パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その3

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[601: 匿名さん]

>>591
なるほど。元代々木のパークハウスの価格との比較で、ここのパークコートが坪600万円～ぐらいが相場でしょうと言う理屈は、個人的にストンと納得が出来ました。

[602: 匿名さん]

>>598

前にも誰かが書いてたと思いますが、ここの様な低層、ハイグレードの希少物件に「実勢」価格という議論をするのはあまり適切ではない。売りたい人が１人いて買いたい人１人がいて、お互い価格について納得すればそれが「実勢」価格になります。

つまり、坪600万だろうが、700万だろうが、1000万だろうが、それで取引が成立すればそれが実勢価格なのかと。また数も少ないから過去の取引事例とか現在の売り出し事例も当てにならないですね。物件はそれぞれ固有で、ものすごーくブレ幅がありますから。今後出てくる物件の価格がどうなるかなんて誰もわからないですよ。

タワマンの様に同質の物件が多数るのであれば、平均的な相場とか、実勢価格とか言うことも意味を成すと思いますが。

[603: 匿名さん]

分からないながらも、一通り色んな意見を見る中で、ポジネガ間を取って、坪単価550-650万ぐらいが相場なのかと肌感覚では思いました。

[604: 匿名さん]

最近の新築マンションはマーケット全体に過熱感があるせいか、節々にコストカットが散見されますが、ここは2014年売り出しなだけあって、素焼きのタイルを手張りで張る等、一工程一工程に丁寧な仕事が感じられるのは好感持てます。限りなくパークマンション寄りのパークコートと言われる所以ですね。

ただ元代々木のパークマンションが建つそうなので、代々木上原のブランドマンションの希少性という意味ではライバルが出来てきてしまいましたね。

[605: 匿名さん]

>>604
最近のパークコートはタワマン仕様が多く、高級住宅街にある低層ハイグレード仕様のものが少ないので、PC大谷町が最近のパークコートシリーズの中では傑作と評される理由でしょう。

ただこれも最近の不動産バブル感からのコストカットがあるからで、15年までとか20年前のパークコートは、どれも大山町ぐらいかそれより上のクォリティはありましたよ。

[606: マンション検討中さん]

ここは永住目的の購入者が多く、条件いい部屋はまだほとんど売りが出ていません。売り出しているのは投資目的と思われる低層階で前建てひどく日照ゼロの2LDK、分譲時に坪300万円台だった部屋ばかり。坪400万円台の後半で成約しており、これがネット上の自動査定の根拠となっています。南〜東向きの中層以上が出れば坪500〜にはなるでしょうね。500後半は厳しいと思いますが。

[607: 匿名さん]

確かに大山町のパークコートが最近のPCの中では最高傑作などと言われていますが、20年前のパークマンションの贅沢な仕様と比較するとさすがに見劣りするのでは。

[608: 匿名さん]

20年前と比べるとそうだけど、最近の財閥系の新築ブランドマンションと比べると、明らかにこの大山町のパークコートの仕様は上だよね。

まあこのご時世それでも新築は売れるのかも知れないけど、個人的にはここの仕様と比較すると少なくともオリンピック後までは新築で低層マンション買う気しないな。

もっともオリンピック後も価格がさらに上がり続けるシナリオは否定出来ないけど。

[609: 匿名さん]

確かに色々意見があるから、「ポジネガ間を取って、坪単価550-650万ぐらいが相場」というのはあながち間違いではないかも。

[610: 匿名さん]

もうこれ程毎日、執拗に連投 アピールなさらずとも…。
そんなに必死にならなければいけない程、ここがダメな物件だとは、私は思いませんよ。
あとは賢明な検討者の皆様が各自にご判断されることでしょう。

検討時に仲介業者に依頼することで、取引事例は誰でも見ることができますので、『実勢価格』
についての評価は、差し控えさせて頂きます。

この取り引き価格を開示して頂くというやり方はマンションを買う際に非常に重要です。

皆様ぜひ覚えておいて下さい。

[611: 匿名さん]

>>610
また一生懸命書きこんでる人がいるW

[612: 匿名さん]

>>606
これは分かりやすいですね。経済誌、東洋経済によると代々木上原のマンションの過去5年の値上がり率は約25%。ブランドマンションだとプレミアムが乗るので３０～４０％は上がるでしょう。このことと606さんの下のコメントは整合的のように見えます。

＞ここは永住目的の購入者が多く、条件いい部屋はまだほとんど売りが出ていません。売り出しているのは投資目的と思われる低層階で前建てひどく日照ゼロの2LDK、分譲時に坪300万円台だった部屋ばかり。坪400万円台の後半で成約しており、これがネット上の自動査定の根拠となっています。南〜東向きの中層以上が出れば坪500〜にはなるでしょうね。500後半は厳しいと思いますが。

