パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その3

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[22: 匿名さん]

アパをライバル視してるとは知らんかった。

[23: 匿名さん]

この物件付近だと、ホーマットオレンジが建て替えのようですね。何か情報ある方いらっしゃいますか？

[24: 匿名さん]

>>18
情報ありがとうございます！
笹塚よりは代々木上原を使ったほうが良さそうですね。

ちなみにここはそんなに天井高低かったでしたっけ？

[25: 匿名さん]

代々木上原から歩いても暗くて人少ないですよ。
そういうエリアなんです。
笹塚からは中野通りに出てから南進したらそんなに暗くない。

[26: 匿名さん]

そりゃあこの高さで３階建てにしてくれていれば余裕のある造りになっただろうとは思いますが、販売価格が跳ね上がるのでこれでいいんですよ。
それより、実需向きだと説明されていたのに、賃貸・転売が多く出ていることの方が気になります。

[27: 匿名さん]

>>26
実需向きだと言っていたのは変なポジさんでは？「実需に裏打ちされた手堅い物件」とか書き込みされてたような。
賃貸・転売が多いのかどうかは人によりとらえ方違うとも思いますが、１３０戸ありますし想定の範囲内じゃないですかね。
半地下住戸などはテラスがあるわけでもなく相当苦戦するだろうなと思ってましたが、一旦は売れたのですごいなと。
転売に関してはそれぞれの事情は知る由もないので、別に気にすることでもないかと。

[28: 匿名さん]

でも、上原2丁目のグランドメゾン2つは、売りも賃貸も出ず。
満足度の差じゃないかと感じます。
一般的に、半地下部屋は売りが出やすく、買い手も付きにくく、物件の価値を下げてしまいがちですね。

[29: 匿名さん]

こんな雪の日は、駅近でフラットアプローチが良いとつくづく思う。

[30: 匿名さん]

こんな雪の日はタクシー呼ぶに限る。

[31: 匿名さん]

来ないでしょ！（笑）

[32: 匿名さん]

>>31
いや、呼んでたから来たよ。

[33: 契約済みさん]

誰かこのマンションの成約事例を教えてください。
高く売れるのかな？

[34: 匿名さん]

分譲価格から上乗せした転売の成約はまだありませんが、上乗せさえしなければ売却は何とかなるのではないかと思われます。

[35: 匿名さん]

悠邸の東南角2階の売り物は掲載なくなったけど売れたのか取り下げどっち？

[36: 匿名さん]

>>35
まだ売れ残ってませんか？
http://www.athome.co.jp/mansion/8798902801/

[37: 匿名さん]

>>36
それって最新情報なんですかね。リハウスからは消えてます。三井に聞いてみようかな。

[38: 匿名さん]

すみません、これ、何処のマンションかご存知の方がいらしたら、教えて頂けますか？豊洲のスレで聞いても、お返事頂けなくて。

http://diamond.jp/articles/-/82693
豊洲の某タワーマンションでは、区分所有者のうち2割が中国人だとも言われている。

[39: 匿名さん]

豊洲スレで聞いてわからないのに何故ここで？？？
以前もここで湾岸タワマンをディスって、だからここはいいでしょ、みたいなこと書いてる人いたねー。

[40: 匿名さん]

駅までフラットアプローチだと書かれている人いますが…
昨日みたいにシャーベット状に積もってしまった雪の中を歩いていると確かにそれが利点であると思ってしまいます。
坂は捕まるものがないと厳しいです

この辺りは少し離れるとアップダウンがあるので、
そういう点ではフラットアプローチは良いと思うことの一つではあります。

[43: 匿名さん]

中古多いね。住みにくいの？

[44: 匿名さん]

>>42
気になって仕方ないんですね。住人さんですか？
住み心地などいかがですか？

[45: 匿名さん]

成約事例が見あたりません。もしかしてまだ一つもない？

[47: 匿名さん]

