ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[5201: 匿名さん]

>>5194 評判気になるさん
東十条は暴力団の本部があるってこと知らないの？

[5202: 口コミ知りたいさん]

>>5199 匿名さん
環七の北側ですね。私もメールを受信してますけど、常にと言われると疑問です。
普段は振り込め詐欺の電話があったという事案ばかりです。

[5203: 評判気になるさん]

治安とかなんて変質者はどこにでもいますよ。千代田区でも文京区でも。一番怖いのは中国系の暴力団。日本の反社会的組織の方はこのご時世、回りに迷惑かけるような事はしないと思う。赤羽で中国系の暴力団の発砲事件ありましたが、それでも赤羽のプラウドは中古ですら出てこない、それが現実。
さすがにマンションの目の前に事務所があると怖いですけどね。日本は平和バカしてるのかもしれませんがね

[5204: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[5205: 匿名さん]

>>5202 口コミ知りたいさん

>>5202 口コミ知りたいさん
貴方ほんといつもしつこいね
警察は事案にしないものもたくさんあるの！知らないなら、言わないこと！
団地の周りは小さい事件ならしょっちゅうある
ソース出せというから出したら、今度は頻度が気に入らないとか？
実際あったんだから、多少自分の意にそぐわなくても、公共の場なので、余程の間違いの時にしてよ

[5206: マンコミュファンさん]

>>5204 匿名さん

最悪とおもうなら買わなくて良いですよ。
別に都内でなくとも近隣には川口、大宮いくらでもありますのでね。
確かに最低でも5000万位する物件。
ある程度の年収でなければ買えませんので。
それが嫌なら県か、頑張って都心3区(港、千代田、中央)を購入して下さいね★

[5207: 口コミ知りたいさん]

団地の周りに限らず、過去半年で田端、滝野川、浮間で痴漢が起きています。(区民情報メール)
気をつけないといけないのは東十条だけではありません。

[5208: 匿名さん]

その他の地域のソースは後ほど
今日は忙しいのですみません

[5209: マンコミュファンさん]

痴漢なんてある程度大人なら威嚇すればいいけど子供はトラウマになりますもんね。とくに人通り少ないとこは、と思いますがガーデンズの住民で一気に人が増えるのでそこは助けあいたいですね。

[5210: 匿名さん]

創価学会会館と暴力団本部がある所に住もうとしているのに痴漢が出るとか大した問題じゃないでしょ。

[5211: マンション検討中さん]

ネガさんですか～。

いい物件買えるといいですね～。

[5212: ご近所さん]

5208ですが、名前かぶるのでこちらで
かなり遅くなったので、明日にでもこの地域のソース何かしら出します

[5213: 匿名さん]

ここ、欲しかったけど諦めました。
冷静に考えると北区でこの値段は高いと思います。
賃金も伸びてないのにマンション価格だけが上がることはあり得ないので、中古で安く出てくるのを待ちます。

[5214: マンション検討中さん]

北区にしては高いといっても、2路線徒歩5分という条件なら適正価格じゃないんでしょうか？

中古でもすぐには下がらないような。。
どうなんでしょう。

[5215: 匿名さん]

>>5213 匿名さん
ご参考までに

賃貸で月10万のところに住んでいるならなら1年で120万、5年で600万捨て金です。
少なくともこの数年はマンション価格の高騰は変わりません。何故なら価格高騰の要因である原資高騰が変わらないからです。

[5216: 匿名さん]

東十条なら4000万後半から5000万前半が適正価格でしょうね。割高なのは否めません。
ここを購入できる方なら赤羽の中古を狙った方が正しいのかも。

[5217: 匿名さん]

>>5215 匿名さん
なぜ捨て金になるんですかね。対価として借りた住居に住めるのだから捨て金ではありませんよ。
それにレンタルでしたら所有することによるリスクも負わないで済むので。
購入にしろ賃貸にしろ何の対価に対してお金を支払うかだけの話です。ここを買って５年で売却したら一体いくらの資産償却費をはらうはめにあるでしょう。仲介手数料、諸経費だけで２００万はいき、ここの割高価格であれば購入価格の-1000万での約締になるのでは?そうしたら1200万の資産償却費で年間240万の支払い。月20万ですね。
月２０万でここを賃貸してるのと同じですが、それに見合う対価と思えない人には意味ないです。
ちなみに実際には修繕費管理費、固定資産税も計上されますからもっと高額になりますよ。

