パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その3

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[643: 匿名さん]

>>641
確かにネガさんが一人で奮闘してるので、側からみてるともっと頑張って欲しいと思って来ますね。ただ真剣に購入検討してる人もいるのでネガさんの情報の信頼性があるとなお良いですね。

カキコ読んでると、坪単価はやはりネガポジの真ん中の500-600万円ぐらいだ妥当のように思えて来ました。

[644: 匿名さん]

そんなとこでしょ
笹塚や中野の新築が坪４００するんだから、ここが同じような値段で買えるはずもなく

[645: 匿名さん]

それと参考になるのはパークハウス代々木上原の新築分譲価格の坪単価600-700万円

[646: 匿名さん]

>>644
> 笹塚や中野の新築が坪４００するんだから、ここが同じような値段で買えるはずもなく

それが全然買えるんですよ！

翠邸１階：坪419万円
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_89443696/

翠邸最上階：坪477万円（本日価格改定で値下げされました）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_90108588/

悠邸３階：坪484万円
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_90556374/

[647: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[652: 匿名さん]

[No.649から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[653: 匿名さん]

この掲示板へのネガの書き込みは、一人の同一人物による連続的な書き込みとお見受けします。

中古購入希望者なんでしょうかね。１円でも安く買いたいという気持ちは分かりますが、同じような書き込みをしつこく投稿して価格操作をするようなことは辞めた方が良いと思います。

また購入希望者や購入者でないのであれば、そもそもこのスレッドに連続的に書き込みをするのは辞めた方が良いと思います。

[654: 匿名さん]

まあここの購入を検討する人はまともな人が多いと思いますので、モラルのない同一人物と見られる書き込みを真に受ける人もいないでしょうから。

同じリンクや画像を貼り付けているだけで、購入検討者からしたら、情報量ゼロですから。

[655: 匿名さん]

今日みたいに気温が下がってくると中庭から虫の音が聞こえてきたりするんですかね。秋の夜長にゆったりと過ごすことが出来そうなレジデンスとお見受けします。

[656: 匿名さん]

この掲示板へのポジの書き込みは、一人の同一人物による連続的な書き込みとお見受けします。

中古高値転売者なんでしょうかね。１円でも高く売りたいという気持ちは分かりますが、同じような書き込みをしつこく投稿して価格操作をするようなことは辞めた方が良いと思います。

また購入希望者や購入者をミスリードしようとする迷惑な方は、そもそもこのスレッドに連続的に書き込みをするのは辞めた方が良いと思います。

[657: 匿名さん]

都心にいながら豊かな住環境が保たれてると言う意味では代々木上原のマンション価格が5年で25%上昇するのは納得出来ますね。

[658: 匿名さん]

>>647
ネガさんへ。思い通りに行かないからといって、モラルを逸したトーンで書き込みするのは辞めましょう。

価格に関する他の購入検討者等の書き込みに異様なまでにセンシティブに反応するようですが、他の購入検討者等が根拠に基づいた意見を述べるのは自由です。あなたの相場観はあくまであなたの相場観なので、他の購入検討者等が論理的に導き出した相場観を否定するのは辞めましょう。

特に、ハイグレードな希少物件については事例も少なく、過去の取引事例や現在の売り出し価格が相場と言うわけでもなければ、今後どうなるかなんて誰もわからないのです。あなたの意見が絶対なのではありません。

今後新たに売りたい人と買いたい人が出てきて、彼らが合意すればそれが将来の相場なのです。

分からない、難しいながらも、購入検討者等が様々な観点でロジカルに導き出した相場や価格に関する書き込みを、モラルを逸するトーンで否定するのは辞めましょう。購入検討者のためになりません。生産的なディスカッションをしてください。

[659: 匿名さん]

論理的にと言う意味では、ここの相場は、同じ財閥系ハイグレードマンションのパークハウス代々木上原の売り出し価格の坪単価600〜700万円が一つの目線となり得る、と言うのはロジカルで納得出来る。

