パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その3

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[259: 匿名さん]

3億以上するペントは買い手が限られるからなかなか難しいかも。

今の中古市場を見ると、グロス価格が1億円前半台ぐらいが流動性があって売れ筋かも知れないけど、なかなか出てないですね。２階以上で出物があれば買いかも。

[260: 匿名さん]

ここは事業用登記可能な物件なの？
住所で検索したら、Amazonのページが出たんだけど。

[261: 匿名さん]

治安の良さ、地盤の堅さ、売り主と施工会社の信頼度などは評価できますね。

このご時世でこのグレードを考えると、築浅中古物件にはある程度プレミアム乗るのはしょうがないか。

新築のグランメゾン西原と比べてどうなるかが見ものですね。

[262: 匿名さん]

結局ペントは有名セレブが購入したみたいですね。都心まで近く、落ち着いたプライバシーが確保されるレジデンスという事が決め手だったんでしょうか。

[263: マンション検討中さん]

この辺り新しめの財閥系ブランドマンションほんと少ないから希少価値あるね
代々木5丁目までいけばだいぶ違うけども

[264: 匿名さん]

財閥系の一流ブランドネームで、施工会社がスーパーゼネコンっていうしばりでは、なかなか他に築浅マンションはないかも知れないですね。

[265: マンション検討中さん]

渋谷のパークコートということで観てきましたが、ほかにも言われる方がいらっしゃいますがデザインが・・・・

[266: マンション検討中さん]

デザイン無難というか地味というか。新築の代々木のパークコートも似たようなデザインでしたが、低層パークコートはあまり三井さん攻めないのかもしれません。飽きのこないデザインではあるので、リセール考えるといいのかもしれないですね。尖ったデザインは、今はいいですが１０年経ったらどうなるか。一時期流行ったコンクリート打ちっ放しとか今やダサいデザインの代名詞ですから。

[267: 匿名さん]

最近のパークコートはタイル張りをおさえ、吹き付け塗装が気になります。

シンプル＆モダンのパークコートシリーズとはいえ、

こちらも初台も、全盛期のパークコートと比べると・・・

[268: マンション検討中さん]

神楽坂なんて外廊下でMR行ってひっくり返った記憶あり
元麻布や広尾もペラボーだったし建物は確実にコスト削減してる

一方で立地は前にも増して厳選してるね
大山町も素晴らしい立地だし今出てる駿河台や乃木坂もポジションの希少性高い
ブランドを安売りしない姿勢は既存パークコートの資産価値にも好影響

ここも分譲時は高いと思ったが、中古ではしっかりと乗せて成約してるな

[269: 検討板ユーザーさん]

>>262 匿名さん
セレブって芸能人？

[270: 匿名さん]

誰が購入したかなんて何でわかるのさ
個人情報漏洩？

[271: 匿名さん]

確かに、新築マンション価格が上がりきる前の2014年に価格付けされた物件だから、内廊下だったり、ラウンジや中庭があったり、施工はスーパーゼネコンの大林組を使ってたりと、しっかりした造りになってる割には割高感はないよね。デザインも超一流デザイナーの光井純＆アソシエーツ建築設計事務所を使ってたりと、なかなかこれだけのマンションは今どきの新築では見当たらないかな。

[272: マンション検討中さん]

タワーはあちこちで計画あるけど高級感ある低層で大規模っていうのは相当希少性高いね。一方で東池袋のタワーの値付けとか見ると都心のマンション価格もいよいよメルトアップかという感じだが、ここの中古は比較的落ち着いた値動きなのは不思議。購買層の主役が東京を知らない外国人や地方出身の共働きだからなのかな。分かりやすい物件が玉石混交でまだらに上がってる感じ。

[273: 匿名さん]

ここ、最近ステマがひどいですね。
急にどうしたんですか？

[274: 匿名さん]

>>267
こちらについていうと、フローリングが「シート貼り」っていう仕様も少々いただけませんね・・

[275: 匿名さん]

専用の窯で焼き上げた手張りのタイルというのは個人的には高級感あると思われ。

[276: マンション検討中さん]

