パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その3

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[90: 匿名さん]

まあこれだけネガさんが敏感に反応するところを見ると、それだけ人気のある物件と言うことなんすね。ネガさんの言っていることは全部あげ足取り見たいなものですが、うらやましいのか中古価格を下げたいのか理由は良く分かりませんが、なぜかイチャもんつけていますね。

まあ、いくらイチャもんつけても、三井が満を持して出した待望のパークコートですので、２億、３億する高級物件が飛ぶように売れて、全部で130件程度売れた人気物件と言うことは動かせない事実ですね。

[91: 匿名さん]

>>90
ネガが敏感に反応する事と人気物件か否かは関係ないのでは

[92: 匿名さん]

>>91
関係あるでしょう。人気がなく誰も見向きもしない物件ならポジもネガも反応しない。逆に人気物件ではポジも多いけど、100%ポジと言うことは無く、どんな良い物件でもイチャもんつける人はいるから、ネガも多くなる。


要するに書き込みの絶対数は、物件の人気をある程度反映していると言えるでしょう。好きな芸能人・嫌いな芸能人のランキングと同じ。人気がある芸能人は、好きな芸能人の方にも嫌いな芸能人の方にも両方ランクインすることがある。

[93: 匿名さん]

別にポジでもネガでもないんですけど、ネガの指摘は事実に基づく各論で、ポジのほうは、ちょっとだけ抽象論が多いですよね。
三井がーとか、スーゼネだからーとか、低層とか、この物件固有の話より一つ上のレイヤーの話が多いというか。なのでかみあってない。これは構造的なものでどっちがおかしいとかではないですね。
どの物件でも個別にネガティブポイント探せば出てくるし、いちいちそんなの挙げたらキリないし、だったら買わなきゃいいでしょ、という話で。
ポジさんは、予算含めトータルで気に入ったから買ったわけで、冷やかしでごちゃごちゃ言われるのは気に食わない、という感じでしょうか。まあスルーすっればいいのにとは思いますが。ネガさんは、大半が暇つぶしの書き込みなんでしょうし。
ということで、いつも楽しく拝見してます。

[94: 匿名さん]

ここが竣工後も売れ残ってる珍しいパークコートだということは間違いない事実だからね。
中古もずっと売れてないしね。

[95: 匿名さん]

>>94
事実ですね。それを指摘して嬉しいのか？とは思いますけど。

[96: 匿名さん]

えー！その３？と思って覗いたら荒れていますね。
販売時、パークコートにしてはちょっと…という声が多かったですが、中古の戸数にはっきり現れていますね。

低層の一階専用庭付きのマンションは大好きですが、半地下はいただけませんね。
ネットで何でもわかるこのご時世、単価を下げようとするセコいやり方はプラスにならないと思いますが。
高級をうたうなら半地下なんて一番やってはいけないのでは…。プロの方に理由を聞いてみたいものです。

[97: 匿名さん]

>>96
それは利益を極力上げるため以外にないと思うのですが。3階にして、道路からのセットバックも大きくして、では赤字になる仕入れ値と建築費だったのでしょう。

[98: 匿名さん]

>>96

半地下も、その深さや、元々の地盤（湿気が多いかとか）にも、よるけどね。

ここは、単純に高いのと、中古の売り出しが、この時期だったのは不幸だね。

しばらく、下がるよね。下げ止まりがあるのかは、知りませんが。

[99: 匿名さん]

私も、地底人のような地下は反対で、あれは作っちゃいかんと思う。

他方、少し下がるくらいなら、土地の有効利用ということで、ありかと。

[100: 匿名さん]

ここにもともとあった社宅と同程度のランドプランだったら最高でしたけどね、その場合お値段の方も倍ぐらいになってパーマンクラスになるでしょうから、この立地だとニーズが小さいと読んだのでしょう。

[101: 匿名さん]

そういうことなんでしょうね。

それでも低層という中である程度の戸数を確保しようというのが
垣間見えてくるかなと思います。
だから価格面でもまあ現実的な感じなのかしら、と。
現実的に販売できる、ニーズが有る、ということなのでしょう。

[102: 匿名さん]

先日、ネットにアップされたプラウド上原の中古は、すぐ売れたようですね。
代々木上原駅周辺では、存在感のある物件だとは思います。

[103: 匿名さん]

こちらも中古一件減ってますね。4階100平米のが売れたんですかね。かなり高かった気がしますが。

[104: 匿名さん]

翠邸の70平米弱のお部屋が、値下げしたようですね。
9330万円が9050万円になっています。

[105: 匿名さん]

こちら内見に行った際、エレベーター周りの壁が、テープを剥がしてはげたような痕がたくさんあって興ざめしました。
引っ越しでできたんでしょうけど、住人も三井も放置して何とも思わないのかな？

