ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[4221: マンション掲示板さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4222: マンション検討中さん]

あらしが沸いてるみたいですね～。

[4223: 匿名さん]

では、次に３つ目のメリットについて。

資産性です。いうまでもなく、不動産は資産性と耐久消費財（実用性）の側面、両方を持ちます。
ここはもちろん特段利便性が著しく高い都心エリアでもなければ人気エリアでもありません。
大規模とはいえ、別に都心タワーのようなスパやら豪華なフィットネスジムとかそういうものが
あるわけでもないため、明らかに実需優先でしょう。
が、転売目的ではない永住目的であろうが実需優先であろうが資産性は大事な要素であることに変わりありません。
というより、個人的には投資目的の人以上に、庶民マンションこそ資産性は大事だと思います。
っていうのはここに済むほとんどの人が遊びのお金でこのマンションを買うわけではないからです。
しかも失ったら大きい金額です。仮にですが、このマンションが売却時は０円にしかなりません、となれば
誰も耐久消費財としてだけのために買わないでしょうね。

一般的に駅近大規模は高騰もしない代わりに暴落もしません。これは貨幣と同じ論理が言えます。
つまり、流通量が少なく比較するものがなければないほど価格は安定せずに乱高下。
逆になれば価格は安定します。大規模マンションのここの部屋、これがまさにたくさんあるため
常に比較されるし逆に価格に客観性と妥当性を与えます。不動産はもともと通過や金融商品と違い
流動性が低いが故に価格があってないようなものなわけですね。
そして中古が人気がいまいちなのもまさにそこ。マンションは戸建よりも築年数程度である程度の品質
が担保しやすいものの、やはり小規模マンションとかになればいまいち良いのかどうかもわかりません。

が、ここは大規模ですからおそらく毎月どこかの部屋が常に売りに出ているということになるはずです。
2−3月あたりは複数の部屋が売りに出るでしょう。また賃貸も一定数あるはずです。
これを、「値がどんどん下がるのではないか？」という人もいますがそれは大きな間違いです。
その逆です。もともと取引量が金融商品とは比べ物にならないぐらい低い不動産にとって、同じマンション内で
比較できることがいかに購入者にとってありがたく、また冷静になれるか、という話になります。
そもそも新築が好まれるのはまさにこの点です。新しいから！っていうことより、様々な部屋が選べるからこそ、
そこに価格の多寡が存在し、「納得できる」わけですね。角部屋と中住戸をくらべれば角が高い、低層階より
高層階がよい、南向きのほうが高い、と言った具合に。絶対価格がどうこうより、比べるものがありそこに差が
あることが消費者に納得を与えるからこそ購買に結びつきます。

だからこそ大規模ってのは小規模マンションと比べて成約件数が多く、価格も安定するのです。
そしてそれは結局価格の維持につながります。なぜなら同じマンション内で複数部屋が売りに出た時に
購入者にとっては「絶対価格ではなく、各部屋の相対価格により納得するから」です。
資産性においては、大規模駅近はそうではないものにくらべて優位だと思います。

そして、資産性についてはもう一つ。希少性が高いものほど価格は下がりにくいという現実があります。
小規模含めれば駅近マンションはそこそこあります。　駅近や立地にこだわらなければ大規模もあります。
が、駅近x大規模ってのはかなり極小です。当たり前ですが駅近で大規模ができるぐらいの立地ってのは
今の時代空いてるわけがないからです。あくためにはどこかの企業のオフィス、工場、倉庫が売りに出るか、
もしくは昔の団地の建て替えに伴う何か、とかぐらいしかありません。ここのエリアも毎年毎年たくさんの駅近大規模が
できるようなエリアでは当然ありません。ここが出てきたのは随分久しぶりの話です。それぐらい
駅近大規模ってのは極小ですから資産価値維持に貢献すると思います。

