ファミリアーレ神宮南レジデンスってどうですか？

[物件比較中さん [男性]]

ファミリアーレ神宮南レジデンスについての情報を希望しています。
駅近物件で、いいなと思いました。子育てに便利な環境がそろっているでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


公式URL：http://www.takara-f.jp/jinguminami/

所在地：愛知県名古屋市熱田区伝馬二丁目2807番1
交通：地下鉄名城線「伝馬町」駅徒歩5分
住戸専有面積：60.46㎡～77.10㎡
売主：宝交通株式会社
施工会社：株式会社長瀬組
管理会社：宝コミュニティサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: マンション検討中さん]

モデルルームを見に行きました。
Aタイプの間取りが仕切りを開けているとかなり広く感じてよかったです。
順調に売れているようですね。
24時間ゴミ出しが無いのが残念・・・

[52: マンション検討中さん]

第３期で１７戸、絶賛販売中。

[53: 購入経験者さん]

ちょっとナガくね？、第３期。

[54: 通りがかりさん]

どこと勘違い第3期１７？ 最初から第2期１５戸

[55: 匿名さん]

今は2期で8戸の販売戸数になっています。順調に売れてきているということなのか。
ここ1週間ほどで7戸販売されたということになりますから。
となると、そろそろ2期もおしまいで、3期の告知になります。

全体の何割ぐらいが売れているのでしょうか。
それによっては3期で最終期ということもあり得るのではないかと思われます。

HタイプKタイプはもうどちらも完売してしまっているようです。
人気があった間取なんですね。

[56: 評判気になるさん]

第2期はまだ売り切っていないみたいです。
全体でもまだ5割程度らしいです。

[57: 評判気になるさん]

5割超えてからは苦戦してる？

[58: 名無しさん]

第3期18戸販売開始！
これでモデルルーム以外は完売か？

[59: 匿名さん]

>>55
H、K両方売れたんですね。向きが良かったのかなと思います。バルコニー側が真南というわけではなかったようですから。

Eタイプは残っているので、同じ向きがいいならこちらを検討できますね。18戸売ると、計算としては完売になりますか？あとちょっとでしょうね。

第二期がどれだけ売れ残っているかが気になりますが、完売めざしてがんばっていただきたいです。

[60: マンション検討中さん]

１５階建という点と地盤の堅固さについて皆さんはどうお考えですか？
私は、圧迫感はモデルルームを見てみないと判断しかねると思います。
また、１５階＝不良というのも如何なものかと。
地盤については３４メートルも掘って杭を打ち込んでいるのが気になります。

[61: 評判気になるさん]

>>60 マンション検討中さん

34mって普通だと思いますよ。
一般的に35m以内でN値50以上の支持層が
あれば、比較的良い地盤とされています。

[62: 匿名さん]

販売は順調に進んでいますか？

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん

第3期販売、戸数9戸になってますね〜
順調のようですね。

[64: 評判気になるさん]

敷地外駐車場が川沿いだけどフェンス等何も安全設備が無いのが気になる
周囲の川沿い駐車場を見てもここだけ何もない
危ないし正直みっともなく感じますね。宝さんケチりすぎ
イワクラゴールデン以下

[65: 匿名さん]

>>64 評判気になるさん
敷地外なら宝の土地じゃないだろw

[66: 評判気になるさん]

宝が今は押さえてマンション専用の駐車場として出してるんだからそこら辺の整備くらいしてほしいわ

[67: 検討板ユーザーさん]

敷地外駐車場は地主が土地を処分したら追い出されるから怖いっちゃ怖い。

[68: 匿名さん]

まぁ、宝なんで(^_^;)

[69: マンション検討中さん]

フェンス無いってありますけど、フェンスくらい流石に出来るでしょ

[70: 評判気になるさん]

>>69 マンション検討中さん
ちょっと前に近くでできた新築マンションだと、同じ感じで敷地外あったみたいだけど、舗装とかフェンスもきれいに新しくしてたよ。
マンションを建てるにあたりその地区にお金を使うかどうかじゃないでしょうか。地域貢献的な

[71: 名無しさん]

