パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その3

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[101: 匿名さん]

そういうことなんでしょうね。

それでも低層という中である程度の戸数を確保しようというのが
垣間見えてくるかなと思います。
だから価格面でもまあ現実的な感じなのかしら、と。
現実的に販売できる、ニーズが有る、ということなのでしょう。

[102: 匿名さん]

先日、ネットにアップされたプラウド上原の中古は、すぐ売れたようですね。
代々木上原駅周辺では、存在感のある物件だとは思います。

[103: 匿名さん]

こちらも中古一件減ってますね。4階100平米のが売れたんですかね。かなり高かった気がしますが。

[104: 匿名さん]

翠邸の70平米弱のお部屋が、値下げしたようですね。
9330万円が9050万円になっています。

[105: 匿名さん]

こちら内見に行った際、エレベーター周りの壁が、テープを剥がしてはげたような痕がたくさんあって興ざめしました。
引っ越しでできたんでしょうけど、住人も三井も放置して何とも思わないのかな？

[106: 匿名さん]

>>105

私も内覧しましたが、特に気になりませんでしたよ。ホテルライクの内廊下が高級感あって素敵でした。概観のタイルも良かったです。

>>103
やはりこのご時世を反映してか、1億、2億する高級物件が売れて行くんですね。立地が大山町、人気のパークコートとはいえすごいです。

[107: 匿名さん]

>>106
気にならなかったかどうかでなく、実際にあったと言っています。無理ポジさん、悪しからず。

[110: 匿名さん]

分譲当時、やはり高いかなと悩んでいるうちに欲しい住戸が売れてしまい結局買えずに終わった者です。情けないなぁと。
それ以来欲しいものは出てこず、完全に買い換え失敗組です。

そのため中古もすごく気になっています。もう少しLDKが広い住戸が出てこないかなぁと待ち望んでおります。私の予算ではそもそも厳しいのかもしれませんが。

エレベーターのテープ剥がし後の件が指摘されていますか、おそらく養生を撤去した後ですよね。キズがついてしまったのでなければメンテナンスすればきれいになると思いますよ！

[111: 匿名さん]

>>101
そういうことだと思います。現実的に新築時に１億円～４億円前後の物件が１３０件程度さばけるという読みがあったということでしょう。中古の億ションも売れましたね。

[112: 匿名さん]

この辺りで評判の良いモンテ園ありますか？英語王室宜しく、モンテ教育もありかなと思い。

Prince George to attend Westacre Montessori School Nursery
http://www.bbc.com/news/uk-england-norfolk-35130232

[113: 匿名さん]

>>111
その物件は売れたのではなく、売却取り止めたと聞きましたが。。売れたという確認をとったのでしょうか？

[115: 匿名]

>>113
それ私も気になってました。
111さん、よろしくお願いします。

[116: 匿名さん]

社宅と同じランドプランて。。この場所で立つ分譲マンションでそれはありえないでしょう。
もう社宅時代の事はは忘れましょう。社宅の建ち方が経済性を考慮していないんですよ。

[117: 匿名さん]

>>116
なのでそういう趣旨での仮定の話をしました。

[118: 匿名さん]

>>110
ところでそういう場合の補修費用って、誰が負担するんですかね。
養生が原因なので引越し業者なのか、住人の払う修繕費なのか。

[119: 匿名さん]

>>118
まあ、そんな目くじら立てるほどのものじゃないからどっちでもいいんじゃないでしょうか。

内廊下は広々とゆとりあるつくりで高級感ありますね。

[120: 匿名さん]

>>119
ご丁寧な回答ありがとうございます。
住み心地はいかがですか？住人ポジさま。

[121: 匿名さん]

まだ入居して3-4か月で半地下住戸が3つ売りに売りに出ているというのは偶然にしては。。あれですね。

[122: 匿名さん]

リハウスに出てるだけでも5件が1階ですね。

[123: 匿名さん]

時期が転換期にさしかかってて強気な攻めが裏目にでたね
半年先ならいけてたかも

[124: 匿名さん]

はたから見てるとネガさんは同じことの繰り返しですね。

普通に考えたら１億～４億前後の物件が１３０件売れたのはけっこう驚きでした。まあ今の活況な不動産業界だからそういうこともありかと。

[125: 匿名さん]

半年先？半年前やろ。

[126: 匿名さん]

これからの季節は中庭の桜が綺麗そうですね。大規模低層ならではの魅力ですね。

[127: 匿名さん]

