パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その3

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[339: 匿名さん]

個人的にはライブラリーが併設されている翠邸とか気になる。このグロス価格なら手が届くか。

[340: マンション検討中さん]

共用施設は居住棟関係なく使えます。まあ一回外に出ないと行けませんが。。ライブラリー良さそうですよね

[341: 匿名さん]

コンシェルジュとかはたまにしか使わないから、別邸でも良いよね。

ライブラリーは雨降りでも濡れずに行ける邸内が良いかも！？

[342: 匿名さん]

ここのライブラリー、ラグジュアリー感あって素敵ですよね。

それとライブラリーってお得かも。代々木上原とか大山町のような一等地に100平米以上の部屋を買える人はともかく、普通のサラリーマンで手の届くグロス価格だともうちょっと狭い部屋になるかもね。それでも、ライブラリーがあれば子供も勉強できるし、親も仕事が出来る。勉強部屋や仕事部屋がそこまで広くなくても大丈夫だね。

[343: 匿名さん]

中庭植栽の経年「優」化

[344: 匿名さん]

今日とあるカフェに行ったら某俳優を見ました。そして帰りに歌手とすれ違いました。代々木上原は芸能人とかセレブが集う街なんですか？

[345: 匿名さん]

そうですW

[346: 匿名さん]

マンションは長く住むところだから、スーパーゼネコンに施工されていることは、安心感ありますね。

[347: 匿名さん]

確かに上原や大山町には財界人や30～40代の有名セレブが多く住んでますね。

[348: 匿名さん]

こちらのスレ、最近賑やかですが何かあったのですか。
完売してるなら、スレ閉鎖が自然だと思いますが

[349: 匿名さん]

このマンション、有名デザイナーの光井氏によるデザインらしいけど、やはり見た目も重厚感ありますなー

[350: 匿名さん]

こういうことじゃないでしょうか。
上から順に、悠邸・翠邸・清邸の坪単価と取引事例を掲載しました。
やはり坪単価は悠邸が圧倒的です。
翠邸・清邸は坪500にも全く届いていないどころか、随分と値下がりしているようです。
一部にとんでもない価格を上乗せして売られている中古部屋がありますので、データと共に警鐘を鳴らしておきたく思います。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/59120

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111396

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111397

[351: 匿名さん]

資金さえあれば坪500万円なら買いだな。550万円までなら出してもいいかと。坪600万円以上はちょっと慎重になるべきかな。

[352: 匿名さん]

二階以上なら坪550でもオーケー

[353: 匿名さん]

最近はここ以外でも高級低層物件で１階が半地下のモノが増えてきたね。外人などプライバシーを重んじる人たちは半地下を好むらしい。

[354: 匿名さん]

>>350
やっぱりハイグレードのマンションは相場よりだいぶ高く売れるんですね。パークコートのブランド効果というか、スーパーゼネコンの施工効果というか。

[355: 匿名さん]

>>354 匿名さん
相場より高く売れる、とは如何なる意味でしょうか。
ここの相場は以下の通りです。

日経レジデンスマーケットより抜粋
実際の取引事例から導き出された実勢価格は

悠邸・・・坪単価546
昨年同時期より 8万/㎡値下がり

翠邸・・・坪単価462
昨年同時期より 14万/㎡値下がり

清邸・・・坪単価480
昨年同時期より 27万/㎡値下がり

[356: 匿名さん]

このハイグレードマンションが坪550万円を切るとはお買い得だ。

[357: マンション検討中さん]

>>350 匿名さん
このリンク先のデータは売り出し価格の履歴であって、成約価格ではないです。しかも売れるか販売取りやめになるまで毎月同じ物件が更新されているので、昨年大きめの物件がずっと売れずに掲載されていれば昨年の方が単価は高く計算されてしまいます。このマンションを検討していたのでいくつか成約価格と全部屋の分譲時の価格表を不動産屋からもらいましたが、今年に関してはどの部屋も分譲時よりも少なくとも数百万円は高い価格で成約していますよ。ただ基本的にこのマンションは元々相場よりずっと高い値段から売り出す売主が多く、そういった物件は長く残っているようです。売主が本気で売ろうとはしていないのかもしれません。

[360: 匿名さん]

なるほど。
チャレンジ価格で売り出しているデータが掲載されているということは、実際の坪単価はもっと低いということになりますね。
今売っている中古がどれ程暴利をのせて売り抜けようとしているのでしょうか。

[362: 匿名さん]

プラウド上原の評価と大違い。
コストカットが露骨すぎる。

[363: 匿名さん]

坪500なんて行きませんが、そもそも分譲時300台後半からでした。分譲時より値上がりしているので、そこまで言うほどの失敗ではないのではないでしょうか。キャピタルゲイン狙う物件ではないですよ。それであれば駅近の非ブランド物件の方が値上がり率高いです。この間も代々木上原の駅近で、数年前に新築で7000万円台で販売していたものが9000万円台で売れていました。ハイグレードマンションではないです。基本的に中古マンションの場合、分譲時からの値上がり率はブランドよりも立地や元々の価格の低さに影響されますよね。それ以外は、プラウド上原のような外観が抜きんでて良い等、たまたま高く評価される特徴がある場合では？その場合はラッキーですよね。それ以外は、上原2丁目のパークハウス始め、そんなに高く売れてないように見えますよ。。。この辺りは短期的に大きな値上がりを期待するより、長期的に大きく値下がらないことを求める土地じゃないでしょうか