>272
確かに、ここの中古はお買い得感あるね。

[277: 通りがかりさん]

中古でたくさん売りに出されているみたいだけどどうして？

[278: マンション検討中さん]

元代々木町の三菱への買い替えとかかね。

[279: マンコミュファンさん]

なんだか中古の売り物件多いな。
高すぎるので全然成約してなさそう。
たから突如ステマ増えたんだろう。
お買い得感あるならこんなことにはならないだろうに。
それに比べて上原のプラウドとグランドメゾンはなかなか売りが出ないな。デザインの差かな？

[280: 匿名さん]

上原のプラウドは傑作中の傑作で指名買いも多いからね。グランドメゾンはデザイン別に良くないし戸数少ないだけかと。

パークコートは清邸の安い2LDKこそよく動いてるけど、他は強欲に上乗せした価格設定だからか売れてないんだろう。

[281: 匿名さん]

中古売れないのは想定通り。

[282: マンション検討中さん]

三菱の元代々木町はいくらくらいで出すんでしょうかねー。

[283: 匿名さん]

このマンション買いたい人のディスが多いみたいですね。新築時に買えなかった人たちでしょうか？一円でも安く買いたいのかと。やはりこの物件は人気あるんですね。

[284: 匿名さん]

この辺は高台で堅牢な地盤だから災害時でも安心ですね。安定感ある土地は将来的に必ず値上がりする法則の通り、人気が出ていますね。

[285: 匿名さん]

今日、代々木上原エリアの築浅の高級レジデンスをいろいろ回りましたが、ここはさすがセレブの選ぶマンションなだけあって、高級感あるつくりですね。デザイナーは誰だったんでしょうか？

[286: 匿名さん]

個人的にはこの物件の良さは豊かな植栽がある中庭かな。都心部に合って家に帰ってホッとできるという環境はうらやましい限り。

[287: 匿名さん]

ここはパークホームズよりのパークコートですよ。
三井の人が言ってました。
それ見合った市場評価です。

[288: 匿名さん]

ステマひどいね。
そんなことしても評価変わらないよ。

[289: 匿名さん]

売り物件が一巡しない。
なぜこんなに売りが出るの？

[290: マンション検討中さん]

売れない部屋と、そもそも（居心地が良いくて）売りに出されない部屋、売りに出されてもすぐに売れる適正価格の部屋の違いが激しいのでは？

[291: マンション検討中さん]

このマンションは一階に当たる半地下が少し苦戦しそうな反面、大きい間取りの部屋は激しく価格を乗せている印象ですよね。その間の、ちょうど価格と間取り、眺望などのバランスが釣り合う部屋は苦戦しないのでは？周辺住まいですが、このマンションはそれらの均衡が良い部屋であれば、マンション自体は非常に良いものだと見受けます

[292: 匿名さん]

駅から遠いのとコストカットが目に付くのがちょっと。

[293: 匿名さん]

悠邸以外は住む価値なし。

[294: 匿名さん]

竣工前、このマンションを検討していて、
モデルルームにも行った。
そのとき、「一日中日が当たらない」部屋を激しくオススメされて。
もっと他に部屋はないのかと訴えたら、しぶしぶ、
日が当たる他の部屋を案内された。
売れなさそうな部屋から順番に売りつけていたのかな。
それとも、自分が「日の当たらない人間」だと思われたのか

[295: マンション検討中さん]

後者でないですか。4年前の話を未だに匿名掲示板に書き込むくらいですから、あながち外れてはいないのでは。あるいはご予算の問題ですかね。

[296: 匿名さん]

>>295
予算は、クリアしていたと思うんですけど。
見た目がダメだったのかもしれません。
いかにも、貧乏そうな格好で行ってしまったから。

他にも候補があったので色々と検討した結果、
他の物件に落ち着きました。
久々に、ここを覗いてみたら、まだあったのでちょっと懐かしくなって書き込みました。

お邪魔しました。

[297: マンション検討中さん]

>>293 匿名さん
なぜですか？

[298: マンション検討中さん]

293じゃないですけど、悠邸以外はコンシェルジュおらず南面条件悪い普通の低層物件だからかと

[299: マンション検討中さん]

