ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[8701: マンション検討中さん]

交通利便性を考慮すると赤羽一択。

[8702: 口コミ知りたいさん]

>>8701 マンション検討中さん

どうぞどうぞ

[8703: 匿名さん]

治安の良さやハイソな雰囲気なら浦和一択。

[8704: 口コミ知りたいさん]

>>8703 匿名さん

どうぞどうぞどうぞ

[8705: 匿名さん]

金に糸目をつけないほど金があれば渋谷区松濤の大邸宅(夢のまた夢)

[8706: 検討板ユーザーさん]

赤羽志茂は古い民家と物凄い細道、車曲がれないくらい道しかない、赤羽とは思えない何もない地域、あそこ買うなら足立区でも良さそう。

[8707: 通りがかりさん]

早く家に帰ろう。

[8708: 匿名さん]

すみふ赤羽レジデンス

[8709: 匿名]

私は王子がベストかな。
区役所もあり都心に赤羽より近いし。

[8710: 匿名さん]

>>8709 匿名さん

どうぞどうぞ
そんなあなたにウィルローズ

[8711: 匿名さん]

なんか、盛り上がらなくなっちゃったね。

[8712: マンション検討中さん]

suumoサイトで7/5に取材レポートが更新されていますが、何が変わったのでしようか？

[8713: 匿名さん]

レポではないですが、販売スケジュールが公式は7月上旬のところ、スーモは7月中旬になってますね。若干苦戦してるかな？

[8714: 匿名さん]

>8711
みなさん浦和に流れているみたいですから。

[8715: 口コミ知りたいさん]

>>8714 匿名さん

荒らしが去ったからでしょうね。
長期間荒らされ過ぎて通常の検討者はこの掲示板を参考にすらしなくなったという事でしょう。

[8716: 匿名]

王子は良いとこですからね。

[8717: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170708-00179521-toyo-bus_all...

ホームインスペクションで有名なさくら事務所によると、洪水ハザードマップで浸水可能性ありとされた地域は将来性資産価値が暴落するそうです。
ここのマンションはまさに早期に退避が必要な浸水地域に指定されてます。

[8718: 匿名さん]

>>8717 匿名さん

おさーむの記事じゃん
こいつは色々な土地にケチつけてばかりで、どこが良いとかひと言も言わないよね。

[8719: 匿名さん]

この人さくら事務所の人だったのか。。
ガーデンズの診断をさくらにお願いしようと思ってたけど、業者を変えたくなってきた。

[8720: 匿名]

あてにならないよ。
くだらないなあ
変な診断。

[8721: 匿名さん]

>>8717 匿名さん

地方の人口減少による町のコンパクト化政策と、それによって浸水リスク地域は切り捨てられるというロジックはわかるけど、そのまま23区にも当てはまるというのは強引すぎ。
そもそも23区が目先数十年で地方の農村のような人口減少＆土地余りが増えるか？駅近の利便性の良い地域は浸水リスクがあっても切り捨てではなく、治水工事でリスク対策する方向に進んでるじゃないか？と思ったらもう記事の中身が頭に入ってこない。

要は今まで高級住宅地の代名詞だった世田谷に警鐘を鳴らしたい(≒disりたい)だけの記事だから、その受け売りで低地でも実用性が高い地域に同じ論理を持ち込むのはどうかと思うね。

よくわからんけど、ホームインスペクションの会社の代表が、お客さんもいるであろう一部の地域に嫌われる記事を書く動機ってなんだろ。現場は迷惑なんじゃないか。

[8722: 8721]

というか>>8717はただの荒らしか。
おさむ氏に反応する必要もなかったな・・

[8723: 匿名さん]

>>8721
脳内フィルターで自分に都合の良い解釈をするのはあなたの勝手ですが、
数十年後に現実を見てショックを受けなければいいですね。

[8724: 匿名さん]

>>8723 匿名さん
反論なら論理的にたのむ

[8725: 匿名さん]

