ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[9401: 通りがかりさん]

>>9372 匿名さん
庶民向けメガマン って、6000万円台のローン組める庶民って、6000万円台はなかなか庶民には難しいと思いますけど、、ね。

[9402: マンション検討中さん]

>>9401 通りがかりさん

ここは庶民向けでしょ。マンション価格が5〜6000万円で、フルローン組むの？
普通は1000万円位は頭金で、4〜5000万円のローンではないかな。庶民で十分ローン組める範囲ですね。
ここが庶民で買えないなら、他はどこも買えませんよ。ここより安い23区物件は少ないですからね。

[9403: 匿名]

>>9401 通りがかりさん
東京23区民基準ですから

[9404: 匿名さん]

まぁ、
23区でなくても、浦和とか船橋の郊外拠点駅はここより高いけどね。。

[9405: 通りがかりさん]

>>9403 匿名さん

まあ、そうですね。近くにファインシティーがあったので‥つい。

[9406: 匿名さん]

不動産業が休みの水曜日は静かですね。。昨日までの荒れっぷりが嘘みたい。このままでお願いします。

[9407: 匿名さん]

>>9402 マンション検討中さん
6000万で1000万の頭金だけじゃ、相当苦しいと思うけど。
マンションの為に一生夫婦で働くようなもんだな。

[9408: 検討板ユーザーさん]

世帯年収900万以上あれば余裕かと

[9409: 評判気になるさん]

日本の平均世帯年収知ってますか？
ここに住む方は上位10%位の裕福な層ですよ。
ま、年代にもよりますかま

[9410: 匿名さん]

>>9408 検討板ユーザーさん

うちはその位だけどぜんぜん余裕じゃないよ！

[9411: 匿名さん]

年収一千万でマンションかわされる層がいちばん貧しいという噂。
そこそこ年収があるのでマンションデベ、トヨタ、外車デラからおだてられて搾取対象にされまくる。
見栄もあるので教育費もかける。結果けっこう貧乏ぐらし。

[9412: マンション検討中さん]

カーム3次の登録日なので、最後のネガ攻勢ですね。わかります。

[9413: 住民板ユーザーさん1]

>>9411
確かに。。。なんだかんだで貯金できない

[9414: 匿名さん]

>>9407 匿名さん
誰も耐久消費財としての目的だけで買ってないわけで資産性もあるから成立してるんだけど。だから誰もローン全額返すつもりは無い。
ここ買った人が４０年、５０年住んで終を迎えるまで住むとか実際にはほとんどいないから。費用対効果を考えて売却して住み替える。住居に求める要件は家族変化や年齢、周辺環境変化、その時の社会的状況で変わってくもんだからね。３０年後でもここは４０００万では売れそうだ。だったらローンで5000万あっても実質debtはわずか1000万。それにローンは保険機能を有してる。早く返す必要も無い。

[9415: 匿名さん]

>>9414 匿名さん
まったく賛同

[9416: 匿名さん]

>>9414

マンションに資産性？
ないない（笑）
そりゃ中古で売れるけどさ、せいぜい高級外車くらいのつもりで買ったほうがイイよ。
住まいは住まい、資産は資産。まったく別物。

[9417: 評判気になるさん]

>>9416 匿名さん
逆にあなたの言う資産の定義が気になる

[9418: 匿名さん]

マンションは一部に資産価値あるものもあるしないものは全くない。

ここは丸儲けはできないにしても損もほとんどないと思われる。

自分はここは買ってませんが。

[9419: 匿名さん]

>>9418 匿名さん
資産性って何も買った金額より上がることを指す言葉じゃないが(笑)
車や家具等の家財もそうだが売れるものは資産性があるんだよ。君には言っても無駄なんだろうけどね。儲ける目的ではなくあらゆる資産はマネージメントによって費用対効果が全然違ってくるのよ。所得が低い人ほどそれを意識すべきなのに何故か理解しようともしないで批判するんだけど(笑)
例えばケータイ。俺は毎年ケータイ端末だけで5000円使ってる。８万ぐらいのフラグシップ買って75000ぐらいで売る。でまたフラグシップ買う。10年で５万使うが別にそれは費用対効果考えたら高いとは思わない。少なくとも8万で買ったフラグシップを10年使い続けるより断然良いからね。同様に貧弱な1万スマホを２年おきで買い換えて１０年使うよりもやはり良い。
マンションも車も同じこと。スパンが違うだけ

[9420: 匿名さん]

>>9419 匿名さん

お金持ちになれない、いいえ、貧乏思想だね
マンションは車と違うよ。もう、、、

[9421: 匿名さん]

>>9420 匿名さん
どう違うのか説明してみ。出来ないならただ顔真っ赤にしてる君の敗北

[9422: 検討板ユーザーさん]