>>64 評判気になるさん

まだ半年以上もあるんだから、工事前なだけなのでは？敷地外は整備しないって宝が言ってるの？

[72: マンション掲示板さん]

流石にフェンスや塀とか建てないと、新堀川に落ちるから危ないでしょ。外構とかと一緒にやるとかじゃない？上にもでてるけど宝と同じ地場のイワクラは敷地外の舗装とフェンスは作ってたみたいだし

[73: 匿名さん]

この辺りだと元々マイカー持たない世帯だったり、持ち家引き払ってマンション購入するお年寄り世代も多いから、全戸数分の駐車場あると余るでしょ。
敷地内55台、敷地外18台なら、何年後かに総会で解約もありえると思うが。

[74: マンション検討中さん]

>>73 匿名さん
熱田区で余ることはないと思うぞ

[75: 匿名さん]

順調に売れているみたいですね。

[76: 匿名さん]

>>73 匿名さん
それは無いよ。
名古屋は車文化だから、駅近物件でも駐車場が100%ないと買う側は不安になる。
ましてや熱田で買う層がタクシーを多用するとは思えないしね。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん
熱田区も広いからね〜。
この辺りには来たこともないんだろうな。

[78: 匿名さん]

>>77 匿名さん

名古屋市民だから行った事あるよ(笑)
あなたのように熱田区に住んだり通勤したことはないけど、多少は土地勘があるよ。
なので、ここは熱田台地から降りてきた埋め立て地だとか三洋堂やホームセンターへ川沿いの抜け道を使うと近いとかも分かる。

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん
貴方のような民度の低い人が、この辺りに住んでなくて良かったです(笑)

[80: 名無しさん]

荒れてほしくないからこれで終わり。

[81: マンション検討中さん]

敷地外駐車場の安全面については営業に要確認ですね。
子供が落ちないか怖いし、2LDKのシニア層がブレーキとアクセル踏み間違えて川に落ちないか心配です(笑)

[82: 匿名さん]

>>79 匿名さん

あなたのような民度の方は熱田区に住み続けて下さいな。

さて、駐車場についてだけど、
敷地内シャッターゲートも無さそうなので、敷地外の駐車場の安全面は期待しない方が良さそう。
また、新堀川も近いのと直ぐ下流に堀川との合流地点もあるので、豪雨で駐車場が水没するぐらいの覚悟は必要かな。

[83: マンション検討中さん]

買う気もないのにしつこいな（笑）
マンション買えない人の僻みは、いつ見ても醜いな。
ローン審査落とされちゃったのかな。

[84: マンション検討中さん]

ちなみに敷地外が嫌なら敷地内のを借りれば良いだけ。
今ならまだ空いてるよ。

[85: マンション検討中さん]

でも部屋の価格の高い順に駐車場の優先権はあるから敷地外しか借りれない部屋ももちろんあるでしょ
あとマンション全体の資産価値で考えると、敷地外とはいえ安全面に不安があるのはどうかな

[86: マンション比較中さん]

シャッターゲートは高級設備だと思うから、過度な設備を設けないというこのマンションのコンセプトにあわないけど、安全面はちょっと気になるね。

[87: 匿名さん]

つまりは、早く契約して敷地内駐車場をゲットすればいいだけでしょ。

[88: 匿名さん]

違う。最底辺価格の部屋から18世帯は敷地外の駐車場からスタート
契約の順番は敷地内外には関係ない

しかし、駐車場の権利を放棄する人がいたりすると、敷地内も契約できます。でもそれは鍵渡し後かな。

ちなみに手放すときは、駐車場も管理組合に返納することになるので、先住民の希望者に敷地内駐車場は優先されるでしょうね。

[89: 名無しさん]

敷地内を欲しければ場所代として利益がたくさんある部屋を買ってくださいってことか

[90: 匿名さん]

>>88
それだとマンション売るときに駐車場なしで売却しないといけなくなるから、
一昔前ならともかく今の時代はあり得ないよ。

[91: 匿名さん]