ここだけの話、いざやばくなったら東京駅を守るために荒川左岸をわざと決壊させるという話。つまり、足立、葛飾、江戸川に泣いてもらうという。

[8726: 匿名さん]

そりゃ中枢の都心部を守るよね。
そんな氾濫が起こる可能性はほぼ無いと思うけど。

[8727: 匿名さん]

立地最適化計画の話はけっこう参考になった。
今後物件を選ぶうえでは考慮すべきことだね。

[8728: 匿名さん]

万一、計画決壊をやるとしたら事前に住民の完全退避が前提だね。
災害で都心がマヒしても自然のせいなら政治家の責任は問われない、でも計画決壊をやるなら政治家の決断が必要。そうなると被害が大きすぎて誰も責任を取れないし、後で告訴される可能性が高い。実際は無理だろうな。

[8729: マンション検討中さん]

すぐ完売しますので、これ以上煽っても意味ない。

[8730: 匿名さん]

>>8728 匿名さん

事前に避難させての計画決壊なんてやるわけない。合意できるわけないし、そんな時間的余裕もない。やるときは秘密裏にやる。一部破壊するだけで跡形も残らないほどの水量だから、証拠も何も残らない。

最優先で守るもののために国は平気で見捨てるよ。この場合の最優先は東京駅とその周辺。

[8731: 匿名さん]

荒川の左岸側を決壊させるっていうならここのネガさんでは無いのかな？
どっちにしろ何の根拠も無い話をされてもね。。
都市伝説並みの信憑性。

[8732: 8728]

私はネガじゃないですよ。
計画決壊はSFの範疇ですね(笑

[8733: 匿名]

災害なんて一軒家なら心配だけど
マンションは潰れない。
だからマンション買うんだろ！
くだらないな。

[8734: 匿名さん]

実際に商談してた人間は知ってると思うけど
カームコートも殆ど売り切れてるからな

[8735: 匿名さん]

>>8734 匿名さん

お、ほんとですか。
3次の販売戸数が楽しみです。

[8736: マンション検討中さん]

現地を見てきましたが、落ち着いた住環境は気に入りましたが、正午過ぎになるとブルームやカームの南東向きは日陰になってしまうのがちょっと気になりました。

[8737: 匿名さん]

近隣の住宅だって、このマンションのせいで日影になってるのだから、それくらいは我慢しないと。

[8738: マンション検討中さん]

mrにシミレーションがあるから、確認して

[8739: 匿名さん]

V字の配棟ですからね。
東棟、西棟どちらも日差しは十分ありますが時間帯は異なります。生活スタイルに合わせて選びましょう。

[8740: マンション掲示板さん]

MRのシミュレーションでは、日中の日照は確保できるようになっていましたが。。。
話が違うんじゃないでしょうか？

[8741: 匿名さん]

8736さんの「正午過ぎ」は何時とは言って無いので注意ですよw

[8742: マンション検討中さん]

>>8740 マンション掲示板さん

高層は完全に確保、12以下はそうではない気がする。

[8743: 匿名さん]

東棟は南東向きだから14〜15時くらいには太陽の角度的に日陰になるという話でしょ

[8744: 評判気になるさん]

高層でも、南東向きは13時くらいには日陰になりますよ。

[8745: マンション検討中さん]

>>8744 評判気になるさん
写真ある？建設中だよね〜〜

[8746: 匿名さん]

ブルームカーム東棟の正確な方位が分からないのですが、仮に南東ぴったり向きだとすると方位は135度なので、太陽が動いて日陰になるのは+90度の225度以降となります。季節ごとの太陽方位は下記のサイトで調べられますので、それぞれの季節で225度を超えない時間は下記の通りです。(15分単位)

