ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[9062: 匿名さん]

ここは早期に退避が必要な浸水地域に指定されてますよ。
大型犬は避難所につれていけません。
そうすると、置いて逃げるこおになりますよ。

[9063: 評判気になるさん]

一階はゴキブリ出ます。どんないいマンションでも。
エントランス一階を買ったのを正解と思い込みたいのは分かるが、人に押し付けるのは止めよう。
あとは外の話し声が聞こえたり、上から布団が落ちてきたり、水害を受けやすかったり、色々懸念はあります。
でも自分がそれよりメリットが多いと思って買ったならそれで正解だし、同様に他を選んだ人も不正解ということにはならない。

[9064: 匿名さん]

一Fにゴキブリでようがでまいが固形のどく餌をおいておけば自分の専有部分には入ってこないからねぇー
対策できることをしないでグダグダいうほうがちょっと怖いわ

[9065: 匿名さん]

突然の１F推しとか１Fの売れ行きがそんなに悪いのですか？

[9066: 匿名さん]

1階はどこも一定の需要があるから早めに売り切れるけどね

[9067: 匿名さん]

もう1Fは完売してるよ　一定のっていうより実際は人気なんだよね。
安いし便利だしリセールも高い

[9068: 匿名さん]

>>もう1Fは完売してる

お、ほんとですか

[9069: 匿名さん]

1Fはリセール高いよ。値切れると思ってたくさん客が来るんだよね。
すると値切るよりさっさと欲しくなっちゃうんだよね。経験談

[9070: 匿名さん]

重要事項説明で浸水地域に指定されてますって言ったら１階は普通は買いません。
家族やペットがいればなおさら。

[9071: 匿名さん]

>>9070 匿名さん

現実はそうではありません。低地も価格帯を問わずたくさんの住宅があります。

[9072: 匿名さん]

>>9070
家族がいるから1Fなんだけど（笑）
笑える。なにもわかってないです。

[9073: 評判気になるさん]

いまからエアリーやブルームのキャンセル住戸が出ることはありますか？

[9074: 匿名さん]

>>9073
可能性は０ではないでしょうね。これだけの大規模ですから。
ただ、キャンセルが出た場合はそこの住戸を狙っていた人がいればその人が、
その人たちがいらないなら他に抽選でもれた人たちが優先ですから、
それでも埋まらない場合のみ、一般公開されるでしょうから結構率としては
ひくいかもしれないです。

[9075: 匿名さん]

私も同意見です。キャンセルが出たら登録済みの検討者に電話かお手紙が来るでしょう

[9076: 匿名さん]

そうそう、仮にエアリーとブルームだったらもう契約自体は締結されてるので今更キャンセルする
ってことは手付け放棄による買主都合キャンセルだけになります。
なのでよほどの事情があって600万手放してでも解約したいって人だけなので少ないと思います。

そんなキャンセルするより売却してしまった方が普通はマシと考えるでしょうから。
ただその場合は所有権移転登記が必要になりますから来年の竣工まで待ち登記移転完了後に
未入居中古として売られることになるのではないでしょうかね。
購入時と同じ金額で売却しても仲介手数料は5%ですからね。手付け放棄は10%ですから
それだけで5%も違いがあります。
来年竣工後は中身も見えるわけで実物を見てから決められる分購入検討者も日当たりや
外観、内装全て確認できますからね。

[9077: マンション検討中さん]

手付金が高いので、キャンセル難しいと思う

[9078: マンション検討中さん]

>>9076 匿名さん
カームと同じ値段で売れば損なし

[9079: 匿名さん]

>>9078
ですね。すぐ売れるでしょう。なのでキャンセルが出る可能性は極めて低いと言えるでしょう
出て来るのは未入居中古でしょう。
買い手は新築と同じなのに同じ値段で内覧までできるのでお得でしょうね

[9080: 匿名さん]

もし、本当に引渡し前のキャンセルが出るのは、手付金放棄ではなく疾病や解雇転職などでローン不承認となってしまったケースでしょうね。。私も完了するまでは心配(・・;)

[9081: 匿名さん]

>>9080
そういうやつは格安で手に入るから買う側としてはお得ですねー。
やっぱり足元を観れるのが一番ラッキー

[9082: 9080]

>>9081 匿名さん

ローン不承認は支払が成立しないので契約取消、デベから元の価格で追加販売されるだけですよ。提携ローンなら特約で手付金も返還されるので、元の契約者は保護されます。

[9083: 匿名さん]

>>9082
しってるよーん、そんなことーと。
だけどもだっけっど、こんなタイミングで売れ残っちゃった！
そんなのかんけーね、そんなのかんけーね、じゃあ割引！
ってなるのが普通なのねん。

[9084: 匿名]

羨ましいマンションですね。

[9085: 9082]

>>9083 匿名さん

エアリーブルームは元からカームより安いから値下げは無いでしょ。カームも人気はあるし値下げには懐疑的だな。

[9086: 匿名さん]

>>9085 9082さん

エアリーがリセール一番有利だしね

[9087: 匿名さん]

セバスチャンディオール式で考えるとエアリー一択ですね

[9088: 匿名さん]

同じ値段で売れると思ってる人、おめでたいですね。
それに、消費税忘れてませんか？

[9089: 匿名さん]