[364: 匿名さん]

まあネガとポジと両方が両極端な意見を好き放題言ってるけど、実際の相場は単純にネガとポジの間を取って推定すると、坪500万円ぐらいかな？2014年の販売時が坪450万円ぐらいだったので、まあ妥当なところでしょう。

[365: 匿名さん]

>>364 匿名さん

悠邸・・・坪単価546
昨年同時期より 8万/㎡値下がり

翠邸・・・坪単価462
昨年同時期より 14万/㎡値下がり

清邸・・・坪単価480
昨年同時期より 27万/㎡値下がり


希望売り出し価格をそのまま反映したデータでこれなので、実際は坪450くらいでは。

[366: 匿名さん]

この物件で坪500万円なら買いかな。いつ買うの？

[367: ハヤシ先生]

今でしょー！

[368: 匿名さん]

ネガがディするの必死すぎ（微笑）

このマンション中古で買おうと狙ってるのか？１円でも安くしたいのか？

はたまた単にイチャモンつけたいだけなのか？

[369: 匿名さん]

初心者さんの意見は話半分に聞いておきましょう

[370: ハヤシ先生]

中庭植栽が年々豊かになる経年「優」化でしょー！

[371: 匿名さん]

個人投資家の目からすると坪550～600ぐらいが相場か。ただし２階以上で。１階なら坪450～500ぐらいかな。

[372: ハヤシ先生]

代々木上原のセレブな生活でしょー！

[373: 匿名さん]

この物件がいくら人気でも、世帯年収2000万円～4000万円ぐらいの外資系ビジネスマンとかDINKSじゃないと実際問題買えないでしょー！？

[374: 匿名さん]

初心者マークさんの連投が落ち着いたら、また後で客観的な評価データを貼っておきますね

無意味な連投で不都合なログを流すのが、ご趣味なご様子ですし。

[375: 匿名さん]

共働き（）は大変ですね

[376: 匿名さん]

元代々木町のザ パークハウスは７０平米台１.４億円台からだそうで、平均は驚異の坪７００万超えとなりそう
傾斜地、坂下なのに違和感あるが、代々木上原では貴重な駅近フラット、エンボカの向かいときたら人気出るだろう

[377: ハヤシ先生]

共働きは大変だけど、セレブな生活するなら仕方がないでしょー！
この物件なら都心での利便性と緑豊かな環境のバランスが取れてるから仕事もガムバレルでしょー！

[378: ハヤシライス]

>>376
元代々木町で坪７００万超えとは驚異的。というかそれだけマーケットは過熱してるんでしょうー！？
それに比べたら2014年価格のここは坪単価からしてもお買い得でしょー！？

[379: マンション検討中さん]

共稼ぎなら素直に東側住めばいいのに
この辺り裕福な専業前提で地域が回ってるから辛いと思うけど

[380: ハヤシ先生]

1円でも安く中古買いたい人のネガが必死すぎるでしょー！
はたまた近隣新築物件の販売業者か？

[381: 匿名さん]

東側ってどこですか

[382: マンション検討中さん]

元代々木町で坪700はやり過ぎ感あるなー。
山手通り外側の最高値更新じゃないか。
渋谷区は甲州街道の南北で価格差ありすぎ。
北側なら今でも坪400で買えるのに。

[383: カレーライス]

ってことは、この坪600万円も立地とグレード考えるとまだまだ伸びしろあるってことですか？

[384: 通りがかりさん]

>>379 マンション検討中さん

何がつらいんだ？専業前提で回る地域ってどんなだよ？

心配せずともおたくが想定するようなひーひーいってる共働きはいないし、頭で想像しているようなマダムばかりがいる地域でもありません。

頑張って東から移り住めるとええな。できてやらんのとできずにやらんのは大違いやからな。

[385: カレー先生]

外観については、窯焼きのタイルを手張りしているところはポイント高いかな。重厚感のある仕上がりになってますね。

[386: 匿名さん]

スレッドを読み返すと有意義な情報が得られますね。

特にここ数日間の相場に関するデータは、損をしたくない検討者なら必見だと思いました。

[387: 匿名さん]

確かに不動産投資ではデータをきちんと見るのが重要。この物件の新築時坪単価は坪450-550万円。その後の不動産市場の値上がりを考えると坪600万円が限度かな。それ以上なら少し割高感あるね。もし3A地区なら坪700-800万円まで上振れしてたかも知れないが。

松濤、鉢山町、大山町あたりの定評のある住宅街は、大きく値上がりする事はないが、底堅い推移はするでしょうね。

値段の変動性高いのは、湾岸タワマンとか一部の加熱した港区あたりのあまりグレードの高くないマンションか？

[388: 匿名さん]

>>387 匿名さん

提示されたデータを拝見しましたが、現在の実勢価格は、坪450〜500、とのことでした。

新築時から値上がりはしてませんが下がってもいないので、おっしゃる通り、大山町あたりの定評のある住宅街は、底堅い推移をしていますね。