パークコート渋谷大山町 ザ プラネ その3

[匿名さん]

パークコート渋谷大山町 ザ プラネのその3です。
引き続きよろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1307/

所在地：東京都渋谷区大山町1067-200他（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩9分
京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩10分
京王線 「笹塚」駅 徒歩11分
間取：4LDK
面積：160.69平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：大林新星和不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[687: 匿名さん]

この掲示板の議論を参考にすると、坪単価480は下限になるんじゃないのかな？掲示板の議論からは坪単価500-600ぐらいが信頼性のある相場のような印象を受けました。

[688: 匿名さん]

皆さん客観的で建設的・前向きな情報交換をしましょう。

ポジでもネガでもないですが、時折このスレッドを見させていただいています。ポジの肩をもつわけではないんですが、ネガさんの主張は少し偏っていて、さらに同じことの繰り返しですね。（おそらく一人の方の）強引とも見える連続的な書き込みで、坪単価を低い値に誘導したいんでしょうか？客観的に見ていて信憑性に問題があるような書き込みもありました。

ネガさんの書き込みのいくつかは管理人さんが削除したみたいですね。他にも信頼性のないネガさんの書き込みが散見されます。

***
647: 匿名さん　 [2018-09-02 21:32:51]
[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

652: 匿名さん　 [2018-09-02 23:11:34]
[No.649から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[689: 匿名さん]

東洋経済によると、代々木上原全体のマンション価格が25%上がっています。

ですので、この物件の2014年の価格の坪単価450-650を1.25倍すれば、坪単価560-810ぐらいがこの物件の今の理論的な坪単価になることは、算数が出来る人なら誰でもわかります。

[690: 匿名さん]

清邸はたった44戸のマンションですがぁ
必要なＮの数はいくつですかぁ？
とうけーのプロのひとー

[691: 匿名さん]

>>681

＞マンション価格というものは、エリア相場はただの平均値なので、参考程度にしかなりません。
＞あくまでマンション個別の評価が重要です。

個別評価が重要なのはわかりますが、統計的にデータの信頼性があるのは、数百件とかある程度物件数がある場合じゃないのかな？だから、エリア相場はエリア全体の多数の（例えば数百件とかの）物件の平均値を取っているので、その平均値の動き（5年で25％増加）には信頼性がある。つまり統計的に誤差が少ないってこと。

つまり個別評価は重要だが、それは統計から導き出すことは適切ではないってこと。個別の3件とか4件とかのデータの平均取ったりして何が分かる？？誤差が大きくなるので何ともいえないのでは？たまたま２件の物件が坪単価1000万円と800万で売れたらそこの相場は平均とって900万円になるんですか？？

＞ここは統計学的信頼性を得るのに十分なＮ数が
＞集められたデータによれば、坪480でした。

？？繰り返しだけど、個別物件をデータ分析してなにがわかる？？特にここの様なハイグレード物件では類似物件の件数が少ないから、統計学的信頼性は得られないですよ。統計学的には上の議論のように、

・坪単価 ＝ 平均900万円±800万円 ＝ 坪単価100万円～1700万円

なんて感じの推定値になりそうですよ。

ではこのようにデータが少ない場合はどうするか？答えは、類似物件を集めてきて分析するのがポイントですよ。同じようなエリアの同じようなグレードの物件を参考にするのです。例えば今売り出し中のパークハウス代々木上原は、物件数も50件程度ありますが、坪単価は600万円～700万円。この坪単価がこれからのパークコート大山町の目線になる、ということも一つの考え方としてはあると思います。

[706: 匿名さん]

[No.692から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[707: 名無しさん]

>>702 匿名さん

代々木上原徒歩9分の中古に坪470万出すなら
今なら同じような落ち着いた住環境と利便性が得られる駅前1分のパークシティ武蔵小山にするな
共に三井ブランドで希少性や資産価値では武蔵小山が盤石だし、新築にしといた方がいいよ

[708: 匿名さん]

