ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[901: マンション比較中さん]

補助73号線とか十条駅の高架化がセットになってる開発だけど、進んでるとは言い難い。
最近も補助73号線予定区画にオープンハウスが戸建分譲してたしね。

正直、何年先になるか分からんよ？

[902: 匿名さん]

マンションだけの話なら、タワーは確実建つよ

[903: 匿名さん]

確実といえる何か情報をお持ちですか？

[904: 匿名さん]

タワーは普通にたつでしょ。

[905: 匿名さん]

値段は良いけど、埼京線が遠いよねぇ…南北線が普段使いできるサラリーマンなら都心近郊ではベストだと思うな。

[906: 匿名さん]

>>905 匿名さん

埼京線より京浜東北のほうが便利ですね～
赤羽乗換すればいいんでないの？

[907: 周辺住民さん]

十条西口の話が出てたので描きこませていただきますが
ようやく今年の28年度予算案で予算が本格的に盛り込まれました。
以下に十条西口と、ここの皆さんにとってはより身近な王子駅前について抜粋します。

平成28年度予算案の概要
https://www.city.kita.tokyo.jp/kuse/zaise/documents/28_yosanan_mae.pdf
★本格化するまちづくりの一層の推進

　まず、十条駅周辺では、十条駅西口地区市街地再開発について、
　組合設立事業認可に伴う公共施設管理者負担金や補助交付金を計上するとともに、
　十条駅付近連続立体交差事業について、鉄道付属街路にかかる都市計画案を作成するなど、
　東京都やＪＲと連携を図りながら、事業の積極的な推進を図っていきます。

　王子駅周辺のまちづくりでは、
　学識経験者や事業者、地元住民などからなる検討会及び部会を立ち上げて協議を重ね、
　王子駅周辺まちづくりグランドデザインを策定するとともに、
　関係事業者との交渉を本格的に行っていきます。

[908: 周辺住民さん]

予算が付けば用地買収などの事業を進めることができるようになりますので
本格的に始動したと考えて良いです。
（資料は予算"案"のものですが４月に可決済み）

準備組合までならともかく、本組合設立まで行って完成しなかった再開発はほとんどなかったと思いますのでここまでくればおおよそ予定通り進んでいくと思います。
これまで延び延びになっていましたが、ここ最近開発機運を高める要素ばかりになってきた、というのが一気に具体化した原因でしょうね。

東京オリンピック開催決定、
木密地域不燃化10年プロジェクトに十条地域が指定される、
補助73号線、85号線認可により予算化
ＪＲ高架化決定

[909: 物件比較中さん]

反対してる人結構居るけど、用地買収進むのかね

いずれにせよタワマンじゃ高いし、十条だとメトロが遠くなるからガーデンズを検討した方が良さそうだ

[910: 匿名さん]

市況が悪くてマンションどころではなくなってしまった・・・

[911: 匿名さん]

>>910

今日はパニック状態ですが、
落ち着けば小康状態になると思います。

ただし長期的に考えるとプラス材料ではないですよね。
マンション相場にも影響が出てくるはず。

[912: 匿名さん]

とはいえ今見えてる物件は土地取得済、人出確保済。安値で作れる物件の販売は２年先だろう。
オフィス賃料は間違いなく下がるし、底堅い個人向けの住宅で赤字抱える覚悟をデベがするのはまだまだ先。二、三ヶ月需要が低迷して、売りづらい物件は見切り。優良物件は価格ステイかな。
良くも悪くもインバウンド投資が市況を引っ張っているけど、中国は内需底固いし、株も政府政策で一気に落ちない。投資家の懐の影響は少ない。となれば円高影響で対日投資がどれだけ減るか次第だけど…有事の円買いで円ポジションの余った投資家のマネーの逃げ先に株と債権は有り得ないタイミング。
全体では長い目で少し落ちるけど、優良物件の値は落ちない、かなぁ。東京五輪は待ってるしね。

[913: マンション検討中さん]

さすがに景気に不透明感が出てくると、マンションの価格も下がりそうな予感。。少なくともエアリー第二期やブルーム及びカームで値段が上がることはなくなったかな？自分のボーナスがどうなるかもわからんし、これで今後も値段が上がるならもう仕方ないわ。少し待ちますか。いい物件なんだけどなぁ。

[914: 物件比較中さん]

新築マンションの供給も減ってるから、価格が下がることはないでしょうね。

[915: 匿名さん]

>>907
もう確実ですね
もともと反対してる権利者が少なくて、街あげてウェルカムだから
タワー欲しいです

今回のこともあるけど、2年くらいで値がこなれるというのが大方の予想だから
資産価値のない物件無理して買うより、頭冷やして少し待つべき

[916: サラリーマン]

>>914 物件比較中さん

このご時世、この局面で、マンションの供給量だけで価格が決まると思ってるとかかなり浅いよね。ことの重大さに気付いてない。

[917: 匿名さん]

