ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[821: 匿名さん]

>>814
団地じゃないけどすぐ近くに住んでいます
幼児がいるのでなかよし広場はよく行きますが、お酒飲んでる親？見たことないです
ホームレスの男性ならときどき見かけますけど

爆音バイクもぴんときません
どの辺のことですか？北本通りならともかくこの辺は一方通行が多くてバイクが通って楽しい道じゃないですし

なんだか別の場所のことみたいです
でも閑静な住宅街がいいならこの物件は違うのでは

[822: 匿名さん]

うーん、団地の裏側のサンクスにチンピラ集団が夜とか結構たむろってて酒飲んで騒いでる。そいつらのことかなあ。またそこのコンビニのオーナーが893で近所でも評判のヤバい系笑。

[823: 購入検討中ママ [ 30代]]

私も団地住みです。昨夜団地内をバイク暴走してる音が聞こえました。夏場は結構うるさいです。団地内で、集合？出発？して走り去って行くような感じです。ガーデンズの道か通り道ならないといいですね…。
あと、中学生？くらいが夜中公園で騒いでる声も聞こえます。
昼から酒は気がつきませんが、タバコすってる親は見ます。
あと、ホームレスがベンチにいたり、ゴミ箱あさってる姿は見ます。住み着いてる感じはないですが、周回コースになってるかんじです。

うちの子達はなかよし広場や白山大好きなので、毎日公園通ってます。ガーデンズ購入しても遊びにくると思います。

[824: 匿名さん]

こんなに大きなプロジェクトを長谷工だけでいけるんでしょうか？
なんかそこが心配なのですけど

[825: 購入検討中さん]

コンシェルジェの配置場所に違和感を覚えるのは私だけでしょうか？

[826: 匿名さん]

>>823
ベランダの喫煙ぐらいでグダグダ言うならマンションなんてすまない方が良いかと思います。
規約で禁止したところで一定数吸う人は必ずいますし北区であれば当然その率も増えるのは
織り込むべきですよ。

[827: 匿名さん]

さすがにベランダの禁煙は普通にアウトでしょ。

[828: 匿名さん]

>>827
だから、ベランダの喫煙は今時のマンションでは規約で禁止されてるんですが、
そうはいっても守らない人ってのがいるわけよ。いくら管理人経由とかで言ってもね。
それは法律も同じ話。いくら厳罰化しようがなにしようが一定数は守らない人がいる。
マンションはその縮図みたいなもんなんだから何人かはベランダで喫煙だってうするでしょって
話。良い悪いの話なんてしていない。悪いに決まってる。が、悪いといおうがなんといおうが
そういう奴がいるということもまた事実であり現実だってこと。

[829: マンション検討中さん]

>>821 匿名さん

バイクの音の件ですが、北本通りを除いて大きな道路がないのに不思議に思っていました。

ですが、昨日の夜に商店街を歩いていると東十条方面から爆音とともにそれなりのスピードでバイクと原付の合計3台が来て、イイダのところを右に曲がってサンクス方面へ走っていくのを確認しました。

驚くと共に妙に納得してしまいました。あぁ、バイクのよく通る道があるのではなくて、ただ迷惑をかけて楽しんでいる輩がいたんですね。

危ないですし、交番も近くにあるのに対応はしてくれないんでしょうかね…。ガーデンズができる頃には彼らは迷惑行為を卒業してくれるといいですね。

[830: マンション検討中さん]

>>821 匿名さん

連投で大変申し訳ございません。

私は中層階に住んでいるのですが、もしかしたら821さんは低層階、ないしは戸建てにお住まいでしょうか？

もし低層階にお住まいで騒音が聞こえないのでしたら、ガーデンズも低層階が狙い目になるかもしれませんね！

もしよろしければ現在の居住階をご教示いただくことは可能でしょうか？

[831: 匿名さん]

>>829
北区なんだから、バイクの音ぐらいするでしょ。神経質になりすぎ

[832: マンション検討中さん]

>831
そうなんですよ、所詮北区なんです。
それであの値段なんですよ。
23区内でも物価が安いことを理由に北区住んでる人も多いです。
そうなると区外からどれだけ人を呼べるかですが、あの値段に手が出る層が北区に越してくるかというのも疑問。
てことでもう少し値段下げないかなあ？ミツイフさん。

[833: 匿名さん]

