パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その3

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[158: 匿名さん]

>>144､157
さすが高額ハイグレード物件なだけに、強気な価格設定ですね。ゼロ金利政策の影響で金融市場はいろいろ変動が激しいですが、不動産市場は住宅ローン金利の低下を受けて活況なようですね。

[159: 匿名さん]

>>156
一般論ですが、植栽に凝っている物件は時間と共に緑の深みが増し、木々も生長するので、不動産の価値は高まっていきます（または価値が維持されます）。いわゆる広尾ガーデンヒルズなどのヴィンテージマンションがそうですね。この物件は広尾ガーデンヒルズほどではないものの、三井のパークコートブランドですので、それなりの植栽かとお見受けいたします。気になるのであれば、春になったら一度桜の木を観に行ってはいかがでしょうか？広尾ガーデンもそうですが、都心で緑に恵まれた高級マンションというのは素敵ですね。

[160: 匿名さん]

こんなに高額物件が飛ぶように売れるとは、何だかんだで日本は景気良いんですね。まあ私にここの様な数億円の物件を購入するにはもうちょっと頑張らないといけませんが、１億前後であれば何とか今でも手が届くかと。この物件の様な都心、駅チカ、緑の多い住宅街、この３条件を満たす物件を探していますが、やはりこのご時世、築浅で60～70平米以上だと数億はするのでしょうか。

[161: 匿名さん]

>>160
こちらのような、駅チカで植栽豊かな伝統的邸宅街にそびえる高級マンションは、どうしても数億してしまいますね。
その意味では、売りに出ている物件は大変お買い得ですね。私にはとても手が出ませんが。

[162: 匿名さん]

植栽などもこの物件の売りだと思いますが、個人的にはやはり地盤の堅牢さと財閥系デベロッパーの信頼感がこの物件の強みの様に思います。ここだけに限りませんが、不動産の世界ではいざという時でも安心な物件には底堅い需要があります。外野からいきなりごめんなさい。

[163: 匿名さん]

162さんが書かれていること、わかりますよ。
何かがあってもバックアップ体制がしっかりしているというか、
とにかく信用がある、というデベは心強いよね、ということなんですよね？
あとは地盤の良さなどその土地の安心感が。
どこを評価するかは皆さんそれぞれですが、
このマンションの場合はこの2点がポイントとしてまずは上げられると思います。

[164: 匿名 [男性 40代]]

財閥系の信頼度は確かにありますよね。パークホームズとかパークシティとくらべるとパークコートは三井の中でも良い部類に入りますからね。しかも大山町でパークコートが買える機会はなかなかないのではないかと思います。

このあたりは、良い雰囲気の店も多くて良いですね。公園も近くにありますし。あとは地域コミュニティのような、祭りとかそういったものがあるとよいかなと。

[165: 匿名さん]

ここの中古、ピタットハウスのオークションに出てた！
そこまでしないと売れないの？

[166: 匿名さん]

何オークションって？

[167: 匿名さん]

今月初旬位に広告が入って来ました。

価格交渉権付物件、翠邸1階68.82㎡。
最低落札価格8,000万円、開始価格（交渉権）7,400万円
だそうです。

三井のリハウスでも通常の売却物件として掲載されてる物件ですね。

[168: 匿名さん]

8,000万だと分譲価格割れですね。。
何か理由があって売り急いでいるのでしょうか。

[169: 匿名さん]

確かに、リハウスにいくつも売り物件が出てますね
まだ入居間もないのに、転勤なのでしょうか？
「未入居」でなく「空き家」というお部屋もあるし

[170: 匿名さん]

低層でもいいんですが、ここは高台でもないから景色が望めないですよね。
タワマンは嫌ですが、このぐらいの高さからの眺望が理想的なんですが、ここでは無理ですかね。

[172: 匿名さん]

>168

住もうと思ったけど実物みて違うと感じての売却か転売目的だったが全く売れず、資金が短期保持のため分譲価格以下も許容って感じでは。いずれにしろ、まだ新築も完売していないし中古も分譲価格割れをじさない売り主もでてくるあたり、なかなか厳しいですね。

[173: 匿名さん]

>>169
おそらく転勤などが急に決まったものと思われます。

ここは中古を見に行きましたが、なかなか良いマンションですね。三井のパークコートですし、立地も地盤の堅い高級住宅街の大山町、内装外装も高級感ありますし。

ただ、いま売りに出てるのは殆どが１階なんですよね。実際見るとわかりますがここの１階は半地下っぽくなっているので、ちょっと二の足を踏んでしまいますね。１階と２～４階では印象がかなり差があるように思います。

もっとも２階の物件も売りは出ていますが、自分には広すぎて価格も２億円近いので予算オーバーです。相場からは適正価格なのかもしれませんが。。２階以上で2LDK以上で１億円前半の物件があれば検討するのですが。。

