ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[6556: 匿名さん]

>>6555
情報ありがとうございます。はい、ちょうど大賞の次点にノミネートされるでしょうとおもって
そのマンションを参考までにあげようとしてたところです。
その二つ、確かに都心の物理的距離の近さという意味では確かにここよりも近いんです。
が、湾岸エリアの最大の欠点は鉄道路線が悪いってのが最も大きな欠点です。
前者はりんかい線か京急。後者はゆりかもめ。はっきりいってJR埼京線/京浜東北線/南北線が使える
ガーデンズとは比較にならないぐらい鉄道利便性は劣ってます。（だから都心タワーでは別途シャトルバスサービス
してるところが多いですよね。これは物理的距離に対して鉄道利便性が悪くて乗り換え必須、時間が必要以上に
かかるため）

二つ目の欠点ですが、これら二つの物件って坪270'でも買える部屋はある'ってだけでそこが主軸ではないですよね。
端的にいえばそれでは悪い条件の部屋しか買えない、と言えます。

３つ目、これは欠点というか特徴なので好みがあるでしょうが、本来人が住んではいなかった歴史も文化もない埋立地の
再開発エリアですから教育、医療、福祉と行ったサービスがきっちりと連携して機能しだすのは随分と後であろうってことです。
急激に人が増えたエリアってのは商業施設（スーパー及び飲食店）はすぐにできますが、まともな医療、教育が充実しだすのは
そう簡単ではありませんね。事実、豊洲や勝どきエリアは急激なタワー増加にインフラも追いついてない状況ですね。
よく言えば、「これからの街（期待ができる街）で変化を好む人向け」。悪くいえば「安定しない街（良い方向に振れるかどうか未知数でリスク）」と言えます。

それらを総合勘案するとこれら二つのマンションはここよりコスパが良いとは言えませんしお買い得かどうかは疑問が残る物件です。
なので私としては次点にしました。異論は認めます（笑）

[6557: 匿名さん]

>>6556 匿名さん
述べてらっしゃること、とてもよく分かります。価格帯が同じなので検討物件として現地まで電車で行きましたけど、山手線のある区に行くのに京浜東北線を乗った後では大分不憫さを感じました。新橋、品川、あとゆりかもめが通る地域のみが活動範囲の方なら良いと思います。
私達は東京駅方面に、子供たちには新宿方面が活動範囲ですのでこのガーデンズが丁度いいんですよね。
あくまで路線に関する話しで、ガーデンズとシーサイド・豊州を比較して気になる点は他にもありますが、言わずともと思いますので割愛します。

[6558: 匿名さん]

>>6556 匿名さん
私もおっしゃる事は同意です。
ただカームの坪269というのも西棟の低層なので、南棟や上のフロアは更に上がることが予想されます。

南棟の価格をご存知の方います？
西が269だと南は中住戸でも坪280くらいありえそう。。

[6559: 匿名さん]

>>6557
そうですね。私はその感じでここに決めました。
ちなみに私のマンション検討中、実はその二つの物件が最も最初に私の候補から消えました。
ってのは私の住宅に求める最も根源的で大事な要件は「安全、安心、安定して暮らせること」です。
湾岸エリアは残念ながらこの３つを（あくまで私の判断です）満たしてません。
地震や津波、埋立地みたいな話はまだリスクヘッジできますが、それより街が安定してないってのは
これは小さな子供含めて家族で生活をするにはきついです。生活環境そのものの話でありヘッジの
しようがない。また、私は住環境に急激な変化を求めてはいません。面白みはなくても一定水準で
安定していればそれで十分だという判断。

北区はその点安定してるので良いです。この王子エリアも今後も特段大きな変化はしないでしょう。
駅がしょぼいだのなんだのいうネガもありますが、別に私個人的には構いません。最寄駅が
急に渋谷駅や新宿駅みたいになることを願ってはいませんし巨大な繁華街のために常に開発、開発
はしてほしくないぐらいですから。

[6560: 匿名]

>>6551 マンション検討中さん
誰も妬んでないと思うよ。マンションなんて選択肢沢山あるからね。仕様なんでも良いと書いてあったけど、そういう人たちのためのマンションなんだよ。

[6561: 匿名さん]

>>6560
>>マンションなんて選択肢沢山あるからね。
たくさんあるようで実際候補になるマンションはそう数は多くない。
まぁ、なんでも良い人なら選択肢もたくさんあるんでしょうけどね。

[6562: 匿名さん]

北区役所新庁舎の計画地と合わせて、王子駅前を商業施設と一体化させた
グランドデザインを発表するとかっていうニュースを最近読んだんだけど。
いずれにしても、10年後とかの話だけどね。