>>832
坪単価で見たらかなり安い方だと思いますよ。
それに利便性がよすぎるのでそこは織り込まないとだめかと

[834: 匿名さん]

利便性を言うなら王子１丁目２丁目豊島１丁目の方が数段上でしょう
ザ・ガーデン東京王子、寂し過ぎる

[835: 匿名さん]

やはり王子飛鳥山タワーやプラウドの方が
魅力あるよね。

[836: 匿名さん]

タワーは足元がの雰囲気が悪いよね～
堀船地区は古びた戸建て、空き家も目立つ
王子地区から首都高と川で分断されてる
これから街はどうなって行くのか

プラウドには私も魅力を感じる。
区役所隣接だもの。
５年後の中古狙いたいかも。

[837: 匿名さん]

王子駅のランドマーク的なマンションは
今後も人気は衰えないでしょうね。
プラウドや王子飛鳥山ザファーストタワー
ザガーデンは微妙な位置にありますよね。

[838: 評判気になるさん]

坪単価だと安い方なんですか？！
王子駅付近のマンションではなく王子神谷と東十条駅付近のマンションと比較して？この辺に住んでるママ友、値段で諦めた人ばかりでしたけど…（ウチも含む）

[839: マンション検討中さん]

西方向4800～ 南方向5200～ 妥当と思います。永住タイプで、賃貸は隣は大きなURがあるし、賃貸マンションも建設予定 貸出しにくいでしよう。

[840: 匿名さん]

普通の平均年収だと買えませんよ。
最低でも年収800万は必要
そう考えると高いなあ。

[841: 評判気になるさん]

少なくともほとんどの北区住民には手が出ないですね。うち正社員ダブルインカムで保育園料は上のランク払ってます。てことは北区の中では割と年収高いはずですよね。同じ園のご家族も庶民には買えないわ〜って言ってたし…この辺にお住いの金持ち高齢者狙いなんですかね？ターゲット層が謎。

[842: 周辺住民さん]

このご時世にしては坪単価かなりお安いですよね。
金利もかなり低いので、普通のサラリーマン家庭でもこれならという感じ。

ただ、あれこれと仕様を下げに下げて安く作ることによって、北区の東十条というブランドとなんとかバランスを取っていますが。

[843: 物件比較中さん]

北区に限らず、都内のアクセスいいエリアは新しい住人に入れ替わるのでしょうね。

もう500くらい安ければ、まだ考えられるんですけど。
物価安くて近隣商店街も多いから住みやすいんですけどね。

[844: 評判気になるさん]

なるほど。既存北区民の貧乏人は相手にしてないってことですね。

[845: 匿名さん]

なんか荒れてますねぇ…。
やはり団地住民の興味は高いんですね。そんな私も団地民です笑

いろいろありますが、私的には共産党、新社会党？、生活の党の＊＊なのがやばいと思う。この界隈の左寄りのポスターの多さにカルチャーショックですね。王子発の北本通りの共産党デモ、ビラなんかよくあります笑

団地前の通りで街宣車で戦争はんたーい、原発やめろーとか言ってて震えました。ガーデンズも標的になるかも？てか共産党員ばっかりが住んだりして笑

[846: マンション検討中さん]

>>842
円相場や金利が変わるものです

>>844
貧乏人住宅難問題、政府に報告すべき

[847: 匿名さん]

>>840 匿名さん

東京ではそんなの普通ですよ
世帯年収1000ぐらいだし

[848: マンション比較中さん]

明らかに高いね。この辺ずっと住んでるけど、数年前だったら新築マンション７０平米で４０００万～４０００万後半が相場だったような

国民の実質賃金があがってないのに不動産価格だけ上昇。

この価格帯は庶民にはなかなｋ届かない価格かな

まあ最近は共働きとか多いから世帯年収１０００万近くあれば買えるかもしれんけど

[849: 匿名さん]

>>848 マンション比較中さん

過去の価格に対して高い高いというてもね、それが現実なんで。

[850: 匿名さん]

>>843 物件比較中さん

そう思います。この辺も工場街からだんだん変わっていくんじゃないですかね
上野東京ラインのおかげで随分便利になりましたよ

[851: 匿名さん]

>>849 匿名さん

過去の価格と比較しているのではなく、実質賃金があがってない、というのがミソかと。実質賃金も物価も上がらず、不動産価格だけあがってる。要は不動産バブルってこと。いずれ値崩れして適正値になるでしょ

[852: 匿名さん]

>>841 評判気になるさん

そんなに高いですかね？
東十条徒歩5分なんですし利便性の良い赤羽、池袋、渋谷、上野、東京へのアクセス考えればかなり良いと思います。
昔からの北区、十条、王子とかのイメージが強い人にとってはここでこの価格?って思うのもわかりますがまぁそれって北千住なりムサコと同じじゃないですかね?