春分 3月30日　13時45分
夏至 6月21日　12時30分
秋分 9月23日　13時30分
冬至12月22日　14時45分

http://keisan.casio.jp/exec/system/1185781259

ちなみに今日7月9日は12時30分で218度、12時45分で227度でした。多少の誤差はあるにしても、正午過ぎといえるかも知れませんね。

好みにもよりますが、夏は強烈な日差しが少なくて良いんじゃないですか？午後に洗濯物を干したい人は西棟がいいかも知れません。

[8747: 匿名さん]

ちなみにエアリーの南棟(南南東向き/157.5度くらい？)も今日の13時半頃には日陰になっていました。

[8748: 名無しさん]

MRのシミュレーションが実際と異なっているということでしょうか？
そうだとしたら、シミュレーションを前提にして日照条件を確認し決めたので、
それが現実と違っていたら納得できません。
どうしてこんなことになったのか説明してほしい。

[8749: 匿名さん]

いや、その方は冬至と夏至の両方のシミュレーションをちゃんと確認して無いだけでは。。

[8750: 通りがかりさん]

日照条件を確認しましたが、13時に日陰になるなんて話は聞いてないよ。

[8751: 匿名さん]

それにしてもエアリーはいいなぁ。自分はブルームから検討に入って結局ブルームにしたんだけど条件だけでいえばエアリーが一番いい。

[8752: 匿名さん]

ハザードマップ改定で連絡するんなら、
日照条件がシミュレーションと全然違ってることも
連絡してお詫びするべきでしょう。
企業としての誠実さが問われていると思います。

[8753: 8749]

>>8750 通りがかりさん
営業が「夏至でも13時に日当たりがある」と言ってたら説明ミスの可能性がありますね。そんな話は聞いてない、していない、だと残念ですがお客さんの確認不足と言われてしまうかも知れません。

>>8752 匿名さん
日影シミュレーション間違ってましたかね？
私はブルーム東棟の冬至のシミュレーションを見ましたけど、14時以降の表示はなかったので、そういう事なんだなと理解しましたよ。
あと日影シミュレーションは重説事項ではなくただの参考資料、エビデンスも客側には渡していないので、仮にミスがあったとしてもそれを主張して何かを要求するのは難しいのではないでしょうか。

[8754: 通りがかりさん]

日照条件が説明が事実と異なっていた場合は、宅建業法第４７条にある禁止事項の１つである「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」に反していると考えられます。
長谷工及び三井不動産から何らかの説明がないようであれば、免許を与えて営業を許可している都庁等に訴えるのも手かもしれません。

[8755: 匿名さん]

丸一日が日陰とかの話じゃないのに揚げ足取りとかまた荒らし復活ですか。

[8756: 8749]

>>8754 通りがかりさん

言った言わないのレベルじゃ取り合って貰えないのではないでしょうか。

[8757: 匿名さん]

>>8753 8749さん

エビデンスは渡してないって、営業さんのコメントですね。
もう少し誠実に対応された方が良いのでは？

[8758: マンション検討中さん]

日照の件は、南東向きなら普通では？
南向きとでも勘違いしていたのでしようか？

[8759: 匿名さん]

>>8757 匿名さん

せっかく情報交換してるのにレッテル貼りが好きな人だなー（笑）
いや、私もシミュレーションを見せて貰った時にエビが欲しいと粘ったんですよ。画面のプリントや写メでも良いからと。結局貰えなかったので図面から自分で試算しましたね。

[8760: 匿名さん]

営業の方は夜遅くまで大変ですね。お疲れ様です。
顧客を見て仕事をしてください。

[8761: 匿名さん]

>>8760 匿名さん
なんですかそれ。。そんなドンブリ確認で5、6千万の買い物なんかできませんよ。

>>8758 マンション検討中さん
デベのイラストが勘違いを誘うのは否めませんね〜。どれも隅っこに小さく方位マークがあるので違反ではありませんけど。
だいぶ前にもUPしましたが図の上下と南北を一致させるとこんな感じ。エアリー南やブルーム東が夏の昼過ぎに日陰になるのは納得です。

[8762: 匿名さん]