唐突ですね。
武蔵小山は困った時の話題そらしのネタとして、よく使われていますので、最近はあまり効果がないです。


統計アニキさん。
皆さん待ってますよ。

[709: 匿名さん]

パークシティはお呼びではありません。
パークコートが坪400台でたくさん選べることに意味があるのですよ。

[710: 名無しさん]

>>708 匿名さん

何か気に触ることでも？
武蔵小山は今話題ですから三井物件を検討してる人には比較対象の候補として当然挙がってきますよね。
なんでも武蔵小山はパークシティなのにパークコート級でいいんですって。
こことの大きな違いは駅距離ですね。
今時駅徒歩5分以上は無価値と言われていますから。

[711: 匿名さん]

>>709 匿名さん

駅距離9分のパークコートと
駅距離1分のパークシティでは
後者の方が資産価値が高い
不動産は立地が全て
それに同じ高級住宅街で再開発が行われる
武蔵小山は今後同じようなものが出てこない
この希少性はこことは比較にならない

[712: 匿名さん]

ムサコより、こっちの方が安いじゃん。

データ出そうか？

[713: 匿名さん]

>>712 匿名さん

そりゃそうでしょ。武蔵小山はほぼ駅直結の三井×鹿島の免震タワマンだよ？
こんな駅遠のなんちゃってパーコよりは高いでしょ(笑)

[714: マンション検討中さん]

武蔵小山の方が良い人は武蔵小山を購入されたら良いのではないでしょうか。資産価値というのは元々買った値段に対して下がるのか上がるのか維持されるのか、という話なので、現時点で価格の異なる大山町パークコートと武蔵小山パークシティを比べる意味があまりないかと。また、そもそも建築時の市況が異なるので、今年の新築と中古を比べて価格の高い方が価値が高い、というのも少し違うような。大山町パークコートより条件悪くても、建設&資材&土地のコスト高により、今年の新築という理由で値段だけは高い物件は幾らでもあると思います。とりあえず購入時の価格からどんどん下がる物件でなければ良いのでは？また、購入価格より値上がりやすいのは一般的に駅近物件なので、キャピタルゲイン狙うのであればむしろ、駅近で元々割安な非ブランド物件＝オープンハウスのような物件となります

[715: 匿名さん]

新興地域のタワマン買う層とここの検討者では物件に対する視点が根本的に違うのでは。
そもそもムサコの位置付けは最近羽振りが良くなった庶民の街です。再開発で変わる街ではなくて地歴と利便性を兼ねた価値の高い土地から選ばれるのではないでしょうか。

[716: 匿名さん]

>>715 匿名さん

武蔵小山は地歴と利便性を兼ねた価値の高い土地だから注目を集めているのではないでしょうか。ここ最近の上原は局地的バブルだと思います。

[717: マンション検討中さん]

>>715 匿名さん
同感です。自分の生活、アイデンティティとしての街選びと、キャッシュにつながる物件選びって多くの場合一致しません。たとえ資産価値の観点からも、少なくても大山町は駅近でなくても大きく値崩れはしにくいですし、街の品が圧倒的に良いので、新興住宅地より好む層も一定数いるのでは

[718: 匿名さん]

>>714 マンション検討中さん

駅近のブランドマンションが最強ということですね。なるほど。
高齢化で駅距離がある物件の下落が激しいようですね。三井ブランドだけではなくて、駅距離も踏まえた選択をした方が良さそうです。

[719: マンション検討中さん]

>>718 匿名さん
それはそうだと思いますが、その分元々が高く、特に今年の新築は購入価格も高く、市況によるものなので、その意味でそれを維持出来るかはわかりませんね。。上原だけに絞ると駅近ブランドマンションはとても少ないですしね。。

[720: 匿名さん]

>>719 マンション検討中さん

駅近ブランドマンションは上原に固執しなければいくらでもありますからね。
上原と同じ雰囲気やそれ以上の街も多くありますね。上で例として出ていた武蔵小山もそうですが。