パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その3

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[219: 匿名さん]

なんとも言い難いですよね。
どの程度音が伝わってくるのかわかりませんし、それが室内にどう影響があるのかも。
一般論としては、場合によっては車の音のほうがうるさく感じることもあるでしょうし、
ケースバイケースとしか言い様が無いように思います。
900mもあれば影響は少なそうには感じられますが。

[220: 匿名さん]

まあ飛行機の影響はほぼゼロでしょう。大山町からはズレてますし、1kmも上空のようですし。

部屋の大きさはなんだかんだで、60平米～70平米がやはり売れ筋なんでしょうね。この物件でもそうですし一般的に行っても一番流通量が大きい間取りでしょう。

まあ、北欧サイズのIKEAの家具を敷き詰めると手狭に感じてしまいますが（笑）

[221: 匿名さん]

飛行ルートは代々木八幡のあたりですね。

[222: 匿名さん]

実際の売れ行きと言うのは素直なもので、ここもそうですが、売れ筋の１億前後、60～70平米台はやはりすぐになくなってしまいますが、3.7億ちかくするペントハウスはさすがに全部売り切るのはむずかしいですね。それでも残り１部屋になっているのはある意味すごいです。

同じく人気のパークコートシリーズの赤坂檜町公園も、売れ筋のサイズの部屋は瞬間蒸発でしたが、40階、７億円のペントハウスはやはり残ってしまいましたね。まあ7億円だから1部屋ぐらいはしょうがないかと。

中国経済の先行きが曇り空になったいま、湾岸タワマンなどは先行きがあやしくなってきますが、港区や渋谷区などのマンションの価格上昇はまだ堅調ですね。熊本地震の影響もあってか、地盤が堅いエリアで、区画が広めに取ってある高級住宅街にある低層マンションの人気は緩やかに高まっているようです。

[223: 匿名さん]

未だに中古売れてない。

三井のリハウスで4件に減ったと思ったら、減った物件（64㎡位の半地下）は他の業者で売りに出てた。
売れたのオークション部屋だけ？

リセールかなり厳しいね。

[224: 匿名さん]

レインズ見ると大山町の築５年以内の物件で成約は全くないようです。オークションの１件しか中古成約がないというのは少々寂しいですね。

[225: 匿名さん]

>>222
檜タワーはまだまだ竣工前だし、売り出してから3ヶ月くらいしか経ってない。竣工時に数件売れ残り、一年経とうとする現在でもまだ完売してないここと較べるのは檜タワーに失礼だと思うよ。

[226: 匿名さん]

ごもっとも。

[227: 匿名さん]

中古物件
値段乗せすぎですよね〜

[228: 匿名さん]

隣で解体中の寮・社宅跡地、建築計画出ましたね。
マンションかなーと思ったら違った。。期待したのに残念。

[229: 匿名さん]

何になるんですか？

[230: 匿名さん]

今度は悠邸3Fの3億の部屋が中古で出てきたね。
よほど嫌なんだろうか。続々売りが出る感じ？

お隣にできるのは有料老人ホームだとか。

[231: 匿名さん]

オークション部屋だった部屋がまた売りに出てる。
転売屋が買いたたいて、再販してるっぽいね。

[232: 匿名さん]

まあしかし、未入居でいつまでもずーっと売りに出してたり賃貸募集してるってのは、管理費やら駐車場代やら払い続けながら気長に待ってる感じなんだとすると、庶民からしたら大した道楽に見えてしまうな。痛くも痒くもないんだろうか。。

[233: 匿名さん]

買値を下回って安く売りだすよりは痛みが少ないからね。

[234: 匿名さん]

>>230
その他、共同住宅も2棟立つ模様。持ち主は以前と同じ会社のようなので、また社宅でしょうか。

[235: 匿名さん]

今って結局売っているのはあと1戸だけなんでしょうか。
Xタイプのもの？
良い間取りではあるとは思いますが、お値段もそうだし
この辺りでニーズがそこまではなかったということなのかなと思いました。
居室の窓の位置がすべて北側というのも寒さとかどうなのかしら？と思う部分もあり。