>>916 サラリーマンさん
これで後発の棟は爆下げになりそうです
この場所でこの価格で売り切ることが相当困難に
何より引渡しの遅さが致命的に、、

[918: 匿名さん]

>>916
別にいいじゃん、そういう言い方しなくても。
っていうか、駅近で利便性が最強なんだからこれぐらいの価格にはなるでしょうよ。
見送るのも、買わないのも全然ありですが、将来のことは誰にもわからないからね。
タワーが良いって人は待てばいいしここでしつこくタワー、タワーっていってもしょうがないよ。
不動産は立地が全てだしその立地は早い者勝ちだからあとから買えば買うほど不利になる
原則自体は変わらない。将来ここよりもっと良い立地で出てくることはあるだろうが、その場合は
当然其れ相応の価格設定になってくるわけだからね。

[919: マンション契約済みさん]

『2021年へ向け、十条駅西口が劇的進化を』
http://news.walkerplus.com/article/78244/

TokyoWalker のサイトに十条西口の新しいパースが掲載されました。
前回ここで上がっていたパースは北からのもので
今回は南から見たものになります。
下層階が暖色系になっていて明るい雰囲気に見えます。
完成は2021年ということなので工事開始はまだ２年は先ですね。
今年が本組合設立だから、2017年に権利変換が行われて、
2018年から着工となると思うので、ちょうどスケジュール的にはそのくらいでしょうね。

[920: 匿名さん]

>>919 マンション契約済みさん

坪単価すごそう
今の相場が坪単価270だから300行くかな

[921: 匿名さん]

>>920 匿名さん

十条なので坪260が関の山
スミフのマンションでさえ250なのに

[922: 周辺住民さん]

ただそのタワーマンションの南も家政大前まで太い道路が貫通する予定なので
（木密地域不燃化10年プロジェクトなので他の道路計画よりも優先度高い）
そちらも立ち退きと合わせてお見合いする位置に高層マンションが建ち並ぶでしょう。

（幅員の広い道路ができるとその沿線は容積率が上がるのと、
　立ち退きの再建で建てる建物の建築費を、その容積率増加の分で分譲してその費用で賄うため）

なので今は南が低層住宅だから安心と思っていると、
すぐに10階くらいまでがお見合い部屋になってしまってこんなはずじゃなかった・・・
となりますのでもし狙っている方いたら要注意です！

[923: 物件比較中さん]

補助73号線なんて、それこそいつになるのやら。

タワーは価格も管理修繕費も高いから、普通のマンションの供給が増えてほしい。

[924: 周辺住民さん]

北区の今年度予算を調べたら
『十条駅西口地区市街地再開発事業』
　建築詳細設計費及び権利変換計画作成費、公共施設詳細設計費を負担
　4億6千220万円！

よかったですね、公共事業で・・・
これ民間単独だったらその設計費用が購入金額に乗っかってきますよ。
新日鉄興和不動産、東急不動産さんニコニコだと思います。

というかもう詳細設計(実施設計)段階まで進んでたんですね。

[925: 匿名さん]

周辺にマンション建つなら、尚更待ちですねえ
今慌てて買った人が一番損しそう

[926: 匿名さん]

>>925 匿名さん

今買うほうが得でしょ（笑）どう考えても。
今買えば後から高騰してもお得になる

[927: 匿名さん]

>>919
2021年ですか
ギリギリ待てるかな

[928: 通りがかりさん]

近隣住民です。
6/25 土　20時過ぎ、まだ騒音工事をしています。
夜遅くても、こんなものでしょうか？
どこかに相談すれば改善されるでしょうか、、

[929: 匿名さん]

>>928 通りがかりさん

区役所に言えば言ってくれます。

[930: マンション検討中さん]

>>926 匿名さん
これ以上マンションの値段が上がらないと思う事象が起きる(起きそうだ)から、925の人は待つのが懸命なのでは？とおっしゃったんだと思いますよ。
925の方もそうですが、ここにきて待つ方がいいという人が増えた気がします。値段を下げる、価格帯を狭める(上層階にお得感を出すとか)、オプションを標準に少し組み込む等、売主も早く売り逃げたいでしょうから、何か策を講じてくるような気がします。
来週以降、株が下がってくると消費者のマインドが下がるでしょうから、東京オリンピックがあるにしても、上がる要因が少なくなってきているのかなと素人ながら思います。

[936: 購入検討中さん]

今後の環境がどうなるかは別にして、買う方が見送る方より勇気がいることだと思います。そういう意味で、買うのを見送る人は、買う人を批判することはできないかと思います。だって、皆さんの言う通り、将来は誰にも分からないんですからね。仮に不動産価格が下落したとしても、それは後付けの理由です。

[937: 匿名さん]

