ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[7351: 匿名さん]

どっちにしても35年ローンなら、
返済終わる頃に建て替えやら超大規模修繕が必要になる。

だから買いたいときに買うだけ。それでいい。

[7352: 匿名さん]

>>7346
稿料も出ないのにスゴいね。その労力。

[7353: マンション検討中さん]

>>7352 匿名さん

受ける

[7354: 匿名さん]

>>7351
35年で建て替え？
困ります。

長期優良住宅だと80年は持つと聞いてますが。

[7355: マンション検討中さん]

>>7354 匿名さん
隣の団地は何年だっけ？50年は確実持つね。今の新築レベル

[7356: 匿名さん]

>>7354 匿名さん
一応日本の法律ではマンションの減価償却は47年になっている。
50年を超えてそのマンションがスラム化するか、住めるマンションかどうかは、管理組合の質と修繕、そして適度に若い人が入って来て循環するかどうかだと思う。
売りが全く出ないマンションてことは、50年後そのマンションは老人だらけ。
80歳で大規模修繕するから追加で100万とか言われてもみんな賛成せず、修繕されずにマンションも朽ちていく。

[7357: 匿名さん]

>>7356 匿名さん

心配しなくてもそこまで生きてない。それにそれよりはるか手前でみんな売って新たなマンションに移行する。みんな車なりスマホなり女なりずっと昔の使い続くけないのと同じ事。

[7358: 匿名さん]

>>7351 匿名さん
35年程度では大規模修繕すら必要なし。最近のマンションは過剰に日々のメンテナンスしてるからね。

[7359: 匿名さん]

>>7350 匿名さん
何歳でも関係ないでしょ。俺は54だが２５年ローン組んだ。年齢では無く資力と信用力の問題よ

[7360: マンション検討中さん]

>>7359 匿名さん

人生が短い、よいマンションに早めに住めば

[7361: 匿名さん]

>>7357 匿名さん
だがしかし、47年に建てられたマンションのほとんどが管理組合解散することも建て替えることもせずに、老人マンションとなっている事実。
住み替えの希望があっても、みんな金銭的な問題で実現していないよ。

あと7358さん。
大規模修繕はまず築10年目に行われるはずです。
その後、築25年目にも必要です。
築35年で大規模修繕してないマンションなんてスラム化まっしぐらですよ。

[7362: 匿名さん]

>>7361 匿名さん
大規模しなくても過剰メンテナンスしてるから必要ない。今や大規模修繕なんて意味が違うよ

[7363: 匿名さん]

>>7362 匿名さん

こういう人が理事会にいたら大変ですね。。

[7364: 匿名さん]

>>7363 匿名さん
は?今時のマンション管理と修繕計画がそうなってんだが（笑）何年おきに足場作っては塗り塗りしてると思ってんの?（笑）既に管理会社が儲けるために普段の修繕計画の中に大規模修繕が溶け込んでるよ。

[7365: 匿名さん]

>>7362 匿名さん
外壁も戸建なら好きにしてねレベルだけど、マンションはそうもいかない。
築35年で大規模修繕一度もしてないマンションだなんて誰も中古で買わないし、資産価値も低くなる。
住宅は建てたその瞬間から劣化するから、絶対にメンテナンスは必要。

[7366: 匿名さん]

>>7325 匿名さん
周辺住民のように振る舞っても嘘はダメだよ
変な工作活動なんて意味ないですよ

[7367: 匿名さん]

>>7365 匿名さん
だからメンテナンスは過剰なまでにしてるってば。普段から。そんなに大規模修繕!!なんて銘打ってしなくてもね。

[7368: 匿名さん]

>>7367 匿名さん
外壁の塗り替えというオーソドックスな大規模修繕の他に、排水管の取り替えや、防水層の張り替え、エレベーターの入れ替えなんかも必要なんだよ。

普段から外壁塗り替えなんてしてたら、すぐに修繕積立金が底をつくから、築10年くらいでやるんだよ。その他にも共同住宅なんだから、天井から水漏れしたらみんな困るでしょ。
大規模修繕って何すると思ってるんだ。

[7369: 匿名さん]

いつまでその話続けるの？

[7370: 匿名さん]

隣のUR団地が築年古くてもまだまだ住めるのは、URがきちんと修繕を行って管理してるからだよ。
URが外壁も内装も給排水管も無頓着で修繕しなかったら、今頃はひどく劣化してそろそろ建て替え必要になってるよ。