[660: 匿名さん]

統計学の立場から意見を述べると、希少性の高いハイグレード物件はそもそもデータ数・サンプル数が少ないから、統計やデータというのはあまり当てはまらないと思うよ。

同じ物件は二つとないのだから、データもそうだけど肌感覚というのも重要になってくると思うよ。

データが限られている場合は専門家の意見について、えいやで平均を取る、というのもあながちミスリードとは言えない。そういう意味では、ポジとネガの真ん中を取って、坪単価500万円～600万円ぐらいで今後の価格は形成されるであろう、というのもややラフではあるが色んな人の肌感覚を上手く捉えている可能性があるので、あながち見当はずれとは言えない。個人的には坪単価500万円～600万円ぐらいって結構当たってるのでは？と思う。

[661: 匿名さん]

＞あなたの相場観はあくまであなたの相場観なので、他の購入検討者等が論理的に導き出した相場観を否定するのは辞めましょう。

私はあなた方のように一度も感覚論で相場を語っておりません。マンションは個別評価ですから、地域の物件相場の推移は、そのまま各マンションには当てはまりません。
故に過去の取引事例が、唯一かつ絶対的な個別物件の相場となります。

ところで、『取り引き相場を無視』してまで導き出した『論理的な相場』とは、一体何でしょうか。

ここで一度、検討者の皆様の為にご提示して頂くことに致しましょう。

[662: 匿名さん]

>>660
ところどころ出て来て良いこと言いますよね。納得。

[663: 匿名さん]

ところでこのスレ、なんで閉鎖しないの？

[664: 匿名さん]

>>661

「感覚論」とは言いますが、このスレは購入検討者がいろいろ意見を言っている前提なので、ポジ・ネガ含めその人たちの相場観は重要。それが例え感覚論であったとしても。なぜなら購入検討者である前提のその人たちが、実際の購入者になる可能性が高いから。例え肌感覚であっても実際の購入者が肌感覚で良しと思った値段で取引は決まってしまう。

そういう意味で、「データが限られている場合は専門家の意見について、えいやで平均を取る、というのもあながちミスリードとは言えない。そういう意味では、ポジとネガの真ん中を取って、坪単価500万円～600万円ぐらいで今後の価格は形成されるであろう」というのは合理的な評価方法だと思います。

このような評価方法を専門用語ではExpert judgementと呼びます。

[665: 匿名さん]

>>664さんは相当な専門知識を持たれてる方なんですね。統計学の説明の時もそうでしたが、説明が論理的かつキチンとした学術的バックグラウンドに基づいているのから信頼性があります。

[666: 匿名さん]

>>663
閉鎖どころか、ポジさんとネガさんが書き込むたびに、スレッドの人気度が上がっている。人気物件っていう分類になりますね。

[667: 匿名さん]

おやおや。またミスリードですか。
ポジ側の主張に合理性が全くないので、統計でもなんでもないですよ、それ。

では肌感覚でここの相場は坪300くらいですからネガポジの間をとって適正相場は坪450です。

このような評価方法を専門用語ではExpert judgementと呼びます。

[668: 匿名さん]

まあこう言う希少物件にあまりデータとか取引事例は馴染まないわな。

近い将来の相場を予想する場合は、過去は過去、現在は現在、将来は将来。

[669: 匿名さん]

逆に言い負かされてしまいましたね。ポジさん。

[670: 匿名さん]

>>667
そうです。統計でもなんでもないです。みんなは、希少物件ではデータ数が少ないから、統計を当てはめるにはなじまない、と言っているんじゃないでしょうか。

[671: 匿名さん]

>>670 匿名さん
総戸数44戸の物件ですから、取り引きのＮ数としては十分なんですよ。
十分信頼に足る統計データが蓄積されていると言えますね。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111397

[672: 匿名さん]

