ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[8436: 匿名さん]

>>8433 マンション掲示板さん
詰め込み具合を見るための指標の話だと思いますよ。もし持ち分が本当に現金になる時は建物が滅失して土地を売却精算する時くらいでしょう。

[8437: 匿名さん]

>>8434 周辺住民さん
延床面積は建物内の面積なので外廊下は最初から入ってないのではないでしょうか。広い駐車場はどうでしょうね？除外後かな？ここは地下階はないし、駐輪場を専有部にするようなびっくり手法もないので戸数に貢献できそうなのは公開空地の緩和くらいではないでしようか。
ザックリ持ち分を算出するには敷地面積を戸数で割るのが手っ取り早そうですね。

[8438: 匿名さん]

土地の持ち分が多い場合は固定資産税が高くなりがちなのでは？
土地の評価額が同等で比較すればだけど。

[8439: 匿名さん]

固定資産税って、年間２０万くらいでしょうね。
当初数年は安いようですが

[8440: 匿名さん]

気分的には土地の持ち分が大きいマンションをお得に購入できると不動産所有の実感が湧いて嬉しいです。節税目的なら上空の空気を買うようなタワマンか商業用地のペンシルマンションでしょうね。そもそもの本体価格が高かったり用地種別が違うと別のデメリットも出てくるので簡単には比較できませんが。

[8441: 匿名さん]

>>8439 匿名さん
当初5年が半額ですね。昨年期間が延長されて平成30年3月末に完成の住宅まで対象になりました。また延長されればブルームカームも大丈夫かな？

[8442: 匿名さん]

>8432
それってまんまなんとかティアラさんじゃないですか

[8443: 匿名さん]

比較(概算)ですが、やはりすみふさんは10坪ですね。

スカイティアラ　(総敷地面積÷3.3)÷戸数　10.68坪

となるとやはりここは駅から近い割りに詰め込んで儲けましょうコンセプトではない希少物となりますね

[8444: 匿名さん]

スミフマンションは無駄に高い

[8445: 匿名さん]

シティハウス浦和仲町なんてなんと　5.45坪です。
それで6千万とかすれば・・・　坪あたり1千万オーバーです。浦和って銀座とかのつもりなの?

[8446: 匿名さん]

建物が乗った価格なので地価とは違いますよ～

[8447: 通りがかりさん]

長期金利少しずつ上がりそうやなぁ～来春の黒田日銀総裁の後任人事あたりで思惑で上がりそう。。それでもまだ低いってのは分かってるけど、マイナス金利解除されるだけでもインパクト大きいだろうな。

[8448: 匿名さん]

ローン契約時じゃなくて、引き渡しの月で利率決まるんですよね。

[8449: 匿名さん]

>>8428 匿名さん
個人的な見解ですが、十条駅のお隣の板橋駅でも駅前タワマン作っています。
こちらは土地が板橋区とJRの持ち物なので反対運動も特にありません。
低層階は区役所の一部が入り、駅直結のマンションで、かつ板橋区の借地借家権付きだそうです。
板橋区に支払う地代がいかほどかはわかりませんが、板橋区が50年経って強行償還を求めることは考えにくいです。
十条駅タワマンより条件がいいかなと思っていますので、できるだけ競合しないためにも販売を早めたのかな？と。
販売が始まれば、詳細な間取りや仕様もわかりますね。

[8450: 購入経験者さん]

ざっくり周辺の相場から想定して、
ここのマンションの売却価格、70平米5500万の部屋が、5年で4800万、10年で4200万程度がいいところではないでしょうか？
何故なら、この土地は交通利便性以外にほとんど魅力がないからです。5年以上経つと供給過多で更に下落することも予想されます。地価相場の低い人気のない土地の大規模マンションは、供給過多で何れもそういう宿命となります。
資産価値が絶対大丈夫なんて、誰にも分かりません。
物件の魅力が利便性しかないので、むしろ大きく下落することが予想されます。
ここの価値は資産性以外に見出さないと厳しいと思いますよ。

[8451: 匿名さん]

>>8450 購入経験者さん
築10年の中古マンション70平米、4200円ぐらいある？この辺り

[8452: 匿名さん]

ここと比べると20年経っても4000万以上でしょう

[8453: 匿名さん]

>>8452 匿名さん
それって今の相場がバブルで値上がりしてるから、実力以上に高値で売り出してるだけかと。
成約価格はもっと低いし、今の相場が10年後も維持されているかと言うと厳しいかな。

いくらで売り出すのかは売り手の自由だし、今の相場なら行ける！って強気に値づけしたい気持ちはわかります。

[8454: 評判気になるさん]