[6563: 匿名さん]

王子駅も進化するのか〜 赤羽駅も進化しないかな。地下鉄計画はあるそうです。あとは超高層建築物(ビル マンション)だな。
北区も近年変わってきてるな。

[6564: 匿名さん]

足立でも北千住の駅近は坪300にせまる勢いらしいです。
内陸側は勢いが衰えませんね。湾岸と違って数千戸レベルの大量供給がないから？

[6565: マンション検討中さん]

カーム南側は70平米3/4階が5800万からみたいです。

[6566: ご近所さん]

都内で圧倒的売行きなのは間違いないですね
近所で、ここを待ちきれず別物件購入したものです
近所にこれだけのマンションが出来るのは嬉しいです

同学区の小学校の定員は気になりますが、
この価格帯のマンションを買える方がたくさんいらっしゃることは嬉しく思っています
（5,500～6,000だって高いですよね…？）

今年の桜並木は囲いが目に入って正直残念でしたけど、とれもきれいですよ！

[6567: 匿名さん]

まさかとは思いましたが、カーム南棟は数ヶ月前に出てた飛鳥山タワー中古と同じ価格になりそうですな。。

[6568: 匿名さん]

>>6564
数の問題ではなく>>6559さんが書いてるような理由が多いからじゃないかな

[6569: 匿名さん]

>>6568 匿名さん
勝どきや武蔵小杉は駅や学校などの街のキャパシティが追いついていなくて大変という話を目にするようになりました。確かに急激な人口増の弊害が表面化してますね。
でも、それを見て都民が急に内陸志向になったとも思えません。都心の価格高騰についていけない実需層が都心から離れた結果、郊外拠点駅も高騰してしまっている構図だと思います。下落に転じていないのは湾岸より大規模案件が少ないため、まだ実需層で支えられているからではないでしょうか。
でも限界はあるはずなので、ガーデンズの東十条も実需層がどこまでついていけるか気になります。

[6570: 匿名さん]

>>6546さんから>>6569さんまで一連のコメントが、集大成みたいな意見ですね（笑）。
冷静にポジ要素を列挙してくれた方（ブロガーさん？？）と、ネガ要素やそうはいっても高いのではないかという方。みんなで一体となってポジ、ネガ、それらに対する反論まで漏れなく網羅していて、まるで1人の人間の迷いをなぞるようです。あとはどの要素を重く捉えるか自分次第。

私も東十条が弱い（再開発が遅いorあまり期待できない）点と、飛鳥山タワーの水準はおかしいと思う点はネガティブに感じますです。が、類似物件ないんですよねえ。アネシア東京尾久は、ここに比べて ×住環境 ⚪︎駅近 ×価格 になっちゃうでしょうか。

[6571: 匿名さん]

価格はアネシアの方が安そう（´-`）.｡oO

[6572: マンション検討中さん]

>>6569 匿名さん
そうですね。ここの大規模な開発を受け止められるだけのキャパが、東十条駅とその周辺の歩行者交通網に不足していて、
>>6539 で言われているインフラ整備の遅れが、実際に入居した後に歩きづらいなどの不満や、事故などの問題となって顕在化してくるんだろうなと思います。

[6573: マンション検討中さん]

アネシアは設備のグレードもここよりワンランク上なので、坪単価300近く行きそうです

[6574: 匿名さん]

2年前の飛鳥山タワー(近鉄ｘ長谷工)の時も1期完売⇒2期値上げで悔しい人が多かったのが思い出されます。価格上昇フェーズ継続ですね。

>>6572さん
分かります。ただ、勝どきや小杉は数万戸単位で増えているので、たかだか860戸のガーデンズとはエリア影響の規模が違いますから。改札の行列が駅からはみ出るような心配はないと思いますね。
南口の跨線橋はそもそも耐震基準を満たしていない状態なので一刻も早く架け替えてほしいし、今でも通勤時に混雑している南北線の車両追加も望まれます。

>>6571さん
>>6573さん
マンマニ氏がアネシアは坪260までを予想していましたよ。
周辺中古が駅近・築浅・角部屋で坪199なので、尾久を検討するなら今のうちに価格の下落耐性が高い中古を買っておいたほうがお得のような気がします。

[6575: マンション検討中さん]

>>6574
http://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/3232-tokyo-12
マンマニ氏を盲目するのも良いですが、今の市況、この仕様で坪260は無いと思いますよ。

[6576: 評判気になるさん]

>>6575 マンション検討中さん
文章から300ぐらい読めるね、
ただ大規模でもないし、ブランドはそもそも専門以外有名だし、駅の本数も少ないし、こちらと違うお客になると思う