むしろやたら業界に詳しそうな>>8754のほうが他社営業の横槍に見える始末

[8763: 匿名さん]

つか、夏場は太陽の南中高度が高いから、上の階のベランダが庇代わりになって直接室内には日差しは入って来ないよ。庇のないタワマンなんかは直接入ってくるから夏場死にそうだけどね。

むしろ南中高度の低い冬場に、どのくらいの時間帯でどの程度日差しが直接入ってくるかの方が重要だよね。

[8764: 匿名さん]

↑昼前後の話ね

[8765: 匿名さん]

そうですねー。
私は皆さんとは少し違うかもしれませんが、バルコニーは洗濯物を干すから日差しが欲しいものの、部屋は内装が痛むのでなるべく直射日光は入って欲しくありません。現実には難しいわけですが。直射でなく空の自然光で部屋が明るくなるのは歓迎です。

[8766: 匿名さん]

追加です。冬至の太陽高度は最大で30度ちょいですね。これで室内への日差しも試算できると思いますよ。

[8767: 匿名さん]

確かに、長谷工だけがいい加減というわけではなく、不動産業者の言うことを鵜呑みにしたらアカンと言うことでしょう。内覧会の時などしっかりチェックして、おかしなことがあれば指摘しないとまずいね。

[8768: 名無しさん]

日照条件のシミュレーションは、PCで見せるだけで顧客に渡さない時点で、
怪しいと思ってたよ。

[8769: 名無しさん]

日照時間にそれほどこだわりがあるわけではないが、
信頼していた営業担当からデタラメな説明を受けたことが非常に悲しい。
きちんと説明してほしい。

[8770: 評判気になるさん]

リスクマネジメントとしては、話が大きくなって不安が拡がらないうちに、
すぐに訂正と謝罪の連絡をすべきでしょう。

[8771: 匿名さん]

>>8769 名無しさん
MRにお電話して話した方が良いと思います。

[8772: マンション掲示板さん]

初期の頃からエアリー東を買っとけって押す人がいたのに今さら。。。

[8773: 匿名さん]

言葉は良くないですが、不動産屋の販売担当者ごときに自分の生活(ローン笑)を無条件に預ける訳にはいかないので、聞いた話は何らかの裏取りをした方がいいと思います。現地や図面を見る、規約に書いてあるか確認するなど。自分が聞き間違える可能性もありますし。後で確認できるようにボイスレコーダーを持ち込む人もいます。

[8774: 匿名さん]

>>8772さん
エアリー南南東も、夏の13時半には日陰になるとは思っていない人はそこそこいるような気が。。

[8775: 検討板ユーザーさん]

事前に日照時間がわかっていながら、事実と異なるシミュレーションを作って説明していたのなら悪質ですね。

[8776: 匿名さん]

>>8775 検討板ユーザーさん

シミュレーションは間違っているのではなく、営業が言った言わないの話だと思います。「していたのなら悪質ですね」みたいに、さもシミュレーションが間違っているような印象操作は良くないですよ。

[8777: 匿名さん]

ほんと何を今更ですね。日照を重要視するなら、南東向きのマンションなど買わず、南向きのみで探せば良いだけ。

[8778: 検討板ユーザーさん]

契約済みの皆さんは、納得されて契約されているのでしょうか？

[8779: 匿名さん]

おさらいという感じですね。棟の配置は図面資料だけでなくグーグルマップで見られるようになりました。
エアリー南南東向きは実際の南南東(157.5度)より9度ほど東を向いていて、約148度。
ブルームカーム南東向きはわりと正確に南東=135度です。添付画像は上が真北です。

>>8778 検討板ユーザーさん
以前に実際の配置図をスレにアップしてますし、私は契約前に確認済です。他物件だと物件イラストの上下が南北軸でなく東西だったというパターンもありました。ネットの話だけで判断したり、日影シミュの読み違いに注意です。

[8780: マンション検討中さん]