[7371: 匿名さん]

>>7328 匿名さん
賃貸物件調達の資金は銀行が貸し出している。
そこが焦げ付くと、銀行がローンを貸し渋るから、一般取得者もローン審査が厳しくなる。
つまり、住宅市況の転換点になる。

[7372: マンション検討中さん]

ブルームコートの前にあるシーズンガーデンって全棟の住人が使えるのかな？
ホームページ見ると、ブルームコートの説明に「住民だけに解放されるシーズンガーデンが…」って書いてあって、ブルームコートだけに入れるようになってるのか、他の人も入れるようになっているのか心配になってきました

[7373: 匿名さん]

>>7348 匿名さん
前半の海外勢引上げのお話は国内の投資事業全体に関わるので、分譲マンションのバブルという程度ではなくアベノミクス崩壊という規模の話ではないでしょうか。
また、億ションが売れなくなっても普及帯のマンションの価格が下がらないのは昨年からの市況が示している通りと思います。

>>7371 匿名さん
本人が住むための住宅ローンと投資目的のローンでは銀行の扱いは全く別なので、はたして住宅ローンまで波及しますでしょうか。むしろ焦げ付いた投資の代わりに低リスクな住宅ローンの拡大に力を入れるのでは、と思います。

[7374: 匿名さん]

>>7372 マンション検討中さん

大丈夫です！
A B Cどの棟も使えます。

[7375: マンション検討中さん]

南北線にて新築大規模荒らし
大丈夫か

[7376: マンション検討中さん]

>>7374 匿名さん
情報ありがとうございます！素敵な共有部分なので、気になっていました。良かったです、

[7377: 匿名さん]

>>7373 匿名さん
海外資本の話は私ではないけど、中国を始めとする海外富裕層がマンションを買い漁ったのは2013年のことで、購入後5年建てば長期譲渡所得だったかな？それで税金安くなるから、それらのマンションが市場に出るのは2018年以降。
よって私個人としては、海外資本は停留中でありまだ逃げていないという見解です。
購入から5年後に売りに出る投資用マンションがどうなるかが、海外資本の流れを読む試金石になるのではないでしょうか。

今、銀行の資金運用先って国債がだめになったからかなりの部分が不動産融資になってるのを知っていてのことですか？
例えばほとんど株購入で運用してるなら、株がこけたら銀行がこけますよね。

ローンの不良債権が大量に出たならば、銀行の経営を立て直すためにローンの審査は住宅ローン、投資ローン限らず厳しくします。
大手銀行を見ればわかりますけど、住宅ローンは金利低すぎて薄利多売、むしろ利益出ないレベルに達しておりこれを拡充しても銀行が疲弊するだけであることは、当の銀行がよくわかっていると思います。

[7378: 匿名さん]

1400戸の勝どきザ・タワーなんか、まだ販売中なのに転売の中古が常時40件以上出てますからねー。投資向けは厳しい。でも他エリアではこんな光景は見られません。城北は投資物件少ないし。巷で弾けるとか言われてるマンションバブルは高値で大量供給が続く湾岸ニュータウンの話ですよ。そこが崩れた所で城北は(ちょぴっと下がるかも知れないけど)大して変わらないんじゃないかなぁ。

[7379: 匿名さん]

>>7378
板橋区、北区は変わらないでしょうね。
ってのはこの辺昔からゆっくりまったり上昇はしてますがそれでもだいぶ緩やかで実質的には安定ですから。
急上昇もしない代わりに急落もないので実需安定で投資家にとっては何の魅力もないですからね。
それに実需目的の住宅に求められる要件って安定した環境であることだと思いますよ、個人的には。
湾岸もムサコもそうですがタワーがガンガン立つのは別にいいですが、医療、福祉、教育、交通といった
行政インフラが追いついていかず人口比も含めてアンバランスな状態になってしまって環境としては微妙です。
スーパーや飲食店のような民間商業施設は人口が増えて需要が望まれればいけいけどんどんで簡単に増えていきますが
行政インフラはそうはなりませんからねぇ。特に教育と医療ってのは地域連携、知と経験の蓄積によって充実、質が
上がっていくものですから箱物だけ作れば安定するってものでもないのでその辺りは好みが出るのだと思いますよ。
この辺は良くも悪くも安定したまったり環境ですからゆっくり熟成していくものと思います。

[7380: 匿名さん]

