ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[9445: 匿名さん]

30年後は3～4倍になるのが普通？
普通ではないよ

[9446: 匿名さん]

ここの修繕積立費は30年後に3倍ほどになりますが上昇分は1万円ちょいです。

[9447: 匿名さん]

だから間違ってないよね。
毎月のランニングコストが1万以上高いというのはかなり重要だと思うよ。

[9448: 匿名さん]

そこは築年数の時点で考慮されますので、売買価格が更にさがるという話ではないと思いますよ。

[9449: 匿名さん]

そうなんだけど、北区築30年で4000万という相場感がちょっと違和感があったもので。
躯体の老朽化＋ランニングコストの上昇　が相まって形成されるのがこの築年数の相場だからね。

[9450: 匿名さん]

あと、>>9443さんの
>家賃は+2万の16万として、30年後でも3990万でPER21倍。買い手は付くでしょう。
などみてると、ランニングコストが頭にないようなので。

[9451: 通りがかりさん]

30年後の価格なんて30年後の金利次第でどうにでも変動するんで、価格だけで会話しても不毛ですよね

[9452: 匿名さん]

結局実績ベースでも理論算出でも買いって事じゃん
ネガが全部駆逐されるね

[9453: 匿名さん]

>>9443 9441さん

ですね。30年後では実際には4500万ぐらいと自分は予想します。ここは立地も良いですが大規模が価格に安定性を担保します。
40年で3800万という所でしょう
それれを考えれば費用対効果を考えればこのマンションを買った人は最低でも４０００万の換金保証が着いたマンションを買ったと言えるわけですからローン残債からそれを減じた分が実際の本物件の耐久消費財に払う分だと言い換えることが可能です。
6000マンなら2000万ほどが耐久消費財で償却されますね。40年でその金額なら耐久消費財としては大変優秀な数字と言えるでしょう
年50万ですからね(笑)
１０年までは購入価格を上回る金額で売れるでしょうから１０年は住まう費用は無料と言えます。
20年で500万ほどの償却費が見込まれますが年25万程度でやはり高い資産性を持つ
20年以降からはぐっと下がってきますがそれでも通常の下降曲線よりかは良い数字で推移するので想定範囲ですよね。
大抵の入居者は頭金1000万ぐらいでローン5000万ほどでしょうが当初10年は実質価値が上回るので住宅費用０になるのでその分を元本に回すのでその１０年でローン残債は4500ほど。つまりその時点でもう残債はほとんど無い事になるわけですね なのであとは余計な繰上げ返済などせずに余った現金は別に投資が良いです。

[9454: 匿名さん]

>>9450 匿名さん

ランニングコストは関係がないからだよ(笑)
きみさ、ランニングコストっていうなら生きてる間に使う水や食料、医療、衣服費等も全部入れな(笑) あと税金もね。
マンションの管理費は日々の生活快適性の経費だからね

[9455: 匿名さん]

>>9449 匿名さん
現実的に30年後レベルだと４０００万ぐらいだよ
40年で３５００万なので。

[9456: 匿名さん]

>>ランニングコストが頭にないようなので

世の中にランニングコストがかからないマンションは無いので、それも織り込み済みの話です。あるとすれば、丸ごと更新が必要な機械式駐車場など、物件固有の要素がある場合くらいではないでしょうか。

[9457: 匿名さん]

ただリセールで有利なのはやはりエアリー。
築30年後に４０００万維持できるのは立地ももちろんだが眺望とプライバシー、日照と風通し、そして地上より高い所が重要な要因になるから。次点はカームかな。お年寄りはカームが多そうですね 3位がブルームだろうね ブルームは中古でも酷しいかもしれないね 価格を下げて売り切るしかないが、不動産は面白くて下げすぎると逆に売れないんだよね、なんかあるんだ。。。っていう不安増大を招くから。

[9458: 匿名さん]

>>9456 匿名さん
スルリンコでいいですよ。単なる揚げ足取りで中身がわからないから文句言ってるんです。

[9459: 匿名さん]

はい、スルー検定です。
皆さま宜しくお願いします。

[9460: 匿名さん]

>>9457 匿名さん
聖闘士さん、病院に行ってください

[9461: 匿名さん]

はい、スルー検定です。
皆さま宜しくお願いします。

[9462: 通りがかりさん]

リセールが不利なのは間違いなくカームですね。

[9463: 匿名さん]

>>9462 通りがかりさん
スルーしましょう

[9464: 匿名さん]

リセールを気にする方多いんですかね。永住目的でリセール関係なく買う人が多いのかと思いましたが。

[9465: マンション掲示板さん]

ないない。どこまで厚かましいのでしょう。立地は悪いんだよ、東京で一般的には。ここが立地がいいって思ってるのは極めて一部の人。仕方ないからここ見てる人がほとんどでしょ。