ターゲット層は地元民では無く、昔の価格だったら北区や板橋区じゃ無いもう少し人気エリアを買えた人が今の高騰で買えなくてあぶれてしまった難民だと思います。そういう人はここなら買えるわけです。エリアグレードを落とす事でその中では上質なマンションを選択肢に入れることができるという訳です。これを本来の希望エリアにすると地下住戸とか駅遠マンションしか買えなくなっているため、よほどそのエリアの執着度が高くないと費用対効果が悪すぎますから

[853: 匿名さん]

王子飛鳥山タワーかプラウドを中古で狙うのがベストだと思います。
新築マンションはリスク高いよ

[854: 匿名さん]

>>851 匿名さん

実質賃金が上がってないって何言ってんの?
そういう人もいるでしょうが上がってる人だってたくさんいるし。そういうマクロ統計をこの物件を買う検討者に当てはめこんでも無意味かと（笑）
首都圏マンション全体動向見てるアナリストさんじゃないんだから大事なのはこの物件があなたにとってどうか、ってことだけでしょ。

[855: 匿名さん]

>>853 匿名さん

飛鳥タワーは微妙だけどプラウド中古は良いですよね。
ただ中古はかなり高いですよ。仲介手数料、瑕疵担保、部屋とタイミング選べない、新築買ったったって言う家族の喜び（新築願望ありの人）を失う代わりに得るぐらいの価格のメリットが今のところ無いですなー

[857: 匿名さん]

>>854 匿名さん

論点が逸れていますが、私が言ってるのは他の経済指標対比で不動産価格が高騰しすぎていて、それにつられたこの物件の価格も適正値よりも高いプライスなのでは、というマクロ観点からのトップダウン評価ということです。つまり、賃金が上がろうが下がろうがボトムの動向はこの評価に関係ありません。ましてや、個々人の賃金動向を話に持ち出したつもりは毛頭ありません。

[858: 匿名さん]

タワマンかっこいい。

[859: 匿名さん]

>>857
いや、論点がずれてるのはあなたなの。
株や為替と違っていつでも売買できるわけでもなく同じものを買えるわけではない。
割高、割安といったところでそんなことに意味はない。このマンションはここしかない。
来年も再来年もいろんなマンションが建設されて売られていくだろうがここはここだけ。

[860: 匿名さん]

>>859 匿名さん

賃金が上がっている人もいる、ここはここだけ、と論点を逸らしたのはあなたでしょう…。私は終始、割高であると思っていると言っているだけです。

それに割安か割高かというのに意味があるのは人それぞれです。人によっては最重要視しているかもしれません。それをあたかも不動産販売員かのようにこの物件だけを見ろ、と言われるのは心外です…。

とりあえず、不毛な議論はやめましょう。あなたはこの物件の絶対評価としてフェアバリューだと思っていて相場と比較する必要はない、私は割高であると思っている。それでいいではありませんか。

[861: 匿名さん]

>857

マクロでみると妥当な価格ですよ。

このあたりだと、新築で賃貸に出すとどんなに安く見積もっても月額坪単価9000円は固いですよね。
（SUUMOを見ると、築10年ぐらいの物件で坪単価9千円弱です。）
この物件の坪単価が280万だとすると、グロスの利回りは年あたり4%前後。

現在のマイナス金利下だとリスクマージン込でも妥当な利回りだと思いませんか？
金利が下がっている以上、不動産価格が上がるのは当たり前のことだし、
それがマクロで見た時の妥当な価格だと思いますよ。

[862: マンション検討中さん]

もういいから

割高だと思うなら、この物件はスルーすれば？
他に買う人はいくらでもいるでしょう

[863: 匿名さん]

プラウドか飛鳥山タワーの2択
新築住みたいなら
ザガーデンって感じ

[865: マンション検討中さん]

この物件が比較的早く完売するようなら、都内アクセスの良い新築はもう手が出ないな

飛鳥山タワーと比べると立地は断然プラウドの方が好みではあるけど、中古でもかなり高いよね

[866: 匿名さん]

