パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その3

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[482: 匿名さん]

PC大山町は三つの建物に分かれていて、それぞれがコンシェルジュ＋ラウンジ＋中庭、ライブラリー、会議室と共有施設を持っているので、低層物件でいながら共有部も充実してますね。どこの建物の人でも使えるみたいです。

また管理も三井レジなので行き届いていて、掃除がマメにされている、警備員が夜中も定期的に巡回しているなど、見えないところでもきちんとしたサービスが提供されているとのこと。マンション内の内廊下なども綺麗にメンテナンスされるんでしょうね。

その分管理費は少し高いようですが。。セレブも済んでるとのことなので一流？の仲間入りをしたい人はぜひお試しあれ。

[483: 匿名さん]

今なら坪400台でいくつも売りに出ていますから、大変オススメです。

[484: マンション検討中さん]

>>477 匿名さん
それはある意味逆で、元代々木町のパークハウスが高過ぎるだけではないでしょうか。ちなみに上原2丁目のパークハウス上原も中古たくさん出てますよ。全戸数に対する売り出し中の中古物件割合はPC大山町より多いです。どちらの物件も元が高いからそんなに値上がりしないのでは。。値上がり期待しているなら元が安いものを買わないと。オープンハウスとか

[485: 匿名さん]

>> 484
「元代々木町のパークハウスが高過ぎるだけ」とはおしゃいますけれども、坪単価600-700万円のPH元代々木はおそらく完売するでしょうから、それが今の相場って言うことなんじゃないでしょうか？地所もまぬけではないはずなので、売れる見通しで価格設定してあるはずです。

高い過ぎるというのはあなたの主観であって、高いか低いかを決めるのはあくまで消費者、契約者なのですから。あるいはそれをきちんとリサーチしている売主でしょうから。

[486: 匿名さん]

まあこのご時世、待てば待つほど値段は上がるからなぁ。早めに買った方がいいっすよ。

[487: 匿名さん]

>>484
そしたら一つの目線として、PH代々木上原の新築分譲価格がこのエリアのハイグレードマンションの相場とみなせるわけですね。

[488: 匿名さん]

もうここの相場が坪450くらいということが
広まっちゃったし、今のバカ高値で売り出して
いる中古は売れへんやろね

必死になりすぎた売り主さんの自業自得って
感じかな

[489: 匿名さん]

>>488
落ち着いてW
450で買いたいならオープンレジデンシアへ。

[490: マンション検討中さん]

>>485 匿名さん
というか私が言いたかったのは、パークハウスが坪600〜700だからと言って、パークコートが同じくらいというロジックにはならないですよね、ってことです

[491: 匿名さん]

>>488は坪450でまで値切って中古物件を買いたいからなのか必死で坪450説を流そうとしているね。

そんな中で、近隣の類似物件で坪600-700のPH代々木上原が新築で出てきたからあせっているのかな？

[492: 匿名さん]

納得。ぶっちゃけ、パークハウスもパークコートもだいたい単価は一緒でしょ？

[493: 匿名さん]

>>490
言い訳が必死すぎ。
まあPHもPCもだいたい同じですよ。

[494: 匿名さん]

>>491 匿名さん
坪419を値切って450にするんですか？
不思議なことを仰いますね。

[495: マンション検討中さん]

>>493 匿名さん
490ですが、ということはパークコートも坪600の価値があると？

[496: 匿名さん]

坪600の価値があるなら、今のように坪400台が売りに並ぶことはないでしょうね。
それこそ業者が購入するでしょう。

[497: マンション検討中さん]

マンションの価値ってほぼ駅からの距離なんですかね、結局のところ

[498: マンション検討中さん]

正解
もっと言うと大丸有からの距離もね
代々木上原はその点で割高なので、今後10年のリセールは悲惨でしょうね

[499: 匿名さん]

落ち着いた住宅地を好む層も一定数いますから、そこまで下がることはないでしょう。

ただ、流石に坪600や700で買ってしまったら悲惨なことになりかねませんね。
400台がたくさん並んでいる現状では、そんな外れ値でつかまされる可能性は低いと思いますが。。。

