ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[9022: 匿名さん]

>>9019 匿名さん
オーベルは板橋本町から徒歩8分だから微妙。安ければあり。

[9023: 匿名さん]

>>9021 匿名さん
土曜日の朝イチから素晴らしいレスですねえ。

[9024: 通りがかりさん]

>>9021 匿名さん
お、おう…
あなたは渋谷区とかに住めばよいのでは？
夜も明るいんじゃないかな

東京都は税配分してるから足立とか公園とか図書館充実してるとテレビでやってたので駅前とかに電灯ないとかあるのかしら？

[9025: 匿名さん]

何だかんだ言って、年収ランキングと資産価値は比例してます。
年収が低い区は、年収が低い人が集まるので中古価格も安くしないと売れません。
治安も相関関係があります。

[9026: 匿名さん]

こういう話ばっかしてるから物件自体の確認が疎かになるんだよ

[9027: 匿名さん]

>>9022

乗車時間だけで4分ここのほうが長いので、最寄り駅までの時間を考慮しても１分オーベルのほうが短い。
あとは東京駅、大手町から勤務先までの徒歩時間の差。これはもちろん人によるが、「大手町勤務なら」と書いたとおり、大手町駅近くを想定している。

基本的には9020さんの言う通りだと思うので、どちらがどうとか優劣をつけるのはナンセンス。
「私にとってはここが一番」でいいいのでは？

[9028: 匿名さん]

朝から今期人気No.1のこのマンションのネガとは笑えますな。大変ご苦労なこって。
東京23区のJR駅近徒歩5分、池袋、新宿、渋谷、恵比寿、東京、上野、品川に15分
一本でいけちゃうこのマンションは鉄道利便性において死角はないね。

池袋、新宿、渋谷、恵比寿方面なら埼京線が最強でしょう。楽に行けちゃうわけだから。
しかもちょうど人が少なくなる赤羽から都心に向かうわけだから埼京線特有の満員には
影響しない。

上野、東京駅、品川方面ならもちろん京浜東北線。本マンションの主砲だね。
上野・東京ライン開通の絶対的恩恵でものすごく早くなりましたね。
出張等で羽田に行く人が多くても電車でもいけるし、あとシャトルバスでもいけるのも
この立地の魅力でしょう。

そして地味に、だけど以外にとても便利な南北線。都民でも使ったことがない人も多いのでは？
っていう３大路線のひとつである南北線。（ちな、一位は三田線）
が、マイナーなおかげで比較的人が少なく、あとぽんぎや、麻布、目黒に、後楽園、東大前に
永田町と、東京の主要場所にいってくれて仕事、プライベートどちらもつけるという優れもの。
南北線ということで、そのまま西側アクセスの埼京線、東側アクセスの京浜東北の真ん中を
走ってくれており、このマンションを起点として、綺麗に３放射になってるのが地図上から確認
できるかと。

結局このマンションでは３路線のおかげで東京での主要地カバー率は90%を優に超えるわけで
そういうマンションは非常に稀有。
だが驚くべきところはこの後。普通はこういうマンションは高くて、結局庶民には高嶺の花、届かぬ思い、
どうせ安くても最低7000万、普通部屋で8500万-でしょ？っていうのがあるがそれが
普通サラリーマンでかえちゃう4900万から、というから人気にならないわけがない。

施工が長谷工？都営が近くにある？　そんな些細なことは簡単に吹き飛ぶ感じ、それがこのマンションの
主砲の威力であろうね。まぁその中でもすごいのがエアリー。コスパ最強で住環境もよい。

[9029: 匿名さん]

>>１分オーベルのほうが短い
そんな細かい話してないよ。ほとんど変わらんでしょ。

[9030: 匿名さん]

東十条ー東京　24分
東十条ー品川　36分
（平日午前8時発で検索）

品川なら赤羽経由のほうが早いそうだ(赤羽ー品川28分)。最強というなら北区ならやはり赤羽かね。

[9031: 匿名さん]

>>9028 匿名さん

都営は近くにねーよ！！
何度も言わせるな！

[9032: 匿名さん]

>>9030
それ各停じゃんｗｗ　
上野東京ラインって知らないのかい？ｗ　はずかしすぎる。

[9033: 匿名さん]

やっぱり子供かな。

[9034: 匿名さん]