[174: 匿名さん]

何か無理ポジが多いスレだな

[175: 匿名さん]

住民ですよ。
中古売れなくて心配なんでしょう。

[176: 匿名さん]

>>173
同意です。
１階の部屋ばかりじゃなく、２階以上の部屋の売り物件は出てこないのかな？

[177: 匿名さん]

>>174
良く読んでみなよ。別に無理ポジじゃなく普通のコメントだよ。

[178: 匿名さん]

不動産の専門家の一般的な見解では、マイナス金利の影響で不動産価格には上昇圧力がかかります。

一方で、タワマンの節税防止措置や、中国経済の減速などを受け、タワマンなどは下方圧力も同時にかかってきます。

低層マンションは上昇圧力のみなので、特に港・中央・千代田・渋谷・新宿の都心５区の物件では比較的強気な相場が続くでしょう。

[179: 匿名さん]

中古物件全く減らない。
人気物件ならすぐ売れるのに。

[180: 匿名さん]

元々割高感のある価格だったのに、更に上乗せしていますから売れないでしょうね。
物件自体は悪くないので、適正価格にすれば売れないことはないでしょう。

[181: 匿名さん]

ここ良いマンションなんですけど、いま売りに出てる中古はほとんどが１階なので惜しいですよね。。
同じ間取りで２階以上なら1.5倍の値段でも今の相場なら買い推奨なんですが、１階だと少し割高な感じもします。

[182: 匿名さん]

桜も咲いてきましたが、大山公園の当たりは綺麗ですね。ここの中庭には桜の木はありますか？

[183: 匿名さん]

2階の中古もペントも売れてない。
それが現実。

[184: 匿名さん]

オークション部屋だけなんとか売れたみたいだね。

[185: 匿名さん]

ここの新築時の価格は2014年に設定されたものなので、2015年、2016年と相場が上がっていく中で、今から振り返ると割安な価格設定でしたね。都心の高級住宅街にある三井のパークコートや三菱のパークハウスなどで、同じ坪単価で買える新築物件はしばらくないでしょう。

[186: 匿名さん]

>>182
確か新築時の説明によると桜の木もあったと記憶しています。中庭の植栽が育つとマンション全体の雰囲気もまた良くなるでしょうね。

[187: 匿名]

>>184
結局いくらで売れましたか？

[188: 匿名さん]

ここは平米数が部屋によってかなり違いますね。50平米クラスから、200平米近いペントまで。ペントや１階は売りづらいのはわかりますが、２階以上で手ごろな平米数が出てきたら相応の値段で売れるんでしょうね。

[189: 匿名さん]

おそらく原価割れでしょう。
駅遠、仕様今一歩、場所も良くないし、半地下が足を引っ張るから、リセールは苦労するでしょうね。
住みつぶす人向けですね。

[190: 匿名さん]

一階が半地下なので、二階は道路から最も目線が近いです。
ここを買うなら３階以上が得策かと思います。

[191: 匿名さん]

実際見に行った人はどんな印象を持っているのでしょう。特に1階の意見を聞いてみたいです。

[192: 匿名さん]

>>191
幅広にいろいろと検討していた一環で、以前見に行きました。個人的には１階でも特に問題ないと思いましたよ。私もそうですが、欧米人は日当たりはあまり気にしないので。住宅街で人通りも多くはないので、目線もあまり気にならないんじゃないかと思いました。

それでも、日当たりが気になる人は２階以上が良いかも知れません。でも値段は当然高くなりますね。

[193: 物件比較中さん]

192さんは、結局購入するには至らなかったということでしょうか。
1階でも特に問題ないと思われた一方で、最終的に購入しなかった理由・要因等を宜しければ教えて頂けますでしょうか。

[194: 匿名さん]

パークコートといっても、以下のような平均坪1,000万円の物件もあれば、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/583133/res/648-657

立地だけでパークコートとされており、建物はアレな物件もある。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/588614/res/84-103


ここは、立地と建物のクオリティ、バランス良く兼ね備えている。

[195: 匿名さん]

比較的良いほうでしょうね。
同じブランドでも随分と差があるものなんだなぁと思いました。
そんな中では良いように見えます。

１階の日当たりを気にされている方がいらっしゃいましたね
実際に行ってみるとそこまで悪くは無いのかしら？

[196: 匿名さん]

>>195
日当たりは人にもよるのでなんとも言えませんが、自分が見た印象ではそこまで気になりませんでした。今のマンションは断熱材や24時間換気もあるのでカビが生えることも殆どなく、また浴室乾燥機で洗濯物も干せるので、多少の日当たり差は実質的にはあまり便利・不便には関係ないような気もします。

ただ、それでも日当たりにこだわる人でそれなりの価格を負担できる人は、やはり２階以上が良いかも知れませんね。

[197: 匿名さん]

1Ｆは日当たりということよりも、道路から近すぎて見下ろされる感じなのが敬遠されるのではないかと個人的に感じます。
人通りは非常に少ないようですが、気持ち的な問題として。

あと、全体としてはちょっと緑が少ないですかね。東京都の環境性能表示にも表れてますが。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/113_shibuya.ht...