自分の居住棟じゃなくてもコンシェルジュ含め各棟の共用施設は利用できますが、自分の居住棟じゃないと意味なってことでしょうかね。ちなみに清邸は内覧したことありますが、南向きではないですが西向きの3階以上は実は笹塚方面に抜け感があって、手前の桜並木も窓から綺麗に見えて、実は景色は悠邸より良さそうと思いました

[300: 通りがかりさん]

>>296 匿名さん
んなことあるか。あほか。

[301: 匿名さん]

東京カレンダーの無理やり代々木上原推しが失笑買ってるね。
違和感あり過ぎて逆効果。

[302: マンション検討中さん]

誰の失笑買ってるの？妄想か願望？

[303: 匿名さん]

代々木上原って何区

[304: マンション検討中さん]

>>303 匿名さん
渋谷区です

[305: 匿名さん]

ヤフーで記事を見ると下に皆のコメントが出てるよ。

[306: 匿名さん]

「The 東京カレンダーな記事だけど、最後まで見てしまった。気分が落ち込んだ時に失笑させて頂きありがとうございました。」だって。

[307: マンション検討中さん]

代々木上原を推していることが失笑を買ってるのではなくて、記事の登場人物やコメント、編集の仕方がチープで失笑を買っているのだと思います

[308: 匿名さん]

それは否定しないけど、
・道が細くて坂も多く通りにくい、高級感ある？
・斎場有。昔は煙が・・・
・交通至便というが、それ程でも無い
・この辺は松濤の2軍
と、不自然な煽り記事が不必要なネガを呼んでる。
このスレと同じだね。

[309: 匿名さん]

悠邸、値頃感のあるのが一戸出てたね

[310: 匿名さん]

>>308 匿名さん

あなた駅の周りしか行ったことないでしょう
大山町や上原２丁目は全く雰囲気違いますよ

[311: 匿名さん]

そうカリカリしなさんなって。
煽り記事に対する皆さんの反応ですよ。

[312: 匿名さん]

それにしても三菱の元代々木町は割高感半端ないですねー。70平米で14000万円ですか。。それもこのご時世しょうがないのかと。

それに比べるとこの大山町のパークコートは2014年販売なだけあって中古も良心的な価格のものがありますね。元代々木よりも立地はやはり大山町の方が雰囲気も良いですね。

[313: 匿名さん]

>>312

確かにここの中古はなかなか良心的な価格だよ。もちろん2014年の販売時からのマーケットの上昇を考えると多少の上乗せはあるけれども、それはやむを得ないかな。今後は待てば待つほどマーケット全体が上がるかもしれないし。

ただし、ここの物件は玉石混合だから中古を買う場合は注意が必要かな。実質半地下の１階や、民家とお見合いの清邸西向きは避けた方が良い。あと、100平米越えはそれなりに乗っけてきているから、そのプレミアムを払っても買いたい人なら良いが、そうでない人には２階以上で60～70平米の中価格帯が良いのかも。

向きは清邸なら東向きか、翠邸なら西向き・東向きの両方、悠邸もどちらの向きでもOKかな。

[314: 匿名さん]

ここではカースト最上位の悠邸の3LDKが1.3億くらいで売り出されてますね。
他の邸は、なぜか暴利を乗せた部屋ばかりですが、理解に苦しみますし買う気がしませんね。

皆さんもここは買うならよく見た方がいいですよ。

[315: 匿名さん]

なんだかんだでこの雑誌の記事は正しいかな。

[316: 匿名さん]

他にも記事はあるの？

[317: 匿名さん]

ほい来た^ - ^

[318: 匿名さん]

確かにこういう雰囲気は、元代々木というよりは大山町とか西原３丁目とかが似合うよね。

っていうよりもっとビジュアル的にきれいな絵は無いの？

[319: 匿名さん]

ほい来た。

[320: 匿名さん]

賛否両論あるのは百も承知だが、将来的にもゆるがない絶対的な不動産価値、というくだりは納得できる。

結局、芸能人や財界人含め、上原好きの人は上原界隈で買い替えてグルグル回ってるもんね。

そういやこの物件もセレブ夫婦がお買い上げしてますしね。

[321: 匿名さん]