>>7379 匿名さん
郊外こそ下落早いよ、高止まりの価格のせいで実需が追いついてないから。

[7381: マンション検討中さん]

中学校にサッカー部がないのがなー
ただ、近くに銭湯が多いのはいい

[7382: マンション検討中さん]

>>7380 匿名さん
何よりこの辺りでは安定なので安心感は半端なし

[7383: 匿名さん]

>>7382 マンション検討中さん
志茂も王子神谷も、下落は北区では早い

[7384: 匿名さん]

>>7380 匿名さん
過去の歴史見ても北区は安定してるんだがね

[7385: マンション検討中さん]

>>7383 匿名さん
残念ですが、東十条と十条は遅い

[7386: マンション検討中さん]

>>7383 匿名さん
志茂の下落とは根拠ある？どんどん上げてると思うが

[7387: マンション検討中さん]

>>7384 匿名さん
北区かつ駅近だけで安定過ぎると言えます。

[7388: 匿名さん]

>>7386 マンション検討中さん
地価調べたら、すぐ分かります。以上。

[7389: 通りがかりさん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[7390: 匿名さん]

今まで日本が経験したことない人口オーナス期の地価の展望について、過去のデータを信用し過ぎるのは危険かな…まず大前提として、別に北区の地価は安定してないよね？平成だけ見てもさ。

事実としては、北区の高齢化率は25%を超えている。
つまり今ある住宅のうち相当数は相続対象なんだな…
東十条が千代田区と同じ地価上昇し続けるかはあと5年くらい経たないとわからないと思う。
都内では地価上昇下落の二極化になり、上昇地域は2割あるかどうか…

[7391: 匿名さん]

>>7380 匿名さん
ここを都心とみるか郊外とみるかで印象が全く異なるね。ここは下がるって意味でしょうか？

>>7390 匿名さん
確かに特段注目を浴びてないから急激に上がっていないだけで、それと安定しているかどうかは別ですわな。
ここは条件が良いので北区内では安定した部類だと思うけど、北区が安定していると言われるとそうかな？って感じはする。

[7392: 匿名さん]

レインズ取引見ても過去暴落とかないね。
安定感がいいのが北区の良さ。投資筋も来ないから余計に良いね

[7393: 匿名さん]

この近くの銭湯行ってみました。
刺青を背中全体とかに入れた人が多かったです。

そういう場所なのかもしれませんね。
個人的には害がないので気になりませんが。

銭湯自体はモダンで良かったですよ。

[7394: 匿名さん]

ちなみに銭湯は公衆浴場ということで、刺青OKです。

入浴料も460円と安いです。

[7395: マンション検討中さん]

興味ない、

[7396: マンション検討中さん]

刺青がいいね、禁止なんかおかしいと思う

[7397: マンション掲示板さん]

銭湯♨️失礼ですが、おいくつですか

[7398: 匿名さん]

隣のセントラルなら月11000でプールとスパ、ジャグジーが使えるけど。
毎日行けば1回あたり367円だよ。

[7399: マンション掲示板さん]

>>7398 匿名さん
何時までですか、僕はjoyfit派

[7400: 匿名さん]

うちもセントラル使ってますね。
一人は入れば家族みんな利用できますし運動して汗を流してジャグジーでお風呂入ってくるので
ほとんど家のお風呂はつかわなくなりましたね

[7401: 口コミ知りたいさん]

ガーデンズの向かいにあるジムですよね？
あれだけの施設が月額その程度なら良いですね。
夫婦ともに運動するので有難いです。特に妻はホットヨガもあることにとても喜んでました笑
子供にも体全体を鍛えれる水泳をさせたかったので、ぜひ活用しようと思います。
人工温泉まであるのは初めて知りました。

[7402: マンション掲示板さん]

セントラルを検索しました、21時まで……
23時なら最高だけど

[7403: 口コミ知りたいさん]

>>7399 マンション掲示板さん
サイトに、
平日夜11時まで
土曜夜9時まで
日祝夜8時まで
と記載がありました。

東十条駅付近にもjoyfitがあるんですね。24時間営業なのは良いですね。

[7404: 匿名さん]

平日は23時までみたいですよ。土日祝は20～21時と早め。
https://www.central.co.jp/club/higashijujo/index.html

[7405: 匿名さん]

ジョイフィットは24時間で価格も安め。
でもプールが無いので、トレーニングとシャワー専用ですね。
http://joyfit.jp/higashijujo/

[7406: マンション検討中さん]