>>9031
おっとすまねー、URだったな。まぁ元は住宅公団がやってたんだ、こまけーことは気にするな。
そんなこまけーことは吹っ飛ぶぐらいがこのマンションの凄さ。

これだけの立地、しかも最大手JVという夢のコラボ、そして大規模、
全部入り共用設備のオールインワン、駅近、商業施設と医療施設も併設なんだから
そりゃすごい。

なぜこんなに安かったのか？それは土地の仕入れがやすかった。しかも
デベではなく施工主である長谷工自身がそれを手に入れてデベに持ち込んで
株式方式のような形で出資型で資金を出せた。おかげで、無用な資金が
かかることがなくこれだけの安さを実現できた。

しかもこれが北区で出てきたことに神様ありがとうといいたい。
いかに土地の仕入れがやすかったとしても、それが杉並区なり
世田谷区といったところであれば当然価格は跳ね上がる。このレンジでは無理。
が、かといって足立さんみたいな東側だとこれ以上に安いわけだが
地盤も悪いしいろんなものがあれでさすがに人を選ぶ。ちょっと普通は厳しい。
つまり北区に出てきてくれたからこそこの価格でもあり、また
そこなら大丈夫ってことになる。これ奇跡でありグリー。

結局いろんなウルトラCが重ねって出てきたのがこのガーデンズ王子東京。
家のマンションで堂々とBBQだってできる。買い出しだって楽チン。すぐにマルエツがある。
自宅で簡単なビアガーデンができちゃうなんてどれだけ贅沢なことか。
スカイガーデンもあるし、夜は綺麗な星を見ながら一杯できる。
平日はとてもつかれてもモーマンタイ。
東京丸の内から電車で15分で家に戻ってこれる。駅から歩いて5分で到着。
東京駅はもはや遠くに出かけるイメージではない。もう庭みたいなもんだ。
ある意味赤羽に行くみたいな感覚ってわけだな。これが赤羽だったらもっとアクセスが悪くなってた。
都心寄りにある奇跡。

[9035: 匿名さん]

上野東京ラインは東十条には止まらねーよ！！
個人的には乗り換えは面倒いので各停派

[9036: 匿名さん]

>>9034
マルエツがあるのは便利ですよね。Tポイントカードも使えるし。

マルエツが出店してるのは、平均以上の年収世帯が多い地域と聞いたことがあります。

逆にみらべるは、年収が低めのエリアに多いです。

[9037: 匿名さん]

どこのマンションだよ！！

[9038: 匿名さん]

>>9037 匿名さん
ここだよ

[9039: 匿名さん]

北区、足立区、葛飾区。
ワースト３兄弟。

友達に北区に引っ越すって言ったら同情された理由が分かりました。

[9040: 匿名さん]

マルエツとかスカイガーデンって何だよ！！

[9041: 匿名さん]

どいつもこいつも。。

[9042: 匿名さん]

>>9039 匿名さん
大東区、足立区、葛飾だよ(笑)3つも覚えられないかな

[9043: 匿名さん]

>>9040 匿名さん

>>9040 匿名さん
スカイガーデンなんて誰も言ってない

[9044: マンション検討中さん]

>>9039 匿名さん
上から目線をやめてね、お金ないよね、あなた

[9045: 匿名さん]

>>スカイガーデンなんて誰も言ってない

10レス前くらい読んでレスしろよ
マルエツとかスカイガーデンとか、ガーデンズをよく知らなさそうなのは明らか。新しい荒らしスタイル？

[9046: 匿名さん]

スカイガーデンって空中庭園のことだろ。
マルエツはサミットの間違い。

[9047: 匿名さん]

空中庭園ってなに？

[9048: 匿名さん]

屋上庭園のことでしょ

[9049: 匿名さん]

どこにそんなのあるんだよ

[9050: 匿名さん]

サミットって左にちゃんと書いてあるじゃん。見えないの？

[9051: 匿名さん]

>>スカイガーデンって空中庭園のことだろ。
>>マルエツはサミットの間違い。

どれも勘違いというレベルじゃない。モデルルームの見学からやり直し！

[9052: 匿名さん]

サミットがあるからねぇ　嫌がらせ行為しても意味がないよｗ

[9053: 匿名さん]

買うなら何が良い？

[9054: 匿名さん]

