ザ・パークハウス 船堀ってどうですか？その2

[匿名さん]

前スレが1000になったので、ザ・パークハウス 船堀その2です。
引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/556618/

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-funabori254/

所在地：東京都江戸川区船堀3丁目619番3（地番）
交通：都営新宿線 「船堀」駅 徒歩3分 （南口）
間取：3LDK・4LDK
面積：67.51平米～87.44平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東神開発
施工会社：木内建設
管理会社：三菱地所コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

先着順であと11戸だけれど戸数が戸数なので割合としては高いというほどではない。全体の約５％位。
船堀だともっと安いのを期待していた人が多かったけれど駅に近いことで強気な価格であるというギャップはあったのかなぁと推察しています。
それでも95％はきちんと売れているわけですから
この価格で充分に需要があったということでしょう。

[2: 買い換え検討中]

本当に需要があったのか、それとも先高感が強くある為に焦って買ってるのか・・・
どちらなんでしょうね？？

[3: 匿名さん]

最近の相場高なので、ここで無理してでも買っておかないと、というかたがエイヤで買っているのでは。
変動金利が安いから、不安は先送りして何とか35年ローン組んでる感じじゃない？
スーモとか見てると、金利安いから、10年前の金利高い頃と比べて同じ年収でも変動金利ならより高いローン組める から、物件価格が上がっても問題なし！、みたいな記事がありました。
将来のリスク無視でとにかく今買いたい人には絶好のチャンスですが、金利が急騰したら怖いですね。
まあそのリスク込みで繰り上げ返済頑張ろうで皆さん買ってるんでしょうけど。

[4: 周辺住民さん]

１月に入ってから世界的な株安、原油安、円高が続いてますね。マンション価格は去年は先高感ありましたけど、景気が悪くなれば不動産価格も悪くなる気がしますが。今の景気なら金利はしばらく上がりそうにないですね。
リーマンショックみたいに価格が急落すれば買いやすくなります。
この物件も去年に発売できてよかったんじゃないですかね。

[5: 匿名さん]

リーマンショックみたいなのが起きたら家買うどころじゃなくなりますけどね…w

先のことは誰にもわかりませんので、今必要ないなら買い時ではないですね。でも5年10年待っても下がらないかも、その時は35年ローン組みづらくなってるしと…悩みます。

最後の決め手はもうエイヤしかないですね。

[6: 匿名さん]

そう。物件価格は高騰していても、金利が底な今だから買おうと言う気になっている。
今後の金利の動向を予測する某サイトで、中国経済のバブル崩壊が国債を買う投資家が増える事で国債の金利が低くなり、結果住宅ローンの金利は低下するので当分は低金利のままだと予想されており、一応参考程度にはしております。

[7: 購入検討中さん]

低金利がしばらく続くでしょうね。何年も前から金利が上がると言ってちっとも金利が上がりません。
原油価格が下がって景気が悪くなればマンション原材料も下がるだろうから、買いやすくなるんじゃないですか。

これから出来る物件はオリンピックまでまだ時間あるし、安く買えると思います。
リーマンのときは価格が下がって割引マンション多かったですよね。楽しみです

[8: 匿名さん]

数年後にわかるのでしょうね。
「あの時は高かった！」とか「あの時は安かった！」とか。
どうなるでしょうかね。

[9: 匿名さん]

今日も派手に日経平均下がりましたね。不動産株も下がってます
これだけ急激に悪くなると消費者マインドも落ち込みますね。
ここは去年発売で本当に良かったと思う、１年遅れていたらやばかったでしょ

[10: 匿名さん]

周りに左右されがちな部分って不動産は特に多分にありますが、
そういう場合でも「ココは住んでいてよかったなぁ」と思えるくらい気に入る場所で
暮らしていけるのが一番いいことなんだと思いますよ。

このエリアは本当に地味なエリアかもしれないですが、
下町っぽさがあって
あたたかみもあって良いエリアです。
穏やかに暮らしていけるのでは…。

[11: 匿名さん [男性 30代]]

環境もあまりよくない（ガラが悪い、インド人多いなど）ようですが、
そもそもここって、土地が海抜マイナスですけど大丈夫なんですか。
荒川近いですし、氾濫したら共用設備もろもろぐちゃぐちゃになってしまいますね。。。
詳しい方いらっしゃいますか。

[12: 匿名さん]

>>11
そうです、だからこそ価格が抑えめなエリアです。安いからには訳が必ずあります。

海抜はマイナスなので、氾濫したら大丈夫ではありません。台風などでの増水レベルであれば予測ができるため対策ができますが、津波などによる場合は大きな被害を受けるかもしれません。