朝8時頃の東十条から東京方面に向かう京浜東北線の混雑具合はどんなものでしょうか？
普段使ってる方いましたら情報頂けると助かります。

[7407: マンション掲示板さん]

>>7405 匿名さん
筋トレだけ使ってる、シャワーちょっと狭いのでほとんど使わない。価格もあまり安くないが、何より24時間。でも23時まで十分ですね！

[7408: マンション掲示板さん]

>>7403 口コミ知りたいさん
11時まで良いですね。

[7409: 匿名さん]

王子神谷駅ユーザーにはこっちも良いかも。ジョイフィットに似た24Hの小規模ジムです。
http://fastgym24.jp/shop/336/

[7410: マンション掲示板さん]

セントラルは23時までなら勧めです、近いし、いろいろあるし、人が混んでなければね

[7411: マンション掲示板さん]

>>7406 マンション検討中さん
赤羽ではかなり分流されてるので酷くないと予想

[7412: 口コミ知りたいさん]

>>7408 マンション掲示板さん
良いですよね！
共働きですが、その時間まででしたら十分活用できそうです。健康体で長生きできるようお互い頑張りましょう笑

>>7409 匿名さん
スポーツ器具も豊富そうですね、綺麗でとても良さそうです。選択肢が広がるのは有難いです。
水素水飲み放題など、女性がとても好みそうです笑

[7413: マンション掲示板さん]

>>7406 マンション検討中さん
上野で混雑がピークになり、東京を過ぎると減ってくるという感じです、
始発狙うこともありそう

[7414: マンション検討中さん]

カームの要望書もすでに50戸以上出ているようですね。
この週末でもっと増えてるかもしれませんが。
賃貸マンションと介護施設も分譲にすればいいのに。

[7415: 周辺住民さん]

>>7315

今から１８年くらい前でしたっけ？
加害者の方がエンジェルの息子でしょ


若い方おおく入居してくださいな＾＾

[7416: 匿名さん]

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170531-00000122-jij-bus_all

住宅ローン金利上昇。
来年以降の動向はいかがでしょうか。

[7417: マンション検討中さん]

写真持ってる方どんどん投稿ください。
あまり現地に行けないので宜しくお願い致します！

[7418: 匿名さん]

団地に隣接していますが、団地の治安はいかがですか？
昔ヤンキーがたむろしてた、との書き込みがありましたが。
金髪ジャージとか多いのでしょうか？

商店街を何度か歩いた限りでは、大阪や尼崎っぽい感じのおじさん、おばさんが多かったです。

[7419: 匿名さん]

王子神谷駅からマンションまでの道路の外灯が夜も点灯されなくて暗いのが気になりました。
北区は財政難なのでしょうか？

団地の中を突っ切ればいいのかも、と団地の中に入ったところ駐車場？のような場所に出て迷子になりました。
最終的には無事、サミットのあたりに出られましたが。
団地の中の通路をもっと研究しようと思います。

[7420: 匿名さん]

レスが7000越えで864戸完売間近のマンションのわりに写真が少ないよね。
誰も見に行かないんだろうか。

[7421: マンション検討中さん]

>>7418 匿名さん
金髪ジャージ、大阪、尼崎などと、相変わらず、ステレオタイプのレッテル貼りが好きな方が張り付いていますね。ヤンキー云々より、むしろ貴方の見識の低さに引きました。

[7422: 匿名さん]

>>7420 匿名さん
建物が見えてきたのは最近だけど、ネットに写真をUPするような層はもう契約者スレに移行してしまったかも？

[7423: 匿名さん]

あと検討スレは荒れてばかりで、アップしてもすぐ流れちゃいそうだし。

[7424: 匿名さん]

>>7419 匿名さん

団地は居住者以外進入禁止。
勝手に進入するのは知ったことじゃないけど、おおっぴらにネットに書くことではありません。

[7425: 匿名さん]

>>7424 匿名さん
建物の中はNG。公園や店舗の歩道は公開空地でOKじゃない？

[7426: マンション掲示板さん]

団地の進入って強調過ぎるかと思う、たんなる通過したいでしょう。トラブルって何をしたことを指してるか

[7427: 匿名さん]

URに確認しました。公園や歩道は住民以外でも利用・通行OKです。7419さんの言う「団地の中」が、ピロティ含めた建物の中を指すのか、敷地の公園歩道を指すかで変わりますね。

