ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[861: 匿名さん]

>857

マクロでみると妥当な価格ですよ。

このあたりだと、新築で賃貸に出すとどんなに安く見積もっても月額坪単価9000円は固いですよね。
（SUUMOを見ると、築10年ぐらいの物件で坪単価9千円弱です。）
この物件の坪単価が280万だとすると、グロスの利回りは年あたり4%前後。

現在のマイナス金利下だとリスクマージン込でも妥当な利回りだと思いませんか？
金利が下がっている以上、不動産価格が上がるのは当たり前のことだし、
それがマクロで見た時の妥当な価格だと思いますよ。

[862: マンション検討中さん]

もういいから

割高だと思うなら、この物件はスルーすれば？
他に買う人はいくらでもいるでしょう

[863: 匿名さん]

プラウドか飛鳥山タワーの2択
新築住みたいなら
ザガーデンって感じ

[865: マンション検討中さん]

この物件が比較的早く完売するようなら、都内アクセスの良い新築はもう手が出ないな

飛鳥山タワーと比べると立地は断然プラウドの方が好みではあるけど、中古でもかなり高いよね

[866: 匿名さん]

>>861 匿名さん

まさにそれです。REITの東京レジのcap rateは今5%前後(ちょっと割ってるくらい？)に対して北区でその数値です。
確かに4%前後という数値は金利環境考えると魅力かもしれませんが、マーケット全体で見たら割高なのかな？と思った次第です。
あくまで個人的感想です…。もうやめときます…。

[867: 名無しさん]

でもやっぱり高いなぁ
こんな事ならお隣のパークハウスにするべきでした

[868: 匿名さん]

>>860
いえ、だから割高であることの根拠が結局のところないに等しいのにただその辺のマクロ経済アナリスト気取りで
高い高いと叫んでいるだけなのがあなたになります。
何度も言いますが、単一物件を捕まえて割高、割安というのは意味がないのです。
自称アナリスト達は皆さんいろんな指標を軸にそれを声高らかに語り出しますが、彼らが語っているのは
過去の物件をある基準でグルーピング化した「仮想過去物件」と、新築のそれらを独自にグループした群を
「仮想現在」として比較しているにすぎません。で、それは大局的な傾向を見るのに、また企業や政府など
その業界動向や経済指標の一指標の側面を見るのに役に立ちますが、それはあくまでもマクロ的観点であり、
個別のマンションに対してのどうのこうのはありませんよ。
あなたが個人的にどのようの"思うか"はそれはあなたの勝手です。が、この掲示板は
あなたの所有物ではありません。あなたの誤った解釈をただひたすら書き込むのは荒らし行為そのものであり、
規約にも反します。あなたの所有物であればいくらでも念仏のように唱えてください。しかし実際は違うのです。

あなたが荒らしではなく真剣に検討した結果、ここが割高である、というのであればここは個人の意見で結構なので、
そういう結論に至った論証をここで展開してください。それもなく、ただただ、「割高、割高」と壊れたCDのように
連呼するだけであればそれは荒らし行為として通報いたします。

くどいようですが、マンションというのは、ここのマンション物件ごとにも当然ですが、同一マンションの各部屋ごとでも
それぞれ一点物であり、唯一無二ではありません。株や為替であれば、取得単価が違うだけで、去年購入したドルも今年購入した
ドルも同じです。色はありません。いつでも変えていつでも売却可能。流通量、取引額、取引人数ともに不動産取引の比ではなく、
相場の精度と確度が極めて高い。
一方で不動産市場はそれと比べれば圧倒的に低い。不動産でも賃貸市場、特に1K/1Rマンション賃貸市場はそれなりの取引量もあり
不動産市場の中では高いものの、売買になれば話は別。毎月、毎年、同じエリア、同じ立地、同じデベから同じ規模のマンションが
ひっきりなしに売られているのであればそれは比較も割高だともいえようが、実際そんなことはない。

個人の感覚的な話ではなく、単純に割高、割安論自体が無意味なのですよ。
あなたがいってるのは、他人の給料を割高だとか割安といってるぐらい無意味です。なぜなら他人を割高だ、割安だと
いったところであなたにはどうしようもないからです。このマンションも同じ話。いったところで安くも高くもなりません。
あなたに価格決定権はありません。あなたができるのは自分に買うか、見送るか、ただそれだけなのです。
そしてそれは割高だから、割安だから、というのはただの言い訳に過ぎず、まず自分の買える予算内であるかどうか、
そして予算内の場合に自分がほしいとおもえるかどうか、ただそれだけの話です。
ひとによっては、このエリア限定で探している人もいるでしょう。時期をかなり絞ってる人だっています。
一方で、エリアも時期も全く絞っていない人だっています。そういう視点でみていけば割高割安論なんてのはまるで意味が
ありません。
マラソン大会過ごした後にたまたま露店で売ってた冷たい生ビール、500円。 一般市場価格で見たら高いでしょうがその時、
その人にはそれだけの価値がある場合があり、それが割高割安論には決して至らない。それはその時のビールはそのほかでも買える
ビール、という括りではなく、今のみたいという機会損失の話だからですよ。