最後に氾濫したのはいつでしょうか？何十年も前のことなので、もしかしたらこの先も家を持っているうちは大丈夫かもしれません。…とそう思っています(･_･;

[13: 匿名さん]

＞＞１１
江戸川区はどこも海抜低いですよ。
水害、インド人が多いのは船堀だけの問題ではありません。
11さんはまさか江戸川区でマンション探してるなんて事はないですよね(笑)

[14: 匿名さん]

ここの物件って地元以外の購入者はほとんどいないんじゃないですか？
水害があるのわかってて他所から購入しようって人はいないんじゃないですかね。

[15: 匿名さん]

購入者は地元の方だけではないとおまいますが、地元の方が買ってもよいと思うくらいならとても住みやすいということなのかなと思いました。

水害の話は定期的に出ますが、最後に江戸川の氾濫が起きたのは昭和56年と三〇年以上前です。その間にも水害対策は区をあげて行っているようなので最近では被害が出ていません。

先のことは誰にもわかりませんので、安全性と天秤にかけながら決めるしかないですね。

[16: 匿名さん]

>>12
具体的に氾濫にそなえて、どんな対策がとられてるんですかね？
詳しくきいてみたいです。

[17: 匿名さん]

>>16

こちらにまとまっております。

江戸川区の災害対策
https://www.city.edogawa.tokyo.jp/smph/bousai/koujo/n_taisaku.html

下の方にもリストがあります。ご不明点は区役所まで〜。

[18: 匿名さん]

第3期で25戸供給だから残りは26戸。
4月以降に最終期で、夏前には完売かな。
売れにくい部屋が上手く捌けるかという問題はあるけど。

[19: 匿名さん]

26戸ですか…なんだかんだ迷ってる時間はないですね。駅近だし、マンションコミュニティでもほぼ叩かれる要素ないってことは安心なのかな？

[20: 匿名さん]

売れにくい部屋ってどんな部屋ですか？

[21: 匿名さん]

>>20
8000万円台の部屋とか1階の部屋とか

[22: 匿名さん]

>>17
区が対策をするのは、海抜が低い以上当たり前なんですが？
マンションとしてです。

[23: 購入検討中さん]

このマンションの北側にパチンコが隣接してますね。子育てには気になります。

[24: 匿名さん]

道路隔ててるから隣接とは言わないでしょ。
我が家はべつに気になりませんが。

[25: 購入検討中さん]

>>23様
前スレッドで語られていますから 読んで、よく考えて検討比較されては？

[26: 匿名さん [男性 40代]]

氾濫や、洪水が起きた時のマンションとしての対策は何かとっているのでしょうか？

[27: 匿名さん]

>>26
売主に聞いてください

[28: 匿名さん]

＞２６
洪水が起きたときの対策をとってるマンションなんてあるの？

[29: 匿名さん]

>>26

土嚢や、食料備蓄庫、防災グッズの配布はあるようですよ。（このマンションに限らず最近ではどこも用意してますけどね。）
詳しくは売主にお問い合わせいただいた方が良いかと！

[30: 匿名さん]

>>23

隣接はしていないですが、近くにはありますね。駅前の商業地区なので、今はなくともこれから何が建つかわかりません。気になるようでしたら住居専用地域を狙うしかないですね…

私はパチンコ店が近いことで子育てに何か影響があるとは思っていないのですが、具体的にはどのような懸念がありますか？

[31: 匿名さん]

物件周りの嫌悪施設については前スレ460くらいから議論されてます。ご参考までに！

[32: 匿名さん]

パチ屋の近くだから、というわけではないけど、この辺はヤンキー多いよ。

子育て環境を考えるなら江戸川区は検討できない。幼稚園に入れる人はいいと思いますが。

[33: 検討中]

この物件を買う家庭は小受・中受する人が多いでしょうが、確かに公立学区が良いと受験の際も落ちても地元の学校が良いからと安心できますよね。

[34: 匿名さん]

どうなんだろう。
中学受験する人はいるとは思うけれど、実際に何割がクラスで受けるかどうかってわからないですよねぇ。
公立の学校はこの辺りは選択制なので、希望する学区に空きがあれば、好きなところを選ぶことが出来ますよ。
ただ受験する場合は、選べなかったように記憶していますが…確認はされたほうが良いと思います。

[35: 匿名さん]