[613: 匿名さん]

つまり悠邸東・西向き、清邸東向き、翠邸東・西向きの二階以上は、分譲時の坪450-650万円に30-40%ぐらいの調整を加えたのが今の相場？

[614: 匿名さん]

>>613
単純に考えたらそうなるけど、実際の不動産取引は個別性強いから、過去の価格がどうこうとか実際の値上がりがどうこうということによらず、取引次第かなー。

買いたい人が１人いればその値段で取引が決まってしまうし。

[615: 匿名さん]

やっぱりよく分からないから、「ポジネガ間を取って、坪単価550-650万ぐらいが相場」が妥当線

[616: 匿名さん]

一つ言えるのは大山町の街にあるパークコート物件という事で、住んでる人の民度が高そうだなー、というのが私の印象。まあ実際自分が住んでるわけじゃないから分からないし、妄想にすぎないけれども。

[617: 匿名さん]

代々木上原って医師、弁護士なんかの士業、外資系エリートなんかが住んでるイメージ。ってステレオタイプ過ぎますか？

[618: 匿名さん]

>>617
それは東カレの影響受けすぎW

[619: 匿名さん]

>>610
同じ事をしつこく繰り返し書き込んでるところを見ると、同一人物なんでしょうけど、必死ですね。

狙いは何なんですか？あなたの意見は色んな意見があるなかの一つに過ぎないので、一度書けばわかるし、私の様に掲示板見て情報集めたい立場から言わせてもらうと、繰り返しは意味がないからやめて欲しいです。

[620: 匿名さん]

>>619
610さんはおそらく中古購入希望者で、繰り返し書き込む狙いは一円でも安くここを中古で買いたいという事なんでしょう。

[621: 匿名さん]

>>618
617ですが東カレを熟読しております。

[622: 匿名さん]

>>621
まあ雑誌の書いてあることは概ねその通りなんでしょうけど、全部が全部じゃないから話半分に見ておかないと。。

[623: マンション検討中さん]

紙面上げてくださっている方、透かしでID出てらっしゃいませんか？他人事ながら。

[624: 匿名さん]

>>620 匿名さん
いえ。
買う気は0％です。
騙される契約者が１人でも減るようにと
正義感から活動しております。

[625: 匿名さん]

謎の浮上ですね。苦戦していた印象があります。
いつも中古がある気がします。

[626: 匿名さん]

>>625
同意です。ネガさんさん苦戦してますね。

624さんのこの書き込みはちょっと無理があるかとW
＞買う気は0％です。
＞騙される契約者が１人でも減るようにと
＞正義感から活動しております。

[627: 匿名さん]

>>625、626
私も同感です。

ここのネガは624さんが一生懸命一人で書き込んでたんでしょうけれども、さすがに正義感だけでここまで執念深く書き込みはしないですよね。中古購入希望者？

[628: 通りがかりさん]

>>627 匿名さん

ここのマンションは一部エリア内に快く思ってない方がいて、

１建つことを思うと寝れないひどい物件だ。
2見た目が安っぽい。道路の色もおかしい
3コーンがおいてあって人が住んでいない工事現場かと思った

などなど、時間をおきながら度々ネガさんが出没しています。

私は今回もまたその類いと思ってます。騙されるという表現には敵意を感じますからね。でももう建っちゃってるから嫌がらせしても無駄なんですよ。

もう昔の社宅時代の日差しは戻ってこないですから。

[629: 匿名さん]

>>628、627、626
確かに1人のネガさんの連続的な書き込みなのでしょう。

価格に関する異常なまでのこだわりが、中古購入希望者かと疑ってしまいます。

それはさておき、代々木上原の駅前にゴールドジムがあったり、近くに大山公園や代々木公園があって、充実したライフが送れそうですね。

[630: 匿名さん]

代々木上原近辺で、新し目の中古2LDKをとにかく安く買いたいという人にはこのあたり。
suumoに掲載中。

パークコート渋谷大山町ザ・プラネ 翠邸
代々木上原駅徒歩9分
専有面積：61.46平米 (2LDK)
販売価格：7,790万円
坪単価　：419万円
築年月　：2015年7月
※築後未入居物件


オーベル代々木上原
代々木上原駅徒歩6分
専有面積：54.7平米 (2LDK)
販売価格：7,980万円
坪単価　：482万円
築年月　：2013年10月

[631: 匿名さん]

>>562

【価格更新】

翠邸の最上階、当初の価格設定（坪単価495万円）ではやはり売れなかったようで、早速坪477万円（71.99㎡で1億400万円）まで値下げしている。

翠邸だと最上階でも坪500で売るのは厳しいか。

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_90108588/

[632: 評判気になるさん]

