ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[541: 匿名さん]

んー、でもモデルルームに行けば、図面集が貰えたり、価格も教えてもらえたりしますよ。モデルルームはもしかしたらオプション満載かもしれないけれど、オプションの確認ができるという点ではまあ意味もあるのかも、とは思っています。素の状態を見られればそれがベストなのだけど。本当は現地とモデルルームが目と鼻の先にあるのが一番なんですが、取り敢えずアクセスが便利な方にモデルルームを作ったんでしょうね。

[542: 匿名さん]

ここだけで十分な情報が得られるなんてことはないですよ。偏った意見も多いですから。本当に検討してるならモデルルームいくしかないです。

[543: 匿名さん]

これ待ってれば相当下がりそうだね

[544: 購入検討中さん]

>>543
とりあえず価格見て高ければ買わずに動向だけチェックしながら待つのが吉かと思います
東十条で坪250は出せない

[545: 匿名さん]

＞５４４

じゃあ永遠に買えないじゃないですか。

あ、20年後の中古なら買えるか。

[546: 匿名さん]

じゃあ新築で買った人は
２０年後は何処に住むの？
まだローン返済中かな？

[547: 購入検討中さん]

売って引っ越すもよし、住み続けるも良しじゃないですか？その時に持ち出しがないくらいで売れればですけどね。

高くても買い時はひとそれぞれですからねぇ。
どのくらい売れるのか楽しみです。

[548: 購入検討中さん]

>>545
永遠に買えないと思う方はどうぞ他に行ってください笑

[549: 購入検討中さん]

どんな値付けしてくるのか楽しみです
格安で出たフレシアも竣工近くまで完売しなかったから勘違い値付けでくると悲惨な事になりそう

[550: 匿名さん]

坪260ですって。強気だなー。

[551: 購入検討中さん]

事前案内会、今日からだからまだ坪単価わからないでしょ

[552: マンション比較中さん]

さいたま浦和の駅前タワーマンションは坪300万円なら、希少性と駅チカなので高いですが、ここは周りの環境などを配慮してる、250万円からじゃないですか

[553: 周辺住民さん]

>>550
いや、相場。
てかパークハウス北赤羽の中古は坪272万円。
ここは設備が劣るものの、2線利用＆京浜東北沿線なら割安～適正価格。

確かにちと前を知る人から見たら高いけどね。

ただ直床は驚いた。

[554: 購入検討中さん]

直床、保温浴槽無し、エレベーター不足、敷地内を公道状態にして都営住宅居住者の通路に提供、洗濯機置き場やキッチンの収納無し、住宅内設備貧弱というデメリットを気にしています。
２路線使えること、桜、大規模などのメリットがあるが、他にこの住宅のメリットはどんなものがあるのか知りたいです。

[555: 購入検討中さん]

今日、モデルルーム行ってきました。やっぱり結構なお値段しますね。
68平米低層階で5000万じゃ難しいな↓↓

[556: 物件比較中さん]

エレベーター4基中3基が9人乗りじゃ明らかにありないですよね。

[557: 物件比較中さん]

>>556
ありない×
足りない◯
です

[558: 購入検討中さん]

>>554

直床は決して悪いと決まってはいない、浴槽はさほど大きな問題でも…、エレベーターはエアリーコート以外ならまあ良し、公道はしょうがない、収納は努力、という感じでしょうか。
設備を若干落としてるのは事実ですね。トイレの手洗いも3LDK以下はないですしね。

いいところを絞り出すとすると、通勤利便性、下町商店街（東十条というより十条に歩いていける）、好みによりますが自走式駐車場やいい塩梅の共用施設、でしょうか。

資産価値の観点で言うなら、マンションは立地ですよね。永住なら設備の充実度合いは気になりますが、（転売で儲ける気はない前提の）当面の住まいであれば悪くはないのでは。

[559: 匿名さん]

>558

収納は努力というより、単純に未完成状態で売ってるだけと思ったほうがいいかも。
10万もオプションで出せば大丈夫。

[560: マンション比較中さん]

確かに駅チカと大規模、共用施設などは魅力的です。価格次第ですね。3LDKなら72m2以上が欲しいですね。ここと比較して、昨日、埼玉の川口に行って来ました。駅からの距離は同じぐらい、75m2で5000万円があったのです。東京に出やすいけど、アドレスは川口だし、共用施設はないです。買い物は便利なところですが、駅前などはパチンコ屋があって、教育環境は良くないですね。設備はディスポーザー、カウンタートイレなど高仕様です。
今まで住んでいるマンションはあまり共有施設がないので、エントーランス、ラウンジだけあるです。共用施設があるところに住んでいる方がいらっしゃいますか、利用率はどのぐらいですか、使い慣れたら、良く使うですか。
最初だけ興味があって、その後全然使ってないなら、共用施設のないマンションでもいいかなと思っていますが。エントーランスとラウンジぐらいなら、新築マンションはだいたいあるのです。