ちなみに売るつもりがなくても資産性が大事なのは、いくつか理由があります。
１つは永住目的と言いながらもどうしても売らざるを得ないことってのは普通に多々あるからです。
転勤もあるでしょう。親の面倒などみないといけなくなった、ってのもあるでしょう。隣人トラブルとかで嫌になったという人もいるでしょう。
理由は人それぞれですがそれでも意外にも早く転居することになる人も現実多いものです。そういう時に少しでも売りやすく、また
高い価格が維持できる方が良いに越したことはありません。
もう一つは自分の資産（不動産だけではなく金融商品、現金）の運用において引き出しが増えて柔軟性がますからです。
基本的には不動産を買うってのは、実需を兼ねた「投資商品に投資する」ということです。人に貸すためにマンションを買い（投資）、
それを他人に貸して賃料を得る（収入）と、実は自分で買って自分で住むのは大差ありません。
自分で買った人は、マンションを買い（投資し）それを他人ではなく単に自分で住む（賃料は払わないけど実需の対価を得る）ということだからですね。ゆえに、預金する、金融商品を買う、のと同じで不動産を買ってるだけで本質は変わりません。
ゆえに売りやすく、貸しやすく、っていうことは自分の不動産を実需を兼ねた金融商品のように扱えるわけですから何かあった場合でも自由度が高いため縛られることがありませんね。大きなメリットだと思います。

[4224: 口コミ知りたいさん]

>>4223 匿名さん
長いけど読んだ！（笑）
新築が価格の納得感で好まれるというのは学びがありました。

[4225: マンション検討中さん]

こんなに長く書いて、データ一つも出さないとは。

[4226: 匿名さん]

さて、メリットを書いたので今度はデメリットです。

一つ目は、大規模ゆえの宿命でもありますが、骸体含めて「コストを削りすぎ」ということです。
マンション販売をするデベにとって一部の人気高級エリアを除き、戸数が多い大規模マンションは
「ハイリスクローリターン」です。卵なり牛乳みたいな毎日誰かしらが絶対買うような商品を売ってる
わけではありません。簡単に衝動買いできるようなものでもないため戸数が多ければ多いほどどうしても
販売に時間がかかりますし、そもそも建造にもコストも時間もかかります。

そういう事情もあって売主はあらかじめ長期販売計画を建てざるを得ません。長期販売計画は
売主にとってはどうしても利益圧迫される原因になりますから利益率を高めるために設備等を（小規模マンションと比較して）
削りに削られます。

ここも例外ではなく削りに削られることはこれまで批判されてる通りかなとおもいます。
給湯器をリースにしてるのも、もちろん長谷工がリース事業を5年ぐらい前から展開し始めているということもあるでしょうが、
やはりロングテール（売ってからも長く儲けたい）という点と、初期費用をとにかく下げて利益率を高めたい、という
表れかなと思います。
個人的にはさすがにトイレとお風呂、そしてキッチンのレベルの低さには正直驚きました。ここまで下げるのかっていうのが
印象的です。

[4227: 匿名さん]

>>4224

ありがとうございます。

[4228: マンション検討中さん]

>>4223 匿名さん

参考になりました。週末モデルルームで自分でも確認してきます

[4229: 口コミ知りたいさん]

>>4226 匿名さん
あまり詳しくないのですがキッチンってそこまで仕様低いですか？標準で人工大理石ですけど。
トイレみたいに極限まで仕様を下げた所と、突板フローリングやハイサッシのように仕様を上げている所のバランスは、JVと長谷工が導き出したコスパ最大化の回答なんでしょうね。

[4230: 匿名さん]

二つ目のデメリットです。
利便性に偏りがみられることです。
いうまでもないことですが、主要エリアに対するアクセスが良ければよいほど当然のことながら利便性が高いといえます。
が、まぁそうはいってもどこにでもアクセスしやすいところはそういうほど多くはありませんし、第一そんなところは庶民の
手の届く範囲ではありませんから限度はあります。それを踏まえた上でのデメリットであることをまずはご承知おきください。
コスト度外視の話をしても意味がありませんから。

東京の主要エリアへのアクセスで押さえておきたいところ、それはずばり4つしかないです。
東京駅、新宿駅、渋谷駅、そして品川駅です。この４つは鉄道利便性において東京の要（ハブ）です。
で、これをみたらわかるとおり、東京駅を除き、いわゆる「山手西側エリア」に偏りがあるのがわかると思います。
まぁ、そうであるがゆえに西高東低の状態になるわけですが。

