ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
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名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[7351: 匿名さん]

どっちにしても35年ローンなら、
返済終わる頃に建て替えやら超大規模修繕が必要になる。

だから買いたいときに買うだけ。それでいい。

[7352: 匿名さん]

>>7346
稿料も出ないのにスゴいね。その労力。

[7353: マンション検討中さん]

>>7352 匿名さん

受ける

[7354: 匿名さん]

>>7351
35年で建て替え？
困ります。

長期優良住宅だと80年は持つと聞いてますが。

[7355: マンション検討中さん]

>>7354 匿名さん
隣の団地は何年だっけ？50年は確実持つね。今の新築レベル

[7356: 匿名さん]

>>7354 匿名さん
一応日本の法律ではマンションの減価償却は47年になっている。
50年を超えてそのマンションがスラム化するか、住めるマンションかどうかは、管理組合の質と修繕、そして適度に若い人が入って来て循環するかどうかだと思う。
売りが全く出ないマンションてことは、50年後そのマンションは老人だらけ。
80歳で大規模修繕するから追加で100万とか言われてもみんな賛成せず、修繕されずにマンションも朽ちていく。

[7357: 匿名さん]

>>7356 匿名さん

心配しなくてもそこまで生きてない。それにそれよりはるか手前でみんな売って新たなマンションに移行する。みんな車なりスマホなり女なりずっと昔の使い続くけないのと同じ事。

[7358: 匿名さん]

>>7351 匿名さん
35年程度では大規模修繕すら必要なし。最近のマンションは過剰に日々のメンテナンスしてるからね。

[7359: 匿名さん]

>>7350 匿名さん
何歳でも関係ないでしょ。俺は54だが２５年ローン組んだ。年齢では無く資力と信用力の問題よ

[7360: マンション検討中さん]

>>7359 匿名さん

人生が短い、よいマンションに早めに住めば

[7361: 匿名さん]

>>7357 匿名さん
だがしかし、47年に建てられたマンションのほとんどが管理組合解散することも建て替えることもせずに、老人マンションとなっている事実。
住み替えの希望があっても、みんな金銭的な問題で実現していないよ。

あと7358さん。
大規模修繕はまず築10年目に行われるはずです。
その後、築25年目にも必要です。
築35年で大規模修繕してないマンションなんてスラム化まっしぐらですよ。

[7362: 匿名さん]

>>7361 匿名さん
大規模しなくても過剰メンテナンスしてるから必要ない。今や大規模修繕なんて意味が違うよ

[7363: 匿名さん]

>>7362 匿名さん

こういう人が理事会にいたら大変ですね。。

[7364: 匿名さん]

>>7363 匿名さん
は?今時のマンション管理と修繕計画がそうなってんだが（笑）何年おきに足場作っては塗り塗りしてると思ってんの?（笑）既に管理会社が儲けるために普段の修繕計画の中に大規模修繕が溶け込んでるよ。

[7365: 匿名さん]

>>7362 匿名さん
外壁も戸建なら好きにしてねレベルだけど、マンションはそうもいかない。
築35年で大規模修繕一度もしてないマンションだなんて誰も中古で買わないし、資産価値も低くなる。
住宅は建てたその瞬間から劣化するから、絶対にメンテナンスは必要。

[7366: 匿名さん]

>>7325 匿名さん
周辺住民のように振る舞っても嘘はダメだよ
変な工作活動なんて意味ないですよ

[7367: 匿名さん]

>>7365 匿名さん
だからメンテナンスは過剰なまでにしてるってば。普段から。そんなに大規模修繕!!なんて銘打ってしなくてもね。

[7368: 匿名さん]

>>7367 匿名さん
外壁の塗り替えというオーソドックスな大規模修繕の他に、排水管の取り替えや、防水層の張り替え、エレベーターの入れ替えなんかも必要なんだよ。

普段から外壁塗り替えなんてしてたら、すぐに修繕積立金が底をつくから、築10年くらいでやるんだよ。その他にも共同住宅なんだから、天井から水漏れしたらみんな困るでしょ。
大規模修繕って何すると思ってるんだ。