>>124
いや、あなたのほうがいつも同じことの繰り返しですよね。

[128: 匿名]

>>124
はたから見てると、って第三者装ってるけど頻繁に書き込んでるポジさんですよね。
住み心地いかがですか？住人さんの情報が全然出てこないので参考までに教えてください。

[129: 匿名さん]

まあ色々あるけど、低層住居専用、都心へのアクセス、総合的なグレードとコスパ考えたら、ここのような新築物件はたまにしか出ないので、そうした価値がわかる人だけが買えば宜しいかと。

[130: 匿名さん]

確かに、地盤の堅く閑静な邸宅外、それでいて都心までのアクセスが良い立地となると、なかなか出てこない物件ですね。ブランドもパークコートとなるとなおさらかも知れないです。

[131: 入居済み住民さん]

住人の情報が聞きたいとのことですので、一住人として書かせていただくことにしました。ここで生活をしてから数カ月がたちましたが、日々、このマンションを買ってよかったと思っています。いいマンションだと思います。

デザインについては、ここでも賛否両論ありましたし、私自身も当初はツートンカラーはどうかな、と思う局面がありました。が、住んでみて、数ヶ月たった今は、飽きの来ない、グレードの高いマンションを表している気がして、とても気に入っています。内部も、完全な内廊下で、高級ホテルの中を歩いている錯覚を覚えるかのように、静かで高級感があります。悠邸のラウンジなどは、ホテルのラウンジにいるかのような、素敵な仕上がりになっています。

次に環境ですが、昼も夜もとても静かで、音が気なる人であれば、とても気に入るはずです。もっとも、近くに消防学校があるので、日中、日々の訓練の掛け声が聞こえます。ただこれも、窓を閉めれば全く聞こえません。近くに大山公園や、幡ヶ谷に至るまで桜の木に囲まれた小道があり、都心なのに、緑が多く静かで、とても素敵です。もうすぐ桜の季節が参りますが、さぞきれいだろうと思います。東京都が発行しているハザードマップによると、この一帯は、地盤が堅く、かつ災害時に避難がしやすいということで、もっとも災害被害にあわないであろう評価になっています。最近は夏場は豪雨が多くなっていますが、ここは丘の上でかつ地盤が強固なので、水害にあう確率は低いと思いますし、目の前に消防学校があり、消防車も何台も止まっていますから、火事があっても真っ先に駆けつけてくれるでしょう。そう考えると、災害にはかなり強い物件だと思います。

最寄りの駅は、東北沢が一番近いと思います。三井不動産は、最寄りの駅が東北沢とは決して言いませんでしたが、それは、駅からの街並みが、ほかの駅からのに比べて、あまりきれいではないからでしょう。しかし実際は、東北沢が、路も平坦で、7分くらいで着くので、東北沢が一番楽です。また、代々木上原からも8～9分で着きますが、上り坂ですので、それが嫌であれば、京王線の笹塚か、幡ヶ谷ならば道が平坦で、8～9分で着きますので、そちらがおすすめです。代々木上原駅は千代田線の始発駅ですので、朝は重宝します。表参道・霞ヶ関・大手町方面にお勤めの方であれば、通勤は楽なはずです。このように、いくつもの駅を、10分未満で利用できるのは、便利だと思います。とくに人身事故などがあって電車が長い間止まる時などにはそう思います。

このように、実需で住むのであればとてもいいマンションだと思いますが、投資には向いていません。投資であれば、もっと値動きの激しい港区エリアや、駅から5分程度の物件の方がいいでしょう。今売りに出ている一階の物件は、ほとんど転売を念頭に買われたものと思いますが、さすがに半地下では売りにくいと思います。どなたかがおっしゃっていたように、半年～一年前だったら、転売可能だったかもしれませんが、昨年末から株が大きく下落しており、不動産に対する強気感も後退しました。今、利益が出るような価格で広告に出していますが、それではとても売れないでしょう。今売ろうとすれば、原価割れになる可能性が大きいと思われます。目先は賃貸に出して逃げておいて、相場が戻ってきたらまた改めて売りに出すというように、戦略をかえた方がよいのではないでしょうか。

[132: 匿名希望]

>>131様
大変参考になるご意見の書き込み本当にありがとうございます。
やはり実際にお住まいの方の住み心地が良いということがよく伝わりました。実際にお住まいの方も131様の方のように常識的な民度の高い方が多いのだろうなとお察しします。
書き込みのされ方一つをとってもやはり人間性って出るものですよね。