すこしは勉強しましょう

[869: 購入検討中さん]

こういう議論、もう3周はしていますね、、

[870: マンション検討中さん]

もうやめましょう

投資でもない限り、住宅を購入するタイミングって人によって違いますし、そのタイミングで高いと言っても仕方がありません。

[871: 匿名さん]

>>862
全くそう思いますね。もう新築で買えもしない物件、またはまだ出てもいない未来の仮想物件を相手にして
割高、割安論議ほど無意味で荒れるものはありません。未来が見通せる未来人がここにいらっしゃるのでしたら、
どうぞ割高であるという論拠をだしてから語っていただきたいものですね。

[872: 匿名さん]

>>868 匿名さん

なるほどです。ありがとうございます。とてもよく理解できました。特にビールの例えは秀逸ですね！
おそらく私は不動産を精査する能力が不足していたと同時にまだ個別物件を熟知する前の段階で知っている情報のみから割高であると早々と判断をしてしまっていたのでしょう。

これからは皆さんが何故この物件が買う価値があると判断させたのか、どこに注目されているのかを参考に閲覧させていただこうと思います。もう書き込みはしません。
(荒らすつもりはありませんでしたよ。ただ、皆さんが割安か割高かどう思われているのかを知りたかったまでです。そもそもその議論が不毛なのはわかりました。どの部分がこの物件を買うに値すると判断する材料なのかを見極めたいと思います。)

[875: 匿名さん]

王子駅周辺だったら、京浜東北線の西側の方が環境いいんだよな。
プラウドはいいけどタワーは立地はイマイチ。

北区というくくりなら、王子より赤羽の方が便利そう。

[876: 匿名さん]

赤羽なら王子がいいな。
都心寄りだし、公共政治の中心
赤羽は商業の中心
プラウドは立地いいよな。
でもタワマンもいいな。
そうなると東十条は中途半端なのかな。
利便性なら王子と、赤羽だよね。

[877: マンション検討中さん]

タワーはあんなに駅近いからびっくり。

[878: 匿名さん]

>>875 匿名さん

王子よりも赤羽でしょう。特に鉄道利便性は圧倒的ですわね
ただ赤羽は蒲田と似ておりガラは良くないです。
住環境としては最悪でしょう。なので王子や十条が生活環境まで含めるとバランスが取れているんですよ。例えば渋谷駅徒歩5分は商業施設や利便性は高いですがファミリー向きじゃありません。でもひとつ離れた代官山に行けばバランスが取れて閑静な住宅街とそこそこの商業施設が同居します。
ここも同じ感じです。大事なのはバランスだと思いますね

[879: 匿名さん]

>>876 匿名さん

東十条は最近マンション建設が多いですよ
駅前再開発に補助道路の拡幅整備にと北区の中で変革度合高いエリアです。これが将来吉と出るかいなかはわかりませんが変化を好む人には良いと思います。
人が増えればビジネスも動くため商業施設含めて今後も一定の進化はしていくのではと期待はしています。
ただし注意しないといけないのは小さな子供を持つご家庭です。
これだけ急激な増加をしていると教育、保育、や医療がその変化に追従できません。スーパーみたいな商業施設は需要があればすぐにでも出来ますがこれらはこうはいかないです。小さなお子様をお持ちの方はこれらが必須であり重要ポイントになるためよくお調べになってちゃんとリスクマネジメントをしましょう。小学校とかも急激な増加の場合は適当な暫定教員や教室とかで体裁だけ整えようとするので危険です。

湾岸エリアでもそうですが再開発エリアの最も弱い点がそこです。教育、医療といった分野は歴史の積み重ねと安定度、地域連携が質に大きく関与してきます。が、再開発エリアはそこが未成熟であるため箱物があってもうまく機能しない。エリアを選ぶときはこの辺りも視野に入れて選ぶと良いでしょうね。

[880: 物件比較中さん]

飛鳥山タワーは駅近だけど、何にもない小さい南口改札なんだよな