ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[6216: 匿名さん]

>>6213
ね。仕様はまぁしょうがない。あれもこれもって言い出せばやはり最終的には価格転嫁されるし、
自分はここが7000万ないとまともな部屋も選べない、なんてなったらやはり検討除外せざるをえ
なかったかな。

ただ、6214も触れてるけどまるっきりしょぼいってわけではないよ。
それに、共用設備も含めて大規模なりのサービス、共用設備はしっかり全部入りで
収まってるは個人的には良いポイントだと思う。しかも特筆すべきはいずれの共用設備も
実用的＋維持管理にあまりお金がかからない点がよい。
そしてサミット等の商業施設は下手にマンション内にミニショップとか抱え込まずに
そこは外に出てる別のものとして利用できるのもよい。

あまり話題にすらでないけど、
・BBQ
　→マンション内の同じ小学校とかのママ友とか保育園の友達とかと気軽に使えるのがよい。サミットですぐに買い出しも可能
・車が平自走式
　→機械とかあり得ないのでありがたい
・レンタサイクル＆シェアかー
　→地味にすごい便利。今のマンションもあるから有り難みがわかる
・カフェ＆パーティールーム
　→これ大きいんだよなぁ、自分はビジネスしてるので来客多いしよく人呼ぶので。
・ドッグラン
　→犬飼ってる自分にはうれしい。写真趣味なので写真とれる。いちいちでかいカメラを
　　遠くに持っていかなくても良い
・豊富な商業施設＋医療設備
　→マンションの共用じゃないけどすぐ近くにこれだけの商業施設があるのがありがたい。

これだけ利用できるのって大規模ならではだと思うんだよね。なんでちゃんと大規模としての
役割は果たしてるといえるかと。

[6217: 匿名さん]

>>6215
か、同じような価格で早期完売を目指してくるか、のどちらか。で、自分はそっちだとおもってる。
>>6212でも書いたんだけど、長谷工ってデベじゃないからね。事業融資で借金してリスク背負って
付加価値つけて（＝マンションにして）売却益で儲けるモデルじゃないからね、長谷工は。
それが得意なのはデベであって、高値でしっかりと売るためにはそれなりの資力が必要だし、
逆にデベは足元見られて早期完売しなければならないような自体になると商売やってらんないので
スミフみたいに高値になるんだけどさ、長谷工は現金主義で在庫なんて抱えてる場合じゃないから
たぶん価格はほとんど変えずにさっさと売ってくると思うな。
理由は二つ。一つはもともとこの企画は長谷工で、納期や工期、仕様を安く買い叩かれているわけではない。
つまり、今の価格でも十分利益は出てるはず。
もう一つは、ここは売ってからも儲けるビジネスモデルになってる。長谷工が10年ぐらい前からやりだした
リースおよびメンテによる太く長いお付き合い。

この二つを考えると、目先の利益率を高めるために高値でうって完売の先延ばしおよびそのリスクを
背負うよりかはさっさと売ってしまってそのあとの太く長いお付き合いでしっかりと安定したビジネス
をやったほうがはるかに合理的なんだろうね、っておもう。

[6218: 匿名さん]

>>6217 匿名さん
早く売りきるかどうかは長谷工ではなくて、JV、特に筆頭の三井の意向だよ。
長谷工は施工と管理だから販売スケジュールは割とどうでもいい。

[6219: 匿名さん]

>>6218 匿名さん
全然違うよ 販売代理は売っても儲かるし代理してる間も儲かるからむしろゆっくり高く売りたいのです

[6220: 匿名さん]

>>6219 匿名さん
販売代理は売主JVと同じメンバーなので、長谷工だからという話ではないですよ。
http://www.haseko-sumai.com/asp/syuto/sinki/tokyooji/gaiyou.asp

[6221: 匿名さん]

>>6220 匿名さん
それは知ってるよ（笑）でも長谷工がここを担ってるんだよ、主体的に。他のデベは長谷工からお金をもらって動いてるクライアントに過ぎないの。わからない? 依頼主は今回はデベじゃないので。
そしてこうやって主従関係の向きが逆向きになるだけでこういう価格帯で出せちゃう。逆に言えばいかにデベ主導の普通のマンション開発形態でデベがどんなけガメてるのかがよくわかる構図ですな。

同じ駅近x大規模シティテラス方南町とか見てご覧よ、あの中身であの凄い価格を（笑）

まぁ、別にここを両手あげてベタ褒めするつもりは無いが費用対効果としては良いしバランスよく資金が投入されてる。グロスで普通リーマン範囲内にしてるのも良い。おかげで選択肢にここが入った。

あとは個人の決めの問題でしょ。それでも割に合わない価格だってんならそれはもうここで吠えててもしょうがないから次に行くしかないよね。ここで奮狂しててもいきなり中身の仕様が良くなったりグレードが価格据え置きで勝手に上がったりもし無いんだから。
将来の十条開発にかけたい人はかければいいしそれは誰も止めないよ。

[6222: 匿名さん]