[500: マンション検討中さん]

>>498 マンション検討中さん
大丸有とはなんでしょうか

[501: 匿名さん]

売り主ソン、こりゃ流石に必死杉内WWW

[502: 匿名さん]

ネガの必死なこと(^^)中古購入希望者でしょうね。

なかなか値段下げないからだと思いますが、希少物件だから割引はチトむずかしいかな。

[503: 匿名さん]

坪419から値引き希望するような人には購入してほしくないですね。

[504: 匿名さん]

パークハウスと同じで坪600- 700ぐらいが相場か。

これが無理ならオープンレジデンシアか東急ドエルへどうぞW

いくらデマながしても、売り主も賢明な人がたちだから、法外な値引きは無理だよW

[505: 匿名さん]

マンションは３０年とか４０年とか住むものだから、管理が行き届いている物件が良いよね。

[506: 匿名さん]

経年優化とは良く言ったもので、中庭の植栽は年々素敵な感じになって来ますね。

[507: 匿名さん]

最近の新築マンションはハイグレードなブランドでもところどころにコストカットが散見されますが、ここは2014年売り出しなだけあって、細部まで良い素材、良い設計、良い設備が入っていますね。壁紙一つとっても上質なもの使っている。

[508: 匿名さん]

2014年からの相場の上昇は何パーセントぐらいに相当するんですか？

[509: 匿名さん]

客観的なデータで議論すると、代々木上原の過去5年の不動産価格上昇率は24.8%だそうですから、2014年に坪450-600万円で売り出した当物件は、5年近く経った今年では単純計算で坪580～750万円になる。この数字は、今新築で売り出している類似物件のパークコート代々木上原の坪単価に近く、説得力ありますね。

＜データソース＞
日本最大級のマンション相場サイト「マンションマーケット」からデータ提供を受け、東洋経済が集計：https://toyokeizai.net/articles/-/164633?page=6

[510: 匿名さん]

>>509
かなり分かりやすい説明ですね！

[511: 通りがかりさん]

>>501 匿名さん

武蔵小山くんはここでも嫌がらせしてるんですね。幅広に活躍されていて感心しました。

[512: 匿名さん]

これ、全部１人の自作自演？？
売り抜けようと必死なのはわかりますが、流石に異常では。。。

[513: 匿名さん]

何？501は色んなところでわけわからない書き込みをしてるんですか？

[514: 匿名さん]

>>512
あはは、自作自演は501=512

[515: 匿名さん]

セレブカップルが選んだハイグレードマンションとはここのことですか？

[516: 匿名さん]

>>509
銀座の価格上昇率60%以上って凄い。

[517: 匿名さん]

>>514 匿名さん

これが武蔵小山くんのやり方なので
よーく覚えておきましょう

[518: マンション検討中さん]

光井純仲間だから？

[519: 匿名さん]

>>518 マンション検討中さん

それもあるけど、三井の同レベル以上の物件に噛み付く傾向あり

[520: 匿名さん]

ここがハイグレードだからって噛み付くのは逆効果。まあ掲示板見てる人はみんなわかってるだろうけど。

[521: 匿名さん]

>>520 匿名さん

そうだよね。いくら武蔵小山が低仕様の安普請だからって、ここに噛み付いても勝ち目無し。出直した方が良いね。

[522: 匿名さん]

銀座もそうだけど、二重橋の上昇率73.8%ってすごい。

代々木上原の上昇率24.8%は千代田線沿線では真ん中ぐらいですね。

もっとも、千代田線は二重橋はじめ、霞が関、国会議事堂前、表参道、明治神宮前、日比谷、大手町、赤坂などセレブエリアを通ってるからその中で真ん中ぐらいというのはなかなか良いポジショニングかと。

[523: 匿名さん]

武蔵小山はもともとの価格が低いし、そこから20%しか値上がりしてないから代々木上原より下ねW

[524: 匿名さん]

武蔵小山のタワマンはパークコートの下のブランドのパークシティだけど、設計は光井純氏だからデザインは良いよね。あとは流石三井不動産ブランドっていう仕様もこのご時世にしてはだけどいくつかある。