>>861 匿名さん

まさにそれです。REITの東京レジのcap rateは今5%前後(ちょっと割ってるくらい？)に対して北区でその数値です。
確かに4%前後という数値は金利環境考えると魅力かもしれませんが、マーケット全体で見たら割高なのかな？と思った次第です。
あくまで個人的感想です…。もうやめときます…。

[867: 名無しさん]

でもやっぱり高いなぁ
こんな事ならお隣のパークハウスにするべきでした

[868: 匿名さん]

>>860
いえ、だから割高であることの根拠が結局のところないに等しいのにただその辺のマクロ経済アナリスト気取りで
高い高いと叫んでいるだけなのがあなたになります。
何度も言いますが、単一物件を捕まえて割高、割安というのは意味がないのです。
自称アナリスト達は皆さんいろんな指標を軸にそれを声高らかに語り出しますが、彼らが語っているのは
過去の物件をある基準でグルーピング化した「仮想過去物件」と、新築のそれらを独自にグループした群を
「仮想現在」として比較しているにすぎません。で、それは大局的な傾向を見るのに、また企業や政府など
その業界動向や経済指標の一指標の側面を見るのに役に立ちますが、それはあくまでもマクロ的観点であり、
個別のマンションに対してのどうのこうのはありませんよ。
あなたが個人的にどのようの"思うか"はそれはあなたの勝手です。が、この掲示板は
あなたの所有物ではありません。あなたの誤った解釈をただひたすら書き込むのは荒らし行為そのものであり、
規約にも反します。あなたの所有物であればいくらでも念仏のように唱えてください。しかし実際は違うのです。

あなたが荒らしではなく真剣に検討した結果、ここが割高である、というのであればここは個人の意見で結構なので、
そういう結論に至った論証をここで展開してください。それもなく、ただただ、「割高、割高」と壊れたCDのように
連呼するだけであればそれは荒らし行為として通報いたします。

くどいようですが、マンションというのは、ここのマンション物件ごとにも当然ですが、同一マンションの各部屋ごとでも
それぞれ一点物であり、唯一無二ではありません。株や為替であれば、取得単価が違うだけで、去年購入したドルも今年購入した
ドルも同じです。色はありません。いつでも変えていつでも売却可能。流通量、取引額、取引人数ともに不動産取引の比ではなく、
相場の精度と確度が極めて高い。
一方で不動産市場はそれと比べれば圧倒的に低い。不動産でも賃貸市場、特に1K/1Rマンション賃貸市場はそれなりの取引量もあり
不動産市場の中では高いものの、売買になれば話は別。毎月、毎年、同じエリア、同じ立地、同じデベから同じ規模のマンションが
ひっきりなしに売られているのであればそれは比較も割高だともいえようが、実際そんなことはない。

個人の感覚的な話ではなく、単純に割高、割安論自体が無意味なのですよ。
あなたがいってるのは、他人の給料を割高だとか割安といってるぐらい無意味です。なぜなら他人を割高だ、割安だと
いったところであなたにはどうしようもないからです。このマンションも同じ話。いったところで安くも高くもなりません。
あなたに価格決定権はありません。あなたができるのは自分に買うか、見送るか、ただそれだけなのです。
そしてそれは割高だから、割安だから、というのはただの言い訳に過ぎず、まず自分の買える予算内であるかどうか、
そして予算内の場合に自分がほしいとおもえるかどうか、ただそれだけの話です。
ひとによっては、このエリア限定で探している人もいるでしょう。時期をかなり絞ってる人だっています。
一方で、エリアも時期も全く絞っていない人だっています。そういう視点でみていけば割高割安論なんてのはまるで意味が
ありません。
マラソン大会過ごした後にたまたま露店で売ってた冷たい生ビール、500円。 一般市場価格で見たら高いでしょうがその時、
その人にはそれだけの価値がある場合があり、それが割高割安論には決して至らない。それはその時のビールはそのほかでも買える
ビール、という括りではなく、今のみたいという機会損失の話だからですよ。

すこしは勉強しましょう

[869: 購入検討中さん]

こういう議論、もう3周はしていますね、、

[870: マンション検討中さん]

もうやめましょう

投資でもない限り、住宅を購入するタイミングって人によって違いますし、そのタイミングで高いと言っても仕方がありません。