[7369: 匿名さん]

いつまでその話続けるの？

[7370: 匿名さん]

隣のUR団地が築年古くてもまだまだ住めるのは、URがきちんと修繕を行って管理してるからだよ。
URが外壁も内装も給排水管も無頓着で修繕しなかったら、今頃はひどく劣化してそろそろ建て替え必要になってるよ。

[7371: 匿名さん]

>>7328 匿名さん
賃貸物件調達の資金は銀行が貸し出している。
そこが焦げ付くと、銀行がローンを貸し渋るから、一般取得者もローン審査が厳しくなる。
つまり、住宅市況の転換点になる。

[7372: マンション検討中さん]

ブルームコートの前にあるシーズンガーデンって全棟の住人が使えるのかな？
ホームページ見ると、ブルームコートの説明に「住民だけに解放されるシーズンガーデンが…」って書いてあって、ブルームコートだけに入れるようになってるのか、他の人も入れるようになっているのか心配になってきました

[7373: 匿名さん]

>>7348 匿名さん
前半の海外勢引上げのお話は国内の投資事業全体に関わるので、分譲マンションのバブルという程度ではなくアベノミクス崩壊という規模の話ではないでしょうか。
また、億ションが売れなくなっても普及帯のマンションの価格が下がらないのは昨年からの市況が示している通りと思います。

>>7371 匿名さん
本人が住むための住宅ローンと投資目的のローンでは銀行の扱いは全く別なので、はたして住宅ローンまで波及しますでしょうか。むしろ焦げ付いた投資の代わりに低リスクな住宅ローンの拡大に力を入れるのでは、と思います。

[7374: 匿名さん]

>>7372 マンション検討中さん

大丈夫です！
A B Cどの棟も使えます。

[7375: マンション検討中さん]

南北線にて新築大規模荒らし
大丈夫か

[7376: マンション検討中さん]

>>7374 匿名さん
情報ありがとうございます！素敵な共有部分なので、気になっていました。良かったです、

[7377: 匿名さん]

>>7373 匿名さん
海外資本の話は私ではないけど、中国を始めとする海外富裕層がマンションを買い漁ったのは2013年のことで、購入後5年建てば長期譲渡所得だったかな？それで税金安くなるから、それらのマンションが市場に出るのは2018年以降。
よって私個人としては、海外資本は停留中でありまだ逃げていないという見解です。
購入から5年後に売りに出る投資用マンションがどうなるかが、海外資本の流れを読む試金石になるのではないでしょうか。

今、銀行の資金運用先って国債がだめになったからかなりの部分が不動産融資になってるのを知っていてのことですか？
例えばほとんど株購入で運用してるなら、株がこけたら銀行がこけますよね。

ローンの不良債権が大量に出たならば、銀行の経営を立て直すためにローンの審査は住宅ローン、投資ローン限らず厳しくします。
大手銀行を見ればわかりますけど、住宅ローンは金利低すぎて薄利多売、むしろ利益出ないレベルに達しておりこれを拡充しても銀行が疲弊するだけであることは、当の銀行がよくわかっていると思います。

[7378: 匿名さん]

1400戸の勝どきザ・タワーなんか、まだ販売中なのに転売の中古が常時40件以上出てますからねー。投資向けは厳しい。でも他エリアではこんな光景は見られません。城北は投資物件少ないし。巷で弾けるとか言われてるマンションバブルは高値で大量供給が続く湾岸ニュータウンの話ですよ。そこが崩れた所で城北は(ちょぴっと下がるかも知れないけど)大して変わらないんじゃないかなぁ。

[7379: 匿名さん]