北区以外の区がいいです。

[9055: 匿名さん]

>>9054
ならよそのいいけば？俺が聞いてるのはこのマンションのどこの部屋タイプか？ってことだが。

[9056: 匿名さん]

>>9053 匿名さん

西南西向きの角部屋だと思う

[9057: 9056]

どの住戸が残ってるかわからないけど

[9058: 匿名さん]

角部屋よりエントランス側の一階が一番いいよ。
いったいいくら一生の中でエレベータのって部屋に入るまでの時間費
やしてるかわかってない人が多いよね。もったいない。

1F入り口側は価格的にも割安になるから金額的にも経済的。
地震や故障等でエレベータ停止でも関係ない。
火事なんかがあった場合でもまっさきに外に批判できる。

お金が節約でき、時間が節約でき、命を守れ、そして普段の生活が
格段に便利になる。

[9059: 匿名さん]

１階は水害に弱いですけどね。
ゴキブリ多いし。

[9060: 匿名さん]

>>9059
水害は滅多に起きないし立地依存だから。普通起きないし。
一生で一度合うか合わないか程度のためにメリットを失うのはこれはただのバカだから。
逆に年に何度も水害にあうような立地の場合はマンション高層階に住んでいようが選ぶ方がばか

ゴキブリは階数に全く関係がないことは自分の経験からも実証済みだし、
対策が簡単。玄関の外に２個　ベランダに２個、換気扇通りダクトに１つ。
これだけ設置しておけばゴキブリは家に入る前にそこで死滅する。
たってこれだけでこれまでここ20年間みたことがない。

簡単にヘッジができるものとそうではないものを比べても無意味だよ。
1F入り口付近の部屋で受けられる恩恵は絶対的なものだからね。

[9061: マンション検討中さん]

カーム南東棟の1階は大型犬が飼える希少価値がありますが、まだ残ってるでしようか？

[9062: 匿名さん]

ここは早期に退避が必要な浸水地域に指定されてますよ。
大型犬は避難所につれていけません。
そうすると、置いて逃げるこおになりますよ。

[9063: 評判気になるさん]

一階はゴキブリ出ます。どんないいマンションでも。
エントランス一階を買ったのを正解と思い込みたいのは分かるが、人に押し付けるのは止めよう。
あとは外の話し声が聞こえたり、上から布団が落ちてきたり、水害を受けやすかったり、色々懸念はあります。
でも自分がそれよりメリットが多いと思って買ったならそれで正解だし、同様に他を選んだ人も不正解ということにはならない。

[9064: 匿名さん]

一Fにゴキブリでようがでまいが固形のどく餌をおいておけば自分の専有部分には入ってこないからねぇー
対策できることをしないでグダグダいうほうがちょっと怖いわ

[9065: 匿名さん]

突然の１F推しとか１Fの売れ行きがそんなに悪いのですか？

[9066: 匿名さん]

1階はどこも一定の需要があるから早めに売り切れるけどね

[9067: 匿名さん]

もう1Fは完売してるよ　一定のっていうより実際は人気なんだよね。
安いし便利だしリセールも高い

[9068: 匿名さん]

>>もう1Fは完売してる

お、ほんとですか

[9069: 匿名さん]

1Fはリセール高いよ。値切れると思ってたくさん客が来るんだよね。
すると値切るよりさっさと欲しくなっちゃうんだよね。経験談

[9070: 匿名さん]

重要事項説明で浸水地域に指定されてますって言ったら１階は普通は買いません。
家族やペットがいればなおさら。

[9071: 匿名さん]

>>9070 匿名さん

現実はそうではありません。低地も価格帯を問わずたくさんの住宅があります。

[9072: 匿名さん]

>>9070
家族がいるから1Fなんだけど（笑）
笑える。なにもわかってないです。

[9073: 評判気になるさん]

いまからエアリーやブルームのキャンセル住戸が出ることはありますか？

[9074: 匿名さん]

>>9073
可能性は０ではないでしょうね。これだけの大規模ですから。
ただ、キャンセルが出た場合はそこの住戸を狙っていた人がいればその人が、
その人たちがいらないなら他に抽選でもれた人たちが優先ですから、
それでも埋まらない場合のみ、一般公開されるでしょうから結構率としては
ひくいかもしれないです。

[9075: 匿名さん]