[106: 匿名さん]

>>105

私も内覧しましたが、特に気になりませんでしたよ。ホテルライクの内廊下が高級感あって素敵でした。概観のタイルも良かったです。

>>103
やはりこのご時世を反映してか、1億、2億する高級物件が売れて行くんですね。立地が大山町、人気のパークコートとはいえすごいです。

[107: 匿名さん]

>>106
気にならなかったかどうかでなく、実際にあったと言っています。無理ポジさん、悪しからず。

[110: 匿名さん]

分譲当時、やはり高いかなと悩んでいるうちに欲しい住戸が売れてしまい結局買えずに終わった者です。情けないなぁと。
それ以来欲しいものは出てこず、完全に買い換え失敗組です。

そのため中古もすごく気になっています。もう少しLDKが広い住戸が出てこないかなぁと待ち望んでおります。私の予算ではそもそも厳しいのかもしれませんが。

エレベーターのテープ剥がし後の件が指摘されていますか、おそらく養生を撤去した後ですよね。キズがついてしまったのでなければメンテナンスすればきれいになると思いますよ！

[111: 匿名さん]

>>101
そういうことだと思います。現実的に新築時に１億円～４億円前後の物件が１３０件程度さばけるという読みがあったということでしょう。中古の億ションも売れましたね。

[112: 匿名さん]

この辺りで評判の良いモンテ園ありますか？英語王室宜しく、モンテ教育もありかなと思い。

Prince George to attend Westacre Montessori School Nursery
http://www.bbc.com/news/uk-england-norfolk-35130232

[113: 匿名さん]

>>111
その物件は売れたのではなく、売却取り止めたと聞きましたが。。売れたという確認をとったのでしょうか？

[115: 匿名]

>>113
それ私も気になってました。
111さん、よろしくお願いします。

[116: 匿名さん]

社宅と同じランドプランて。。この場所で立つ分譲マンションでそれはありえないでしょう。
もう社宅時代の事はは忘れましょう。社宅の建ち方が経済性を考慮していないんですよ。

[117: 匿名さん]

>>116
なのでそういう趣旨での仮定の話をしました。

[118: 匿名さん]

>>110
ところでそういう場合の補修費用って、誰が負担するんですかね。
養生が原因なので引越し業者なのか、住人の払う修繕費なのか。

[119: 匿名さん]

>>118
まあ、そんな目くじら立てるほどのものじゃないからどっちでもいいんじゃないでしょうか。

内廊下は広々とゆとりあるつくりで高級感ありますね。

[120: 匿名さん]

>>119
ご丁寧な回答ありがとうございます。
住み心地はいかがですか？住人ポジさま。

[121: 匿名さん]

まだ入居して3-4か月で半地下住戸が3つ売りに売りに出ているというのは偶然にしては。。あれですね。

[122: 匿名さん]

リハウスに出てるだけでも5件が1階ですね。

[123: 匿名さん]

時期が転換期にさしかかってて強気な攻めが裏目にでたね
半年先ならいけてたかも

[124: 匿名さん]

はたから見てるとネガさんは同じことの繰り返しですね。

普通に考えたら１億～４億前後の物件が１３０件売れたのはけっこう驚きでした。まあ今の活況な不動産業界だからそういうこともありかと。

[125: 匿名さん]

半年先？半年前やろ。

[126: 匿名さん]

これからの季節は中庭の桜が綺麗そうですね。大規模低層ならではの魅力ですね。

[127: 匿名さん]

>>124
いや、あなたのほうがいつも同じことの繰り返しですよね。

[128: 匿名]

>>124
はたから見てると、って第三者装ってるけど頻繁に書き込んでるポジさんですよね。
住み心地いかがですか？住人さんの情報が全然出てこないので参考までに教えてください。

[129: 匿名さん]

まあ色々あるけど、低層住居専用、都心へのアクセス、総合的なグレードとコスパ考えたら、ここのような新築物件はたまにしか出ないので、そうした価値がわかる人だけが買えば宜しいかと。

[130: 匿名さん]

確かに、地盤の堅く閑静な邸宅外、それでいて都心までのアクセスが良い立地となると、なかなか出てこない物件ですね。ブランドもパークコートとなるとなおさらかも知れないです。

[131: 入居済み住民さん]

住人の情報が聞きたいとのことですので、一住人として書かせていただくことにしました。ここで生活をしてから数カ月がたちましたが、日々、このマンションを買ってよかったと思っています。いいマンションだと思います。