割安で三井＆光井物件を買いたい人にはいいんじゃないのかな？大衆的なタワマンだけど便利そうだし。設計もスーパーゼネコンの鹿島だし。

[525: 匿名さん]

前に内覧しましたが、ここの内廊下はホテルライクでありながら、清潔感のある仕様で管理が行き届いている印象受けました。

ただまあ1.5億以上は手が出ませんでした。近隣パークハウスやグランドメゾンも見ましたが、仕様はここのパークコートのほうがやや良いですね。

[526: 匿名さん]

5年間で24.8%増っていう客観的データが出てきた。これこそ坪600-700万円を裏付けるデータ。

[527: 匿名さん]

>>524 匿名さん

武蔵小山は光井氏のデザインとは思えないくらいのひどい代物らしく、契約者からも酷評されまくっていますね。
セミプロからも価値に見合わない高値とこき下ろされてました。
こちらとはあまりにも格が違うレベルの低い物件のようです。

[528: 匿名さん]

高級なソファーが置いてある、ライブラリーの使い心地はどうですか？低層物件にしてはかなり広いつくりですね。

[529: 匿名さん]

>>527
524ですが、なるべく平和的にと思いましたが流石に武蔵小杉物件の肩を持つのは無理がありましたね。

ここのようなパークコートブランドとか渋谷区の高級住宅街の立地とかを見慣れた人からは、差があまりに歴然だったかもしれません。

[530: 匿名さん]

>>527
逆に言うと、そんな物件でも高値で売れるほど今の不動産マーケットは加熱してるんですかね。

しかもこの加熱は一時的なものではなくて、今後10年は続きそうな勢いですね。

[531: 匿名さん]

独身でここの60平米住んでますが、引っ越してから急に女の子お持ち帰り出来るようになりました。マンション連れてくると高級感が分かるみたいです。若い女の子でも本質を見る目がある子が増えてきた感じします。

充実の代々木上原ライフを送ってますよ。

[532: 匿名さん]

>>531
つまりこう言う事ですか？

[533: 匿名さん]

531はお洒落な代々木上原のお店を出しに女の子連れ込んでるとはやらしいなW

[534: 匿名さん]

>>530 匿名さん

売れてないらしいです。

そんなことよりも「この加熱は一時的なものではなくて、今後10年は続きそうな勢い」という根拠は何でしょうか？

[535: 匿名さん]

まあ日銀が超低金利政策を続ける限り、都心部の不動産はオリンピック後も上昇を続けるでしょう。

[536: 匿名さん]

>>535 匿名さん

聞きかじりの薄い見解ですね
ありがとうございました

[537: 匿名さん]

坪400台で最上階が買える築浅パークコートはここだけです。

[538: 匿名さん]

不動産ファイナンスの見地からは、黒田さんが在任するあと数年＋マイナス金利解除の数年のテーパリング期間、合計少なくともあと5年は低金利が続くだろうから、都心部の代々木上原のマンション価格は上昇を続けるでしょうね。現に過去5年で25%ほど上昇してるし。

この物件の長期適正価格予測は、2014年の売り出し時価格の坪450-600万円が過去5年で25%上昇し坪580-750万円に、さらに将来5年でさらに25%上昇し、坪730-940万円になるでしょう。

都心部ではない武蔵小山の今後の動向はわからないかな。

[539: 匿名さん]

>>538 匿名さん

>>538 匿名さん
仮に25%上昇しているとすると、坪単価419万円の一階部屋の売り出し価格はおよそ坪335だったということですね。

そして最上階の坪495で売り出し中の部屋は、坪単価300台での売り出しだったということになります。

随分格安なパークコートだったんですね。

[540: マンション検討中さん]

まず東洋経済の記事ちゃんと見ていただきたいのですが、2012年から2017年の5年間の上昇率が24%とあります。そもそもこの物件築5年も経ってないですし、この物件が出来たときはすでに上がりかけだったので、それ以降の代々木上原の上昇率は25%なんていう程高くないです。最近実際見た代々木上原の成約事例だと、5年前の駅近分譲マンションで20%アップでしたね。本当、エリアで見ても25%も上がってないですよ。特にこの物件も上原2丁目ら辺の物件も、元々高かった物件はそんなに上がってないです