>>90
つまりこの物件は敷地外駐車場が無くなった場合は、駐車場無し物件として売ることになるってことね
先に住んでる駐車場が無い住民の方が優先されるってこと？
敷地外が残ってたとしても、敷地内を持っていない先に住んでる住民が優先されるの？

[92: マンション掲示板さん]

>>91 匿名さん
この問題は営業さんに聞くしかないですね。
おそらくは分譲時契約で決まりがあるはず。
ただ、販売は、売った後については責任はもてないので組合がどういうルールにするかで揉めるかもね。宝さんが明確で厳格なルールを作っていればいいですが。ただこの辺は月極駐車場とか有りそうだし万が一駐車場の権利がなくなっても徒歩5分以内で借りれる駐車場で割り切るのもアリかな。

[93: 匿名さん]

>>91 匿名さん
宝に限らず駐車場の場所等含めて、後から変えるのはほぼ不可能と思った方が良い。
最初に買った人が、その駐車場の使用権付きで売却するケースがほとんど。
売却まで含めてマンションの資産価値と考える時代だから。

[94: マンション掲示板さん]

管理規約を確認しました。

（駐車場の使用）
第4項　当該使用契約を締結している区分所有者より、占有部分の譲渡を受けた他の区分所有者又は第三者は、管理組合と当該使用契約を締結することにより、当該駐車場を使用する地位を承継できるものとする。

しかし、
第6項　第4項に定める規定は、本マンション駐車場（敷地外駐車場含む）において全住戸数分の駐車場が確保できている場合においてのみ有効であるものとする。

となってます。

[95: マンコミュファンさん]

>>94 マンション掲示板さん
ということは敷地外駐車場が使えなくなった時の処理は何も書かれてないということですか？

[96: マンション掲示板さん]

>>95
抜けてたら申し訳ないですが、そうなります。
となると、話し合いでしょうか？敷地内を所有する住戸の方が圧倒的に多くなるのでそちら有利のルールになりそうですね。

[97: マンション掲示板さん]

うーん。ちゃんとルールを決めて欲しいですね。ただ、宝不動産は管理も宝の、関連会社なので投げっぱなしはないと思います

[98: 匿名さん]

宝も全住戸分の駐車場がないマンションも建ててるから、敷地外を解約するとしても、
その辺りの規約を参考に管理組合総会で決めるしかないでしょうね。
住民が毎月支払う敷地外の駐車場使用料＜実際の敷地外の駐車場使用料
だろうから、敷地内のみで済むなら敷地外を借りておくのはもったいないと思う。
ただ、>94の規約だと、敷地外駐車場も必ず18台分借りてないといけないのでは？

[99: 匿名さん]

こんな土地の安い立地で１戸あたりの専有面積が狭い計画にしたのが失敗。
80㎡～90㎡台を中心にして戸数が少なければ、駐車場の問題もなかっただろうに。

[100: 名無しさん]

>>99 匿名さん
ここって土地は安いの？
何処と比較して？

[101: 匿名さん]

>>100 名無しさん
ネットで名古屋市内の坪単価を調べてみてね。
西側の海抜が低いところが安く、東側の丘陵地が高い。
特に川沿いは水害のリスクがあるから安くなる。

[102: 評判気になるさん]

この辺りもいい場所なので、一般の感覚から言って土地代が安いということはないですが、都心型マンションのような間取り計画で狭い部屋をたくさん作り、駐車場を全戸数分とらなくてもいい程、資産のある土地でも車が必要ないくらい買物施設などが揃った場所でもないので99さんのいうとうり失敗だったということですね。
ただ、狭くていいからマンションが買いたいという層には販売価格が安く済むのでそこからみれば正解かもしれません。

[103: マンション掲示板さん]

水害についてはハザードマップを見たらわかりますが、良好だと思いますよ。

マンションの間取りなどに関しては、広いのをお望みの方には残念ですが、実際に好調に売れており営業さんも強気です。失敗ではないと思います。
全ての人を満たすマンションなんてありませんから。

営業さんの雰囲気では竣工前完売楽勝みたいな感じなので、値引き等は望めないでしょうね。

[104: 匿名さん]