>>9421 匿名さん

マンションに資産性がないって人は家買わない方がいいと思いますよ。

[9423: 匿名さん]

>>9422 検討板ユーザーさん
ですね

[9424: 匿名さん]

資産じゃないのに固定資産税が課税されるのはどうしてでしょうか。

[9425: 匿名さん]

>>9424 匿名さん

税制での話は全く別だから関係ない。
税制では単に税収を得るために最もらしい名目をくっつけてとってるだけの話で固定資産税の資産って言葉自体に意味は無い。

ここで言ってる資産性ってのは単に他社に売却が可能、つまり流動性と換金性、そしてその市場形成がされてるという事。そして合法的に、ね。そしてそれはFXやら株、債権取引と同様だから資産性を持つと言えるわけ。
株や債権はただの権利を有するからそれの取得自体に大きな意味は無い。(大株主とかになればまた別だが)
一方で、マンション買えば住めるから耐久消費財として住宅に使える。住宅は買うにしろ借りるにしろ必要なんだからどのみちそれに対する対価は支払わねばならない。なので賃貸でも分譲でもそこに大きな違いは無い。どちらも払うのは変わらない。誰に払うかとどこまでのリスクを誰がとるかの違いだけ。賃貸がある時点で資産性があるのはもう確定なんだよ。

[9426: マンション検討中さん]

>>9424 匿名さん
ただそういう名称だから。
おにぎり買う時、まだ食べて（消費して）ないのに消費税払うのはどうして、と聞くのと同じ。

[9427: 匿名さん]

>>9426 マンション検討中さん

それはまた違う。ここでいう消費は食うことじゃない。ものやサービスを金で買った取引自体を指す。買ったものを食おうが捨てようがそれとここでいう消費は関係がない。
話を混同するタイプだな。例えがおかしい

[9428: 匿名さん]

休み明けででてきたやつおるな。もはや検討の『け』の字もないやつら。

[9429: 匿名さん]

そろそろレス番も10000到達まじかですね
その頃には完売か？

[9430: 匿名]

資産価値無いようなマンションですね。
残念ながら。
駅前 タワー ランドマーク 近隣公園
大規模 複数路線 公共施設「区役所」近い
立地9割!

[9431: 評判気になるさん]

続々と湧いてきたな

[9432: 匿名さん]

祭りの予感

[9433: 匿名さん]

>>9430 匿名さん
あえてつっこんで聞きます！御社の物件はどこがオススメですか？特徴交えて教えてください。

[9434: 匿名さん]

>>9433 匿名さん
ここですよ

[9435: 匿名さん]

カーム3次の登録・抽選が終わりましたね！

[9436: 匿名さん]

つぎの販売は8下旬の4次。それで終わるか5次まで進むか。
モデルルームもあと1、2ヶ月で閉店ですね～

[9437: 匿名さん]

https://allabout.co.jp/gm/gc/470222/?FM=rssaa_latest-rhouse

好調物件の代表格とのこと

[9438: 匿名さん]

>>9414 匿名さん
30年後にここが4000万で売れるわけないでしょ。夢見がちな人。

[9439: 匿名さん]

>>9438 匿名さん
売れないわけないでしょ。
まぁ、将来のことを言ってもあまり意味ない

[9440: 評判気になるさん]

>>9439 匿名さん
5年後は多分上がってる可能性も高いですが、さすがに築30年は如何でしょうね。

[9441: 匿名さん]

中古の状況を見ると30年で半額は無い気がします。

[9442: 9441]

あと賃貸の相場からも。築40年でも3DKで月14万ですから。

[9443: 9441]

4000万は無いと言う方も、例えば3990万だとすると見方が全然変わるのではないでしょうか。
こっちは分譲だから賃貸にする場合の家賃は+2万の16万として、30年後でも3990万でPER21倍。買い手は付くでしょう。

[9444: 匿名さん]

マンションの修繕積立金は段階的に上がっていく。30年後は3～4倍になるのが普通だから、価格を抑えないと売れなくなるんだよね。
賃貸にする場合もランニングコストは上がっていくけど家賃はむしる下げる必要がある。
10年以内に売るのがいいというのはそういうことも含めて。

[9445: 匿名さん]

30年後は3～4倍になるのが普通？
普通ではないよ

[9446: 匿名さん]

ここの修繕積立費は30年後に3倍ほどになりますが上昇分は1万円ちょいです。

[9447: 匿名さん]

だから間違ってないよね。
毎月のランニングコストが1万以上高いというのはかなり重要だと思うよ。

[9448: 匿名さん]

そこは築年数の時点で考慮されますので、売買価格が更にさがるという話ではないと思いますよ。

[9449: 匿名さん]

そうなんだけど、北区築30年で4000万という相場感がちょっと違和感があったもので。
躯体の老朽化＋ランニングコストの上昇　が相まって形成されるのがこの築年数の相場だからね。