[198: 物件比較中さん]

ここの、一階を検討したものです。
建物の造りやレベルは良好で、
植樹で視線は居室からもほとんど気にならないですが、
セキュリティ的には、気になりました。

居室重視の方なら、価格といい、よい選択だと思います。

[199: 匿名さん]

198さん、1階良さそうだなぁと思っておりましたが、
そうなんですね。

セキュリティは実は1階が際立って悪いわけじゃないそうです。
気が緩みがちになる高層階が意外と悪いと言われていたり…
ゴミ出しの際に無施錠とかうっかりしやすいらしいです。

[200: 匿名さん]

>>197
現地に行くと分かりますが、３棟構成になってるので、緑は中庭のある悠邸？に集中していますね。その他の２棟は中庭を囲むように建っていますね。マンションの周りにも緑がたくさんあって環境が良いですよ。この間は大山公園の桜が綺麗でした。欧米人を含めた品のある花見客がたくさんいましたよ。また玉川上水の緑道沿いにも桜並木があります。都内のマンションでは、マンションの敷地内にだけ緑があるものの、すぐそばに高速道路が走っていて排気ガスで洗濯物が干せない、などのところもありますが、ここは都心にありながら緑に恵まれた環境にあるのはポイントの一つのように思います。

[201: 匿名さん]

>>200
ありがとうございます。この辺はよく知ってますし、こちらもステキなマンションだと思いますので大丈夫ですよ。敷地内に緑が少ないのが惜しいなと感じただけです。
ところで敷地東側の寮と社宅の解体始まりますね。次なにができるのかご存知でしょうか？興味津々です。

[202: 匿名さん]

>>200
東京都の環境基準の達成率をご存知ないようですね。
昭和じゃないので、通気や換気の良いトンネル内でさえ、気分は悪くなりません。
クルマの性能向上は甚だしいですよ。
昔、お金持ちは裏口入学しませんとか、林先生が居たけど、入居していかがお過ごしかご報告頂けると参考になります。

[203: 匿名さん]

>>200
おっしゃる通り、周りが緑に恵まれた良い環境なので、敷地内に緑があるかどうかはあまり関係なさそうですね。それと、中庭にある植栽は十分な量だと思います。

>>202
いろいろおっしゃいますが、やはり首都高近くのマンションでは、空気の質が気になります。マンションの壁や窓も排気ガスで汚れますし、何より外を歩いたりランニングする時には、空気が綺麗かどうかは気になるところです。都内の幹線道路のすぐ側のPM2.5の水準は北京以上らしいですから。

>>201
何が出来るんでしょうかね。東京三菱銀行の寮と社宅なので、建て替わるか、もしくはパークハウスなど三菱系のマンションになるんですかね。かなり広い敷地でかつこの辺りは単価を考えてもハイグレードなマンションがふさわしいので、このPC大山町の物件と同じクラスの大規模高級マンションが建つのかも知れません。もし本当にそうなれば、この辺りは高級マンションが連なるエリアになって、雰囲気も変わるでしょうね。

[204: 匿名さん]

緑も教育環境も抜群なところだと、むしろ、以下かな、という気がします。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/542977/res/620-629

[205: 匿名さん]

週末にここの西側の旧玉川上水緑道で花見している集団が多数いましたが、火気厳禁の立看板の横でガスコンロ使うグループ複数、禁煙でも気にせず多数がタバコすっていて、こちらは品のない感じでした。

[206: 匿名さん]

桜が満開でとても綺麗でお花見をしたくなるのも分るけど、
花見のあとは、ちゃんと片付けて貰わないと気分も悪くなる。
こんな日は、あらゆるところから人が集中しますが、近所の住人さんは騒音等、
我慢するしかないんだろうか。

[207: 匿名さん]

なんだか根拠のない無理ネガが多いですね。自分が実際に見た印象では、この辺りは閑静な住宅街で、花見のシーズンも桜は綺麗ですが遠くからたくさんの人が集まる感じではなかったですよ。大山公園はどちらかというと代々木上原近辺の富裕層や外国人が多かったように見えました。大勢で賑やかに花見をしたい人は代々木公園に行くでしょう。終わった後も綺麗に片づけて帰っていたようですよ。