ちなみにこちらが、清邸の取り引き価格です。

坪480ですので、悪くはないです。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111397

[633: 匿名さん]

またネガさんの狂ったような坪単価引き下げキャンペーンが始まったW

個人的には606さんのコメントに納得です。

＞ここは永住目的の購入者が多く、条件いい部屋はまだほとんど売りが出ていません。売り出しているのは投資目的と思われる低層階で前建てひどく日照ゼロの2LDK、分譲時に坪300万円台だった部屋ばかり。坪400万円台の後半で成約しており、これがネット上の自動査定の根拠となっています。南〜東向きの中層以上が出れば坪500〜にはなるでしょうね。500後半は厳しいと思いますが。

[634: 匿名さん]

坪単価という意味では、ハイグレードな希少物件について精度ある評価するのは難しい。それでも信頼性がある評価方法の一つは、近隣類似物件の坪単価がどうなっているのかということ。

そういう意味では元代々木のパークハウスの価格との比較で、ここのパークコートが坪600万円～ぐらいが相場でしょうと言う理屈は、納得感ある。

[635: 匿名さん]

>>632
確かにリンクのサイト見ると、坪単価は概ね500-650万円で推移をしますね。

清邸は一部お見合い物件があるので、もしそうでなければ480で買えれば割安かと。

それ以外はやはりリンクのデータどおり坪単価500-650万円ぐらいになるのかと。まあ希少物件にデータなんてあてにならないですけどね。

[636: 匿名さん]

>>631
> 翠邸の最上階、当初の価格設定（坪単価495万円）ではやはり売れなかったようで、早速坪477万円まで値下げしている。

これが現状をよく表していますね。
ポジさんが必死に妄想を書けば書くほど、現実がよくわかる仕様です。

インターネットが発達して、かつてはブラックボックスだった不動産の情報が手に入りやすくなったのはよいことですね。

[637: 匿名さん]

>>630
オーベル代々木上原の方がここよりかなり高い価格で売り出していますが、そんなに良い物件でしたっけ。

[638: 匿名さん]

>>637
同意です。確かに630がペタペタ張り付ける情報は信頼性ないね。

[639: 匿名さん]

ネガさんが貼り付けるリンクや画像はいつも同じだからもう結構です。

[640: 匿名さん]

当掲示板（マンションコミュニティ）と提携している住まいサーフィンの提供する情報です。

オーベル代々木上原
・2013年12月竣工
・代々木上原駅徒歩6分
・騰落率28.1%
https://www.sumai-surfin.com/re/30912/

パークコート渋谷大山町ザ・プラネ
・2015年9月竣工
・代々木上原駅徒歩9分
・騰落率6.5%
https://www.sumai-surfin.com/re/32051/


「代々木上原駅チカ物件が竣工５年で25%価格上昇」というのは、オーベル代々木上原のような物件のデータを参照しているんですね。

[641: 匿名さん]

書き込みの内容からすると、ネガ１人対ポジ５、６人の構図でしょうか。書き込み内容の信頼性はさておき、ネガ頑張れW

[642: 匿名さん]

>>641

書き込み内容は100%信頼していただいて大丈夫ですよ（笑）

実際に現在販売中の物件情報ばかりですので、疑いようがありません。

ただ、そういった情報を書き込むと、「肌感覚では坪〜650」といったよくわからない書き込みが大量に投稿されて流されてしまうんですよね。

そんな書き込みを信じて坪650なんかでつかまされてしまったら悲惨ですから、たまにはリアルな情報をと思っています。

[643: 匿名さん]

>>641
確かにネガさんが一人で奮闘してるので、側からみてるともっと頑張って欲しいと思って来ますね。ただ真剣に購入検討してる人もいるのでネガさんの情報の信頼性があるとなお良いですね。

カキコ読んでると、坪単価はやはりネガポジの真ん中の500-600万円ぐらいだ妥当のように思えて来ました。

[644: 匿名さん]

そんなとこでしょ
笹塚や中野の新築が坪４００するんだから、ここが同じような値段で買えるはずもなく

[645: 匿名さん]

それと参考になるのはパークハウス代々木上原の新築分譲価格の坪単価600-700万円

[646: 匿名さん]

>>644
> 笹塚や中野の新築が坪４００するんだから、ここが同じような値段で買えるはずもなく

それが全然買えるんですよ！

翠邸１階：坪419万円
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_89443696/

翠邸最上階：坪477万円（本日価格改定で値下げされました）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_90108588/

悠邸３階：坪484万円
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_90556374/

[647: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］