>>936
いえ、その逆です。見送るほうが普通の人は勇気がいりますし、また愚行です。
携帯電話の例をあげましたが、まだお分かりになりませんか？そもそも携帯電話が不要な人が
別に手に入れていないこと自体は問題ありません。
携帯電話が必要だと思っていたのに今後はもっと安くて性能がいい物が出てくるということで
何年も時間だけを文字どおり償却してきた、すなわち機会損失をしてきた人間にはおそらく
待つことのリスクと損失自体すらもわからず、ただ無能に生きてきたんだと思います。ええ、だれも
そんなことは指摘してくれませんし、そして実際にそれを他人にくい潰されていくことによって
そういう風に落ちていくわけです。本人は意識もしないでしょう。ただ今自分がいる位置ってのが
どうしてそうなったのかっていうとまさにそれですよ。動かなければ失わないで住む、っていう
その大前提がすでにおかしいことに"普通の人"は気がついているんですよ。

[938: 匿名さん]

>>936
横からだけどさ、ここってガーデンズ東京王子のスレでしょ？
買う人を批判すること自体おかしいし、なんで待つこと前提なの？

[939: 匿名さん]

>>932
> なにもしないことが一番利益なこともあります。

いえ、そんなことは例外なく一切ありません。
たとえ企業の社員が一生懸命働き、その結果会社が赤字を出したとしても
なにもしないほうが利益であった、ということはありえません。

[940: 匿名さん]

>>934
私宛てじゃないんだけど、貴方の論理がおかしいのは買いたければ買えばいいんだよ
誰も買っちゃダメだとは言っていない
但し、その議論と買う時期の問題は別
今は買う時期が問題
大きな投資はじっくり観察してから動く方が、誰が見てもいい時期
今買わないと上ががるリスクより、慌てて買うと下がるリスクが大きいでしょう
誰が見てもね

[941: 匿名さん]

>>930
待つのが懸命？待ったらどういう恩恵があるのか説明してみてよ。
あとさ、この物件の話に関係なく、市場動向みて今の買い時の話するなら完全にスレ違いなんだから
別スレでやりなよ。

[942: 匿名さん]

>>940
買う時期すら決めてないなんだったらなんでこのスレいるの？
ここ個別物件のスレやで？
あとさ、慌てて買ってそれでね下がったらいったい誰がどうこまるわけ？
そこんところ、ちゃんと説明してみ。できないんだろうけど。
そういうのって、いわゆる不安を煽ってる詐欺商法とおなじ類だわな。

[943: 購入検討中さん]

>>938 匿名さん

買う人を批判する、という主旨では書いていませんし、待つことが前提、という意図でも書いてもいませんが…
私としては、購入する決断をした人のことを、「馬鹿だなー今のタイミングで買っちゃって、、、」と批判する権利は誰にもないということです。

[944: 匿名さん]

>>943
どこの馬鹿が、「馬鹿だなー今のタイミングで買っちゃって、、、」と批判してるんでしょうか？
そんな愚かな人はいないでしょ。権利云々以前の話ですよ。

[945: 購入検討中さん]

>>944 匿名さん

いなければいいのですがね…
見送った方がいいとかどうとかの議論で煽り合うのも疲れましたので、この物件に関しての有益な情報交換でもしましょう。

[946: デベにお勤めさん]

>>924 周辺住民さん
儲かるとそう思います？
入札だしそんなに儲からないと思うけどね。
てか、ガーデンズが高いと思う人が駅前タワマン買えるとは到底思えない。売り出し時期の相場はわからないけど、今と同じ条件なら15階くらいで坪350位するだろうに…
それか300弱でも定期借地で毎月地代を払うパターンか。

[947: マンション検討中さん]

なんか荒れてますが、本題の方へ。
オプションの価格表みたいなの貰ってきました。
モデルルーム限定メニューですが、LDRダウンライトセットは430,380円。ミストサウナは226,800円、サーモバス(保温浴槽)は63,720円、電子レンジ付ガスオーブンは322,920円、キッチン天板材質変更(モデスト)5,400円、(シーザーストーン)378,000円、ドアキャッチャー4,968円等。壁や天井のクロスの価格は不明。７月上旬からオプション説明会なるものがあるとのこと。

あと70平米南向き5階の固定資産税はおよそ年間14万、管理費12200円、修繕積立金6440円、自転車やらネットやらの諸経費が管理費+修繕積立金含めて大体22000円。修繕積立金は五年後に+3000円、十年後にさらに+3900円なイメージ。
南向き１０階以上の値段が若干下がった？価格帯が少し狭まった気がします。⬅間違ってたらすみません。

今日得た情報はこんな感じでした！ご存じであればすみません。

[948: 匿名さん]

>>947
有益な情報ありがとうございます！
しかし固定資産税安いですね〜ありがたいです。

[949: 匿名さん]

買え買えの自作自演が凄まじい。
大変な状況なのですね。

[950: 匿名さん]

>>949 匿名さん

たとえそうだとしても、まあいいんじゃないですか。情報が交換できれば。