10年住んで差損が1300万なら月10万の賃貸に住んだと同じだからこの地域の住居費用の相場より安い
五輪後でも10年差損が2500万とかにはさすがにならないですよね…？

[8455: 匿名さん]

世の中の収入は極端に減少しない限り、4000万以下になるのは相当時間かかりそう

[8456: 匿名さん]

>>8452 匿名さん
中古グローリオ、メトロとは言えほぼ駅直結だから資産価値は下がりにくいだろうし良いのでは？

[8457: 名無しさん]

>>8456 匿名さん

南北線は便利だが、肝心の京浜東北線は徒歩14分だから事実上使えないですね。

[8458: 匿名さん]

>>8457 名無しさん
たしかに南北線だけ使ってる人向けですね。でも私も今は南北線一本ですし、JRを使うなら王子や駒込で乗り換えれば済みます。実質、駅徒歩5秒なのは大きいし、新築に6000万がきつい人にはファインシティやオイコスより良いと思いますよ。
もしガーデンズを買わなかったらこっちにしてた、かも。中は見てないので分かりませんが。

[8459: 名無しさん]

>>8458 匿名さん

仰る通り南北線をお使いの方にはとても魅力的な物件だと思います。
ただ、単純に売却時の資産性を考慮すると２路線徒歩5分というのは一般的な指標からすると上かなと思っただけです。

[8460: 匿名さん]

京浜東北線どころか埼京線も十分に徒歩圏内のマンションですよ。
使えないとか言ってる人は実際に歩いたことがない人達みたいですね。

[8461: 匿名さん]

>>8460 匿名さん
上で話してるのは王子神谷駅横の中古グローリオの事ですよ

[8462: 匿名さん]

参考になるかはわかりませんが、今の相場での成約価格はこんな感じです。
築10年での減価償却は都内23区で平均25%。
今の相場が高騰ではなくフラットだと仮定して、築10年で購入価格より25%安くなると考えるか、今の相場が高騰しているので減価償却の25%プラス相場の下落で20%くらいさらに下がると考えるかで大分違いますね。

[8463: 匿名さん]

>>8454 評判気になるさん
売却の際は、不動産屋に手数料を支払うなど売却経費もかかるので、そこまで差が小さくはなりませんよ。
売却時にリフォームしていて、その売り出し価格というのもあります。

[8464: 匿名さん]

築10年で購入価格より25%安くなる？
あますぎ

[8465: 匿名さん]

>>8462 匿名さん
減価償却と価格低下は別の話だと思うのですが。。
東十条が10年で25%下がるというのはこの画像のどの情報でわかります？

[8466: 匿名さん]

8462さんではないけど、画像からよみとれるのは、築10年程度の中古マンションの成約価格は65万/㎡程度。
ここの取得価格が坪270万(82万/㎡)なら約2割の低下と予想できる。

[8467: 匿名さん]

>>8466 匿名さん
なぜに駅距離以外のスペックが不明なマンション同士を並べて参考になると？

[8468: 匿名さん]

>>8467

8465さんの質問に応答してみただけ。
自分でデータ出してみたら？

[8469: 匿名さん]

>>8468 匿名さん

分からないから聞いてるのですが。。良く知らないなら口を出さないほうが良いですよ。

[8470: 匿名さん]

資産価値なら飛鳥山タワーが勝るよね。
JRの駅近物件はこれ以上に無いよ。
私はガーデンズ好きだけど
金だけ考えると飛鳥山タワーだよね

[8471: 匿名さん]

>>8469

あなたのコメントこそ何の意味もない。
一般的にはリセールバリューは立地、とりわけ利便性に依存するので、駅距離はそこそこ指標になるはず。

[8472: 匿名さん]

>>8471 匿名さん
それではフレシアが値上がりして成約している説明がつかないですよね。

[8473: 匿名さん]

>>8472

相場変動の影響を取り除くために「現在」の新築物件と築10年の中古物件の価格を比較しているという意味がわかってないのかな。

[8474: 匿名さん]

フレシアは中古ですよ

[8475: 匿名さん]

もういいよ（笑）
理解できないのかな。

[8476: 匿名さん]

はぁ、全然わかりません

[8477: 匿名さん]

それなら築2000と築2015の間で驚くほど価格差がないという事に注目すべきではないでしょうかね

[8478: 評判気になるさん]

25%ダウンと言ってる人がいますが、今ガーデンズ（5000万物件として）同様の物件が築10年で3750万で出ていますかという話。出てたらみんな買ってますよ。

[8479: 匿名さん]

>>8478 評判気になるさん
ほんとですよね。。
8473さんの比較ロジックは物件のグレードを考慮していないので、既存より上位グレード物件が登場したら毎回暴落説に行き着くとしか。