私も同意見です。キャンセルが出たら登録済みの検討者に電話かお手紙が来るでしょう

[9076: 匿名さん]

そうそう、仮にエアリーとブルームだったらもう契約自体は締結されてるので今更キャンセルする
ってことは手付け放棄による買主都合キャンセルだけになります。
なのでよほどの事情があって600万手放してでも解約したいって人だけなので少ないと思います。

そんなキャンセルするより売却してしまった方が普通はマシと考えるでしょうから。
ただその場合は所有権移転登記が必要になりますから来年の竣工まで待ち登記移転完了後に
未入居中古として売られることになるのではないでしょうかね。
購入時と同じ金額で売却しても仲介手数料は5%ですからね。手付け放棄は10%ですから
それだけで5%も違いがあります。
来年竣工後は中身も見えるわけで実物を見てから決められる分購入検討者も日当たりや
外観、内装全て確認できますからね。

[9077: マンション検討中さん]

手付金が高いので、キャンセル難しいと思う

[9078: マンション検討中さん]

>>9076 匿名さん
カームと同じ値段で売れば損なし

[9079: 匿名さん]

>>9078
ですね。すぐ売れるでしょう。なのでキャンセルが出る可能性は極めて低いと言えるでしょう
出て来るのは未入居中古でしょう。
買い手は新築と同じなのに同じ値段で内覧までできるのでお得でしょうね

[9080: 匿名さん]

もし、本当に引渡し前のキャンセルが出るのは、手付金放棄ではなく疾病や解雇転職などでローン不承認となってしまったケースでしょうね。。私も完了するまでは心配(・・;)

[9081: 匿名さん]

>>9080
そういうやつは格安で手に入るから買う側としてはお得ですねー。
やっぱり足元を観れるのが一番ラッキー

[9082: 9080]

>>9081 匿名さん

ローン不承認は支払が成立しないので契約取消、デベから元の価格で追加販売されるだけですよ。提携ローンなら特約で手付金も返還されるので、元の契約者は保護されます。

[9083: 匿名さん]

>>9082
しってるよーん、そんなことーと。
だけどもだっけっど、こんなタイミングで売れ残っちゃった！
そんなのかんけーね、そんなのかんけーね、じゃあ割引！
ってなるのが普通なのねん。

[9084: 匿名]

羨ましいマンションですね。

[9085: 9082]

>>9083 匿名さん

エアリーブルームは元からカームより安いから値下げは無いでしょ。カームも人気はあるし値下げには懐疑的だな。

[9086: 匿名さん]

>>9085 9082さん

エアリーがリセール一番有利だしね

[9087: 匿名さん]

セバスチャンディオール式で考えるとエアリー一択ですね

[9088: 匿名さん]

同じ値段で売れると思ってる人、おめでたいですね。
それに、消費税忘れてませんか？

[9089: 匿名さん]

高騰しきってしまった直近の不動産市況の中、23区の外周区の物件中では数少ない5年後にも残債割れしないであろう物件ですね。昨今に契約した外周区の物件の大半は恐らくオリンピック後には厳しいリセールでしょうからここの契約者は目利きだと思います。

[9090: 匿名さん]

>> 消費税忘れてませんか？

新築物件は消費税込、中古売却では物件本体に消費税はかからない。
でも、中古で売るときに自分でわざわざ買った価格から消費税分を値下げして売る奴はいないよな(笑)

[9091: 匿名さん]

ほんと。そんなこともわからない人が中古を語り出してもね。

[9092: 匿名さん]

1年後、どうなるか楽しみです。
同じ値段で売れるといいですね。

[9093: 匿名]

高く売れる北区マンションは
プラウド赤羽
飛鳥山タワーかな。

[9094: 匿名さん]

ちょっと離れたとこから飛鳥山タワーを見ると、あれが噂の山形タワーかな？って勘違いしそうになるね

[9095: 匿名さん]

>>9089 匿名さん

残債割れするかどうかなんて、頭金の額と返済ペース次第じゃん。

[9096: 匿名さん]

>>9095 匿名さん

おれは別人だけど、ここは手付金1割というのが基本だから、それを差し引いた残りをローンとした場合の残債の話だと理解したよ。不動産ショックが無ければ5年後に1割値下がりは違和感は無いと思う。

[9097: 匿名さん]

