い替え検討中さん]

>>2754 ご近所さん
ご近所さんなんだからその辺詳しいでしょ（笑）
あんな不便なところに住もうとは私は思いませんけどね

[2756: 匿名さん]

パークハウス、最高ですよ。新幹線、広場、桜島も見える。夜の観覧車?買い物も便利ですよ。

[2757: マンション検討中さん]

見えるということは見られてるということ。自分なら恥ずかしくてカーテン開けられないけどね。

[2758: 買い替え検討中さん]

眺望なら紫原あたりでオッケーだし
買い物もそんなに必要ないし
前に東京青山のタワーホテル25Fに10日くらい宿泊したことあるけど
鹿児島の数倍素晴らしいだろう眺望も数日たてば飽きてきた
まあ負け惜しみと読んでもらって結構です

[2759: マンション検討中さん]

Uターンのため鹿児島市内のマンション検討中です。現在関東のJR駅直結の三井のタワマン住まいですが、鹿児島だとやはり車メインの生活になりますし中央駅に行くのも年に数回程度だと思いますのでパークハウスタワーは候補に上がりませんでした。

中央駅周辺や天文館あたりが職場の方や、リタイア組の方などは自家用車に毎日乗ることもないでしょうし、値が下がることもなさそうなのでいい買い物だと思います。

[2760: マンション検討中さん]

パークハウス購入者です。
購入の理由
①数年後手放しても多分値が落ちない、投資目的。
②自慢
③買い物便利
④空港利用のシャトルバス便利。月2で飛行機利用。最終便で自宅に帰る疲労は半端なかった（これが最大の理由）

[2761: 周辺住民さん]

上荒田でマンションが出来るみたいですよ。

[2762: ご近所さん]

>>2761 周辺住民さん
ジェイドガーデンパレス跡地ですか？

[2763: マンション検討中]

>>2762 ご近所さん
そうですよ、クレアホームズですね。
横にはセブンイレブンつくってます。

[2764: 周辺住民さん]

ジェイドガーデン跡だったらいいですね！

[2765: マンション検討中さん]

ちょうどDクラディア上荒田とプレミスト上荒田、ダイワに挟まれる形ですね。道路挟みますが。

[2766: 匿名さん]

>>2763 マンション検討中さん
プレミストは南側の日当たりをがっつり遮られるわけか…

[2767: 周辺住民さん]

>>2763 マンション検討中さん
クレアホームズなのですか？

[2768: マンション検討中さん]

鹿児島市内で新築・中古のどちらを購入するか迷っています。
知識が全くない為、メリットデメリットを教えてください。
築一年以上の未入居物件は値下げ等の交渉はできるのでしょうか？

[2769: 匿名さん]

>>2767 周辺住民さん
「マンション建設予定地　セントラル総合開発」って看板ありました

[2770: ご近所さん]

>>2768 マンション検討中さん
中古はよく勉強して即決できる人じゃないといつまでも購入できませんよ
即決できない最大の理由はその物件が良いか悪いか価格が妥当なのか分からないのです
良い物件はなかなか表に出てこないし出てきてもすぐに売れてしまします
なので迷ってるのなら絶対に新築です
値引き交渉はいつのタイミングでも可能です
エアコン取付サービスとかも可能性としては低くないですよ

[2771: 評判気になるさん]

鹿児島市内でマンション購入を検討しております。
MJR鹿児島中央・ポレスターいづろが良いと思っているのですが、どうでしょうか？
また、他にもおすすめがありましたら、教えて頂きたいです。
資産価値がある物件等も教えて頂きたいです。
どなたかお願い致します。

[2772: マンション掲示板さん]

>>2769 匿名さん
ありがとうございます！楽しみです。

[2773: とおりがかり]

ジェイドガーデン跡地はセブンイレブンが(３０日開業)半分占めているからマンション規模も狭くなるね。キラメキテラスはあなぶきの看板があったよ。

[2774: 評判気になるさん]

>>2773 とおりがかりさん
よそものさん　情報ありがとう

[2775: マンコミュファンさん]

レーベン上之園
ファーネスト上之園
鹿駅再開発の旭化成マンション
キラメキテラスのあなぶきマンション
ジェイドガーデン跡地のクレアホームズ
中央駅西口再開発のMJR

本当に選び放題ですね！
今からマンションを検討できる方たちがうらやましいです。

プレミスト、オーヴィジョン、ブランシエラ、ガーデン、エムディアは頑張らないと売れ残りそうですね。

[2776: 匿名さん]

あれ？キラメキはエイルマンションではないのですか？

[2777: マンコミュファンさん]

>>2776 匿名さん

あなぶきの看板があったらしいですよ。

[2778: ご近所さん]

エイルマンションはキラメキテラス敷地外のすぐ西側にあります

[2779: ご近所さん]

パークハウスのスレッドには書けませんが、
名前はパークハウスとついていますが、
なんだかサーパスっぽく見えます
価格も安かったし、資産価値のある物件には見えない

[2780: マンコミュファンさん]

>>2779 ご近所さん

JVに大京と穴吹工務店が名を連ねているので、マンション部分はどこが担当したのか、お察し。

[2781: 匿名さん]