規約変えれば良いだけなので、全住戸販売時に駐車場不要の世帯があれば、早々に規約を変更することになるんじゃないの？
機械式駐車場作ったが、空きだらけになって維持できずに10年後に廃墟と化すよりは良いので、失敗は言い過ぎ。
この辺りの駐車場の相場も、1万～1.5万円ぐらいだし。

[105: マンション掲示板さん]

>>104 匿名さん

規約の変更は4/3以上の賛成がいるので簡単ではないよ。

[106: 匿名さん]

>>105 マンション掲示板さん
管理費が安くなるなら、ほぼ全員賛成するでしょうね。
新築時は、駐車場の件は承知済みで購入してるワケだし。

[107: マンコミュファンさん]

神宮前駅と、伝馬町駅と熱田神宮の間の一等地にプレサンスがマンション用地を取得したようですね。

[108: 匿名さん]

>>104
因みに、どう規約を変えたいの？

[109: 匿名さん]

>>107
利便性は高そうだけど、価格が高そう・年始は騒がしそう
そもそもファミリアーレ買う層は一等地には興味のない人達だから
そこそこの人が買うそこそこのマンション

[110: 匿名さん]

なんか敷地外駐車場のデメリットばかり言われてるみたいだけど、
機械式駐車場の方がよっぽどデメリットが多いと思うけど。
空きが増えたら負担も増えるから、維持できずに錆びだらけの鉄の塊と化すケースもある。
そんなマンションは売るのも大変だろうな。
http://m-kanri.biz/daikibokouji/tyusyajyou/ijikanri.html

[111: マンション検討中さん]

このスレの荒らしさんは、
そこそこの人が買うそこそこのマンションも買えない人。
か、
一等地だと思って買った東区のマンションが、ローン負担が重過ぎる上に通勤ラッシュの東山線に嫌気が差して後悔してる人。
のどっちかな（笑）

[112: 通りがかりさん]

確かに荒らしてる人居ますね。
以前この辺り住んでいた者ですが、水害はよっぽど大丈夫だと思います。東海豪雨でも浸かって無いですし、伝馬町駅から大津通沿いは15センチ程浸かって居ましたけど。こちらの位置は、全く浸かって居ませんよ。
川の合流点と言ってもほぼ海ですからね。大雨で堀川の水位高くなる事は無いです。
私は28年住んだ経験から言ってるが、住んだ事がない人には何も分からんよ。

[113: 匿名さん]

東山線駅のある東区？
新栄町駅ぐらいだけど、あそこは一等地ではないよ。

伝馬町駅と大津通が水没したら帰宅は大変そうだね。

[114: 匿名さん]

>>113 匿名さん
うん。大変だね！だから何？

[115: マンション掲示板さん]

そこそこの人が買うそこそこのマンション
良い意味でも悪い意味でも非常にその通りだと思います

公式HPにも載っていますが、ファミリアーレとは無駄を省いた堅実なマンションです。
http://www.takara-f.jp/mansion/familiare.cfm

モデルルームに行けば営業さんに先ず説明されます。

営業さんから聞いた話ですが、新瑞橋のライオンズマンションが高過ぎでこちらのマンションを買う人が多いようです。

東山とかありますが、距離もありますし、そこと比較する必要があるのか不明ですね。
職場の都合上等でこの土地を選ぶ人も居るわけで、地価だけで場所を決める方は瑞穂でも栄でも星ヶ丘でも買えばいいのではないですか？

[116: 名無しさん]

荒らしさんは、売行き好調なこのマンションの評判を落としたい、どこかの営業さんかな？近くに苦戦している新築マンションってあるの？

[117: 匿名さん]

なるほど、そこそこのお値段で若いサラリーマンでも買える物件なんですね。
ちなみに購入者は、土地柄的にブルーカラーの比率が多いんでしょうか？
教えて下さい。営業マンの方。

[118: マンション掲示板さん]

>>116
イワクラゴールデンのマンションとライオンズマンションは苦戦しているそうですよ。
あとはラヴィエール堀田でしょうか。

>>117
なんの嫌がらせかな？ブルーカラー出してくる当たり悪意しか感じないんだけど？
名古屋内で熱田区がブルーカラー多い統計でもあるの？

[119: マンション検討中さん]