早く販売が落ち着くといいんですけれどね〜。

[236: 匿名さん]

竣工後１年完売せず、になりそうですね。。。

[237: 匿名さん]

半額なら買いたい。

[238: 匿名さん]

>>235 匿名さん

物件のフラッグシップ的な位置付けになるべき最高額プレミアムプランで、5畳の部屋が２つもあるのは本当に理解に苦しみます。どういうセンスなんだろう、と。

[239: 匿名さん]

>>238 匿名さん

160平米のXタイプのこと？
五畳は一部屋では？

今時、子供が三人いるようなご家庭は少ないだろうけど、子供三人いれば、一人くらい五畳部屋でも仕方ないし、子供が少なければ、書斎やクローゼット変わりなのでは？

結構、いい間取りだと思いますけどね。

我が家も今は二人だけど、幸運にも三人目授かった場合にも引っ越さなくて良いという意味では、魅力的です。買うお金ありませんが。

子供が多いご家庭のお子様はイキイキしていますよね。離婚率も、兄弟姉妹が多い人の方が、有意に低いらしいです。コミニュケーション能力が鍛えられるのでしょう。

[240: 匿名さん]

>>239 匿名さん

デベはそういう考えなのでしょうが、結果売れてないということは、この立地で、この間取りと価格で、そういうニーズがないということではないですか。

[241: 匿名さん]

そうなのかもしれないですね。
とにかく部屋数が欲しい人にとってはベストな間取りなんでしょうけれど。
あとは純粋に値段が…というのはあるのでしょうか。
もう少し控えめなら、とか。
でもおそらくマンション内でも良いお部屋ですから安値をつけるわけには行きませんものね。
難しいものです。

[242: 匿名さん]

>>239
>>子供が多いご家庭のお子様はイキイキしていますよね。
兄弟が多いと、どうしても競争意識がめばえますからね。イキイキではなく、ガツガツでないといいですが。

ここは三井不動産のマンションなんですね。友人で三井ホームで建てた人を知っています。ブランドとしても確立されているので、安心して買えます。

間取りはXタイプしかありませんが、5畳の間取り、私もそこまで気になりませんでした。というより、マスターベッドルームの10.5畳の広さ！LDKの29.1畳の広さを考えると、小さい部屋も必要だったのかな？と。洗面台は憧れの2台ですし。これなら家族が洗面を使っていても隣でしたくができます。豪華すぎますね。

[243: 匿名さん]

ペント、やっと売れたみたいだね。

[244: 匿名さん]

>マスターベッドルームの10.5畳の広さ！LDKの29.1畳の広さを考えると、小さい部屋も必要だったのかな？と。洗面台は憧れの2
台ですし。

5畳はあり得ない。せめて8畳はないと。そんな程度のレベルなのこのマンションって？
ダブルボウルなんて、都心エリアのちょっとした高級マンションだともう20年ぐらい前から普通。
憧れ？ご冗談を。
それにリビングのみで30畳、LDKだと40畳程度ないとフラッグシップと言われても・・
マスターベッドルームは、15畳程度ないとキングサイズベッド置いて、ラウンジソファ、
など置くとキツキツですよね。いいホテルの客室って20畳ぐらいありますよね。
ここは全体的にそこそこ仕様だけど、価格は都心並にと欲張った価格設定が、売れ残った原因では？

[245: 匿名さん]

キャッシュ持ちがかなり叩いて買ったのかね。
売れ残りだから定価じゃ買わないだろうし。

[246: 匿名さん]

完売してよかったですね、住人さん。中古はまだまだありますが。

[247: 買い替え検討中さん]

うーん、外壁のデザインや色がダサい

センスないなー

[248: 匿名さん]

大規模だけに質感の悪さが際立ちます。

[249: 周辺住民さん]