この掲示板、読めば読むほど、坪単価500-600と言うのが妥当な線だと思えてきた。

[673: 匿名さん]

>>669

勝ち負けの問題ではないです。

価格に関する他の購入検討者等の書き込みに異様なまでにセンシティブに反応するようですが、他の購入検討者等が根拠に基づいた意見を述べるのは自由です。あなたの相場観はあくまであなたの相場観なので、他の購入検討者等が論理的に導き出した相場観を否定するのは辞めましょう。

特に、ハイグレードな希少物件については事例も少なく、過去の取引事例や現在の売り出し価格が相場と言うわけでもなければ、今後どうなるかなんて誰もわからないのです。あなたの意見が絶対なのではありません。

今後新たに売りたい人と買いたい人が出てきて、彼らが合意すればそれが将来の相場なのです。

分からない、難しいながらも、購入検討者等が様々な観点でロジカルに導き出した相場や価格に関する書き込みを、モラルを逸するトーンで否定するのは辞めましょう。購入検討者のためになりません。生産的なディスカッションをしてください。

[674: 匿名さん]

まぁまぁ。
売り出し価格をそのまま坪単価の計算に使ってもらえてるだけでも、いいじゃない。
成約価格だと１割くらい下がりますよ。

[675: 匿名さん]

ここの相場ですが、パークハウス代々木上原と同じ坪単価600-700に1票

[676: 匿名さん]

>>667
足し算とか割り算が出来ない人がいるW

[677: 匿名さん]

もうこれ程毎日深夜まで、執拗に連投 アピールなさらずとも…。
そんなに必死にならなければいけない程、ここがダメな物件だとは、私は思いませんよ。

あとは賢明な検討者の皆様が各自にご判断されることでしょう。

検討時に仲介業者に依頼することで、取引事例は誰でも見ることができますので、『実勢価格』
についての評価は、差し控えさせて頂きます。

この取り引き価格を開示して頂くというやり方はマンションを買う際に非常に重要です。

皆様ぜひ覚えておいて下さい。

[678: 匿名さん]

>>667
もうわかったから、そろそろ寝てくださいW

[679: 匿名さん]

東洋経済の記事のくだりは信頼出来る情報の一つ。代々木上原のマンション価格全体が25%上がったとの事だから、この物件のようなハイグレード物件は30-40%ぐらい上がっても良さそう。

これはパークハウス代々木上原の坪単価600-700万円と整合的ですね。

[680: 匿名さん]

>>667

「検討者の皆様」って、あれだけ偉そうに言ってて、アンタ結局買わないの？購入検討者や購入者じゃなかったら掲示板にあまりたくさん書きこんじゃいけないよ。

とかなんとかいって、いろいろネガ書き込んで相場安に誘導する購入検討者なんじゃなかろうか？

[681: 匿名さん]

マンション価格というものは、エリア相場はただの平均値なので、参考程度にしかなりません。
あくまでマンション個別の評価が重要です。

ここは統計学的信頼性を得るのに十分なＮ数が
集められたデータによれば、坪480でした。
これに優る指標はありませんが、どなたか最初に論破して下さる方はいらっしゃらないですかね。

[682: 匿名さん]

上がっても良さそう、とか、肌感覚、とか売り主サイドの都合の良い言葉遊びはやめましょう。

私は有意義かつ信頼に足るデータを検討者の皆様に提供しているだけですので、責められるにはおよびませんよ？

[683: 匿名さん]

ここのネガが武蔵小山ポジと恐ろしく文章や論理展開が似てる。気のせいでは無いと思う

[684: 匿名さん]

悠邸も清邸も翠邸も現に坪400台でたくさん売りが出ている。

そしてタイムリーなことに9月2日、翠邸の最上階が坪495から坪477に値下げされたという情報がsuumoに掲載されたところ。

以上は一切の主観を排した、単なる現状共有です。

[685: 匿名さん]