既に中古が出ているんですか？
それってはじめから転売目的（運用目的）で契約された部屋なのか、
地権者さんが取得された部屋なのか、それとも契約したものの
何らかの理由で手放す事にした部屋なのか、どれなんでしょう。

[48: 匿名さん]

ここは新築時の価格が良心的だったせいか、中古は1～2割ぐらい乗せて売れてますね。まあそれでもこのご時世、他の物件に比べるとクォリティー対比では良心的な価格と言えそうですが。

[50: 匿名さん]

三井のリハウスで売れずに新価格になった部屋もありますね。
1件も減らないし、増えるばかり。

[51: 匿名さん]

9,330→9,050万円のやつね。

[52: 匿名さん]

それでも高いね。半地下だし。

[53: 匿名さん]

8000万切るなら考えるかな。

[54: 匿名さん]

上の書き込みは一人の人の自作自演ですが、相場観は人それぞれだと思います。

販売の仲介にあたってプロの不動産屋が入っているので、実際の相場はやはり9,330万円ぐらいなのでしょう。個人的には他の物件と比べるとまだ割安感ありますね。

[56: 匿名さん]

まあ実際に売り出している価格は、多かれ少なかれ、相場を反映したこの物件の値段なんでしょうね。

[57: 匿名さん]

51ですが、52、53の方とは別人です。
同じように感じる方がいるということでしょう。

[58: 匿名さん]

売出価格を高く出しても、成約価格とは異なるからね。
店晒しになって、売出価格が切り下がってくると、物件の不人気が浮き彫りになってしまう。
半地下は特にそうなりやすい。

[59: 匿名さん]

ここは中古になったら2割は上がるとは言い続けてた無理ポジさんがいました。
価格上乗せした中古どころか、キャンセル住戸もまだ残ってる事実をどう見てるのか。

[61: 匿名さん]

パークコートだし、大山町だし、低層だしということで、このご時勢60平米でも9300万円ぐらいになるんでしょうね。

[62: 匿名さん]

なるんでしょうねって売れてないんだから実勢価格はもっと下だよ。

[63: 匿名さん]

経年優化といいますから、時間が経つにつれて9300万円に上っていくんでしょうね。

[64: 匿名さん]

確かに、今は気に入った物件に住んでいるのですぐ引越しとかは考えていませんが、もしこの物件を買うとすると9300万円で60平米超なら買いかも知れないですね。

経年優化、いいですね。中庭があるんですか？植栽が育つと深みが増してきそうですね。

[65: 匿名さん]

住んでる人がかわいそう。
上の人やめたら…

[66: 匿名さん]

買う気ないのにしつこくネガるというのは、この物件に何らかコンプレックスを持っているか、安い中古でるの待ってるってことでしょ、放っておけばいいんじゃない？

[67: 匿名さん]

>>66
その逆もしかり。無理ホジの狙いって、、

[68: 匿名さん]

まあ、今だにネガ・ポジ含めてこれだけ書き込みがあるってことは、やはり話題の物件なんですね。久々のパークコートで大山町ですから。

[69: 匿名さん]

中古店晒しで経年劣化。
いや、風化かな。
全部捌けるのは相当先だね。

[70: 匿名さん]

低層なのに、大きなライブラリーやラウンジや会議室、そして見事な植栽があったりするのは、大規模物件ならではですね。

[73: 匿名さん]

次のパークコートは広尾ですからね...
大山町のこの物件は金があったら買いたかった.,

[74: 匿名さん]

まだ、竣工から数ヶ月経ってるけど、まだ完売してないから興味あれば現地ＭＲへ是非。

[75: 匿名さん]

時々グランドメゾンの人が来ますね。
ここと両方見ましたが、ともに一長一短という感じで好み分かれるかと。上原と大山町では雰囲気も結構違うし、小規模と大規模。
でもパークコートばかり売り物が出る決定的な理由は、やはり1F半地下問題なんでしょうね。間取りはなかなか良いと思いましたが。。

[76: 匿名さん]