>>2779 ご近所さん

これからのマンションのことを知りたい。パークハウスのことはここで書く必要はないような気がします。

[2782: 選択してください]

子供がいて中学受験させない、もしくは附属しか眼中にないなら絶対城西中か甲南中校区がいいです。
城西は昔から安定だし、
甲南中は近年物件が増えた影響からか中学受験リベンジ組が学力と校風を押し上げています。

中学受験するなら、ベストは山下です。先生の質が全然違います。
それ以外はあまりどこも変わらないかもだけど、大龍と八幡がやや人気があるみたいです。
（八幡は絶対に中学公立行かないのが前は前提だったけど、最近は昔ほど酷くありません）

あと、武小と、第二附属扱いの田上小も中学受験向きです。武中は昔から変わらず悪いです。
近年でもいじめ炎上動画が上がったり評判悪いです。

戸建てエリアだと伊敷台、皇徳寺がよかったですが下がってきてますね。悪くはないですが。
転勤族に人気があるのは西紫原小中です。校風や荒れたりに波がありますが何故か人気です。

[2783: マンコミュファンさん]

>>2782 選択してくださいさん

子育て世代ですが、校区の評判については概ね同意です。

ですので、中学受験に失敗したら甲東中になる山下小校区の「プレミスト照国」は無いですし、同じく中学受験に失敗したら武中になる武小校区の「MJRザガーデン鹿児島中央」や「中央駅西口再開発MJR」も無いです。

城西中校区も住宅地としては人気ですが、中央駅東口側に比べると交通利便性が悪いので、今後の発展性を考慮すると甲南中校区（特に中央町、上之園町、上荒田辺り）がおすすめですね。

[2784: ご近所さん]

お子さんを信頼していればどこの中学だろうと関係ないです

[2785: マンション検討中さん]

環境はある程度大事なのはわかりますが、中学3年間のために数千万のマンションを立地で決定するって凄いですね。

[2786: マンコミュファンさん]

「孟母三遷の教え」っていいますしね。
いい校区のマンションは、実際リセールバリューもいいですよ。

[2787: ご近所さん]

>>2786 マンコミュファンさん
環境ならまず戸建てで子育てしたほうが良いと思いますよ

[2788: 評判気になるさん]

>>2786 マンコミュファンさん
多くの人が住みたいと思う立地にあるマンションが価値が高いのは当然です。
マンションの価値は第一に利便性であり、校区は価値を決める決定的な材料にはならないと思っています。

[2789: 坪単価比較中さん]

3年間の学業環境で子供が虐めや不登校になったり荒れたりするリスクを考えたら、校区が大事になってくるのは当然だと思います。
戸建てでも子供がいる家庭は校区を意識してますし、地方や離島で教育熱心な家庭は小中学生のうちに母親と子供だけ狙いの校区内に越してくるのもよく聞きます。

[2790: 選択してください]

>>2785 マンション検討中さん
市電の新屋敷から鴨池辺りの新築や築浅のマンションには県外からラ・サールに寮や下宿なしで通うために
マンションお買い上げして通学させてる医者家庭の母子が当たり前にいますよ。
それに比べたら鹿児島で多少学区で選り好みするくらい。
まあ、ラ・サール、附属、玉龍（女子はプラス志學館）辺り受かる力があるならともかく、みんなは受かりませんから…

[2791: 匿名さん]

中学3年間と言っても、兄弟姉妹がいれば家庭単位で見て5年以上になることもザラでしょう。
いくら少子化とはいえ一人っ子ばかりではないのですし、兄弟そろって希望通りに進学できるとも限らないので、5年10年単位で関わることになるかもしれないと考えると、荒れている校区に複数の子どもさんを連れて飛び込むのは結構なギャンブルなように感じます。
そのリスクを考えるとなるべく良い校区に居を構えよう、となるのは個人的には共感できる部分ですね。

マンションでも立地や利便性が良ければそのまま終の棲家にしても良いと考えて買うでしょうし、校区重視で選ぶのであれば子育て後は手放す可能性も想定して購入されるのだと思います。
ライフスタイルの変化に合わせて柔軟に手放したり賃貸に出したりできるのもマンションならではの強みですからね。（それだけに資産価値にシビアにならざるを得ないわけですが）

結局はその家庭の事情や、マンション選びでどこに重きを置くかの違いでしかないでしょう。
校区を重視する考え方をする層が一定数いることは今後もそう変わりはないでしょうから、それを見込んで将来の資産価値を検討するのもそう的外れではないと考えます。
校区が価値を決めるとまでは言いませんけれど、特にファミリータイプの間取りに関しては大きく変動させる要素のひとつではあると思いますよ。

[2792: マンコミュファンさん]

>>2787 ご近所さん

「孟母三遷の教え」では、墓場の近く→市場の近く→学校の近くと引っ越したことで、より良い「周辺環境」を求めて移り住むことの大切さを説いているのであって、住居の形態（戸建てorマンション）ではないですよ。

[2793: ご近所さん]

>>2792 マンコミュファンさん
周辺環境以前に住環境を考えればと言ったつもりです

[2794: するがわのひと]

ラ・サール＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞附属、玉龍（女子はプラス志學館）
女子で学業にこだわるなら、そもそも鹿児島は不可。
久留米附設か青雲行きなさい