こんなのもある。

[322: 匿名さん]

上原とか大山町はセレブや芸能人、財界人だけじゃなくて、ちょっとした小金持ちのビジネスマンやDINKSにも人気だよね。世帯年収でいうと2000万円～4000万円ぐらいの。

[323: 匿名さん]

画像貼りの投稿はPCから、初心者マーク付きの短文投稿は携帯から、の同一人物の連投でしょうね、これ。
ログ流ししたい都合の悪い投稿は、どれでしょうか。

[324: 匿名さん]

まあ西原や大山町に住む人は、みんな上原度に惹かれて来るのでしょう。

[325: 匿名さん]

>>323

そうかな？PCからスクショをアップするにしては画像が綺麗すぎないか？

いずれにしても簡潔に上原や大山町の情報をまとめてくれて、この辺のマンション検討している我々には助かります（笑）

[326: 匿名さん]

確かに掲示板でこの街の情報集めたい人には有難いかも。

街の雰囲気良いのはわかったから、この物件についてはどうなの？

[327: 匿名さん]

敢えて言い訳しなくても、普通の大人なら２分間隔の連投が意味するところは充分 察せますよ。

[328: 匿名さん]

物件情報は端的に言うと、財閥系の高級ブランド、スーパーゼネコンの大林組施工、高名デザイナー光井氏によるデザインが、2014年販売の割安価格で当時は購入できた希少物件。中庭の植栽もいいですね。

販売から数年たってマーケットが過熱した今では、売り主やブランド、施工、デザイン、価格のどこかを妥協しないとマンションは買えないよ。まあ一部中古物件の様にかなり利幅を載せてまで買いかどうかは買い手次第ですが、普通に考えたら多少の利幅の上乗せなら今の相場を考えれば買いかな。まあ、自分には予算オーバーで手は出ないけど。

[329: 匿名さん]

色々参考になりました！

[330: 匿名さん]

頭ごなしにイチャモンつける書き込みが散見されるけど、このようにマンション購入に役に立つ情報を流してくれるのはある意味嬉しい。

[331: 匿名さん]

経年優化、植栽バンザイ

[332: 匿名さん]

植栽と言えば中庭の桜は来年あたりはさらに綺麗に咲くのかな？

近くの住民ですが中庭のテーブルでシャンパンやワイン持ち込んで花見するのはアリですか？

[333: 匿名さん]

物件購入すれば有りだと思います

[334: 匿名さん]

ここすごくいいマンションなのは同意なんですがリセールいまいち伸びてない気がします
条件悪い2LDKもう少し引き合いあってもいいと思うのですが、やはり駅遠、起伏ありという立地がトレンドからズレているのかな
ランニングも別に高くないですし、たまたま売り出しがダブついただけでしょうかね

[335: 匿名さん]

標準的な適正価格で、今売り出している悠邸のお部屋。何か欲しい物件でも出て来たんでしょうかね。
このご時世やはりパークコートと言えばタワーですし、タワーのクオリティを見るとノーマルパークコートを買う気がしなくなるのも、また事実です。
それにどうしてもここを選ぶなら、悠邸に限りますしね。

[336: 匿名さん]

タワマン買うなら芝浦とか豊洲とか湾岸エリアかな。

代々木上原ならここみたいな高級感ある低層の邸宅系かな。

[337: マンション検討中さん]

>>313 匿名さん
同意です。付け加えるとすると、ここの部屋色々見に行きましたが、清邸西向きでも、最上階は民家より高いので抜けていて、桜並木も室内から見え、理想的なワイドスパンの部屋が多いので、出たら買いだと思いますよ。

[338: 匿名さん]

>>314 匿名さん

この悠邸のお部屋は現在の市況との値ごろ感がマッチしているので、すぐに売れるでしょうね。

一番条件の良い悠邸の3LDKがこれくらいの実勢価格なので、ずっと売れないまま放置されているチャレンジ価格で出している部屋の売主さんは、結構苦々しい思いをしてるんじゃないでしょうかね。

[339: 匿名さん]