[561: 匿名さん]

>560

共用設備は使わなくてもあることで部屋が広く使えるのがメリットです。

来客用布団、書斎用デスクなどが不要になります。

[562: 匿名さん]

私も昨日、ＭＲ行ってきました。価格は想定内でしたが、仕様はかなり低いですね。長谷工施工なので仕方ないですが。このエリアでは久々の立地に恵まれた非タワー大規模開発だったので以前から期待していただけにガッカリしたのが正直なところです。あと坪10-20高くても仕様が良ければよかったのに。

[563: 物件比較中さん]

長谷工の直床ってどうなんだろ

[564: マンション比較中さん]

坪単価どのぐらいですか。教えていただけますか。仕様は自分から後付けができるものなら、いいですが

[565: 購入検討中さん]

>>562

まさかのディスポーザーなしとかでしょうか、、？

[566: マンション比較中さん]

そばの十条再開発は意外と早まりそうです。
http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/e/9b2d554b20e0fb493d2b35e956641696

2022年には竣工とのこと。ひとまずザ・ガーデンズ東京王子を買っておいて６年後売却してそちらに移るのもあり？

[567: 物件比較中さん]

>>566
ガーデンズは投資としては不向きな坪単価じゃないですかね

[568: 購入検討中さん]

なんだかんだで、売り出しすれば、即完ですよ。２３区内でこんな立地はもう無いですから。

[569: 物件比較中さん]

>>567
いくら大規模は資産価値下がらないと言っても東十条でこの坪単価ではかなり下がると思いますよ

[570: マンション比較中さん]

東十条と王子神谷２線利用のザ・ガーデンズと
埼京線のみのリビオタワー十条だったらザ・ガーデンズの方が坪単価上かなと勝手に思ってましたが
６年後そんなに下がってしまいますかね、、、

[571: マンション比較中さん]

直床は水回りの改装を予定していなければ別に困らないですし、トイレの小さな手洗いも見栄のため？だけで不要です（水はねするし掃除が面倒）。エレベーターは一度に9人乗れれば問題無し。
ここは都心からのアクセスの良さが一番の魅力ですね。大型マンションなのでスペースが広くて緑が多いのも魅力です。

[572: 匿名さん]

２線利用と言っても再開発も何もない東十条と王子神谷ですからね。十条は再開発と合わせて駅前徒歩1分ですから立地条件が全く異なってきます。加賀組の買い替え需要も相当あるので、十条の方がポテンシャルがあるように感じます。

[573: マンション比較中さん]

>>572
加賀は交通の便が悪いですからね。
北区は板橋区の文教エリアから十条駅への通学アクセス路きちんと整備してあげてください！
毎度あのあたり歩いてる学生見て不憫だなぁと思う。
細い道をタクシーがすり抜けてく際、宅地境界の少し上がったところまで歩行者がよけなきゃいけないのはさすがにありえ無いと思います。

[574: ｻﾗﾘｰﾏﾝパオさん]

モデルルーム見てきましたので、還元したいと思います。
可もなく不可もなくといった印象。壁の色やらキッチンの高さをタダで選択できて、ディスポーザーと食洗機が標準装備。
固定資産税は年間15～17万とか管理費・修繕積み立て金が月間２万(２４万と仮定。含むインターネット代)の模様。借入金の額にも因るが、住宅ローン控除で年間数年間４０万控除されるならランニングコストはネットでトントンか。
前述の皆さんの言うとおり、やや高め設定なように思われるが、東京駅や池袋が勤務地の方にとって通勤は非常に便利なのも事実。
ただ賃貸物件も併設するので、一時的に貸したい時にそこと競合してしまう可能性が難点。そもそも3LDKとかを賃貸で15万以上払って借りたい人はいるのか？URの団地より若干高めの水準で賃貸物件は貸す模様。つまり貸したい人もその値段と競合。すみわけは出来るとか担当の人は言ってたが、高値で貸すのは微妙かも。恐らく管理の長谷工も分譲の一時借家より自前の賃貸物件推したいだろうから、まともに営業してくれるか謎。
兎角、6月18日以降予定価格の更新版の案内、7月上旬の建設地見学会やら管理関係の説明会を見てから、8月上旬の第一期登録するかどうか判断しようと思います。

[575: 匿名さん]