[8480: 匿名さん]

やっぱり業者中心のスレやね。朝型金利の話してる人おったけど、専門外やとみんな深くツッコミいれんもん。物件自体のボラティリティ考えるなら金利のボラも頭にいれんと営業できへんで。

[8481: 匿名さん]

>>8479

私はここの価格をカームの坪270万で計算して、10年後に20%（25ではない）と予想している。
暴落とはいえない（というか極めて常識的な数字）。
もちろん、ここが地域相場から突出した高リセールバリューだと信じるのは個人の自由ではある。検討者にとってそういう過剰な期待はあまり参考にすべきではないとは思うが。

[8482: 匿名さん]

>>8481 匿名さん
話がずれているような。。私も資金計画では10年どころか入居直後に2割下落しても大丈夫なようにしていますが、アップされたレインズの画像はその下落が起こっていると示す論拠にはならないと言ってるだけです。

>>8480 匿名さん
もう昨年夏のような長期金利はあきらめているので、政策金利の動向にしか興味ないっす。。

[8483: 匿名さん]

>>8482

画像に出ている2005ー2007程度の物件4件の平均が65万/㎡となるのでそれを使ったんだが、論拠にならないという意味は？

[8484: 匿名さん]

>>8482 匿名さん

今の政策金利ご存知ですか？また金融政策の波及効果により巡りめぐって長期金利に影響を及ぼしますので、長期金利を諦めて政策金利に興味があるというのは、矛盾した発言ですね。

[8485: 匿名さん]

リセールバリューなら
飛鳥山タワーだな！
読ましてもらったけど
マンションは立地90%だよ。
立地は麻布や成城など一部の駅からの不便な住宅地を除いて東京なら駅にどれだけ近いかだよ。
いい加減わかれよ！
飛鳥山タワーはタワマンだし、ランドマーク的存在で大規模飛鳥山公園近く。
ガーデンズは勝てない。東十条じゃね。

[8486: 匿名さん]

>>8485 匿名さん

おっしゃる通りですね。
売却や賃貸考えても飛鳥山タワーですね。

[8487: 匿名さん]

>>8483さん
その2006年近辺の成約価格は56～72/平米と幅があります。また東十条駅の周辺は小規模＆眺望なし＆単身向けマンションばかりという状況で、その平均坪単価をもって上位グレードの大規模マンションの新築価格がここまで落ちるはず、と見るには不自然に思いました。

>>8484さん
間接的に波及しうるにしても順序があるので、短プラが変わりそうな段階になるまで素人が色々想像しても仕方がないかと。

[8488: 匿名さん]

>>8487

データ分析したことないでしょ。
もちろんこの少ないnでは信頼できる結論が出せるわけではないが、ないんだから仕方がない。
少なくとも漠然とした感覚だけよりは参考になると個人的には思うけどね。

[8489: 匿名さん]

>>8485さん
少し前に出た王子神谷のグローリオなら駅徒歩5秒なのに坪200を切ってて超お得ですよ（笑）

[8490: 匿名さん]

>>8488
ふわっとした実態をとらえていない数字で話を進めるのは、なんだか週刊誌の適当な記事でありがちなパターンに思えまして。

[8491: 匿名さん]

間取：2LDK＋S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
専有面積：65.07m2～75.68m2
販売戸数/総戸数： 未定 / 864戸

お前らどんな部屋を希望してんの？

[8492: 匿名さん]

おー、少ない65平米の部屋もまだ残っているんですね。

[8493: 匿名さん]

>>8465 匿名さん
築10年で25%下落というのは、平成10年だったかな？それ以降の23区の実例を平均化したものです。
もちろん、千代田区のような都心から世田谷の田舎、北区の田舎まで23区全て含まれています。
購入時期や売却時期、リフォームのありなしや地価によって、減価償却が5%だったところも30%だった事例もあるでしょうが、平均値は25%です。
東十条が25%かどうかまで統計値は出ておりませんので悪しからず。

[8494: 匿名さん]

三井健太さんのスムログ　第74回　「高値買いするとどれだけ損する？」は参考になると思う。

>2017年も高水準となるでしょう。つまり、今は高原状態にあるのです。今後どこかで下落方向に転換するはずです。しかし、急カーブで下落することはなさそうです。ゆっくりと、数年かけて値下がりして行くことでしょう。
>さて、高原状態で買ってしまうと将来の自宅価格はどうなるのでしょうか？数字を使って説明します。
>2012年を100としたとき、2016年は125に当たるわけですが、今年125で新築マンションを買った人が10年後の2027年ころに売却しようとしたとき、我が家はいくらで売れるでしょうか？　2027年の新築マンションの相場が現在より10ポイント下がって115とします。
>築10年の中古マンションは平時には新築価格の８掛け程度なので、10年後の新築価格115×0.8＝92となります。購入価格の125から92へ26％（92÷125＝74％）の値下がりになるのです。

