ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[4451: 匿名さん]

時給2000円だとしてカフェの営業を1日3時間延ばしても月18万円しかかかりませんからね。

[4452: マンション検討中さん]

え、カフェ営業終了後は入れないの？残念
ライブラリーみたいな方が良かったな

[4453: 匿名さん]

入れないと思います。
デッドスペースですね、まさに

[4454: 検討板ユーザーさん]

カフェ遅くまで延長して、スタディルームとしても使えるようにできるといいですね。

竣工後、管理組合に提案して変更してもらうよう要望したいですね。

[4455: 匿名さん]

夜の共用部はよーく考えて運用したほうがいい。カフェの営業後なんて自由にすると中高生のラブホテルになることもあるので注意。そこで知ってる子供なんて見かけたら目も当てられない。

[4456: マンション検討中さん]

ブルームの南向きで、5〜8Fの中層階か2〜4Fの低層階にするか悩んでいます。中層階であれば眺望も良くなるようですが、低層でも日照に問題無さそうで価格を考慮すると低層でもいいような気もするし。

[4457: マンション検討中さん]

>>4456さん
俺なら三階か四階にするね。値段が安いなら。
木より少し高いし。五階にしたって景色変わらんでしょ。

二階て階段でした降りるのもおすすめ。むしろなぜ五階が選択肢なのかなぞ。８階ならさすがに少し景色いいかもしれないけど
5階６階は中途半端
後はお好きにどうぞ

[4458: マンション検討中さん]

ここ階数によって価格差がないからなるへまく高層階がよくないですか？
1階毎に50万〜100万上がるところばっかり見学してたからかこんなに差がないなら最上階でもいいかもと思った。
最上階は暑いみたいなのでやめましたが。

個人的には虫が無理なので中層階以上にします。

好みはあると思いますが。

[4459: マンション検討中さん]

階段で登り降りが苦ではないのは、六階位かな。
２階３階だとエレベーター使わなくてストレスとない。

[4460: 匿名さん]

2階は外を歩く人の声がすごく部屋に聞こえてくるので嫌な人は嫌ですよ。気をつけて下さい。

[4461: 匿名さん]

2Fは一番危険。想定外の大地震があった場合ね。もちろん耐震か免震かしらんけ現代の最新技術で対策しているのはわかっている。だけどその想定計算値を上回る大地震(このようなときはかならず想定外でしたと言い訳される)のときにぐしゃっと潰れるのは2Fの確率が高い。なにせ上を支えているからね、1Fは土台と隣接して2Fより強度があるんだろうけど、さらに想定外だったら1Fも潰れるんだろうけどね、だから3F以上がいいと思う。

[4462: 検討板ユーザーさん]

家がそこにあるのにマンション内のカフェなんて使うものですか？
美味しいなら使いたいけど、外のお店並みのクオリティは難しいですよね
ちょっとコーヒー飲むなら家でいいし、人と会うなら顔見知りのいない場所の方がいいし…
私も勉強室のほうがほしいですね

[4463: 検討板ユーザーさん]

私は面倒臭がり屋なのでカフェがあるのは嬉しいです。

[4464: マンション検討中さん]

階数によって天井の高さが違うので、悩みますね。低層と高層では10cm違うみたいなので空間の広さの感じ方も違うのでしょうね。。

[4465: 口コミ知りたいさん]

パンがすぐ買えるのはいいな

[4466: 匿名さん]

カフェは一番微妙ですね。マンションまで帰ってきちゃったら家で飲むかとなるし、友人に新居お披露目したりする際に紹介がてら利用もするでしょうが、それもいいところ引っ越し後１年。利用シーンは探せば見つかるけど、常時管理費で維持するとなると無くてもいいかとなりそう。周りに何もないわけではないのでね。

[4467: 口コミ知りたいさん]

>>4466さん
家にテイクアウトって便利では？雨の日なんか最高。
パン80円～、ケーキ300円、キャラメルラテ200円って安いし、ランチや季節限定メニュー、アルコールもあるみたい。
会社員は土日しか使えなさそうなのは残念ですね。。

[4468: 検討板ユーザーさん]

いや、始めがカフェありきでの販売なので、早々に無くそうとするのは難儀だと思います。営業時間の変更などとは訳が違いますから。

これだけの規模なので、それに一番魅力を感じてる方からすると『話が違う！』となるでしょうし。

今はある程度の規模になるとどこでもカフェありますし、私もあった方が何かと便利に思います。

[4469: 口コミ知りたいさん]

来客の打合せにも使えそう。
私はあまり業者さんを自宅に入れたくないもので(＾＾；

[4470: マンション検討中さん]

>>4469
ナイスアイデア！

[4471: 口コミ知りたいさん]

カフェはカフェラウンジという名の通り、8:00～22:00はラウンジとして使えるようです。読書や自習もOKそうですね。

[4472: 検討板ユーザーさん]

おお！それは使えそうですね！

[4473: マンション比較中さん]