購入検討して買わなかった近隣の者です。
一年経ち、どのように「経年優化」したかとマンションを一周りしてきました。
人気がなく静かですね。マンションをカラーコーンが取り囲んでいて、まだ工事中かと錯覚しました。
駐車禁止の意味でしょうか？景観上好ましく無いです。また植栽は思ったより伸びていませんね。
検討時はユウテイが良いと思いましたが、道路から近いですね。一階よりむしろ二階に目線がいきます。
隣が老人ホームになると知って、申し訳ないのですが買わなくて良かったな…と思いました。
マンションの青田買いはむずかしいですね。ネガばかりですみませんが正直な感想です。

[250: 匿名さん]

「経年優化」→渋谷区はアマゾンではないのではないので1年くらいではご期待されていた「経年優化」は起きないかもしれませんね。残念。
マンションをカラーコーンが取り囲んでいて、まだ工事中かと錯覚しました。→取り囲んでないですね。工事中かと錯覚した、、まあ主観的にはありうるのでしょうか。足元のコーンからしか判断できないなら仕方ないですね。上を向いて歩いてみましょう。
道路から近いですね。→道路から近くないおうちってどんなおうちでしょうかね。一般道路に面しない家ってあるんですか。土地としては使いにくそうですね。
一階よりむしろ二階に目線がいきます。→その通りですね。半地下である分、仰る通り。でも2階に目がいったのに、工事中と錯覚とは不思議ですね。洗濯物とか生活用品あるのにね。ちゃんと上向いて歩いてるじゃないですか。
隣が老人ホームになると知って、申し訳ないのですが買わなくて良かったな→最近の老人ホームはきれいだと私は思います。老人ホームって悪い印象なんですね。初めて聞きました。まあ、、マンションの青田買いっていう意味がよくわかりませんが、目の前が老人ホームだったらがっかりということですかね。将来お世話になる時が悲しいですね。よくないと思っている建物でお世話にならないといけないんですもんね。
ネガばかりですみませんが正直な感想です。 →お疲れさんです。

[251: 匿名さん]

祝完売。この時期に3.6億円のハイグレード物件を売り切るとはすごい。

[252: 口コミ知りたいさん]

>>251
最後まで売れ残ってた160.69m2の部屋は何階でしたか？
未入居で4階の160平米の部屋が売りに出ていますが、デベロッパからの代理委託とかバルク売りなのでしょうか？


http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0006556458/
パークコート渋谷大山町ザプラネ悠邸 4階
価格 3億3,800万円
間取り 4LDK
専有面積 160.69m2（壁芯）
（バルコニー面積 22.66m2、ルーフバルコニー面積　21.58平米）
所在階/建物階 4階/地上4階建地下1階
主要採光面 東
所在地 東京都渋谷区大山町　[周辺地図]
交通 小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分 　[その他交通]
築年月 2015年7月(築1年)

■未入居物件

情報掲載開始日 2016年10月20日

[253: 口コミ知りたいさん]

こちらの中古の2件は新築より価格上げてますが成約するのかな？

128㎡の部屋は160㎡の未入居中古の部屋を考えると相対比較すると2億6,000万以下になるんじゃない？

人気だった103㎡も価格高過ぎだし、そもそも1LDKに改装してあるから需要のある間取りとは思えないから1億2,000万以下にして新所有者が1,000万くらい掛けて改築するとかしか成約は難しいのでは？


http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0005806483/
パークコート渋谷大山町ザプラネ悠邸 3階
価格 3億円
間取り 3LDK
専有面積 128.33m2（壁芯）
（バルコニー面積 18.75m2、ルーフバルコニー面積:43.57平米）
所在階/建物階 3階/地上4階地下1階
主要採光面 東
所在地 東京都渋谷区大山町　[周辺地図]
交通 小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分 　[その他交通]
築年月 2015年7月(築1年)


http://realestate.yahoo.co.jp/used/mansion/detail_corp/b0005110743/
パークコート渋谷大山町ザプラネ悠邸 2階
価格 1億8,500万円
間取り 1LDK（LDK28.7/洋14.6）
専有面積 103.68m2（登記）
所在階/建物階 2階/地上4階建地下1階
主要採光面 東
所在地 東京都渋谷区大山町　[周辺地図]
交通 小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分 　[その他交通]
築年月 2015年7月(築1年)