つまり今後のゆるやかな相場下落傾向を加味すると、10年後は26%程度の値下がりが予想される。

ここは基本住み続けるつもりで購入すると思うので10年以内の売却は何らかの事情が発生した場合だろうけど、これくらいの値下がりは覚悟しておいたほうがいいかもしれないね。

[8495: 匿名さん]

もしかつてのバブルが再燃すれば5千万で買ったものは8千万で売れるからどーんと行こう。

[8496: 匿名さん]

>>8494 匿名さん
そのくらいの値下がりがあっても大丈夫な計画にした方がいいというのは大いに賛成です。破産というのは悲しいので。ガーデンズに限らずどこのマンションでも同じ話です。

[8497: 匿名さん]

>>8493 匿名さん
画像とは別の話だったんですね。了解です。

[8498: 匿名さん]

来年以降向こう10〜20年の地価相場を考えると、私は高値維持を数年続けたあと徐々に下落、その後一般的なスピードで下落だと思っています。
10年後に地価が今より上がる要因は何かあるでしょうか？
金利は今より下がらないでしょうし、都内の人口構成比は今より30代が減るでしょう。
生産緑地も出てくるでしょうし、空き家ももう少し活用されるかと思います。
今よりもさらに異次元の緩和を日銀が行なっているとか？むしろ私は緩和をやめる方向に行っていると思います。

[8499: 匿名さん]

>>8495 匿名さん
バブルとなるような要因て今後何が考えられる？人口ボーナスは絶対ないし、リタイア世代の買い替えブームとか？

[8500: 名無しさん]

>>8499 匿名さん

中国人バブルが今後必ず起こりますょ。
あとベトナムあたりが非常に人口が多いので
クラスの半分以上が外国籍となる日が遠からず来るはず。その人達に使われるか使うかは個人の能力が問われる時代にシフトしていく。

[8501: 匿名さん]

>>8500 名無しさん
チャイナはここはあんまり来ない。それくらい地味などうでもいい地域。
むしろコリアンとインディアが多いらしいよ。

[8502: 匿名さん]

>>8500 名無しさん
可能性が低いと思います、新興国のお金持ちは日本より欧米に向かう。
普通のサラリーマンならバブルにならない。
というか、
下がらない要因となるかも、

[8503: 評判気になるさん]

>>8501 匿名さん
ネガティブな事をどうしても言いたいようですが、あなただけ会話を理解していませんね。
北区の話をしているのではなく、日本の経済の話をしている流れですよ。

[8504: 匿名さん]

駅近タワマンが強いな。
今後は

[8505: 匿名さん]

ですね。
予算が許せば武蔵小山が良いですが、厳しいので板橋、十条の低層階狙いです。
ここはタワマン以外では下落度合いが低そうですが、駅から遠いですね。

[8506: 匿名さん]

>>8503 評判気になるさん
海外マネーが不動産かつ日本に流れる可能性ですよね。
まず、中国は経済成長が停滞しこれから不況に入るでしょう。日本が国外の人間が国内の不動産を持つことに今後規制をかけないと仮定すると、中国の好景気と日本の円安がマッチし、かつ日本で再開発が活発になるなど短期投資でキャピタルゲインが見込める場合に、再びマネー流入となるのではないでしょうか。

[8507: 匿名さん]

赤羽台団地跡地の売却事業を行う委託先が6/23で入札〆切です。
委託期間は来年の6/30まで。
これまでに売却先が決まるのでしょうね。
板橋駅タワマン、十条駅タワマン、赤羽台団地再開発と注目したいマンションが目白押しです。

[8508: 匿名さん]

>>8500 名無しさん
海外マネーだけではバブルにはなりませんよ。
今回は、国内の富裕層も都心の物件を買っているからバブルになっています。
固定資産税課税方法も更に見直すでしょうし、国内の富裕層が不動産で節税できる案件はどんどん減るのではないでしょうか。

[8509: 匿名さん]

>8499
中国人爆買いによるTokyoバブル。いくら高くても喜んで買うため

[8510: 匿名さん]

でもバブルで出遅れると、売却は8千万でできた、が購入する東十条の物は1億5千万で買えなかったという話になる

[8511: 匿名さん]

>>8507 匿名さん
どれも安くなる気がしない〜

[8512: 匿名さん]