ラウンジから見る景観が良いとさらに素晴らしいのだけどどうなるんだろう。

[4474: マンション検討中さん]

桜が見えたらいいよねー。

最近冷静に考えたら、やっぱり高い気がしてきた。坪250万以上だよね。この辺りの坪単価って210万位だよね？
都内大規模駅近の希少性は充分評価してるけど不安になる…
みんなその辺りは割りきって決断してるんだよね。現状賃貸の人はいいけど、既に持ち家だから決断しにくいな。同じような人いる？

[4475: マンション検討中さん]

同じ地域の坪単価よりは高いかもだけど
23区の京浜、山手線沿い5分以内だと一番安い。
他にないし、不満ないので買うって感じですかね。

[4476: 口コミ知りたいさん]

>>4474 マンション検討中さん
中古で坪200以下になったスカイティアラを見るとちょっと不安になりますね。
東十条のJR駅近の築浅の中古は250くらいで推移してるので大丈夫では。

[4477: マンション検討中さん]

>>4457 マンション検討中さん

皆さん、ありがとうございます。
安さと移動の楽さを重視するなら2-3階ですが、
虫は気になりますね。
価格にそれほど差は無いし、
リセールまで考えたら眺望が抜ける7-8階の
方が良さそうなので悩みます。

[4478: 口コミ知りたいさん]

ブルームの眺望シミュレーションってありました？

[4479: マンション検討中さん]

そこまで階層で価格差ないからリセールなら確かに８階の方が若干いいし、賃貸なら多分同じ価格でも大丈夫だから三階でもいい。結論は資産性はあまり変わらない。そこは自分の中の基準で決めた方がよいよ。ちなみに緑が多いから虫は五階までは来る。
もう、虫の有無と日々の階段利用の便利さだけで決めれば？笑

[4480: 匿名さん]

リセールするつもりなら、このマンションはやめたほうがいいですよ。
2020年を待たずして、4500-5000万くらいになると思います。
ここは、実需向け。

[4481: マンション検討中さん]

>>4480さん
リセール向けじゃないのは同意だけど、リセールを考えるのは大事。人生何があるか分からない。散々語られたけど、ここは相場が20％下がっても、10％ぐらいしか下がらない価格下落耐性がある物件。一方で新築プレミアムがすぐ無くなって、中古マーケットではすぐに5％ぐらいは下がるだろうね。

[4482: マンコミュファンさん]

>>4481 マンション検討中さん
そうですね

[4483: マンション検討中さん]

>>4478
眺望ありませんでした。
作らないんですって。前行った時作るって言ってたのに。。
モデルルームもエアリーのままらしい。
ブルームは2平米狭くなると思えばいいんだろうけど。

眺望なかったのでエアリーを抜けて見える部屋を中心に考えることにしました。

[4484: マンション検討中さん]

>>4483さん

東側の高層階ですね。坪270弱位でしたっけ？
ご予算があるならいいですね。スカイツリーも見えますし。でも、エアリー買えば良かった気もしますが…

[4485: マンション検討中さん]

>>4484さん
私はブルームの方が良かったのでエアリー見送ってブルームにしました。
金額差がそこまでないのでだったら眺望もいいとこにしようかなと。
予算も考えながら納得行くとこ考え中です。
エアリー抜けないとこになってもブルームのほうがいいです。

[4486: マンション検討中さん]

みなさん要望書は出されました？

[4487: マンション比較中さん]

都内の５０００～６０００万台で買える新築物件としてはここが現在のとこ1番でしょ。
同価格帯でここより良いとこあるなら逆に教えて欲しいのだけど。

[4488: マンション検討中さん]

>>4485さん
そうでしたか。失礼しました。
抽選にならないといいですね！
私は利便性最重視なので低階層4LDKかスーパーに近いカーム待つか検討中です。ご決断されて羨ましい

[4489: マンション検討中さん]

>>4488さん
いやいや、失礼だなんてとんでもない。逆にすみません。
4LDK羨ましいです。角部屋だし広いし。
子供がまだいないのもありますが、一千万違うとなかなか勇気が出なくて。
カームの間取り聞くの忘れました。どんな間取りになるかご存知ですか？

[4490: マンション検討中さん]

>>4487
今はありません！
２年後にはここより良くて安いのがでるかもしれません！
だとすると住めるのは四年後ですけどね！

[4491: 匿名さん]

モモレジさんはNo.1認定だね。

[4492: マンション掲示板さん]

>>4479さん
階段、虫、抜けた眺望の基準は分かりやすいですね！似た感覚です。

[4493: 口コミ知りたいさん]

ブルーム南棟から見たエアリーの眺望抜けは高さが分かるから良いですね。
西棟は見合いの既存マンションの高さがよく分からない所があります。

[4494: マンション検討中さん]

西棟はほぼ抜けないよ。
前にジムとマンションがあって６階建て相当。
七階八階のみ抜ける。まぁ部屋によっては、二つのビルの間や横が抜けてるけど、眺望がいいと言うほどではないな笑