[541: 匿名さん]

539=540がまたなんか独自の理論語ってるW

まあ私はあなたの言うことよりも、東洋経済の24.8%=約25%上昇が正しいと思うけれどもね。

[542: 匿名さん]

>>539
ちょっとちょっとW、あまりあからさまに事実と違うことを言ってはいけないよ。

中古買おうとしているところに値段がどんどん上がっていて、必死に値切ろうとしているのはわかるけど、「価格はおよそ坪335だった」というのは事実に反していますね。2014年の売り出し時には坪単価450-600万円でしたよ。

値切りたいなら事実に基づいて紳士的に売主と交渉しましょう。

[543: 匿名さん]

>512 匿名さん

どうい

[544: 匿名さん]

540もいってる事ちょっと無理あるわな。

過去5年で約25%上がったんだから、流石にこの物件売り出してからの過去4年間で20%とかそれぐらい上がったと考えるのが自然。

それを、5年のうち最初の一年に急上昇（20%ぐらい？）して、その後売り出し後の4年間はほとんど上昇していない（5%ぐらい？）いくらなんでも誰も信じないよw

仮に一年で20%もあがっあらバブルだよw

値下げを煽りたいのは分かるけど、無理なロジックで矛盾してしまってるところが必至さを物語っている。

[545: 匿名さん]

マンションは、個別評価なんですよ。
何回もデータが出されてますよね、このスレで。

『どう考えても』だとか『そう考えるのが自然』だとか、感覚で述べるのではなく、皆さんを説得したいなら、このマンションに関するデータを出せばよいじゃないですか。

データによるとここは、坪450〜500です。
反証がなければ、そろそろ不毛な議論は終わりにしましょう。

[546: マンション検討中さん]

>>544 匿名さん
540ですが、伝わらなかったようなので要約すると、私が書いたのは
・そもそも代々木上原は現実には東洋経済のように25%も上がっていないということ
・上がった物件でも駅近の元々安いもので20%という事例
・こちらの物件は駅から遠く元々が高いのでそれほど上がっていない
の3点です。無理があるとかないとかではなくて、各物件の分譲価格と成約価格見たらそうですよ、ということを言っているだけなので、具体的には各物件のデータを探して確認してください。そうすると、545さんの言ってる450-500にほぼ収まるとわかりますよ

[547: 匿名さん]

>>545
客観的なデータは、過去5年で約25%上がった。ゆえに、
（現在の相場）＝（2014年売り出し時の坪約450-600万円）X（１＋25％）＝坪単価約580-750万円

低金利が将来5年間続くとすると、将来5年でさらに25%上昇し、
（5年後の相場）＝（現在の相場の坪580-750万円）X（１＋25％）＝坪単価約730-940万円

以上

[548: 匿名さん]

値切るためのネガ情報の拡散はそろそろあきたなー。モラルのある書き込みを。

[549: マンション検討中さん]

540ですが、545さんのおっしゃる通り、個別評価なので、向きや階や間取りなどで条件の良い部屋が450-500レンジより高くなることも大いにあるかと思いますが、概ねそのレンジということかと思います

[550: 匿名さん]

>>546
何者か分からないあなたのテキトーなコメント（「代々木上原は現実には東洋経済のように25%も上がっていない」）よりは、私は東洋経済情報を信じるなー。あなたは中古購入希望者の可能性高いし。

東洋経済は25％上がってると明記しているし、駅からの距離は特に明記されていないし。この物件は徒歩9分だから徒歩10分未満の駅チカ物件として分類されてるし。

[551: 匿名さん]

>>549
たしかに、個別評価なので、向きや階や間取りなどで条件の良い部屋が一階の450-500レンジより高くなることを考慮すると、二階以上は概ね坪500-600のレンジということかと思います。

それか、個別評価なのでそもそもデータには意味がないですかね？

[552: マンション検討中さん]