一般的な意見では、ハウスメーカーの積水ハウスの造ったグランメゾンより、財閥系三井の高級ラインのパークコートの方が安心、安全、高級ということなんでしょう。高い買い物ですからね。それは、三菱のパークハウスしかり。

[77: 匿名さん]

>>76
あらら、またネガが来るよー。笑
そう信じるならそれでよいけど。
でもグランドメゾンは良いと思う。

[78: 匿名さん]

半地下物件で9900万が出てますね。居住中ってことは何かあるのでしょうか。

[79: 匿名さん]

やはり、低層に限りますね。

http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/26290/
息を呑むほどの絶景です。この価値は何物にも代え難いものがあります。真空パック状態での暮らしですから、眺望くらい良くないと、鬱鬱としてしまいます。しかし、2週間もすると慣れっこになってしまい、こんなものかという感じです。もっぱら最近では、訪ねてくるお客様のおもてなし用、といった感じです。

空中高く暮らすということは、室内環境
にも大きな影響を及ぼします。風が強いです。窓は開けられますが、風が強いので敢えて開けない、真空パックな生活です。したがって、24時間換気をしないと悪い空気がこもってしまいます。また、窓を開けた状態で、宅配便業者などの来訪者が玄関ドアを開けると、風圧でポルターガイストのようにモノが飛びかいます。

[80: 匿名さん]

>>78
他にも居住中の中古2件、いずれも半地下ですね。想像と違ったとか？

[81: 匿名さん]

>>79
やっぱりフツーに窓が開けられ、空気の綺麗なベランダに出れるのは、邸宅街の低層物件ならではのことなんですね。

>>73
確かに、このご時勢、１億円を切る値段でパークコートが手に入るのは希少なチャンスでしたね。ただ、中古ではほとんどの物件で１億超になってしまうみたいですね。まあそれも今の相場を反映しているんでしょう。マイナス金利政策で住宅ローン金利が下がれば不動産マーケットはさらに活況になるのでしょうね。

[82: 匿名さん]

まあ、低層の方が良いですよ。

http://business.nikkeibp.co.jp/article/interview/20140121/258583/?ST=s...
高層マンション育ちの子供が「伸びない」理由

[83: 匿名さん]

やはり高層での子育ては避けた方がよさそうですね。

http://web.uvic.ca/~esplab/sites/default/files/ASR%20High%20Rises%20pr...

Numerous studies suggest that children have problems in highrises;
none suggest benefits for them.

No evidence we could find shows that high rises are good for children. The literature includes several studies that suggest high percentages of dissatisfaction among parents about
the suitability of high rises for their children.

[84: 匿名さん]

確かに低層が良いですね。そして、この物件のような大規模物件なら共用部も充実して、大きなライブラリーや豪華なラウンジも持てますし。

いろいろ意見はあるようですが、１階も生垣もあってプライバシーも確保されているようなので、住みやすそうですね。それにしても１階で１億前後とはさすがこのご時勢ですね。というより、デザインもグッドデザイン賞の光井氏だったり、概観も素焼きのタイルを一枚一枚手張りしたり、施工もスーパーゼネコンだったりと（スーパーなら良いと言うわけではないですが、中小ゼネコンよりは良いですね）、三井がリキ入れてプロデュースした久々のパークコートであることを反映した高値ですね。

[85: 匿名さん]

ここを見てる人は大抵がタワマンには興味ない気がするのでそんなにコキおろさなくてもいいと思いますよ。
低層はなかなか出ないので貴重ですね。

[86: 匿名さん]

>>85
確かに貴重な物件ですね。

都内を代表する高級住宅街の大山町でこれだけ大規模なマンション、そしてパークコート、となると今後もなかなか出てこないでしょう。一方で、大山町の様な邸宅街に住みたいという需要は多いですね。

[87: 匿名さん]

ここの書き込み内容に反して中古が一つも売れないのはどうして？早く売れて欲しい。

[88: 匿名さん]

>>87
価格下げれば売れるでしょう。
上乗せしすぎでは。

[89: 匿名さん]