[9450: 匿名さん]

あと、>>9443さんの
>家賃は+2万の16万として、30年後でも3990万でPER21倍。買い手は付くでしょう。
などみてると、ランニングコストが頭にないようなので。

[9451: 通りがかりさん]

30年後の価格なんて30年後の金利次第でどうにでも変動するんで、価格だけで会話しても不毛ですよね

[9452: 匿名さん]

結局実績ベースでも理論算出でも買いって事じゃん
ネガが全部駆逐されるね

[9453: 匿名さん]

>>9443 9441さん

ですね。30年後では実際には4500万ぐらいと自分は予想します。ここは立地も良いですが大規模が価格に安定性を担保します。
40年で3800万という所でしょう
それれを考えれば費用対効果を考えればこのマンションを買った人は最低でも４０００万の換金保証が着いたマンションを買ったと言えるわけですからローン残債からそれを減じた分が実際の本物件の耐久消費財に払う分だと言い換えることが可能です。
6000マンなら2000万ほどが耐久消費財で償却されますね。40年でその金額なら耐久消費財としては大変優秀な数字と言えるでしょう
年50万ですからね(笑)
１０年までは購入価格を上回る金額で売れるでしょうから１０年は住まう費用は無料と言えます。
20年で500万ほどの償却費が見込まれますが年25万程度でやはり高い資産性を持つ
20年以降からはぐっと下がってきますがそれでも通常の下降曲線よりかは良い数字で推移するので想定範囲ですよね。
大抵の入居者は頭金1000万ぐらいでローン5000万ほどでしょうが当初10年は実質価値が上回るので住宅費用０になるのでその分を元本に回すのでその１０年でローン残債は4500ほど。つまりその時点でもう残債はほとんど無い事になるわけですね なのであとは余計な繰上げ返済などせずに余った現金は別に投資が良いです。

[9454: 匿名さん]

>>9450 匿名さん

ランニングコストは関係がないからだよ(笑)
きみさ、ランニングコストっていうなら生きてる間に使う水や食料、医療、衣服費等も全部入れな(笑) あと税金もね。
マンションの管理費は日々の生活快適性の経費だからね

[9455: 匿名さん]

>>9449 匿名さん
現実的に30年後レベルだと４０００万ぐらいだよ
40年で３５００万なので。

[9456: 匿名さん]

>>ランニングコストが頭にないようなので

世の中にランニングコストがかからないマンションは無いので、それも織り込み済みの話です。あるとすれば、丸ごと更新が必要な機械式駐車場など、物件固有の要素がある場合くらいではないでしょうか。

[9457: 匿名さん]

ただリセールで有利なのはやはりエアリー。
築30年後に４０００万維持できるのは立地ももちろんだが眺望とプライバシー、日照と風通し、そして地上より高い所が重要な要因になるから。次点はカームかな。お年寄りはカームが多そうですね 3位がブルームだろうね ブルームは中古でも酷しいかもしれないね 価格を下げて売り切るしかないが、不動産は面白くて下げすぎると逆に売れないんだよね、なんかあるんだ。。。っていう不安増大を招くから。

[9458: 匿名さん]

>>9456 匿名さん
スルリンコでいいですよ。単なる揚げ足取りで中身がわからないから文句言ってるんです。

[9459: 匿名さん]

はい、スルー検定です。
皆さま宜しくお願いします。

[9460: 匿名さん]

>>9457 匿名さん
聖闘士さん、病院に行ってください

[9461: 匿名さん]

はい、スルー検定です。
皆さま宜しくお願いします。

[9462: 通りがかりさん]

リセールが不利なのは間違いなくカームですね。

[9463: 匿名さん]

>>9462 通りがかりさん
スルーしましょう

[9464: 匿名さん]

リセールを気にする方多いんですかね。永住目的でリセール関係なく買う人が多いのかと思いましたが。

[9465: マンション掲示板さん]

ないない。どこまで厚かましいのでしょう。立地は悪いんだよ、東京で一般的には。ここが立地がいいって思ってるのは極めて一部の人。仕方ないからここ見てる人がほとんどでしょ。

[9466: 匿名さん]

>>9465 マンション掲示板さん

ネガさんはお疲れ様でしたね

[9467: マンション掲示板さん]

>>9453 匿名さん
知識が甘いにも程がある。

[9468: 匿名さん]

>>9467 マンション掲示板さん
って言いながら倫理的反論はできないという(笑)

[9469: eマンションさん]

残念ながら２０年後には２４７０万で売りに出てました

[9470: 匿名さん]

>>9465 マンション掲示板さん

仮にも検討する人が集まる場所ですよね？あなた様は？？ろくにカネもなくて買えないからってあたるなよ。

[9471: 匿名さん]

>>9469 eマンションさん

そういう事にならないよね
それになったとしても別に損もしないね

[9472: 匿名さん]