結局住居費用は生きてる限り支払うのです。使った分だけ都度払いにするか、未来を見込んで全部買うか、また買ったとして現金一括で払うか、猶予してもらえる代わりに長く多く支払うかの違いがあるだけですよ。
あと将来の高騰の話をしてますがマクロな傾向と実際に検討するマンション、各部屋のスポットとでは意味無いですよ。ここは既に中古ですが今後も新築マンションがあれば築浅マンション、中古マンションは売りに出てますから皆さん適宜ご自身のタイミングで買われます。

[5218: 匿名さん]

バブルがはじける前の日本では不動産価格は時とともに上がっていくのが当たり前だったから、賃貸家賃は「捨て金」だったんだと思う。
今はそういう時代ではなく、多少の上下はあっても右肩上がりはないので、5217さんのような減価償却を基本にしたコスト計算が必要だね。

[5219: 匿名さん]

>>5215 匿名さん
それを持ち家神話または信仰って言うんだろうな。

[5220: 口コミ知りたいさん]

ずっとレンタルで行くという決断ならその通りと思いますが、後で買おうと思うなら5215さんの話は正しいのではないでしょうか。

[5221: 匿名さん]

今はどこも割高なところばかりですからね。
私もこの場所でこの価格は割高だなぁと思いましたが、この先不動産価格がどう変動するかは誰にもわかりません。
将来安く中古で買うと判断をする人もいれば、将来もっと上がって手が出せなくなるから今買うと判断する人もいるでしょう。
モデルルームも見て、ガーデンズは良い物件だと思いましたが、今は買い抑えしてる人が多いのも事実ですね。

[5222: 匿名さん]

例えば5年後に買えば築年で5年新しいマンションが手に入る。
今は相場的に20%程度上がっているといわれ(ここはそれほどではないと思うけど)、例えば5年後以降、10%あるいはそれ以上相場が下がったところで購入、というのも賢いのでは、という話だと思う。

[5223: 匿名さん]

>>5217 匿名さん

上の方がおっしゃる通り、あくまで「いまは高いから中古になって安くなったら買おう」と考えている方へのアドバイスだと思いますので、一つの考え方として間違ってないですよ。

あと5年で売却したら損になるのは当たり前ですが、そんな事を前提に買う人はいませんよ。

[5224: 匿名さん]

タラレバ話ですね。

[5225: マンション検討中さん]

5年後に10%も下がりますかね。

プラウドシティ加賀学園通りみたいに資産価値が一気に値上がりしてくれると嬉しいのですが。
https://manmani.net/?p=1831

どういう条件が揃うとプラウドみたいに値上がりするのでしょうか？

[5226: マンション検討中さん]

ここ割高なんですか？
周辺物件と比べてもそんな感じはしないのですが…
ものさしとなるものを教えてください

[5227: 匿名さん]

>>5225

スムログの下記記事ご参照を。

https://www.sumu-log.com/archives/1955/

https://www.sumu-log.com/archives/3203/

数年前分譲物件は現在ほぼ例外なく値上がりしている。
その傾向がずっと続いてくれると嬉しいのだが（自分も最近某物件を契約したので）、そう楽観するわけにもいかない（笑）
まあ、自分は相場変動があっても資産価値が維持できると踏んで買ったけどね（地域No.1物件の中でも眺望等文句なしの部屋、高倍率抽選でゲット）。

[5228: 名無しさん]

>>5227 匿名さん

今はガーデンズ検討してるの？

[5229: 匿名さん]

>>5228
検討してるわけないでしょ。
ただの通りすがり。

[5230: マンション掲示板さん]

地域No.1物件の中でも眺望等文句なしの部屋、高倍率抽選でゲットの勝ち組さんがなんでマンション検討掲示板来るのか不思議です笑


嘘なんでしょ

[5231: 名無しさん]

>>5230 マンション掲示板さん

エアリーは完売なんで抽選はブルームですね。ブルームの抽選はまだ先ですよ。

[5232: 匿名さん]

>>5230

私は嘘は嫌いでね（笑）
投資用に複数の物件を所有しているし今後もめぼしいのがあれば買う予定なので、広くこのサイトを見てるよ。

[5233: 匿名さん]

私が危惧しているのは、周辺の団地群です。
築年数は古いですが、70平米で15万円で借りられます。
築年数や仕様が違うのでここまで下がることはあり得ませんが、一つのベンチマークになるのではないですか。