>>84
>生垣もあってプライバシーも確保されているようなので、住みやすそう

住みやすそうって、、、プライバシーの確保なんて最低条件じゃないんですかね。。
というか道路から近すぎるし、半地下なので見下ろせちゃいませんかね。植栽の土が風でバルコニーに吹き込まないかな？とか、色々心配しちゃいます。
小さいお子さんいたりすれば、それなりに1Fは需要ありますので、その分安ければ売れるんでしょうけど、売れないということは。。

[90: 匿名さん]

まあこれだけネガさんが敏感に反応するところを見ると、それだけ人気のある物件と言うことなんすね。ネガさんの言っていることは全部あげ足取り見たいなものですが、うらやましいのか中古価格を下げたいのか理由は良く分かりませんが、なぜかイチャもんつけていますね。

まあ、いくらイチャもんつけても、三井が満を持して出した待望のパークコートですので、２億、３億する高級物件が飛ぶように売れて、全部で130件程度売れた人気物件と言うことは動かせない事実ですね。

[91: 匿名さん]

>>90
ネガが敏感に反応する事と人気物件か否かは関係ないのでは

[92: 匿名さん]

>>91
関係あるでしょう。人気がなく誰も見向きもしない物件ならポジもネガも反応しない。逆に人気物件ではポジも多いけど、100%ポジと言うことは無く、どんな良い物件でもイチャもんつける人はいるから、ネガも多くなる。


要するに書き込みの絶対数は、物件の人気をある程度反映していると言えるでしょう。好きな芸能人・嫌いな芸能人のランキングと同じ。人気がある芸能人は、好きな芸能人の方にも嫌いな芸能人の方にも両方ランクインすることがある。

[93: 匿名さん]

別にポジでもネガでもないんですけど、ネガの指摘は事実に基づく各論で、ポジのほうは、ちょっとだけ抽象論が多いですよね。
三井がーとか、スーゼネだからーとか、低層とか、この物件固有の話より一つ上のレイヤーの話が多いというか。なのでかみあってない。これは構造的なものでどっちがおかしいとかではないですね。
どの物件でも個別にネガティブポイント探せば出てくるし、いちいちそんなの挙げたらキリないし、だったら買わなきゃいいでしょ、という話で。
ポジさんは、予算含めトータルで気に入ったから買ったわけで、冷やかしでごちゃごちゃ言われるのは気に食わない、という感じでしょうか。まあスルーすっればいいのにとは思いますが。ネガさんは、大半が暇つぶしの書き込みなんでしょうし。
ということで、いつも楽しく拝見してます。

[94: 匿名さん]

ここが竣工後も売れ残ってる珍しいパークコートだということは間違いない事実だからね。
中古もずっと売れてないしね。

[95: 匿名さん]

>>94
事実ですね。それを指摘して嬉しいのか？とは思いますけど。

[96: 匿名さん]

えー！その３？と思って覗いたら荒れていますね。
販売時、パークコートにしてはちょっと…という声が多かったですが、中古の戸数にはっきり現れていますね。

低層の一階専用庭付きのマンションは大好きですが、半地下はいただけませんね。
ネットで何でもわかるこのご時世、単価を下げようとするセコいやり方はプラスにならないと思いますが。
高級をうたうなら半地下なんて一番やってはいけないのでは…。プロの方に理由を聞いてみたいものです。

[97: 匿名さん]

>>96
それは利益を極力上げるため以外にないと思うのですが。3階にして、道路からのセットバックも大きくして、では赤字になる仕入れ値と建築費だったのでしょう。

[98: 匿名さん]

>>96

半地下も、その深さや、元々の地盤（湿気が多いかとか）にも、よるけどね。

ここは、単純に高いのと、中古の売り出しが、この時期だったのは不幸だね。

しばらく、下がるよね。下げ止まりがあるのかは、知りませんが。

[99: 匿名さん]

私も、地底人のような地下は反対で、あれは作っちゃいかんと思う。

他方、少し下がるくらいなら、土地の有効利用ということで、ありかと。

[100: 匿名さん]