>>667
さすがに根拠ない数字をあげて単価引き下げに誘導する行為はやめなさい。荒らし行為に該当しますので。

中古購入希望者と思いますが、直接交渉したらどうですか？

[686: 匿名さん]

>>681

本当に統計学が分かってるんでしょうか？十分なＮ数はどうやって導き出しましたか？

あなたの導き出した坪単価は統計的に点推定しているんですか？だとしたら信頼水準と使用した統計分布、そして誤差を教えてください。

それとも統計的に検定したんですか？だとしたら有意水準と使用した統計分布を教えてください。


＞ここは統計学的信頼性を得るのに十分なＮ数が
＞集められたデータによれば、坪480でした。
＞これに優る指標はありませんが、どなたか最初に論破して下さる方はいらっしゃらないですかね。

[687: 匿名さん]

この掲示板の議論を参考にすると、坪単価480は下限になるんじゃないのかな？掲示板の議論からは坪単価500-600ぐらいが信頼性のある相場のような印象を受けました。

[688: 匿名さん]

皆さん客観的で建設的・前向きな情報交換をしましょう。

ポジでもネガでもないですが、時折このスレッドを見させていただいています。ポジの肩をもつわけではないんですが、ネガさんの主張は少し偏っていて、さらに同じことの繰り返しですね。（おそらく一人の方の）強引とも見える連続的な書き込みで、坪単価を低い値に誘導したいんでしょうか？客観的に見ていて信憑性に問題があるような書き込みもありました。

ネガさんの書き込みのいくつかは管理人さんが削除したみたいですね。他にも信頼性のないネガさんの書き込みが散見されます。

***
647: 匿名さん　 [2018-09-02 21:32:51]
[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

652: 匿名さん　 [2018-09-02 23:11:34]
[No.649から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[689: 匿名さん]

東洋経済によると、代々木上原全体のマンション価格が25%上がっています。

ですので、この物件の2014年の価格の坪単価450-650を1.25倍すれば、坪単価560-810ぐらいがこの物件の今の理論的な坪単価になることは、算数が出来る人なら誰でもわかります。

[690: 匿名さん]

清邸はたった44戸のマンションですがぁ
必要なＮの数はいくつですかぁ？
とうけーのプロのひとー

[691: 匿名さん]

>>681

＞マンション価格というものは、エリア相場はただの平均値なので、参考程度にしかなりません。
＞あくまでマンション個別の評価が重要です。

個別評価が重要なのはわかりますが、統計的にデータの信頼性があるのは、数百件とかある程度物件数がある場合じゃないのかな？だから、エリア相場はエリア全体の多数の（例えば数百件とかの）物件の平均値を取っているので、その平均値の動き（5年で25％増加）には信頼性がある。つまり統計的に誤差が少ないってこと。

つまり個別評価は重要だが、それは統計から導き出すことは適切ではないってこと。個別の3件とか4件とかのデータの平均取ったりして何が分かる？？誤差が大きくなるので何ともいえないのでは？たまたま２件の物件が坪単価1000万円と800万で売れたらそこの相場は平均とって900万円になるんですか？？

＞ここは統計学的信頼性を得るのに十分なＮ数が
＞集められたデータによれば、坪480でした。

？？繰り返しだけど、個別物件をデータ分析してなにがわかる？？特にここの様なハイグレード物件では類似物件の件数が少ないから、統計学的信頼性は得られないですよ。統計学的には上の議論のように、

・坪単価 ＝ 平均900万円±800万円 ＝ 坪単価100万円～1700万円

なんて感じの推定値になりそうですよ。

ではこのようにデータが少ない場合はどうするか？答えは、類似物件を集めてきて分析するのがポイントですよ。同じようなエリアの同じようなグレードの物件を参考にするのです。例えば今売り出し中のパークハウス代々木上原は、物件数も50件程度ありますが、坪単価は600万円～700万円。この坪単価がこれからのパークコート大山町の目線になる、ということも一つの考え方としてはあると思います。