>>6221 匿名さん
デベが長谷工からお金を貰ってる？無茶苦茶ですね。
長谷工の持ち込み案件かも知れませんが、開発資金の出し元は売主である三井筆頭のJVですよ。

[6223: 匿名さん]

ガーデンズ押しは結構ですが、事実でない事をちょいちょい混ぜるのはスレや検討者の品位が疑われるのでやめて頂きたいですね。

[6224: 匿名さん]

>同じ駅近x大規模シティテラス方南町とか見てご覧よ、あの中身であの凄い価格を（笑）

うーん。
駅1分と5分は同じじゃないし、杉並区と北区のマンション相場もかなり違う。
方南町が割高なのはその通りだけど、ファザードやエントランスを豪華にして高仕様で割高価格をじっくり売るというのがすみふなので、そういうのを好む顧客を対象にしてるわけで、まあ客層が違うってことだよね。

[6225: 匿名さん]

>>6222 匿名さん
無茶苦茶なのは君。今回のjvの意味知らないの?この事業のスポンサー(株主みたいなもの)が三井とか。依頼主では無い。オーナーは長谷工。

[6226: 匿名さん]

>>6223 匿名さん

事実ですよ。

[6227: 匿名さん]

>>6224 匿名さん
高仕様じゃないよ。中身見てみな。ここの相場が違うのは知ってるよ。単純なグロスでモノをいってるんじゃないので。

[6228: 匿名さん]

> オーナーは長谷工。

これは何のことでしょうか？
ガーデンズの事業主は三井が幹事のJVで、比率は三井が30%・近鉄が20%なのでこの2社だけで半分を占めています。長谷工もJVメンバーですが持ち分は10%しかありません。

> 他のデベは長谷工からお金をもらって動いてるクライアントに過ぎないの。

長谷工も事業の共同オーナーと言えますが幹事ではなく、三井は長谷工からお金を貰って動いている立場ではありません。

[6229: マンコミュファンさん]

>>6228 匿名さん

http://j-mansion.com/archives/thegardensoji/
この記事を見ると、幹事は長谷工と書いてあるのですが、三井で間違いないのでしょうか？
途中で変更になったんですか？

[6230: 匿名さん]

>>6228 匿名さん
JVの意味わかってないでしょ。
わかりやすく言えば今のクラウドファウンディングみたいなもんといえばわかるでしょうか?(厳密には違いますが意味するところは同じ)
俺こういうの作る！協力しない?(長谷工)
おけ、じゃあ配当は貰うがやるわ(三井、その他)
JV→体裁

[6231: 匿名さん]

ちなみに普通の場合

おっしゃ、土地かったからここにマンション作る(デベ)
おい、こういう感じのイメージでマンション立てろや。金はこんなけや(デベ)
わかりますた(長谷工)
売ったら全部利益は俺のもんや(デベ)

[6232: 匿名さん]

>>6230 匿名さん
>>6231 匿名さん

いや、知ってますよ。しかもまるで尤もな事を書いてるけど6228で指摘した点の回答になっていません。

オーナーが長谷工って何？6221で書かれた三井が長谷工から金を貰って動いているクライアントってどういうことでしょうか。三井は出資側なんですけど。共同出資者の事を金を貰って動くクライアントなんて言わないですよ。

まさか協力とか配当という言葉にトーンダウンしてごまかしてない？

[6233: 匿名さん]

追加。長谷工の持ち込み企画というのは>>6222で書いてるように認識してるので、認識が合っているところを熱弁されても困ります

[6234: 匿名さん]

結局、幹事は長谷工という事で合ってる？

[6235: 検討板ユーザーさん]

企画、建設、居住後の管理ははせこ～です。
売上の取り分が低いけど、そこ以外で利益を集めるようにしています。
実質はせこ～で間違いないです。
三井は営業面だけ。

[6236: マンション検討中さん]

表現したいのは恐らくなんでも参入してるからきちんとやれてくれることね。

[6237: 匿名さん]

>>6234 匿名さん
6229の記事は誤記ではないでしょうか。額面上の幹事は出資比率で決まります。その順序だと三井が筆頭。販売の利益や瑕疵担保責任を負う大きさも同じ。

ただ、土地の仕入れやコストの低減は長谷工の功績ですね。長谷工は土地の仕入れ担当の教育に力を入れていて、デベの自前部門に比べたら非常に優秀です。

6230さんはそういう部分で長谷工が実質的な主体だと言いたいのだと思いますが、活動のもととなる出資額の違いは明確だし、長谷工がオーナーで三井近鉄に金を渡して動かしているとまで書かれると、そうだっけ？と言わざるを得ません。

>>6235さん
なので、元の話に戻りますがブルームカームの販売時期、前倒しするかどうかについては長谷工はあまり興味はないのではないでしょうか。

[6238: マンション検討中さん]

何より給料を重視する会社員
会社の利益を重視する役員
違うね

[6239: 匿名さん]

企画、建設、管理まで全て長谷工だと、三井に住んでますというより長谷工に住んでます、ですね。

[6240: 匿名さん]