550さん、546です。そうなりますよね、笑。このエリアで中古探している者です。ここ数ヶ月色々な物件の過去と現在のデータ見ている感触を共有させていただきました、掲示板なのでそういう情報交換の場ととらえ。信じる信じないもありますが、現実としてこちらの物件も大体が450-500で成立していますよね。徒歩9分は駅近に分類されますが、アドバンテージがあるのは駅から5分前後で、都会では起伏のある9分はむしろちょっと避けたい人多いのではないでしょうか。この物件もむしろそこが唯一の難点ですが、アドレスや環境が良いのでカバーしてるかなと思います

[553: 匿名さん]

売り主さん…

ここまで必死になると、逆効果では…

[554: 匿名さん]

>>551
そうですね、マンションは個別評価なので、そもそも数件のデータを見て相場がどうとか、上がった下がったとか議論するのはあまり意味がないと思います。特にここのような希少物件では。

ただ肌感覚的には概ね坪500-600のレンジというのは納得できますね。間取りがよければ坪600ぐらい、そうでなければ坪500ぐらいでしょうか。

一方、東洋経済の代々木上原の物件全体の動きは、データが多数あり統計的にも信頼性できる数字。そうすると代々木上原が全体的に25％上がったということだから、ここのようなハイグレード、ハイブランド系ではさらにプレミアムが乗せられて30％程度あがっととしても、データ分析の見地だけからは不思議ではないという帰結になる。ただ30％はちょっと上がりすぎかという肌感覚もある。それでも3A地区の動きなどを見てると、このご時勢３割増ということもありうるのかと。

[555: 匿名さん]

やはり物件評価には、肌感覚、ですよね。

[556: 匿名さん]

仰る通り、個別物件については肌感覚だと思います。

エリア全体の動きなどは、サンプルの物件数も多数あるので、データや統計も参考にはなります。

[557: 匿名さん]

ちなみにこちらが、清邸の取り引き価格です。

坪480ですので、悪くはないです。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111397

[558: 匿名さん]

確かに本当に坪480で買えたら割安で良いですね。

相場が概ね坪500-600のレンジだそうですから、よっぽど間取りが変とかでなければまあ良い買い物かと。

[559: 匿名さん]

割安ではなく、坪480でも割高でしょう。
売り出し価格に基づいた坪単価が480なので
成約価格はもう少し下がるはずですから。

[560: 匿名さん]

559、値下げ交渉、必死すぎ。

[562: 匿名さん]

値下げ交渉も何も，坪単価400万円台の売出しばかりですよ。

たとえば，これ，最上階ですが，坪495万円です。
25%上がったと連呼している方がいらっしゃいますが，上がった結果がこの価格ですか？
どのように自分を納得させていらっしゃるのですか？

[563: 匿名さん]

坪600と必死に連投されている方がいらっしゃいますが、これはどうなんですか？
坪419で販売中、しかも「築後未入居の為、室内大変きれいです」とあります。

パークコート渋谷大山町ザ・プラネ　翠邸
7790万円（2LDK）
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_89443696/

[564: マンション検討中さん]

新築で売れなかったということなんでしょうか

[565: 匿名さん]

検討者向けに情報共有です。

パークコート渋谷大山町ザ・プラネ悠邸
３階の3LDK、88.61平米が13000万円（坪単価484万円）
https://www.nomu.com/mansion/id/R5753381/

[566: マンション検討中さん]

この部屋は条件良いですよね、価格も釣り上げてないですし。手が届く方には

[567: 匿名さん]

>>566 マンション検討中さん
悠邸の３階3LDKが坪480、というのはまずまず相場通りな価格設定ですね。

[568: 匿名さん]

>>566
販売時1億2,240万円の部屋を1億3,000万円で出しているんですね。
購入時の手数料と今回の手数料を差し引いてギリギリ足が出るかどうかという絶妙な価格設定。

[569: 匿名さん]

悠邸はさすが、このマンション内では最上級ということもあって評価が高いですね。
坪480をキープしているとは。

[570: 匿名さん]