高騰しきってしまった直近の不動産市況の中、23区の外周区の物件中では数少ない5年後にも残債割れしないであろう物件ですね。昨今に契約した外周区の物件の大半は恐らくオリンピック後には厳しいリセールでしょうからここの契約者は目利きだと思います。

[9090: 匿名さん]

>> 消費税忘れてませんか？

新築物件は消費税込、中古売却では物件本体に消費税はかからない。
でも、中古で売るときに自分でわざわざ買った価格から消費税分を値下げして売る奴はいないよな(笑)

[9091: 匿名さん]

ほんと。そんなこともわからない人が中古を語り出してもね。

[9092: 匿名さん]

1年後、どうなるか楽しみです。
同じ値段で売れるといいですね。

[9093: 匿名]

高く売れる北区マンションは
プラウド赤羽
飛鳥山タワーかな。

[9094: 匿名さん]

ちょっと離れたとこから飛鳥山タワーを見ると、あれが噂の山形タワーかな？って勘違いしそうになるね

[9095: 匿名さん]

>>9089 匿名さん

残債割れするかどうかなんて、頭金の額と返済ペース次第じゃん。

[9096: 匿名さん]

>>9095 匿名さん

おれは別人だけど、ここは手付金1割というのが基本だから、それを差し引いた残りをローンとした場合の残債の話だと理解したよ。不動産ショックが無ければ5年後に1割値下がりは違和感は無いと思う。

[9097: 匿名さん]

>9089
過去のバブルでも武蔵浦和の徒歩20分4LDKとかかがバブル絶頂の時は5千万の値段が付いた。このババ価格で購入した人は間違いなく残債割れ。バブル崩壊後は2千万中盤がいいとこ。5割割り込んだ実績がある。

一方都内のJRに限らず駅徒歩3分以内の物件は6千万が4500万ぐらいで取引されていたのでやはり都内の駅近はさいたまの勘違いバブル価格よりは損失の度合いは少ない。

今ババの極地は浦和のマンションでしょうね。

[9098: 匿名さん]

買った瞬間に2割下がると言われてますよね。
なのでそれくらいは想定範囲内です。

[9099: マンション検討中さん]

>>9098 匿名さん
信じてもいい

[9100: マンション検討中さん]

>>9097 匿名さん
安定してる東十条はそんなことさ、別に期待してもよいが

[9101: マンション検討中さん]

この辺りの30年中古でも3000万円以上でしょう。70平米の場合
地域トップレベルのマンションはいつごろ4000万を切るか

[9102: 匿名さん]

くだらん僻みはスルーでいいんでないの？ｗ
このエリアにおいてこのマンションが資産性やリセールで色々言われるならここよりひどいこの近辺のマンション派もっとひどい状況になるだけでの話だからね。

[9103: 匿名さん]

>>9098 匿名さん

2割下がるのは評価額の話。
実売価格でそんな事になるマンション見た事ない。

[9104: 匿名さん]

このエリアの新築スレ、ガーデンズ以外はみんな止まってるね

[9105: 匿名さん]

>>9103
ね。ってかそういう人ってネット弁慶さん（マンション童貞さん）だよね。
一度でも分譲マンション購入したことがある人なら実際売らなくても中古値段ってのが
きになるし、実際大規模なんかに住めばそれこそ毎年何戸も売却されるからいやでも
中古の売り出し価格わかるんだよね（笑）
よくネット記事でも、「住まなくても買った瞬間に２割減！」とか言ってるけど
現実ありえない（笑）
２割減は固定資産税での評価額だったり、過去の住宅ローン（公団）が２割ぐらいは
自己資金もてよ（貸し倒れ率を下げるため）ってことで８割融資だったこともあって
２割とか言われてるが、今や時代が違う。

ちなみに中古の値段は単純な築年数や広さだけではなく近隣での新築マンション分譲に
引っ張られて上がるから覚えておくといい。
例えばこのマンションが今売り出してるが、近隣も含めて上がり出す。
ってのは、このマンションを書いたかったが予算が届かない人が中古で妥協しちゃうから。

[9106: 匿名]

よくわかりません。
知ったかぶり

[9107: マンション検討中さん]

長文ってあの人だよね

[9108: 匿名さん]

東京23区の外周区の新築をこれから買う場合に損をできるだけ少なくする鉄則があります。とても簡単ではありますが間違いない条件です。逆にこの条件に該当しない場合は設備や共有施設に惑わされず購入しない決断が必要です。
【複数路線乗り入れの駅か２駅以上が徒歩5分以内の物件】
簡単な算数ですが駅が2駅3駅と増え、駅徒歩が5分4分3分2分1分となればなるほど乗数×乗数で物件の立地の希少性が増加しますから例えば5路線乗り入れ徒歩1分の物件の希少性は言うまでもありません。そんな観点で立地優先を8割、間取り1割、設備、住環境を1割で検討するのが良いでしょう。
ここはとても良い物件だとは思いますがそれでも鉄則条件からは最大公約数的な物件になります。いかに立地が微妙な新築マンションが乱立してるかがわかりますね。

[9109: 匿名さん]

ここはマンション寺子屋ですか？

[9110: 検討者]

>>9109 匿名さん

どういう意味かい?

[9111: マンション検討中さん]

長文ってあの人だよね