>>7378
板橋区、北区は変わらないでしょうね。
ってのはこの辺昔からゆっくりまったり上昇はしてますがそれでもだいぶ緩やかで実質的には安定ですから。
急上昇もしない代わりに急落もないので実需安定で投資家にとっては何の魅力もないですからね。
それに実需目的の住宅に求められる要件って安定した環境であることだと思いますよ、個人的には。
湾岸もムサコもそうですがタワーがガンガン立つのは別にいいですが、医療、福祉、教育、交通といった
行政インフラが追いついていかず人口比も含めてアンバランスな状態になってしまって環境としては微妙です。
スーパーや飲食店のような民間商業施設は人口が増えて需要が望まれればいけいけどんどんで簡単に増えていきますが
行政インフラはそうはなりませんからねぇ。特に教育と医療ってのは地域連携、知と経験の蓄積によって充実、質が
上がっていくものですから箱物だけ作れば安定するってものでもないのでその辺りは好みが出るのだと思いますよ。
この辺は良くも悪くも安定したまったり環境ですからゆっくり熟成していくものと思います。

[7380: 匿名さん]

>>7379 匿名さん
郊外こそ下落早いよ、高止まりの価格のせいで実需が追いついてないから。

[7381: マンション検討中さん]

中学校にサッカー部がないのがなー
ただ、近くに銭湯が多いのはいい

[7382: マンション検討中さん]

>>7380 匿名さん
何よりこの辺りでは安定なので安心感は半端なし

[7383: 匿名さん]

>>7382 マンション検討中さん
志茂も王子神谷も、下落は北区では早い

[7384: 匿名さん]

>>7380 匿名さん
過去の歴史見ても北区は安定してるんだがね

[7385: マンション検討中さん]

>>7383 匿名さん
残念ですが、東十条と十条は遅い

[7386: マンション検討中さん]

>>7383 匿名さん
志茂の下落とは根拠ある？どんどん上げてると思うが

[7387: マンション検討中さん]

>>7384 匿名さん
北区かつ駅近だけで安定過ぎると言えます。

[7388: 匿名さん]

>>7386 マンション検討中さん
地価調べたら、すぐ分かります。以上。

[7389: 通りがかりさん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[7390: 匿名さん]

今まで日本が経験したことない人口オーナス期の地価の展望について、過去のデータを信用し過ぎるのは危険かな…まず大前提として、別に北区の地価は安定してないよね？平成だけ見てもさ。

事実としては、北区の高齢化率は25%を超えている。
つまり今ある住宅のうち相当数は相続対象なんだな…
東十条が千代田区と同じ地価上昇し続けるかはあと5年くらい経たないとわからないと思う。
都内では地価上昇下落の二極化になり、上昇地域は2割あるかどうか…

[7391: 匿名さん]

>>7380 匿名さん
ここを都心とみるか郊外とみるかで印象が全く異なるね。ここは下がるって意味でしょうか？

>>7390 匿名さん
確かに特段注目を浴びてないから急激に上がっていないだけで、それと安定しているかどうかは別ですわな。
ここは条件が良いので北区内では安定した部類だと思うけど、北区が安定していると言われるとそうかな？って感じはする。

[7392: 匿名さん]

レインズ取引見ても過去暴落とかないね。
安定感がいいのが北区の良さ。投資筋も来ないから余計に良いね

[7393: 匿名さん]

この近くの銭湯行ってみました。
刺青を背中全体とかに入れた人が多かったです。

そういう場所なのかもしれませんね。
個人的には害がないので気になりませんが。

銭湯自体はモダンで良かったですよ。

[7394: 匿名さん]

ちなみに銭湯は公衆浴場ということで、刺青OKです。

入浴料も460円と安いです。

[7395: マンション検討中さん]

興味ない、

[7396: マンション検討中さん]

刺青がいいね、禁止なんかおかしいと思う

[7397: マンション掲示板さん]

銭湯♨️失礼ですが、おいくつですか

[7398: 匿名さん]

隣のセントラルなら月11000でプールとスパ、ジャグジーが使えるけど。
毎日行けば1回あたり367円だよ。

[7399: マンション掲示板さん]

>>7398 匿名さん
何時までですか、僕はjoyfit派

[7400: 匿名さん]

うちもセントラル使ってますね。
一人は入れば家族みんな利用できますし運動して汗を流してジャグジーでお風呂入ってくるので
ほとんど家のお風呂はつかわなくなりましたね