[6577: 匿名さん]

坪300だと70平米でグロス6300ですよ。仕様が良いとは言え、いま尾久周辺の築浅＆眺望良好の中古が4000で流通しているエリアで2300万も割高なのは妥当と言えますかね。。

[6578: マンション検討中さん]

アネシア東京尾久は、北区民が通える保育園が近くに無いし、幹線道路と線路沿いなので排気ガスや騒音が厳しいね

[6579: 匿名さん]

まぁ、向こうも価格発表が楽しみですね。
>>6575の記事はアネシアのスレでも微妙な扱いなので程々が良いと思います

[6580: 匿名さん]

北区でも駅近なら坪300前後で６千万円台が当たり前の時代に突入したのか。
もう一般サラリーマンが23区でマンションを買おうと思ったら駅徒歩15分以上じゃないと無理ですね。

[6581: マンション検討中さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[6582: 評判気になるさん]

>>6581 マンション検討中さん

なんでもいいだろう、お好きに

[6583: 匿名さん]

急にどうした

[6584: 匿名さん]

ここは近いうちに完売できると思いますが、赤羽駅付近で新築マンションを探しているのであれば
住友の１４階建てが２０１９年に完成しますよ。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=42412

[6585: 匿名さん]

>>6584 匿名さん

すみふは高いから要らんよ。どうせ価格的にも届かない

[6586: 匿名さん]

>>6580 匿名さん
だね。ここはホント運が良かった

[6587: 匿名さん]

>>6584 匿名さん

この建設予定地の狭い道路を挟んだ真向かいの南側にビルが建ってますし、日当たりは上層階以外だと最悪になりそうですね。

[6588: 通りがかりさん]

赤羽近辺であればスカイティアラとパークホームズ赤羽西が即入居できてオススメです。

[6589: 匿名さん]

>>6584 匿名さん
また赤羽の話？もうたくさんだよ。
せめて案件が発表されてからお願いします

[6590: 匿名さん]

>>6589 匿名さん
岩淵にもできるんだよね。
赤羽駅希望なら、詳細見てから考えてもいいかもね。

[6591: 匿名さん]

誰も赤羽を検討してるなんて言ってないのに不思議なやつだな

[6592: 口コミ知りたいさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[6593: マンション掲示板さん]

東十条フレシアの 中古が4880万円ででてますね。
坪単価257万円なのでカームより少し下回る水準です。
築3年で結構売りが出るもんですね。

[6594: 通りがかりさん]

フレシア住人乙。そんな価格では誰も買いませんよ。

[6595: マンション検討中さん]

ここの中古ってどれぐらい値がつくかな？
これだけ人気ならある程度の需要は見込まれるけど。

[6596: 通りがかりさん]

過去ログにもありますが資産性を重視するなら日暮里など山手線物件の方がよいです。上のフレシアの中古も坪210〜220の売り出しで、今の状況を考慮しても4000くらいまで下げないと手を出す人はいませんね。

[6597: 匿名さん]

住人乙と言われてしまいますが、指標として。
東十条フレシアはガーデンズより安かったらしいですから、強気ですね。実際は値引きあるとしても、区内はまだまだ高い！？

4880万 62.63㎡ 2LDK 1F 南西向
5480万 69.13㎡ 3LDK 5F 南西向
http://www.mec-h.com/smart/m_selection/detail/in_tatemono_no/M0900/ban...

[6598: 匿名さん]

>>6596 通りがかりさん
フレシアの成約単価も過去ログにありませんでしたっけ。そんな価格じゃなかった記憶です。

[6599: 匿名さん]

追加です。>>3733で書いてありました。
昨年末時点では眺望がない低層で平米73万≒坪240万でしたね。

[6600: 匿名さん]

>>6597 匿名さん
中古の七割は買い手がつかずに退場するから。
そして成約物件の八割は値引きに応じてるから、売り出し価格はスタート価格くらいに思ったほうがいい。

[6601: 匿名さん]

>>6600 匿名さん

>>3733の事例では売値から5%引きで成約しましたが、今回はどうでしょうね

[6602: マンション検討中さん]

どちらも直床ですがフレシアは200mmですね。二重床で無いのがここの唯一の欠点ですね。

[6603: マンション検討中さん]

よく直床はダメだという方を見かけますが
二重床の方が全てにおいて優れているのですか？

[6604: マンション検討中さん]

確かにリフォームしやすい以外の違いがよくわからん

[6605: 匿名さん]

あとクッションフロアっぽい感触ですかね