[5234: マンション検討中さん]

プラウドシティ学園通りが1000万円も値上がった理由が謎のままですね。

[5235: マンション検討中さん]

ほぼ例外なく値上がりとかの話ではなく、どうして十条駅徒歩9分のプラウドシティ加賀学園通りの価値が向上したのでしようか？

東十条徒歩5分のここも同じようになる可能性があるなら、購入に踏み切れるのですが。

[5236: 匿名さん]

>>5234

そう？
2015年分譲で（当時～20%以上の相場上昇があった）今となっては割安だった分譲価格。
板橋区では知る人ぞ知るブランドエリアの加賀。
大規模、大手デベ。仕様も十分。

20%程度の値上がりは当然では？

[5237: マンション検討中さん]

実家が近いとか、昔から住んでたとかどうしてもそこが
いいって人もいるからね。
一軒だけだとなんとも言えない。

学区の金沢小学校も人気があるしね。

[5238: 匿名さん]

ここは割安どころか割高なので加賀のような期待をしない方が良いかと。

[5239: 匿名さん]

近くにあれだけ大規模な団地があるのに、このマンションだけガンガン上がっていくようにはならないと思うんだよね

[5240: eマンションさん]

>>5239 匿名さん

URは築40年でそもそも賃貸だし全く物が違うでしょ。

[5241: 匿名さん]

>>5239 匿名さん

ここは好みに分かれる物件だと思います。
ある種の希少性はあります。
東京近郊（都心という表現をすると突っかかる人がいるのであえて使いませんが）、駅近、大規模、ゲストルームパーティルーム敷地内BBQ完備、その割に価格が安い（ブランドマンションなら施設完備は多いですが、ここは長谷工得意のコスパを生かした物件）など他には無い魅力があります。
検討して購入した方の大半は、同じような物件がないからという理由という方も多いと思います。

[5242: 周辺住民さん]

直接マンションとは関係ないけど、区役所の移転先の国立印刷局の土地取得について合意できたみたいですね。今度の2/28の議会で報告されるようですが。

でも用地取得は平成３５年度だそうでまだ６年も先かぁ
面積は以前の覚書の時よりも減って、約14,000㎡。
王子駅前一体ガーっと一気に再開発してもらいたいんですけどね。
気長に待ちますか。

[5243: 通りがかりさん]

>>5233 匿名さん

周辺の団地が将来立て替えられ、一部でも分譲マンションとして販売されたら
ガーデンズの資産価値への影響が気になりますね。
商業施設でも出来ればいいのですが。

[5244: 匿名さん]

5600万円の物件の想定賃料は23.5万円
片やすぐ隣に築40年だが15万円で借りられる物件が大量にある
15万円の賃料の想定物件価格は3600万円ほど
ここも築40年ぐらい経つ頃にはそれぐらいの価格になるのかなと予想します
まあ、可もなく不可もなくって感じですね

[5245: 匿名さん]

追記です
ＵＲは、割とリフォームもしていて中はきれいです
築年数が経ってURと同程度の価値を保つためには数百万円のリフォーム費用も計上する必要がありますね

[5246: 評判気になるさん]

>>5243 通りがかりさん

あの広い土地がマンションだけの開発になる事は考えにくいので、何かしらの生活利便施設が併設されるのではないかと思っています。

[5247: 匿名さん]

次に建つこの界隈のマンションはと言うと、志茂の川沿いが決定で、あとは十条駅前、赤羽台団地の売却地、DNP工場跡。
板橋駅前の駅舎改築でロータリー前にマンションが建つ。ただし滝野川方面はビル建て直しはするけどマンションは不明。

同時に比べることはできないけれど、ここが希少性高いかと言われると？？
この中だと十条駅前が希少性高そうだ。

[5248: 匿名さん]

北区で確定なのは志茂だけでしょ。
十条は反対運動次第でどうなるか分からない。
あとは噂に過ぎないレベル。
やはり北区で新築物件を購入するならここしかないね。

[5249: 匿名さん]

>>5247 匿名さん

どれも全然違うと思いますが

[5250: 匿名さん]

>>5248 匿名さん
十条駅前の地権者は、あそこに住んでいる訳ではない。
反対運動もテナントさんが加わっていることもあります。
今年の北区の予算から見て、かなり本腰入れているのは事実ですね。

あと、板橋駅前は確定ですよ。
板橋区議会の議事録見て下さい。