>>9470 匿名さん
いいじゃないー
どうせもう完売だから(笑)買えない人はそのまま買えないままが一生

[9473: マンコミュファンさん]

もうすでに800戸売れてるのは事実ですからネガ見ても苦笑いしかでないです

[9474: 匿名さん]

>>9473 マンコミュファンさん
まぁまぁ。買えなくて顔真っ赤、嫌がらせしたのに完売で顔真っ赤 ネガがブーメランになって顔真っ赤なんですからしょうがないですよ

[9475: 評判気になるさん]

確かに明らかに検討者じゃない書き込みは痛い
そういう人は大体諦め層

[9476: 評判気になるさん]

僻むんじゃなく買えばいいのにね、思い切って。

[9477: 口コミ知りたいさん]

高島平駅を降りたら分かる、このマンションの価値が。

[9478: マンション掲示板さん]

>>9477 口コミ知りたいさん
都内でも収入が低い層が多いとはいえ、比べる所が酷すぎる

[9479: 匿名さん]

団地でお祭り始まるよ。

[9480: 匿名さん]

>>9455
>現実的に30年後レベルだと４０００万ぐらいだよ

レインズで検索してみた。
築30年台、東十条徒歩10分以内で出てきたのは以下の3件（5分以内2件）
35万円/㎡(築30年), 47万円/㎡（築32年）,48万円(築32年)

平均すると43.3万円/㎡。70㎡換算で3033万円。
35万円/㎡を外れ値とすると他2件で47.5万円/㎡、70㎡で3325万円。
やはり私の相場感に近い3000万円台前半がこのあたりの築30年物件の相場のように思う。

[9481: 匿名さん]

ガーデンズは10分ではなくて5分です。
それに10分に広げても近隣にガーデンズに類似の過去の大規模物件ってないですよ。

[9482: 匿名さん]

>>9480 匿名さん
地域トップレベルのマンションでしょう。平均値で比べても意味ないよ

[9483: 匿名さん]

>>9481

3件中5分以内が2件（書いている）
もちろんガーデンズはこれらよりは期待できるだろう。が、データとしてはこれまでの成約事例を参考にするしかない。

[9484: 匿名さん]

>>9480 匿名さん
30年待ってください、30年以内4000以下に落ちないのは確実

[9485: 匿名さん]

予想を言い合っても正誤の判定は不可能だから意味はない。
私は常に過度の期待はしないようにしてるけどね。

[9486: 匿名さん]

>>9483 匿名さん

あ、失礼しました。書いてありましたね。
共用施設ゼロのペンシルマンションや日照がない商業地域のマンションと、ランドマーク案件となった今回のガーデンズは単純に比較できませんので、内容次第とも思います。過去の相場からどう変動するかは楽しみですね。

[9487: 評判気になるさん]

普通のマンションでこれくらいなので
https://smp.suumo.jp/chukomansion/tokyo/sc_117/pj_87916563/?kbn=2&...
恐らく五年以内は値上がりキープかと
売れるかどうかは別として

[9488: 匿名さん]

非ランドマーク案件が30年で3300万とすると、ガーデンズはそれ以上の価格帯は維持できるのではないでしょうか。前に上げた3990万は既存物件の20%アップですので、そこそこ現実的だとも思います。角部屋のL字サッシは既存物件に無いのでそういった希少住戸は更にプレミアムが乗るかと。

[9489: 匿名]

ここまで来たら買うしかないよね！決めに行くしかない！
行ってくる！

[9490: 匿名]

西か南かが最大の悩みどころだけど思い切って南に決める！あとは値引き交渉が上手くいくかどうかですね

[9491: 匿名]

今日の夏祭りでまちの雰囲気を測るのもいいですね
子供が負い喜びしてますから。子供が大喜びしてくれると親として最上の喜びです

[9492: 評判気になるさん]

>>9490 匿名さん
ここは値引きはやってないはずですよ。
釣りでしょうか？

[9493: eマンションさん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[9494: 匿名さん]

>>9492 評判気になるさん
あらしね

[9495: 匿名さん]

ここはあと25戸しかないですよ。97%が完売済み。
もうネガも無意味です。

[9496: 匿名]

タワーマンションの方が豪華に見えるね。
建物が団地っぽいからね。

[9497: 匿名]

いよいよ完売秒読み段階ですな

[9498: 匿名]

>>9496 匿名さん

もともと庶民向けですよー(笑

[9499: 匿名さん]

プライドシーズンと迷うよね

[9500: マンション掲示板さん]

誰も突っ込んでないのが不思議なのですが、
レインズをチェックできる時点で業者ってバレてますよ。
一般人は検索できませんから。

ネガも業者かと思えば、
それに応戦してべた褒めしてるのも業者のフォロー営業や既に購入した人。

一般人の検討者は居ないみたいですね。