ここにもともとあった社宅と同程度のランドプランだったら最高でしたけどね、その場合お値段の方も倍ぐらいになってパーマンクラスになるでしょうから、この立地だとニーズが小さいと読んだのでしょう。

[101: 匿名さん]

そういうことなんでしょうね。

それでも低層という中である程度の戸数を確保しようというのが
垣間見えてくるかなと思います。
だから価格面でもまあ現実的な感じなのかしら、と。
現実的に販売できる、ニーズが有る、ということなのでしょう。

[102: 匿名さん]

先日、ネットにアップされたプラウド上原の中古は、すぐ売れたようですね。
代々木上原駅周辺では、存在感のある物件だとは思います。

[103: 匿名さん]

こちらも中古一件減ってますね。4階100平米のが売れたんですかね。かなり高かった気がしますが。

[104: 匿名さん]

翠邸の70平米弱のお部屋が、値下げしたようですね。
9330万円が9050万円になっています。

[105: 匿名さん]

こちら内見に行った際、エレベーター周りの壁が、テープを剥がしてはげたような痕がたくさんあって興ざめしました。
引っ越しでできたんでしょうけど、住人も三井も放置して何とも思わないのかな？

[106: 匿名さん]

>>105

私も内覧しましたが、特に気になりませんでしたよ。ホテルライクの内廊下が高級感あって素敵でした。概観のタイルも良かったです。

>>103
やはりこのご時世を反映してか、1億、2億する高級物件が売れて行くんですね。立地が大山町、人気のパークコートとはいえすごいです。

[107: 匿名さん]

>>106
気にならなかったかどうかでなく、実際にあったと言っています。無理ポジさん、悪しからず。

[110: 匿名さん]

分譲当時、やはり高いかなと悩んでいるうちに欲しい住戸が売れてしまい結局買えずに終わった者です。情けないなぁと。
それ以来欲しいものは出てこず、完全に買い換え失敗組です。

そのため中古もすごく気になっています。もう少しLDKが広い住戸が出てこないかなぁと待ち望んでおります。私の予算ではそもそも厳しいのかもしれませんが。

エレベーターのテープ剥がし後の件が指摘されていますか、おそらく養生を撤去した後ですよね。キズがついてしまったのでなければメンテナンスすればきれいになると思いますよ！

[111: 匿名さん]

>>101
そういうことだと思います。現実的に新築時に１億円～４億円前後の物件が１３０件程度さばけるという読みがあったということでしょう。中古の億ションも売れましたね。

[112: 匿名さん]

この辺りで評判の良いモンテ園ありますか？英語王室宜しく、モンテ教育もありかなと思い。

Prince George to attend Westacre Montessori School Nursery
http://www.bbc.com/news/uk-england-norfolk-35130232

[113: 匿名さん]

>>111
その物件は売れたのではなく、売却取り止めたと聞きましたが。。売れたという確認をとったのでしょうか？

[115: 匿名]

>>113
それ私も気になってました。
111さん、よろしくお願いします。

[116: 匿名さん]

社宅と同じランドプランて。。この場所で立つ分譲マンションでそれはありえないでしょう。
もう社宅時代の事はは忘れましょう。社宅の建ち方が経済性を考慮していないんですよ。

[117: 匿名さん]

>>116
なのでそういう趣旨での仮定の話をしました。

[118: 匿名さん]

>>110
ところでそういう場合の補修費用って、誰が負担するんですかね。
養生が原因なので引越し業者なのか、住人の払う修繕費なのか。

[119: 匿名さん]

>>118
まあ、そんな目くじら立てるほどのものじゃないからどっちでもいいんじゃないでしょうか。

内廊下は広々とゆとりあるつくりで高級感ありますね。

[120: 匿名さん]

>>119
ご丁寧な回答ありがとうございます。
住み心地はいかがですか？住人ポジさま。

[121: 匿名さん]

まだ入居して3-4か月で半地下住戸が3つ売りに売りに出ているというのは偶然にしては。。あれですね。