[4495: 口コミ知りたいさん]

西棟7F以上なら眺望抜けそうというのは同意ですが、セントラルウェルネスはブルーム西棟の見合いにはならないです。レイアウト貼っておきますね。

[4496: 口コミ知りたいさん]

あ、以前のレスで周辺の立体CG図が出ていましたね。失礼しました。
4495の図は上が正北なので方角のご参考まで。

[4497: マンション検討中さん]

>>4495さん
すいません、間違えますね。でも６階立てのマンション二つ正面に建っているので、結論は一緒かと。


全然別件なんですが、今後のマンション価格下落に疑問を持ち始めました。
ネットや、自称専門家のブログを見ると、オリンピック前後（2018年頃）に価格が減少すると危機感を煽っていますが、根拠はなんなんでしょうか？サイクル？人口減少？
納得できそうで、納得できません。誰か教えて下さい。。
この物件含め、東京都内の好立地物件に関しては少なくとも2020年頃まで価格が下落する要因は無いような気がしてきました。私の中では下記ロジックです。素人なんで反論して下さると助かります。ちなみにスレ違いかもしれませんが、このマンションの前向き検討者で、自分の背中を押す為のロジックになってます(笑)

①資材価格・燃料費が下がらない。
円安による輸入価格の上昇傾向。原油等の価格は近々が最安値でこの価格。今後これ以上下がる見込みなし。電気代もご存じの通り、原発費用、太陽光固定買い取り負担上乗せで下がる見込みなし
②人件費が下がらない。常識ですが建築業界は高齢化、人で不足が進行中。今時の若者は危険・きつい、建設業界に入りたがらない。建設業者同士の激しい熟練工の囲い込、若者や女性労働者の確保の為に労働環境の改善、給料ＵＰが必須。→コスト増
③仕入れの土地代が下がらない。
少なくとも2018年度までは土地の仕入れ価格は下がらない見込み。つまりその二年後の2020年までは仕入れ原価が高止まりしたものを前提に利益の出る価格設定となる
④新築販売物件が減少傾向。
好立地の土地がそうそうない。最近は国や地方自治体、工場跡地が都心好立地に残っていたが、さすがにもうそんなに残っていない。上述した仕入れ価格の高止まりや、人口減による需要減を恐れる不動産会社は積極的な土地の仕入れは控えている。だから高値で在庫をゆっくり吐き出す戦法をし始める不動産会社も出ている。
⑤都心の人口について
2020年までは東京都心は流入超の見込み。加えて、都内の戸建てに住む高齢者がより、駅近やスーパー近くの立地のよりマンションに住み替えるのは当然の流れ。すでにそうなっている。子どもが巣立ち、更に夫婦のどちらかがなくなった方が都内の大きな戸建てに住み続ける必要なし（思い出を大事にするって人もいるけど全体論として）

なんで、都心の新築マンションの価格が下落するんでしょうか？？

[4498: 口コミ知りたいさん]

>>4497さん
ガーデンズは都心マンションではありませんが、都心を見た場合の話でしょうか。
都心湾岸ではそれほど立地が良いと思えない豊洲有明などで坪300～400台、グロスで6000～9000万クラスの普通の会社員が買えない価格帯のマンションが、オリンピック前後に数千戸単位で大量供給されることになっています。誰が見ても短期間でこれだけの数を誰が買うんだ？という供給過多の状態なので新築の上値が詰まっている＝中古が大量に出るフェーズになると下落しそう、となるのではないでしょうか。
同じ都心でも主要JR駅隣接・山手線内側や、同じエリアにライバルがない希少物件は五輪後も高値を維持していくと思います。

[4499: 名無しさん]

>>4497 マンション検討中さん

私も4498さんと概ね同意見です。
付け加えるならば、金融庁が不動産投資ローンの監視を強化する通達がでた事が、住宅ローンの方にも巡り巡って上げ圧力になるのかな、と。利率が低いうちに買うのもいいかもしれませんね。トランプ大統領就任で、アベノミクスも暗雲が立ち込め、黒田総裁の任期も不透明ですし。
てか、私も素人ですが笑

[4500: マンコミュファンさん]

>>4497さん 4499さん

わたしも概ね同じ意見です
下落するのはタワマン、法人向けのビル、目黒や武蔵小杉等、投機目的層が入っている物件は下がると思いますが、下がる(下げれる)物件は限定的かと思います。
金利の上昇も基本的に極小さいと思います。
但し、ネガティブ要因として、日銀が買える国債には限りがあり、いつか限界を向かえることが予想されており、金融緩和は後三年位で保有率６割を超えます。その辺りから、金利は上昇するでしょう。また不動産屋も給料払わなくてはならないので赤字でも一定のマンション販売をする必要性があります。それか、リストラや潰れる不動産屋が増えるはず。
この投げやり物件が増えると、さすがにこの物件も下落耐性があるとはいえ、少しは連動して下がるでしょう。5％位で留まれば嬉しいです。
ちなみに、私も素人です。