結局売って買うなら、相場の高低はあまり関係無いかもね。相場が低迷してる時なら売りも安いが買いも安い。相場が高い時はその逆。

[8513: マンション検討中さん]

ロンドンのタワマン火災を見てから、タワマンに住みたくないと強く思いました。

[8514: 匿名さん]

>>8513 マンション検討中さん
最新のタワマンであの様な火災は発生しません。ここよりよっぽど防災性能は高いですよ。

[8515: 匿名さん]

タワマンの安全神話、どうなんでしょうね？日本もアスクル倉庫の火災が鎮火に何日もかかるのを見て絶対はないと思いました。

[8516: 匿名さん]

>>8513 マンション検討中さん
ロンドン火災がどうして起きたのか分析見た？
あのタワマンは、公営住宅です。
消火設備の点検を10年ほど放置し、建築もいい加減だったから起きた。

[8517: 匿名さん]

駅近のタワマンが、リスク低いな！
なら今まで出てしつこいが飛鳥山タワーはありかな。
団地マンションより駅近タワマンは賃貸でも確かに強いよ。
将来見据えると否定出来ないな。

[8518: 匿名さん]

>>8516 匿名さん
日本なら大丈夫と？

[8519: 匿名さん]

>>8518 匿名さん
いいえ、しかし日本の公営住宅はロンドンのそれに比べて、ずさんな管理はしていません。
燃え広がったのた原因も防火壁を故障したまま放置などタワマンに由来すると言うより、集合住宅のずさんな管理ということで、階数に関わらず発生したかと思います。

[8520: 匿名さん]

>>8519 匿名さん

タワマンの負の部分で注目されたのは避難や救出の困難さで大勢の人が亡くなったからではないでしょうか

[8521: マンション比較中さん]

内廊下って逃げ場がなくて怖いわ～
しかしロンドンでは低所得者層が高層マンションに住んでるんだね

[8522: 匿名さん]

内廊下は煙が充満して出れなかったみたいですね。
はしご車で届くのも15階程度らしいし、燃えたら高層階はアウトですね。

かといってタワマン住んでて低層階というのも『無理して買った』と思われそうで何だし。

[8523: 匿名さん]

ロンドンは土地が高いだから。
東京はタワーマンションするの意味わからない。

[8524: 匿名さん]

>>8520 匿名さん
最近の無痛分娩ネガキャンと同じことだと感じますね。
無痛分娩に使う麻酔は帝王切開と同じもの、弛緩剤や促進剤は帝王切開はもちろん、自然分娩でも使われている。しかし、無痛分娩だけが危ないかのような報道。

ロンドンの火災を見て、だからタワマンは危ない！ではなく、いざ火災が起こった時に類焼や二次災害を防げる設計、日頃からの消火設備点検の大切さを認識し、自分の住まいの再点検を行うべきかと思います。

[8526: 匿名さん]

>>8524 匿名さん
私は例えが少し違うと思いますね。
物理的に自力で避難しにくい所に住まうのはリスクもあるという認識を持ったほうが良いと思います。技術で防げる部分もあるとは思いますが、完全ではありません。完全無欠に見えるイージス艦で犠牲者が出る如くです。

[8530: 匿名さん]

この報道の影で、国内の分譲マンションで法律上整備しなくてはならない消火設備基準に満たないマンションは全体の7割ってやってたので、公営住宅の火災より、こちらを気にするべきだったんだけど、みんな見逃したのかな

[8531: 匿名さん]

イギリスの火災は日本でも当てはまるか？に対して
⇒日本は設計や設備がちゃんとしているから、そのままは当てはまらないでしょう。

これは気持ちとしては分かる。

じゃあ今後も日本ではありえないか？という問いには
⇒運用するのは人だから完璧ではないかもね。みんなで気をつけよう。

って事じゃないかな。
気をつけるには高層建築のリスクを自覚しないといけない。

[8532: 匿名さん]

地震よりも、浸水についてはみなさんどうお考えですか？

当マンション、カームを除き、北区の水害ハザードマップで、

「早期の立退き避難が必要な区域（3m以上の浸水深が想定される区域　および　家屋倒壊等氾濫想定区域を包括する区域）」

に指定されていますが・・・。


http://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/doc...

[8533: 匿名さん]

浸水を考えるとタワマンも悪くはないのかな、って思います。
私はあまりタワマンは住みたくないですけど。

[8534: 匿名さん]

タワマンは手堅い
当たり前だよな。

[8535: 匿名さん]

>>8532 匿名さん

ガーデンズは浸水0.5～3mのエリアなので、王子駅や赤羽駅と同じみたいですね。