デザインについては、ここでも賛否両論ありましたし、私自身も当初はツートンカラーはどうかな、と思う局面がありました。が、住んでみて、数ヶ月たった今は、飽きの来ない、グレードの高いマンションを表している気がして、とても気に入っています。内部も、完全な内廊下で、高級ホテルの中を歩いている錯覚を覚えるかのように、静かで高級感があります。悠邸のラウンジなどは、ホテルのラウンジにいるかのような、素敵な仕上がりになっています。

次に環境ですが、昼も夜もとても静かで、音が気なる人であれば、とても気に入るはずです。もっとも、近くに消防学校があるので、日中、日々の訓練の掛け声が聞こえます。ただこれも、窓を閉めれば全く聞こえません。近くに大山公園や、幡ヶ谷に至るまで桜の木に囲まれた小道があり、都心なのに、緑が多く静かで、とても素敵です。もうすぐ桜の季節が参りますが、さぞきれいだろうと思います。東京都が発行しているハザードマップによると、この一帯は、地盤が堅く、かつ災害時に避難がしやすいということで、もっとも災害被害にあわないであろう評価になっています。最近は夏場は豪雨が多くなっていますが、ここは丘の上でかつ地盤が強固なので、水害にあう確率は低いと思いますし、目の前に消防学校があり、消防車も何台も止まっていますから、火事があっても真っ先に駆けつけてくれるでしょう。そう考えると、災害にはかなり強い物件だと思います。

最寄りの駅は、東北沢が一番近いと思います。三井不動産は、最寄りの駅が東北沢とは決して言いませんでしたが、それは、駅からの街並みが、ほかの駅からのに比べて、あまりきれいではないからでしょう。しかし実際は、東北沢が、路も平坦で、7分くらいで着くので、東北沢が一番楽です。また、代々木上原からも8～9分で着きますが、上り坂ですので、それが嫌であれば、京王線の笹塚か、幡ヶ谷ならば道が平坦で、8～9分で着きますので、そちらがおすすめです。代々木上原駅は千代田線の始発駅ですので、朝は重宝します。表参道・霞ヶ関・大手町方面にお勤めの方であれば、通勤は楽なはずです。このように、いくつもの駅を、10分未満で利用できるのは、便利だと思います。とくに人身事故などがあって電車が長い間止まる時などにはそう思います。

このように、実需で住むのであればとてもいいマンションだと思いますが、投資には向いていません。投資であれば、もっと値動きの激しい港区エリアや、駅から5分程度の物件の方がいいでしょう。今売りに出ている一階の物件は、ほとんど転売を念頭に買われたものと思いますが、さすがに半地下では売りにくいと思います。どなたかがおっしゃっていたように、半年～一年前だったら、転売可能だったかもしれませんが、昨年末から株が大きく下落しており、不動産に対する強気感も後退しました。今、利益が出るような価格で広告に出していますが、それではとても売れないでしょう。今売ろうとすれば、原価割れになる可能性が大きいと思われます。目先は賃貸に出して逃げておいて、相場が戻ってきたらまた改めて売りに出すというように、戦略をかえた方がよいのではないでしょうか。

[132: 匿名希望]

>>131様
大変参考になるご意見の書き込み本当にありがとうございます。
やはり実際にお住まいの方の住み心地が良いということがよく伝わりました。実際にお住まいの方も131様の方のように常識的な民度の高い方が多いのだろうなとお察しします。
書き込みのされ方一つをとってもやはり人間性って出るものですよね。

東北沢駅が近いという点も全く知りませんでした。私は建設中に現地を見に行ったことがありますが、代々木上原から行ったため坂が少しきつく感じました。

今はプレミアムと60平米台中心の住戸のみになってしまいましたので、様子を見ながら80平米台の住戸が出てきましたら是非内覧させていただきたいなと考えています。

[133: 匿名さん]

ほんと参考になりますね。こちら、住民板の書き込みが何故かゼロですからね。
東北沢の件ですが、確かに距離はほぼ同じみたいですね。井の頭通りを超えるので信号待ちはありますが。
あと、井の頭通りを超えた先の中野通り、歩道が非常に狭く、車どおりが結構あると思います。車でよく通りますが運転しづらいなあと。
代々木上原は、帰りは上り坂になっても、大山町の閑静な住宅街を通るほうが気分的にはいいかもしれませんね。

[134: 匿名さん]

入居済み住民さん詳しく有難うございます。

住民板の方たちは、入居してバタバタしていて
書くという感じじゃないのかもしれませんね。

新しい生活になれないと行けませんから。

そんな中での書き込みはありがたいものですよ。

概ね満足されているのだなというのが伝わってきまして
皆さん参考になったのでは？

[135: 匿名さん]

この辺り、本当、環境良いですよね。
都心から少し離れてもいいという人には、さいてきですね。ぜひ、写真を！

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-950