>>113 匿名さん
間違えました。
東区ではなく、名古屋の東側ね。
某プラウドの営業マンが、野村は名古屋の東側にしかマンションを建てず、東山線の駅周辺は一等地とか言ってたので。
ここと同タイプの部屋でも数千万円違う部屋もあったかも。
もちろん土地代＋プラウド価格です。
そのマンションはペラボーで、機械式駐車場だったけど。

[120: 匿名さん]

>>119 マンション検討中さん

そりゃ苦しいわ。
だって東区を東側に置換すると、なんのこっちゃの文章になるもの（笑）

仕様の話にしても、ペラボーからコンクリ戸境へ変更し、機械式から平置きに駐車場を変更したとして、あと幾ら出せんの？ってだけでしょ？

[121: 匿名さん]

４千万円以上の予算なら東側でプラウドとか大手デベの物件、それ未満なら西側で中小デベの物件を検討するという棲み分けですね。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん
今の生活があって家を購入するわけで、場所から選べるようなフットワークの軽い人なんてそうそう居ないと思うけど
そもそも東側にも3000万円とかの物件も普通にあるわけで(-_-;)
東側は高いのは当然

熱田区の地価は名古屋市内で中間くらいで丁度いいです。

あと、このマンションを検討するような所得レベルでお高くとまっている東側に住むとか居心地悪いだけだと思うよ

場所検討はスレ対象外なので、別でどうぞ
東側とか西側とか荒れるだけ

まあ、こういう類の荒らしが来るのもこの物件が人気がある証拠かな(苦笑)

[123: 通りがかりさん]

ここから歩いて2分くらいに築1年半の中古が出てるね。地下鉄、名鉄両方徒歩6分。角部屋83平米とかなり広めの3LDKで、3230万円、豪華なリビング作り付け天井照明とか、壁紙のオプションもありセンスの良いオーナーさんがこだわって大切にしてそう。リビング一面が窓なので採光も最高の物件だねw
https://smp.suumo.jp/chukomansion/aichi/sc_109/pj_87370446/

[124: 匿名]

熱田区なら、グランドメゾン熱田の杜の中古に魅力を感じてしまう。
伝馬町も非常に生活に便利だけど。

[125: マンション検討中さん]

>>123 通りがかりさん
買えば。
買えないだろうけど(笑)
その物件については、こちらのスレで。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/533217/

[126: 匿名さん]

>>122 匿名さん

そりゃそうだ。
ネットが倍でも面積が半分ならグロスは一緒だもんな。

熱田区の平均坪単価は名古屋市内で下から4番目くらいだけど、名古屋市って全部で8区くらいなの？

世帯収入と購入する不動産の予算について議論するなら別でどうぞ。
分相応とか不相応とか荒れるだけ。

まぁ、ある種の願望を事実のように語りたがる輩がいるのも人気スレの証拠かな(苦笑)

[127: 匿名さん]

>>126 匿名さん
色々な統計はあると思うけど、下から4番目のソースありますか？
http://www.tochidai.info/aichi/nagoya/

ともかくあなたの大好きな東側の地価が高いのは事実であり誰も否定してませんよね？
この物件に何の恨みがあるのか知りませんがこれ以外はスレ違いですからご遠慮して下さいね。

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん

ココ、マンションの検討スレだから。
地価動向について語りたければ他所でどうぞ。
念のため。

ソースはマンションエンジン。
調べてみてね。

東側とか西側とかどうでもいいの。
東側大好きとか俺書いた？

検討板に良い事だけが書かれるなんて幻想だよ。
老婆心ながら忠告しておくね。

恨みだなんて心外だなぁ。
貴殿の主張に違和感を感じただけ。
まぁ、そんなに気にしなさんな（笑）

[129: 匿名さん]

>>127 匿名さん
野村の営業マンがソース元だったりしてw

[130: 評判気になるさん]

>>128 匿名さん
貴方が東側がどうのこうの言ってる人じゃないの？違ってたなら悪かったね

もちろん、検討スレなんで良いことばかりなんて思ってませんよ。
まだ熱田近隣や名城線で比較するならわかりますが、東側を出して比較する必要はないと思いますからそれに関して書き込んだだけですけど