個人的にはライブラリーが併設されている翠邸とか気になる。このグロス価格なら手が届くか。

[340: マンション検討中さん]

共用施設は居住棟関係なく使えます。まあ一回外に出ないと行けませんが。。ライブラリー良さそうですよね

[341: 匿名さん]

コンシェルジュとかはたまにしか使わないから、別邸でも良いよね。

ライブラリーは雨降りでも濡れずに行ける邸内が良いかも！？

[342: 匿名さん]

ここのライブラリー、ラグジュアリー感あって素敵ですよね。

それとライブラリーってお得かも。代々木上原とか大山町のような一等地に100平米以上の部屋を買える人はともかく、普通のサラリーマンで手の届くグロス価格だともうちょっと狭い部屋になるかもね。それでも、ライブラリーがあれば子供も勉強できるし、親も仕事が出来る。勉強部屋や仕事部屋がそこまで広くなくても大丈夫だね。

[343: 匿名さん]

中庭植栽の経年「優」化

[344: 匿名さん]

今日とあるカフェに行ったら某俳優を見ました。そして帰りに歌手とすれ違いました。代々木上原は芸能人とかセレブが集う街なんですか？

[345: 匿名さん]

そうですW

[346: 匿名さん]

マンションは長く住むところだから、スーパーゼネコンに施工されていることは、安心感ありますね。

[347: 匿名さん]

確かに上原や大山町には財界人や30～40代の有名セレブが多く住んでますね。

[348: 匿名さん]

こちらのスレ、最近賑やかですが何かあったのですか。
完売してるなら、スレ閉鎖が自然だと思いますが

[349: 匿名さん]

このマンション、有名デザイナーの光井氏によるデザインらしいけど、やはり見た目も重厚感ありますなー

[350: 匿名さん]

こういうことじゃないでしょうか。
上から順に、悠邸・翠邸・清邸の坪単価と取引事例を掲載しました。
やはり坪単価は悠邸が圧倒的です。
翠邸・清邸は坪500にも全く届いていないどころか、随分と値下がりしているようです。
一部にとんでもない価格を上乗せして売られている中古部屋がありますので、データと共に警鐘を鳴らしておきたく思います。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/59120

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111396

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/111397

[351: 匿名さん]

資金さえあれば坪500万円なら買いだな。550万円までなら出してもいいかと。坪600万円以上はちょっと慎重になるべきかな。

[352: 匿名さん]

二階以上なら坪550でもオーケー

[353: 匿名さん]

最近はここ以外でも高級低層物件で１階が半地下のモノが増えてきたね。外人などプライバシーを重んじる人たちは半地下を好むらしい。

[354: 匿名さん]

>>350
やっぱりハイグレードのマンションは相場よりだいぶ高く売れるんですね。パークコートのブランド効果というか、スーパーゼネコンの施工効果というか。

[355: 匿名さん]

>>354 匿名さん
相場より高く売れる、とは如何なる意味でしょうか。
ここの相場は以下の通りです。

日経レジデンスマーケットより抜粋
実際の取引事例から導き出された実勢価格は

悠邸・・・坪単価546
昨年同時期より 8万/㎡値下がり

翠邸・・・坪単価462
昨年同時期より 14万/㎡値下がり

清邸・・・坪単価480
昨年同時期より 27万/㎡値下がり

[356: 匿名さん]

このハイグレードマンションが坪550万円を切るとはお買い得だ。

[357: マンション検討中さん]

>>350 匿名さん
このリンク先のデータは売り出し価格の履歴であって、成約価格ではないです。しかも売れるか販売取りやめになるまで毎月同じ物件が更新されているので、昨年大きめの物件がずっと売れずに掲載されていれば昨年の方が単価は高く計算されてしまいます。このマンションを検討していたのでいくつか成約価格と全部屋の分譲時の価格表を不動産屋からもらいましたが、今年に関してはどの部屋も分譲時よりも少なくとも数百万円は高い価格で成約していますよ。ただ基本的にこのマンションは元々相場よりずっと高い値段から売り出す売主が多く、そういった物件は長く残っているようです。売主が本気で売ろうとはしていないのかもしれません。