[9466: 匿名さん]

>>9465 マンション掲示板さん

ネガさんはお疲れ様でしたね

[9467: マンション掲示板さん]

>>9453 匿名さん
知識が甘いにも程がある。

[9468: 匿名さん]

>>9467 マンション掲示板さん
って言いながら倫理的反論はできないという(笑)

[9469: eマンションさん]

残念ながら２０年後には２４７０万で売りに出てました

[9470: 匿名さん]

>>9465 マンション掲示板さん

仮にも検討する人が集まる場所ですよね？あなた様は？？ろくにカネもなくて買えないからってあたるなよ。

[9471: 匿名さん]

>>9469 eマンションさん

そういう事にならないよね
それになったとしても別に損もしないね

[9472: 匿名さん]

>>9470 匿名さん
いいじゃないー
どうせもう完売だから(笑)買えない人はそのまま買えないままが一生

[9473: マンコミュファンさん]

もうすでに800戸売れてるのは事実ですからネガ見ても苦笑いしかでないです

[9474: 匿名さん]

>>9473 マンコミュファンさん
まぁまぁ。買えなくて顔真っ赤、嫌がらせしたのに完売で顔真っ赤 ネガがブーメランになって顔真っ赤なんですからしょうがないですよ

[9475: 評判気になるさん]

確かに明らかに検討者じゃない書き込みは痛い
そういう人は大体諦め層

[9476: 評判気になるさん]

僻むんじゃなく買えばいいのにね、思い切って。

[9477: 口コミ知りたいさん]

高島平駅を降りたら分かる、このマンションの価値が。

[9478: マンション掲示板さん]

>>9477 口コミ知りたいさん
都内でも収入が低い層が多いとはいえ、比べる所が酷すぎる

[9479: 匿名さん]

団地でお祭り始まるよ。

[9480: 匿名さん]

>>9455
>現実的に30年後レベルだと４０００万ぐらいだよ

レインズで検索してみた。
築30年台、東十条徒歩10分以内で出てきたのは以下の3件（5分以内2件）
35万円/㎡(築30年), 47万円/㎡（築32年）,48万円(築32年)

平均すると43.3万円/㎡。70㎡換算で3033万円。
35万円/㎡を外れ値とすると他2件で47.5万円/㎡、70㎡で3325万円。
やはり私の相場感に近い3000万円台前半がこのあたりの築30年物件の相場のように思う。

[9481: 匿名さん]

ガーデンズは10分ではなくて5分です。
それに10分に広げても近隣にガーデンズに類似の過去の大規模物件ってないですよ。

[9482: 匿名さん]

>>9480 匿名さん
地域トップレベルのマンションでしょう。平均値で比べても意味ないよ

[9483: 匿名さん]

>>9481

3件中5分以内が2件（書いている）
もちろんガーデンズはこれらよりは期待できるだろう。が、データとしてはこれまでの成約事例を参考にするしかない。

[9484: 匿名さん]

>>9480 匿名さん
30年待ってください、30年以内4000以下に落ちないのは確実

[9485: 匿名さん]

予想を言い合っても正誤の判定は不可能だから意味はない。
私は常に過度の期待はしないようにしてるけどね。

[9486: 匿名さん]

>>9483 匿名さん

あ、失礼しました。書いてありましたね。
共用施設ゼロのペンシルマンションや日照がない商業地域のマンションと、ランドマーク案件となった今回のガーデンズは単純に比較できませんので、内容次第とも思います。過去の相場からどう変動するかは楽しみですね。

[9487: 評判気になるさん]

普通のマンションでこれくらいなので
https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_117/pj_87916563/?kbn=2&...
恐らく五年以内は値上がりキープかと
売れるかどうかは別として

[9488: 匿名さん]

非ランドマーク案件が30年で3300万とすると、ガーデンズはそれ以上の価格帯は維持できるのではないでしょうか。前に上げた3990万は既存物件の20%アップですので、そこそこ現実的だとも思います。角部屋のL字サッシは既存物件に無いのでそういった希少住戸は更にプレミアムが乗るかと。

[9489: 匿名]

ここまで来たら買うしかないよね！決めに行くしかない！
行ってくる！

[9490: 匿名]

西か南かが最大の悩みどころだけど思い切って南に決める！あとは値引き交渉が上手くいくかどうかですね

[9491: 匿名]

今日の夏祭りでまちの雰囲気を測るのもいいですね
子供が負い喜びしてますから。子供が大喜びしてくれると親として最上の喜びです

[9492: 評判気になるさん]

>>9490 匿名さん
ここは値引きはやってないはずですよ。
釣りでしょうか？

[9493: eマンションさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[9494: 匿名さん]

>>9492 評判気になるさん
あらしね