[254: eマンションさん]

>>253
まあ難しいでしょうね。レインズ見ても中古はほとんど成約していませんので。PC新築でこれだけ販売に苦戦した物件を中古でそれ以上の値段で売るのはほぼ無理に近いミッションだと思います。最後の一部屋もそのまま中古で出てきたので完売というよりいわゆる販売委託にしたようですね。

[255: 匿名]

翠邸の2F（約72平米）も1.1億で売り出されていますね。
他の3億円台とか1.85億円の部屋は、「それだけの金額を出すんだったら、ふつうは他の物件を買うんじゃない？」というレベルのものなので、まあ売れることがあるとしたらこの部屋くらいしかないかな・・・という感じがします。
そういえばですが、竣工直後に出た賃貸は非常にお得でした。

[256: 匿名さん]

ペントは買取再販業者に叩き売って損切りしたのか・・・。

[257: 匿名さん]

>>255
翠邸の2F（約72平米）1.1億は買いかも知れない。２階以上である程度手の届く金額というとここぐらいかな。間取りはどんな感じなの？

[258: 匿名さん]

ペント、再販でも売れませんな。

[259: 匿名さん]

3億以上するペントは買い手が限られるからなかなか難しいかも。

今の中古市場を見ると、グロス価格が1億円前半台ぐらいが流動性があって売れ筋かも知れないけど、なかなか出てないですね。２階以上で出物があれば買いかも。

[260: 匿名さん]

ここは事業用登記可能な物件なの？
住所で検索したら、Amazonのページが出たんだけど。

[261: 匿名さん]

治安の良さ、地盤の堅さ、売り主と施工会社の信頼度などは評価できますね。

このご時世でこのグレードを考えると、築浅中古物件にはある程度プレミアム乗るのはしょうがないか。

新築のグランメゾン西原と比べてどうなるかが見ものですね。

[262: 匿名さん]

結局ペントは有名セレブが購入したみたいですね。都心まで近く、落ち着いたプライバシーが確保されるレジデンスという事が決め手だったんでしょうか。

[263: マンション検討中さん]

この辺り新しめの財閥系ブランドマンションほんと少ないから希少価値あるね
代々木5丁目までいけばだいぶ違うけども

[264: 匿名さん]

財閥系の一流ブランドネームで、施工会社がスーパーゼネコンっていうしばりでは、なかなか他に築浅マンションはないかも知れないですね。

[265: マンション検討中さん]

渋谷のパークコートということで観てきましたが、ほかにも言われる方がいらっしゃいますがデザインが・・・・

[266: マンション検討中さん]

デザイン無難というか地味というか。新築の代々木のパークコートも似たようなデザインでしたが、低層パークコートはあまり三井さん攻めないのかもしれません。飽きのこないデザインではあるので、リセール考えるといいのかもしれないですね。尖ったデザインは、今はいいですが１０年経ったらどうなるか。一時期流行ったコンクリート打ちっ放しとか今やダサいデザインの代名詞ですから。

[267: 匿名さん]

最近のパークコートはタイル張りをおさえ、吹き付け塗装が気になります。

シンプル＆モダンのパークコートシリーズとはいえ、

こちらも初台も、全盛期のパークコートと比べると・・・

[268: マンション検討中さん]

神楽坂なんて外廊下でMR行ってひっくり返った記憶あり
元麻布や広尾もペラボーだったし建物は確実にコスト削減してる

一方で立地は前にも増して厳選してるね
大山町も素晴らしい立地だし今出てる駿河台や乃木坂もポジションの希少性高い
ブランドを安売りしない姿勢は既存パークコートの資産価値にも好影響

ここも分譲時は高いと思ったが、中古ではしっかりと乗せて成約してるな