>>574

情報ありがとうございます。

固定資産税が年間15万～18万とのことですが、それは、5年間にわたって固定資産税が1/2（平成30 年3月31日までに新築された場合）という特例適応後の金額でしょうか？

固定資産税の相場がよくわかっていないもので、ご存じでしたら、教えて下さい。

[576: ｻﾗﾘｰﾏﾝパオさん]

>>575

私も詳しく聞けませんでしたので、今度改めて聞きたいと思います。ちなみに、クレヴィア田端(伊藤忠ハウジング)の4800万(3LDK,65.37平米)の部屋の次年度以降の固定資産税は１７万だそうです。

先ほど書きませんでしたが、ガーデンズにはごみ置き場はなく、家の前にごみをおいておけば専門の係りの人が毎日回収してくれるそうです。過去スレでエレベーターのお話が出てきてましたが、お察しの通り南東、南西に各二機(中央に一ヶ所二個並んでるイメージ)だそうですね。
ついでに現地も見てきましたが、東十条南口から坂を下りてまっすぐいくとガーデンズゲートにつきますが、エアリーコートのメインエントランスはそこからさらに１分、エレベーターまではざっくり２～３分ってとこでしょうか。

ちなみにモデルルームはキッズスペースがあって、シッターさんもいて子連れでもいけますが、都合２～３時間子供が耐えられるかは微妙ですね。私は子供二人を実家に預けましたが、正解だった気がします。

[577: 検討中の奥さま]

学区の小学校の評判ってどうなんでしょうか？

外観はとても綺麗だったので期待してしまいます。

[578: 購入検討中さん]

この土日に見学してきました。

総合的に見て欲しいと思える物件でした。
価格だけ見れば、確かに割高感を感じてしまいます。
しかし、大規模だからこその共用施設や管理の充実、部屋の設計、何よりこの土地の希少性を考えれば妥当な価格設定だと思います。

スーパーは成城石井などではなくても、安さ重視のそれこそサミットなどで十分満足します。
でもマンションは一生モノの高い買い物だからこそ多少お金を払ってでも良いものを購入したいと思いました。

[579: 匿名さん]

一生モノの高い買い物だからこそ、長谷工の郊外マンションと同レベルの仕様＆デザインは避けてほしかった。

このスケールのマンションに長谷工起用とか本当コスト重視が顕著すぎる。デベのプライドとかないのかね。悲しくなる。

[580: マンション検討中さん]

長谷工が買った土地だからしょうがない

[581: 匿名さん]

長谷工が本当に安かろう悪かろうだったら、大手デベで信用やイメージもあるし使わないんじゃない？

本当にコストの為だけだったら悲しすぎる

[582: 購入検討中さん]

長谷工のイメージは昔とは変わってきてますね。
http://biz-journal.jp/i/2015/03/post_9186_entry_2.html

[583: 匿名さん]

ここは長谷工持ち込み案件だからね。売主、販売代理、設計施工、管理まで長谷工が一括で請け負ってるでしょ。
三井＆スーゼネの組み合わせだったらデザインも仕様もまた違ったものになっていたけど、その分価格も一割増しになってたかもね。

[584: 匿名さん]

つーか長谷工がダメってもうそりゃ大昔の話だろｗ
もう億ションだって作ってるのに

確かにユニクロみたいな大量生産でコストカットが気に食わないって人もいるんだろうけど
そういうところでコストカットしないと
どっかの物件みたいに柱の長さを短くされたり
そういう目に見えないところでコストカットされる方が怖いと思うんだけどね

まぁどうしても嫌なら三菱や野村の東十条や王子にある中古を待てばいいんじゃないの

[585: 匿名さん]

どんどんチープで残念な仕様のマンションになっていく気がします
他と比較して資産価値的にはかなり厳しい印象です

[586: 買い替え検討中さん]

強気だもんねー
金融危機10年一回なら、オリンピック前後。。。
老朽まで月20万(管理費含)、厳しいですね
早く買わないとまた増税！
生まれてこなければよかった

[587: マンション比較中さん]

小学校について
隣団地はここより2.5倍の戸数があり、
同じクラスで 友達になれるでしょうか
友達同士で 一緒に受験できるでしょうか

[588: 購入検討中さん]

モデルルーム見学しました。

まず、構造や設備云々の以前に、スタッフ、営業ともに接客がことごとく残念な対応で購入意欲が削がれました。
設備は、特にアピールするところもないくらい平凡なものに感じました。ちょっとガッカリ。
価格は、上層階とあまり価格差がなくて、下の設定を高くし過ぎたのかな？と勝手に思いました。
推定賃料見せてもらいましたが、さすがにその値段で借り手がいるかなーと疑問が残りました。