用地確保や設計施工、管理は長谷工でしょうが、企画はどこまででしょうね？
設計＝企画ではないので。

[6241: マンション検討中さん]

>>6239 匿名さん
どうでもいいでしょう、個人の自由だから

[6242: マンション検討中さん]

中の人がいない限り憶測に過ぎないし、不毛な議論では？
個人的には長谷工の次世代規格のbenextは良く出来てるけど、外観がイマイチ過ぎと感じます。

[6243: 匿名さん]

>>6242 マンション検討中さん
各社の持ち分は重説に書かれていますよ。5社の表記順も三井が先頭です。
ちなみに「ザ・ガーデンズ」は三井＆三菱のJVで使われるネーミングのよーです。

[6244: 匿名さん]

三菱なんてほとんど関係ないでしょ？長谷工が買い上げた持ち込み物件だからね。

[6245: 口コミ知りたいさん]

中身はそうでも対外的には『三井×三菱』＝『ガーデンズ』で認知されてますね。

[6246: 匿名さん]

三井×三菱のブランドを長谷工のコスパで手に入れられる稀有な物件って考えられるのでは？

[6247: 匿名さん]

三菱は単独案件でもそこまで高くないような。。

[6248: 匿名さん]

このへんで今買える中古だとPT王子リバーグレイスが三井、東十条フレシアが三菱。
物件としてはガーデンズのほうが価格相応に上位と思いますね

[6249: 評判気になるさん]

カームのチラシがきましたね
共感の街、最終街区へ
エアリー、ブルーム完売御礼

カームも人気が出そうな予感

[6250: 匿名さん]

テーマは「最終街区」ですか！
共感の街ってのはどういう意味だろ？（笑）

[6251: 匿名さん]

最終って見もフタもないなぁ

[6252: ご近所さん]

土地を長谷工が取得→デベへ売却→施工管理長谷工
なんていくらでもありますけどね

施工管理で儲けるのが長谷工、あくまでゼネコンですから
基本的に企画をしているのは幹事の三井と思われます

長谷工施工というだけで嫌われますが、
タワーを除くある程度の規模であれば一番いいのが長谷工ではないでしょうか
低価格～そこそこの価格までそつなくこなす印象です

[6253: 匿名さん]

>>6252 ご近所さん
自分でスキームを作りながらも、あくまでデベの配下として動くという構図。長谷工は中堅ゼネとしての立ち位置をわきまえていて、なかなかやるなと思いますね。

[6254: 匿名さん]

長谷工物件って面白みがない代わりにハズレもない。品質が安定してるし良くも悪くも予想通りで安心だからね。

[6255: 匿名さん]

三井がJV筆頭のマンションを三井のマンションと言うのは間違いではないし、長谷工のマンションと言いたくなければそれでもいいが、ここで「三井に住んでます」と言うと、言われた人は「凄いねぇ」と言いつつ「ああこの人はいろいろコンプレックスを抱えているな」と感じるから程々にしておいた方がいい。東十条という場所や、今時サラリーマンでも手が届く価格だとか、いいところ沢山あるんだから変に見栄を張るのもねぇ。

[6256: 匿名さん]

>>6255
いいところたくさんって具体的にどこか、具体的にその物件あげてみてよ。
たくさんっていうぐらいなのだからたくさんあるんでしょ？

[6257: 匿名さん]

>>6252
>土地を長谷工が取得→デベへ売却→施工管理長谷工
> なんていくらでもありますけどね
そんな前例は１つもないよ。いくらでもあるっていうなら出してごらんよ。

[6258: 匿名さん]

>>6256
恐ろしい読解力だなｗ
三井自慢しなくてもこのマンションにいいところ沢山あるでしょってことだよ。東十条や安い価格のことをネガティブに捉えたんならここはやめておいた方がいいよ。そんな気持ち抱えてここを買ったら後悔する。

[6259: 匿名さん]

>>6252 ご近所さん
幹事は長谷工だろ。企画も施工も長谷工の長谷工マンションだよ。
どこまで三井にこだわってんの。

[6260: 匿名さん]

三井が幹事という事を知らない人が多くて驚いた

[6261: マンション検討中さん]

>>6260 匿名さん

三井が幹事ってどこに書いてありますか？明確な文で確認したいです。
長谷工が幹事と書いてある記事は何なんですか？うちはやっぱり三井が良いです。

[6262: マンション検討中さん]

>>6261 マンション検討中さん
基本知識を把握してから発言してください

[6263: 匿名さん]

>>6261 マンション検討中さん
ピュア三井な方は管理会社も三井のマンションが良いと思います

[6264: 匿名さん]

ガーデンズ西葛西の例に見ると、本当はデベ側は三井三菱+ゼネ(長谷工)でやりたかったけど、近鉄大和にもお願いせざるを得なかったようにも見えますね。売主の序列的に。
中の人でないと分からない話ですが。

[6265: 匿名さん]

まぁ、なんだかんだ言ってもすぐ売れるからこのマンションの力量は本物だね。
スレ数も６０００台を超えても的確なネガは１つもないところからしても目立った欠点がないマンションってことですな