おー、また中古購入した希望者のネガの書き込みが活発化したW

みっともないから、あまりペタペタ画像やリンクを貼らない方が良いよ。同一人物の自作自演バレバレW

[571: 通りがかりさん]

で、結局結論なんなの？このマンションが上昇してなかったらなんなの？

悠邸住むために買ってる人ばかりだから、ギャーギャー言っても値段が上がるだ下がるだあろうがなかろうが、誰も気にしてないよ。

経年すれば劣化もするし、経済の流れもあるし、売り抜けようと思ってるのなら、もっとぎらついた場所いくでしょ。実需ベースだから価格ぶれんのでしょ。

少なくともラッキーなのは売る人少なくてあなたみたいな細かくて事故顕示欲が強くて住民トラブル起こしそうな人が買いそうにないことだよ。

ボラタイルなマンションの話したいなら海外行け。話がちっさすぎるぞ。恥ずかしい。

[572: 匿名さん]

落ち着かれてはどうですか。
居住者の民度が低いことを懸命にアピールする意味がわかりません。

結論も簡単です。
坪単価700なんて詐欺紛いの煽りはやめましょう、実勢価格は多くの不動産サイトで言及されているように坪400台だということです。

[573: 匿名さん]

データを突きつけるとまた怒り始めますよ。

[574: 匿名さん]

>>573 匿名さん
興奮して支離滅裂な書き込みをすればするほど、客観性や説得力が損なわれるということに気付いていないのでしょうね。

これだけ多くの売りが出ている物件なんだから、相場なんてその価格を見ればある程度わかるでしょうに。

[575: 匿名さん]

確かに相場は500-600レンジになることはこれまでの書き込みから明らかですよね。

[576: 通りがかりさん]

うける。こんなとこに投稿していて民度が低いとか指摘してる。投稿してる時点で大概低いよ。逆に自覚してないの？頭お花畑だね。幸せだわ。

そんなに無理すんなって。自分のコミュニティで認めてもらえないからって、こんな掲示板でつよがるなよ。どんだけ主張しようがそもそもお金ないんだからさー、人様の物件について気にしても仕方ないだろ。

[577: 匿名さん]

悠邸の売り出し価格が坪480。
他は450といったところ。
成約価格は多少さがる。

誰でも見られる誰でもわかるオープンな事実です。

[578: 匿名さん]

>>571
>>576
ここは仮にもパークコート、住む人も社会的に成功された素敵な方が多いんだろうなと思っていましたが、中にはこんな方も住んでいらっしゃるんですね。正直驚きました。

興奮して冷静さを失った状況で書き込まれたのだろうとは思いますが、どうしても物件そのもののイメージ低下に繋がってしまいますね。
デジタルタトゥーのようにこれからずっと住人の書き込みとしてネットで晒され続けてしまうので、削除依頼されることを老婆心ながらお勧め致します。

[579: 匿名さん]

まあネガの書き込みは一人の人間の自作自演なのは明らかなので、掲示板閲覧者もあまり気にしていないでしょう。

まあ前にも書きましたが、マンションは個別評価なので、そもそも数件しかないデータを見て相場がどうとか、上がった下がったとか議論するのはあまり意味がないと思います。特にここのような希少物件では。

ただ肌感覚的には概ね坪500-600のレンジというのは納得できますね。間取りがよければ坪600ぐらい、そうでなければ坪500ぐらいでしょうか。

一方、東洋経済の代々木上原の物件全体の動きは、データが多数あり統計的にも信頼性できる数字。そうすると代々木上原が全体的に25％上がったということだから、ハイグレード、ハイブランド系ではさらにプレミアムが乗せられて30％程度あがっととしても、不思議ではないです。

[580: 匿名さん]

>>578

「デジタルタトゥーのようにこれからずっと住人の書き込みとしてネットで晒され続けてしまう」

こういう発言は看過できませんね。ネットに書き込むにしてもモラルを持ってマナーを守りましょう。

[581: 匿名さん]

まあここの掲示板のネガは578の自作自演なことは明らかにですね。
しかし、なんでそこまでエネルギー使って一人で掲示板荒らそうとしてるんですかね。