>9089
過去のバブルでも武蔵浦和の徒歩20分4LDKとかかがバブル絶頂の時は5千万の値段が付いた。このババ価格で購入した人は間違いなく残債割れ。バブル崩壊後は2千万中盤がいいとこ。5割割り込んだ実績がある。

一方都内のJRに限らず駅徒歩3分以内の物件は6千万が4500万ぐらいで取引されていたのでやはり都内の駅近はさいたまの勘違いバブル価格よりは損失の度合いは少ない。

今ババの極地は浦和のマンションでしょうね。

[9098: 匿名さん]

買った瞬間に2割下がると言われてますよね。
なのでそれくらいは想定範囲内です。

[9099: マンション検討中さん]

>>9098 匿名さん
信じてもいい

[9100: マンション検討中さん]

>>9097 匿名さん
安定してる東十条はそんなことさ、別に期待してもよいが

[9101: マンション検討中さん]

この辺りの30年中古でも3000万円以上でしょう。70平米の場合
地域トップレベルのマンションはいつごろ4000万を切るか

[9102: 匿名さん]

くだらん僻みはスルーでいいんでないの？ｗ
このエリアにおいてこのマンションが資産性やリセールで色々言われるならここよりひどいこの近辺のマンション派もっとひどい状況になるだけでの話だからね。

[9103: 匿名さん]

>>9098 匿名さん

2割下がるのは評価額の話。
実売価格でそんな事になるマンション見た事ない。

[9104: 匿名さん]

このエリアの新築スレ、ガーデンズ以外はみんな止まってるね

[9105: 匿名さん]

>>9103
ね。ってかそういう人ってネット弁慶さん（マンション童貞さん）だよね。
一度でも分譲マンション購入したことがある人なら実際売らなくても中古値段ってのが
きになるし、実際大規模なんかに住めばそれこそ毎年何戸も売却されるからいやでも
中古の売り出し価格わかるんだよね（笑）
よくネット記事でも、「住まなくても買った瞬間に２割減！」とか言ってるけど
現実ありえない（笑）
２割減は固定資産税での評価額だったり、過去の住宅ローン（公団）が２割ぐらいは
自己資金もてよ（貸し倒れ率を下げるため）ってことで８割融資だったこともあって
２割とか言われてるが、今や時代が違う。

ちなみに中古の値段は単純な築年数や広さだけではなく近隣での新築マンション分譲に
引っ張られて上がるから覚えておくといい。
例えばこのマンションが今売り出してるが、近隣も含めて上がり出す。
ってのは、このマンションを書いたかったが予算が届かない人が中古で妥協しちゃうから。

[9106: 匿名]

よくわかりません。
知ったかぶり

[9107: マンション検討中さん]

長文ってあの人だよね

[9108: 匿名さん]

東京23区の外周区の新築をこれから買う場合に損をできるだけ少なくする鉄則があります。とても簡単ではありますが間違いない条件です。逆にこの条件に該当しない場合は設備や共有施設に惑わされず購入しない決断が必要です。
【複数路線乗り入れの駅か２駅以上が徒歩5分以内の物件】
簡単な算数ですが駅が2駅3駅と増え、駅徒歩が5分4分3分2分1分となればなるほど乗数×乗数で物件の立地の希少性が増加しますから例えば5路線乗り入れ徒歩1分の物件の希少性は言うまでもありません。そんな観点で立地優先を8割、間取り1割、設備、住環境を1割で検討するのが良いでしょう。
ここはとても良い物件だとは思いますがそれでも鉄則条件からは最大公約数的な物件になります。いかに立地が微妙な新築マンションが乱立してるかがわかりますね。

[9109: 匿名さん]

ここはマンション寺子屋ですか？

[9110: 検討者]

>>9109 匿名さん

どういう意味かい?