東北沢駅が近いという点も全く知りませんでした。私は建設中に現地を見に行ったことがありますが、代々木上原から行ったため坂が少しきつく感じました。

今はプレミアムと60平米台中心の住戸のみになってしまいましたので、様子を見ながら80平米台の住戸が出てきましたら是非内覧させていただきたいなと考えています。

[133: 匿名さん]

ほんと参考になりますね。こちら、住民板の書き込みが何故かゼロですからね。
東北沢の件ですが、確かに距離はほぼ同じみたいですね。井の頭通りを超えるので信号待ちはありますが。
あと、井の頭通りを超えた先の中野通り、歩道が非常に狭く、車どおりが結構あると思います。車でよく通りますが運転しづらいなあと。
代々木上原は、帰りは上り坂になっても、大山町の閑静な住宅街を通るほうが気分的にはいいかもしれませんね。

[134: 匿名さん]

入居済み住民さん詳しく有難うございます。

住民板の方たちは、入居してバタバタしていて
書くという感じじゃないのかもしれませんね。

新しい生活になれないと行けませんから。

そんな中での書き込みはありがたいものですよ。

概ね満足されているのだなというのが伝わってきまして
皆さん参考になったのでは？

[135: 匿名さん]

この辺り、本当、環境良いですよね。
都心から少し離れてもいいという人には、さいてきですね。ぜひ、写真を！

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/872-950

[140: 匿名さん]

シンガポールの超高級コンドミニアムでも、2名死亡。

http://asia-tropicallife.blogspot.jp/2014/01/65.html?m=1

[141: 匿名さん]

高層マンションに限らず、火事は怖いと思います。
火事は一人ひとりが用心することが本当に大切だとかんじます。
消防設備や避難経路などを確認しておくこともポイントでしょうか。

[142: 匿名さん]

さすがにキャンセル住戸は売れたようですね。
かわりにまた中古が一件。なんかすごい間取り。

[143: 匿名さん]

やはり売れ行きの足は速いですね～。
中古出ましたね。間取りが他の部屋より難あることを考慮すると、72平米、１階、だとまあ9900万円が妥当なとこですかね。

[144: 匿名さん]

新たに出た中古は、悠邸二階の100平米強で1LDKでした。

[145: 匿名さん]

まだ新築の販売がある中で、中古の販売があるのですか。
なかなかに複雑ですね。
ここの場合は、投資目的の人も多かったという理由もあったのでしょうか。

結局、あと１戸で新築は完売ということなんでしょうか。
あと少しなんですよね。。。

[146: 匿名さん]

>>142様
先日、太陽が出ている時間に、この前を歩いてみましたが、日当たりが悪そうでした。半地下なので日当たりが期待出来無いのは、当然なのかもしれませんが…。この間取り、一人暮らしなら、まだいいかもしれませんね。真ん中の部屋も形がいまいちですし、家族向けでは使いにくそうだなぁと思いました。

[148: 匿名さん]

>>145
あと１戸で新築は完売ということですね。これは３億７千万円ぐらいするプレミアム邸宅なので、買う人を選びますが、他の同じぐらいの値段のプレミアム含め、１億２億する物件が全て売れたのは驚きですね。

比較的手が届きやすい１億前後のものは中古を買うしかないですね。私も新築時に一度検討したのですが、あれよと迷っているうちに完売してしまった感があります。

現地も見に行きましたが、周りは一戸建てと低層マンションだけなので、道幅もゆとりがあり、日当たりは良さそうでしたよ。なにより緑も多く周りの環境は良いですね。

他の物件もいろいろ探していますが、ここは駅まで８～９分と少し歩くものの徒歩１０分圏内であるためいちおう都心の駅近物件には分類されるようで、それに加えて住みやすい環境であることを考えると、ビジネスマンが手が届く１億前後の物件で似たような物件はなさそうです。

[149: 匿名さん]

>>148
なかなか売れませんね。価格下げれば違うのでしょうけども。
諸経費や手数料分ぐらいは取り返したいところですからね。
ここでポジっても効果ないように思いますが、頑張ってください。

[150: 匿名さん]

>>148
確かに、都心で駅チカで高級感あるパークハウスやパークコートで、となるとこのご時世１億円前後ではなかなかマーケットに出てこないですね～。そういう意味ではここの新築を買えた人はラッキーなんですかね。私は個人的な理由で三菱系が好きですが、三井が好きな人にとっては中古物件についても、少し利益が上乗せされてはいるものの、マイナス金利導入による不動産マーケットの上昇基調を考えると買いなのかも知れませんね。