[7428: 口コミ知りたいさん]

そんなに柄の悪い人ばかりでしたか？？
北区の世間のイメージは勿論耳にして、自分も周辺住民の方々を歩きながら見てましたけど、幸せそうに笑う子供づれの夫婦や老夫婦、楽しげな子供たちをよく見かけたので、雰囲気は良いと思いましたよ。
いかにもヤンキーな女性も居ましたけど、ちゃんとタバコを喫煙所で吸ってました。

[7429: 匿名さん]

入れ墨を入れた人は多いですが、暮らしやすい街ですよ。子供が騒がなければ、の話ですが。

[7430: マンション検討中さん]

刺青って言っても、せいぜい若者のおしゃれタトゥーの類でしょ？
竜や鯉の和彫を背中に背負った、いかにもゴクドーって感じの方は、さすがにいないはず。

[7431: 匿名さん]

>>7430 マンション検討中さん
見えないじゃないですか。
背中だけなら余計にね。

[7432: マンション掲示板さん]

>>7431 匿名さん
見せるために、銭湯♨️

[7433: 匿名さん]

だから前から言ってるが、サンクスのオーナーはだな、、、

[7434: 匿名さん]

言ってないだろw

[7435: マンション掲示板さん]

カームの価格はまだ？

[7436: マンション検討中さん]

>>7433 匿名さん
え？まさか準構成員ですか？
まさか、コンビニ店長で、構成員はないですよね。

[7437: 匿名さん]

サミットの向かいだろ？もう誰でもいいよ

[7438: マンション掲示板さん]

無視すれば、確か誰でも良い
類似話は品川本日二人事故死とか

[7439: 匿名さん]

カームの価格、続報がないですね。。ご存知の方います？前に出た価格帯から調整はあるでしょうか。
もう事前審査は終えて今週末にMRの予定です。

[7440: 匿名さん]

あおあおあおあ

[7441: 匿名さん]

背中に和彫り？多いです。登り竜とか。
服着てれば全く見えませんが。
MR見学ついでに現地寄って近くの銭湯はしごしてみることをおすすめします。女性なら、旦那さんにお願いして。
午後３時頃から開いてますよ。

[7442: マンション検討中さん]

色の入りが濃い和彫りは、これからの夏場、Ｔシャツだと、首筋や二の腕からでも見えるので、よく分かるかもしれませんね。

[7443: 匿名さん]

下町の銭湯では珍しくない話ですよ。好きな人は見に行けばいいのでは、という話と思います。
近隣に7年住んでますが商店街の店や通行人でそういう人は殆ど見た事はありません。

[7444: 匿名さん]

王子駅前周辺や志茂のイオンでも見ないですね。
パチンコ屋や赤羽の歓楽街はいてもおかしくなさそうだけど。

[7445: 匿名さん]

この近くのものですが、犬を散歩させる人が増えるのは困ります。
超音波撃退機や忌避剤を道路に面したとこに設置しなきゃと思います。今でも糞尿に悩まされてるので。

[7446: 匿名さん]

エア地元人多いな。。頑張ってください

[7447: 匿名さん]

>>7415
そこまで前の話じゃないな。あの事件は当時地元じゃ大騒ぎだった。。
北区ロータリークラブ時代に児童を買い漁って組織化、それをこともあろうが会員に長年に渡って有料で斡旋。元々、地元じゃ悪い噂も絶えなかったが、行為時に自分が使用するのみならず女子高生、中学生にも使用させ、逮捕。懲役数年くらった後、出所し、現在は駅前のパチ屋で見かける。元々埼玉のあられ屋だな。
うちら古くからの地元民大きな声では言わないが、団地の子以外あのコンビニは絶対行かない。お子さんとかいる人（とくに女子）は怖いから注意してね。まぁ、他にもコンビニは沢山あるから問題ないかと。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[7448: 7447]

行為時に使用し、女子にも使用させたのは、覚醒剤がぬけた、すまぬ。

[7449: 評判気になるさん]

>>7447 匿名さん
本当ですか❗
団地住まいで、ちょくちょく利用しているので、そんなことがあったとは知りませんでした。
あそこのサンクス、ちょっと前に赤い紙の注意書がレジに貼ってあったので。。。
色々曰く付きの店なんですかね。

[7450: 匿名さん]

サンクスはガーデンズの真隣じゃないけどね。。