[9111: マンション検討中さん]

長文ってあの人だよね

[9112: 匿名さん]

さっきのゲリラ雷雨で池袋の立教前が冠水だそうな。。
北区は大丈夫かな？
https://newsdigest.jp/598

[9113: 9112]

駒込駅北口も短時間ながら冠水したみたい。今回は雹もすごかったですね。

[9114: 通りがかりさん]

>>9112 匿名さん

王子・東十条は、雷とゲリラ豪雨は凄かったですが、至って何事もなかったですよ‥

私もテレビで、駒込の冠水見てビックリしました。。

さすがに、ガーデンズの作業員の方も一時作業中断されてましたが‥

[9115: 匿名]

この地域は安全だな。
今日実感しました。

[9116: 匿名さん]

長文の人は専門家？

[9117: 匿名さん]

専門？暇を持て余す？？

[9118: 評判気になるさん]

>>9117 匿名さん

こういう無意味なレスより長文書いてくれるひとのひうがよっぽど参考になります(^O^)

[9119: 検討板ユーザーさん]

>>9118 評判気になるさん
なんでそんなに噛み付くの？
都合悪い？

[9120: 匿名さん]

>>9119 検討板ユーザーさん

意味不明。
なんの都合があるの？

[9121: 匿名さん]

レス数がついに9000オーバーですね。それだけで十分このマンションの注目度が高い事が分かります。
普通は北区では資産値上りは赤羽を除き期待しにくいのが現状ですがここは赤羽よりも都心寄りで３路線も使えるため鉄道利便性が高くそのうち利便性がたかい京浜東北と南北線が５分という駅近です。
でもそれだけだったらこれ程の人気は出ない。ここはそういう好立地に加えて、大規模、全部入り共用設備、商業施設と病院が併設、超大手の売主＆施行、という上物の良さがさらに後押ししてくれる。
でもやはり、これだけでもそこそこ人気は出るでしょうがここまでの大人気にはならない。
これだけ人気があるのはこれだけの立地、設備を備えながら、23区で東京駅1本１５分と言う東京駅を庭的に使える距離にありながらも普通サラリーマンが買える価格帯だったって事だね。しかも今みたいな高騰であるにも関わらず。

これにはいくつもの幸運がある。まず第一に土地を取得したのがデベでは無く施行主自身の長谷工って事。施工主は本来は自分達が一番効果を発揮できる設計で作って作った対価をもらうのが理想。でも現実にはデベが土地を仕入れ企画、デザインして施工主にこの金額出やれと下請けになるのが普通。利益も少く工期も短く価格に要求仕様もきつい。今回は長谷工自身が仕入れており、企画を持ち込み、さらには特定のデベに依存するのを避けてジョイントベンチャー化して企画を株券みたいな形にして資金を集めた。これだけで安い金額土地仕入れができ、安いコストでの資金調達が出来た。これが大手デベが買っていたらどうなっていたか。施行を同じ長谷工に頼んだとしての相場度外視のはるかに高い金額で売る事になったはず。

第2は言わずとしれた土地仕入れが安かった。マンション建設において費用割合が大きいのが土地と建築費。このうちの土地の仕入れが破格の安さで高値掴みではなかったのが幸運としか言いようが無い。

第３はこのマンションだけではなく賃貸ブロックや商業施設ブロックなど、このマンションは複合開発の一つに過ぎないという事。ほかのブロックではその用途にむけた最適化を長谷工が握れる。これは極めて大きいメリット。つまり長谷工はJVからは資金調達に成功し自社が持つ施行力を存分に発揮できるという良い面が発揮できたと言える。さらに管理会社もグループで兼ねるため売って終わりのビジネスでは無いので無理に売価に載せる必要性が無くそれも価格が安いメリット。ロングテール戦略。

第４はこれが北区の東十条だった事。これが杉並区や世田谷区とかだったらこの金額にはなり得ない。土地に入札が無かったとしても下限のレンジが違いすぎ。
また同じ北区でも赤羽だったらやはりダメ。高すぎてこうはならない。
かと言ってもっと辺鄙な区や郊外だったらそれは立地の優位性などないのだから安くて当たり前でそれが有利にはならない。良すぎず悪すぎずの穴場的な東十条、王子エリアだからこそ駅近、住環境、価格がうまく釣り合った奇跡の場所と言える。赤羽じゃなくてよかったもうひとつは子育て環境がこっちが全然いい事もあるだろう。商業施設の弱さは隣接商業施設で補い、広大な敷地で分譲ブロックを作りBBQ施設など全部入り設備でコロニー性(自給自足)を高めた。ここを設計した長谷工は長年にわたり実質下請けば雇われ施行主を務めてきただけあってよくわかってるのだろう。わかった人じゃないとこういう設計にはならなかった。キングダムでいうところのとうだろう。