>>34
学校選択制度は破綻しましたよ。
人気の学校に集中しすぎたということで、原則決められた学区になるよう改善されました。
受け入れ可能人数も人気の学校は少く設定され、かつ考慮すべき事情がある場合となったはず。

[36: 物件比較中さん [女性 30代]]

あと何戸くらいになったんですかね？

[37: 匿名さん]

そういえば、一階の店舗？決まったんですかね？

[38: 匿名さん]

学校の選択制度はあった方が良かったですが、廃止になってしまったんですね
受け入れ人数の偏り防止にはなりますが、
たとえば、小学校が近いのに学区が違うといけないというのはなんだか残念な感じはしますね

[39: 匿名さん]

ここ掲示板はおとなしいのにサクサク売れてってるよね。

[40: 匿名さん]

駅3分、パークハウスブランド、江戸川区とはいえ23区、比較的大規模なのでスケールメリット享受し易い、価格もお手頃、売れる理由は結構あると思う。
周辺環境はアレだけど、だからこそこの価格なわけで。

[41: 匿名さん]

最終期ですね。あとは高いとこしか残ってないのかな。

[42: 匿名さん]

4LDKの駐車場がついているトコロみたいですね。
ここの場合は高いところから、というよりも
現実的なお値段のところでその中でも条件の良い所から順に売れていったということなんでしょうか。
駐車場がついているところは、優先権ということなのですが
ずっとそれは効力があるのですか？

[43: 匿名さん]

>>42
優先されるのは最初だけ。ずっとじゃないよ。

[44: 匿名さん]

>>43
最初に借りる権利が与えられ、解約するまでは半永久に続き、解約したら他の住人と一緒の条件ってことだね。

[45: 匿名さん]

解約したら、あいているところしか停められませんもんね。

現地は駅前で本当に便利そうなところでした。スーパーもいくつかありますし、銀行もありますし、スポーツジムも。近所で全てまかなうことができそうなマンションですよね。駅から近いので、通勤も楽そうですし。

最終期で高い部屋が残っているものの、完売するといいなと思っています！

[46: 匿名さん]

どれぐらい残っている感じですかね？
かなり売れている感じですね！

[47: 匿名さん]

あと17戸！

[48: 匿名さん]

あと17戸ですか！むむ。
質問させてください、このマンションの床スラブ厚は何ミリでしょうか？

[49: 匿名さん]

>>43さん>>44さん、ありがとうございます。
そういうことでしたか。
駐車場付き分譲というものとは別なのですね。
借りるなら借り続けられるけれど、手放すともうふつうになる、と。
すごく納得がいきました！！

[50: マンション検討中さん]

先日、重要事項の説明を受けた方、おられますか？
どんな感じでしたでしょうか？

何か注意点や質問のポイントがあれば教えてください。
よろしくお願いします。

[51: 匿名さん]

広告で見ましたが、王様部屋は坪300万超えなんですね〜。
スゴイ。

[52: マンション比較中さん]

8000万の部屋も売れたみたいですね〜
あと13戸！

[53: 匿名さん]

そろそろボーナスの時期だから、ちょっとした頭金を用意してくるお客さんも居そうですよね。
まあ頭金とは言っても、ある程度のまとまったお金がないとだよね。

売れているのはどの辺の階層なんでしょう。
この調子だとじりじりと売れていくのかな。

[54: 匿名さん]

全貌を見てから、買うって人もいるかも。

[55: 契約済み]

その2

[56: 契約済み]

その3

[57: 匿名さん]

写真ありがとうございます。
かなり出来てきましたねー！

[58: 匿名さん]

さすがパークハウス
センス良いです

[59: 匿名さん]

バルコニーの手摺は賛否両論あるものの、シンプルでいい造りですね。正方形のグリッドが綺麗〜

[61: 匿名さん]

物件の良さは、やっぱり人によって選ぶポイントが違うため、このあたりは何を優先するのか、ということを決めておくことがよいと感じます。
その点があいまいになってしまうと、判断できないままのことが多くなってしまいそうです。
やはり、自分でしっかりと条件を見て判断しておくようにすることをおすすめいたします。

[62: マンション検討中さん]

残ってる住戸で検討してます。条件面含めてほぼ満たしているのでかなり前向きに検討中です。
一つだけ気になるのが、夏場に行われると言う駐車場の抽選結果です。
車は手放せないので、もし抽選に漏れた場合は近隣で借りざるを得ないのですが、95区画の駐車場ありますが、実際、どれ位の希望者の世帯があるのかだけが気がかりです。。
駐車場区画の場所は出来れば屋上の3階以外が良いのですが、外れる可能性もある事を考えると、停められれば何処でもいいと思ってます。
自走式駐車場が一つの売りの物件なのに、近隣駐車場は正直考えられません。
254戸中、どれ位の方々が応募してるんだろう？
江戸川区だし、都心と違って空きが出るとは思えないし。。