◇ロンドン型の不動産価格上昇が東京近郊外で起きる可能性

　観光立国への歩みを始めた日本にとって、２０年東京五輪はさらに飛躍するためのジャンプ台になるという側面もある。

　５年前のロンドン五輪でも、ロンドン市内では複数の再開発が行われ、インフラ整備への投資が行われた。その効果で、ロンドンの不動産価格は五輪のハードルを越えて上昇を続けている。

　２０年東京五輪後の東京では、第三の予測というべきロンドン型不動産市況が生じる可能性もある。ただし、都心一等地はアンダーに潜り、情勢が読み取りにくい。ロンドン型不動産市況で大きく価格が上がるのは、近郊外だろう。ＪＲ山手線ターミナル駅から３０分～１時間圏の場所だ。

　具体的な地名を挙げると、川崎や横浜、国分寺、浦和……現在、人気物件が続出している赤羽や東十条なども、そのなかに含まれると考えられる。

[8781: 匿名さん]

おお、桜井幸雄さんか。

[8782: 匿名さん]

提灯桜井のいうことなんざ、以下

[8783: 匿名さん]

国分寺、浦和とか(笑

浦和民が真にうけてウハウハしちゃうね。提灯桜井は罪なやつだ

[8784: 名無しさん]

エアリーですら、13時以降は日があたらないですか。。。日照シミュレーションや営業の説明と違うのでショックです。

[8785: 匿名さん]

なんだか嘘くさい書き込みだなぁ。。いくら無料の掲示板でもウソはダメですよ。

[8786: 匿名さん]

エビデンスがないというのは、アンチにとっても言いがかりつけ放題とも言えますね。

>>8784 名無しさん
話が違うと思ったら、真偽が曖昧なスレに書くよりモデルルームの担当に電話しましょう。

[8787: 通りがかりさん]

久々に盛り上がってきましたね！

[8788: 匿名さん]

日影シミュレーションは、あくまで建物の影の投影を見るシミュレーションであって、日の出から日没までの日照時間そのものを見る資料ではないと思いますよ。

[8789: 8788]

あ、すみません。太陽が建物の裏に回るとバルコニーが全て影になるのは当たり前ですが、そういうシミュを他の物件でも見たことがないので、その意味で書きました。

[8790: 匿名さん]

＞8784
小学生程度の理科の知識があれば、
どのくらい日が当たるかわかりますよね？営業マンに聞かなくても。

[8791: 検討板ユーザーさん]

西向きの家買えば午後から日の入までずっと日が照らしますよ。。。

[8792: 匿名さん]

>>8790 匿名さん

ですよね。
私も分度器持って図面に線引きながら検討しましたよ。

日照を気にする割に、そんなことも検討せずに数千万の買い物をする人がいるとは、余程の金持ちか余程の…

[8793: 検討板ユーザーさん]

皆さん、しっかりしてますね。
私は、モデルルームの日陰シミュレーションと営業の説明で日中の日当たりは確保されると聞いて、すっかりそう信じていました。

[8794: 匿名さん]

エアリー南南東も冬は16時過ぎまで陽射しがありますので念のため。

[8795: 検討板ユーザーさん]

>>8793 検討板ユーザーさん

どの棟の何階買ったんですか？

[8796: 匿名]

>>8734 匿名さん
カームの残りはあと50戸くらいですか？3期の3次で、まもなく販売も終わりですかね？

[8797: 匿名さん]

検討してるぶってる奴がおるな。仕事しろ、仕事。

[8798: 評判気になるさん]

>>8793 検討板ユーザーさん
私も営業担当の人の話などで日当たりは確保されていると聞いて安心してました。みなさんの話を聞いて見に行き、騙された気持ちになりました。近いうちに、モデルルームに行きたいと思います。

[8799: 名無しさん]

そうですよね。午後から日が当たらないならそう言ってくれればいいのに。
あのシミュレーションは何だったの？

[8800: 匿名さん]

↑どれも自分が契約者とは書いてない