しかもマンションエンジンがソースですか

私の貼ったソースでは真ん中くらいなのですが？

[131: eマンションさん]

マンションエンジンのは区に今まで作られたマンションの平均坪単価じゃねーか
区の地価ではないな

[132: 匿名さん]

>>130 評判気になるさん

いいよ別に（笑）

名城線は栄ダイレクトだから予算との折り合いで東山線から流れるケースだってあるんじゃない？
リーズナブルに栄までの時間を短縮できるなら。
みたいな考え方だってあるし。

一方、近くだからって、ミッドキャピタルの中古とココを並行検討するのは考えづらいでしょ。

極端に言えば、マンション適地と住宅地は一致しない。
しかも平均。だしね。

西区のブリリアなんて典型でしょ。
平均地価からどう説明する？

名東区だって同様だよね。

[133: 匿名さん]

>>131 eマンションさん

だからー、土地購入の検討したいなら他所でやれって（笑）
マンションの購入検討してんじゃねぇのか？

[134: eマンションさん]

地価で民度とか過ごし易さとかある程度決まるから、このマンションを選ぶ上で熱田区という土地がどの程度なのか検討材料でしょ

[135: 匿名さん]

>>134 eマンションさん

マンションを選ぶんだろ？
熱田でマンション選ぶのに1種低層が混じった平均地価なんてノイズだらけだろ。
マンションの平均坪単価見た方がよっぽど純度が高いだろ。

[136: eマンションさん]

お前の考えもわからんでもないが、そのマンションの坪単価じゃ条件が違いすぎる

122には地価って書いてる
マンションの坪単価を引っ張ってきて下から4番目ぶっこんでくるとかネガキャンもいい加減にしろ
そのランキングだとセレブに人気の地域が高くて、他は殆ど似たようなもんじゃねぇか

[137: 匿名さん]

>>136 eマンションさん

平均地価とマンションの坪単価に相関認めがたいというアンチテーゼだと理解もできんのか？

[138: 名無しさん]

他でやって！

[139: 匿名さん]

>>136 eマンションさん

中村区は民度最高でいいんだよな？

[140: eマンションさん]

だから、そのマンションの坪単価は少なくともこの物件を比較する上では無意味だろ
熱田区自体の地価が出てくる分にはわかるけど

[141: eマンションさん]

言うまでもなく
中村区中区は一部が上げすぎてる
名古屋らしいよね

[144: 匿名さん]

>>140 eマンションさん

何処が！？！？
熱田の平均坪単価より1割くらい割高だから、専有面積を刻んでグロスを合わせてきてるんじゃね？
って仮説のひとつも立てられるだろ。
あとは周辺物件の坪単価と比較して、プラス要素、マイナス要素を並べて購入に値するか検討すんじゃねぇの？

[149: 匿名さん]

[No.142～本レスまで、当掲示板の趣旨に反する不適切な投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[150: 口コミ知りたいさん]

両方半分正解半分間違いですね。
マンションの価格は地価に影響を受けます。というか、マンションの値段の違いのファクターの90%は土地代です。(同時期に限る)
例えば同じRCで階数が同じマンションであればどのメーカーが建てても建物代はほぼ同じです。
ただ、マンションを建てるに値する場所というのは限られており、駅10分圏内などの、区の中では上位地価と相関関係にあります。
なので区の平均地価では、範囲が広すぎるので、マンションの坪単価とその区の平均値とは関連がほとんど見られなくなってしまいます。
(最大区の港区では最寄り駅徒歩1時間とかすらあるので区の平均値はかなり低いですが、マンションが建つような地下鉄徒歩10分の地価とはかけ離れた倍率になってしまいます。)
なのでマンションを区の平均地価で見るとノイズだらけであるので、マンションエンジンの数字のほつが信憑性がある実際にマンションが建っている地価を反映していますね。
地価を参照するなら区ではなくマンションが建つであろう駅徒歩10分の町に限定してデータをとらなけば意味ないですね。