[63: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん

都内駅近物件なので希望者は多くはないのではと予想しますが、こればかりはデベに聞いてみないとわからないですね。

[64: 契約済み]

>>62 マンション検討中さん

契約の時に駐車場希望者は少ないと聞きました。駐車場優先権のある部屋の契約者も申し込んでいないとか。しかし、本当かはわかりません。

ウチは申し込んでいません。

[65: 匿名さん]

駐車場使わない身としては、埋まってくれた方が管理組合の収入になって助かります

[66: マンション検討中さん]

みなさん
ありがとうございます

〉64さん
ありがとうございます
そうなんですね、私が聞いた時には逆に比較的希望者が多いと言ってました

抽選に当たることを願うばかりです。。

[67: 匿名さん]

あら、意外にも駐車場埋まっていないのですね。
なくても自転車さえあれば普通に暮らしてしまえるっていうのがありますから、
そりゃそうか…という部分もあります。
駐車場が埋まっている前提で管理費にしても修繕積立金にしても計画が建てられている可能性があるので、
これは埋まってくれないと困る部分もあるのではないかしら。
駐車場の料金の流れはどういう感じなっているのでしょうね。

[68: マンション検討中さん]

営業の話では、管理費と修繕積立金は、駐車場の8割稼働を想定した計画だと言ってました。

我が家は駐車場は必要なので、希望者少なければ区画を確保出来て嬉しい反面、管理組合収入は心配です。

何れにせよ抽選になってみないと分からないですね。

[69: 匿名さん]

駐車場収入の8割はかなりの割合だね。
入居時に8割なければ、いきなりの管理費、修繕積み立て金の値上げもあるかもね。
管理会社は基本的に管理委託費の減額には応じないからね。
それは初代理事会にお任せしましょう。

[70: 買い替え検討中さん]

外観がいまいちですね(-_-;)
新築時は良いでしょうが、壁の汚れが目立ちそう。

[71: 匿名さん]

もうすぐ完売ですね！

[72: ご近所さん]

手摺がダサい
壁の汚れは目立つでしょうね

[73: 匿名さん]

わかっていたけど、見る度溜め息(ToT)
あの外観…手摺…団地か病棟にしか見えない…
共用廊下側もだから、裏から見ても残念。
部屋への出入り丸見えです。
あー、また溜め息(ToT)

[74: 匿名さん]

そうですか？
昼間見る限りで真正面から少しずれると見えないような。
夜だと部屋の中の明かりで丸見えですかねー。

[75: マンション検討中さん]

まだ店舗決まってないのかな？
カルディとか入ってくれると嬉しいんだけど

[76: 匿名さん]

カルディ良いですね！スタバは無理かな^_^

[77: マンション検討中さん]

スタバは無理でしょう。西葛西や葛西ですらないのに。

[78: 匿名さん]

駅近だし個人的に気になるけど
もう予算オーバーな部屋しか残ってなかった

[79: 匿名さん]

外観は一階ができたらまた雰囲気違って見えそうですね。道路や植木も整備されるし、エントランス周りは天然石使ってるから上のシンプルさと相まっていい感じになりそうな気がしてます。

[80: 匿名さん]

テナントはカフェのような飲食店が入る可能性もあるんですか？
カフェも人通りが多ければ採算がとれるのでしょうが、駅近立地でも
比較的静かであれば難しいのかしら。
店舗とあるので商業施設ばかりを想像しておりましたが、もしかすると
歯医者や学習塾という線もあるのでしょうか・・・

[81: 匿名さん]

住民からすると、臭いや煙が出るので飲食店はやめて欲しいですね(と、個人的には思います)。
確かテナントから家賃は取らないはずなので、テナントが入らなくても住民は特に困らないと思います。むしろ入ったテナントによって迷惑を被る可能性を懸念しています。
夜遅くまで営業せず、騒音や臭いが少ない形態のテナントが良いですね。個人的には診療所や銀行ATMが良いと思っています。

[82: 契約済み]

飲食店は規約上入らないよ。

[83: 契約済み]

一階一部見えました。

[84: 契約済み]

一階一部見えました2

[85: 匿名さん]

うわ、思ったよりバルコニー透け透けですね。
せめて低層階は白っぽいガラス手摺にすればいいのに。

[86: 匿名さん]

外観はプラウドの方が好みです。建築コストが上がっているから安っぽい仕様になってしまうんですかね。
巨大団地に見えますね～

[87: 匿名さん]

プラウドとの皮革ですか…
どちらも可もなく不可もないという感じで、ドングリの背比べではないでしょうか。

[88: 匿名さん]

うーん、だいぶ安っぽい外観…。当初予定通りの資材なのか、コストカットのために安い資材に変更したのか。水栓など標準仕様であまり有名でないメーカーのものですし、予定通りなのかもしれませんが。
覚悟はしていましたが、やはり柵の手摺はカッコ悪いなあ…。

[89: 匿名さん]

バルコニと共用廊下の鉄格子はハジメから分かってたことでしょ....(｀w´)

[90: 匿名さん]

わかってはいたけど予想以上に安っぽいということでしょ。こりゃ団地にしかみえない。検討から外してよかった。

[91: 匿名さん]

都内にある既存のパークハウスと比較して、手摺以外の資材もイマイチと感じてしまって。5年前なら同スペックで1000万円くらい安く買えましたね。
写真うつりのせいもありそうなので、現物を見てみようと思います。

[92: 匿名さん]

今日、いなげや側から撮りました。

[93: 匿名さん]

なぜショボく見えるのか。
柵もあるが全面タイルではないからだな。
何というか風格がない。
建築コストを削減できるメリットはある。
でも高級マンションのパークハウスだよ？
見映えは重視しないの？

バルコニーはなぜか柱だけタイルで他は吹き付け。
一部だけタイルなんてアンマッチすぎる。
みすぼらしさが増すだけ。
外廊下も同じくだろう。

売れる価格と天秤なのはわかる。
外装に手をかけて内装や仕様の質を落とすやりかた。
内装や仕様を高く保ち外装の質を落とすやりかた。
西葛西のガーデンズと同じく、ここも後者。

大手財閥系だとMR映えする内装重視なのかもしれない。
まあ何年か住めば慣れてくるんだろう。
でも見映えも含めて買ったつもりの人が多いと思う。

外廊下の床を含めてオールタイル張りに住んでる人。
内覧会からテンション下がりそう。
見る順でテンションがジェットコースター状態だなぁ。
外観↓
エントランス一階共用部↑
外廊下↓
部屋↑
バルコニー↓
ってな感じだろうなぁ。

[94: 契約済み]

江戸川区だよ、船堀だよ、高級な街じゃないんだし仕方ないよ

[95: 匿名さん]

バルコニーに給湯器や換気扇排気口があるように見えますが、これって普通なのでしょうか。

[96: 匿名さん]

？
誰に対して見栄を張るつもりなの？
内装と仕様が良い方が良いに決まってるじゃん
確かに手摺はいけてないが

[97: 匿名さん]

>>96 匿名さん

最初の気分的な問題。
毎日見てれば慣れると思う。
でも慣れるまではこの価格でこの外観↓
イメージパースと現物は見映えが違うから。

江戸川区で売れる価格重視はわかる。
生活上は内装仕様重視の方が良い。
でも見慣れるまではやっぱショックでしょ。
手摺がスケスケってのも↓
道路と向かいから丸見えだから。
夜はカーテン欠かせないなあ。
バルコニー側は風通しの窓開けれない。

[98: 匿名さん]

>>95 匿名さん

普通です。
換気はバルコニー側にあるとちょっと。
料理やタバコの臭いが隣や上に行っちゃう。
洗濯物や窓、24時間換気口に影響する、
特にタバコはトラブルのもと。

換気扇下のタバコで煙がバルコニーに充満。
バルコニーで吸われるのと大差ない。
バルコニーは共用部なので注意できる。
室内の占有部は口出し出来ない。

バルコニーは柵で丸見え。
なので喫煙の証拠写真はすぐとれる。
それはバルコニー喫煙撲滅の救いかな。

そうなっているものは変えられない。
うまく折り合いをつけていかないと。

[99: 契約済みさん]

バルコニーに物置を置くとすぐわかるから、抑止力になるね！

[100: 匿名さん]

>>99 契約済みさん

あとは巨大パラポナアンテナとか、自前で付ける洗濯竿とかも丸見えだね。その抑止効果としてはいいかも。

ただ、ラティスとかホームセンターのすだれとかでバルコニー柵に目隠しして違法行為をする人はいるかもしれないね。目隠ししてるバルコニーがあると、ほんとに団地っぽくなるから強制撤去ですよね。