ここのエリア、残念ながら西側アクセス耐性が弱いです。東側には滅法強いのですが西側が弱すぎです。
そして西側弱すぎて、主要アクセスには結局東京駅ぐらいしか優位性がありません。ゆえにここは人を選ぶと思います。
東京駅を終点とした東側エリアにご用事が多い人にとってはとてもベストな状況だと思います。
一方で、プライベート、仕事含めて西側エリアが圧倒的な人にとっては「正直つらい物件」だと思います。
なので個人的には避けておいた方が良いとおもってます。

ちなみにですが、子供の教育で小中高と私立なんかを考えていらっしゃる方、これもちょっと考えた方がいいです。
たくさんの学校があるのはやはり西側が多いです。教育に興味がなくずっと東十条、王子エリアでうろつくつもりであれば
杞憂ですが、そこそこ良い私立に入れようって思ってる方はその辺りも考えて決められた方が良いかなって思います。
っていうのは、教育費もさることながら交通費も地味に痛いですから。
また、子供が女の子だったらあまり遠くに、または乗り換えが多いところには避けたいものです。
がしかし、学校の選び方が「交通の手間や時間」でフィルタされて選択肢が減ってしまうのは正直悲しいですよね。
子供がいる人はその辺りも考慮してみてはいかがでしょうか？

ちなみにですが、北区は足立区、板橋区と肩を並べるぐらい生活保護受給者が多いです。都営も多いですからしょうがありませんが。
で、それはいいのですが、どうしても収入と教育レベルとの相関があるように、公立のレベルは総じて低めです。
塾にしても、補講中心の塾が多く進学塾もたいしたレベルじゃないです。この辺りをカバーするには親がしっかりと教育に
時間をかけてあげるのはもちろんですが、塾含めて然るべき街に電車等で行くこと考えておきましょう。
受験で最も大事なのは精神的な支柱になるライバルたちの存在です。いいかえれば同じ志を持った仲間。

北区ではそうそう中学受験するような子供は公立小学校では相当少ないです。そういう環境で少数派で頑張るのはとても青林力と忍耐力を要します。ましてや子供なのでなおさら厳しい。学校レベルの問題は一朝一夕ではいきませんからその辺りのことを気にされてる人はしっかり自分が何を取るべき七日を感がててみましょう。

[4231: 匿名さん]

>>4229

キッチンもグレードは（今時の普通マンションと比較して）相当低いと思います。
ここのキッチンはタカラスタンダートのビルダー向けの一番安い仕様のものだと思います。
標準で人工大理石だけど！って言いますが人工大理石は下限です。

わからない方がいらっしゃるかもしれないのでちょっとマンション・戸建の内装設備に関して触れておきます。
マンションにしろ、戸建にしろ、必要な設備ってのは共通であります。
代表的なのが、フローリング、ユニットバス、トイレ、システムキッチン（食洗機、コンロ含む）、床暖房、洗面所みたいなやつです。
それぞれの分野でメーカーが複数います。
で、どのメーカーも「一般顧客向け」と「法人向け（デベ、ビルダー向け）」ってのがあります。
一般顧客向けってのはいわゆる普通の消費者ですね。BtoCってやつです。で、どこのメーカーも一般顧客向けがもっともグレードの数が多いです。だいたい五段階（１：もっとも安い廉価版　5: もっとも高い最高級）ぐらいです。
タカラスタンダートのHPでキッチンみてもらったわかります。

一方、「法人向け」ってのはいわゆる業者向け、建売業者やマンションビルダーに対して納品してる口です。
で、ここのランクは実はだいたい２ランク、多くても３ランクしかありません。ってのは法人向けは大量受注を目的にしてるので
的を絞る必要があるからです。（じゃないと決められた納期までに製造できないし品質がばらつく恐れがある）

で、この２ランクってのはどこからもってくるか？っていうと「一般顧客向けの」５つのグレードのどれかをビルダー向けグレード１、２みたいな感じでうるわけです。

非常に残念なことながら、ビルダー向けは必ず一般顧客向けの一番下とその次に下の二つから選ばれます。つまり、グレード１（最低）とグレード２（その次に最低）を、ビルダー向けの上、下ということで扱います。つまりは、ビルダーが上を頼んでも、それは一般顧客向けグレードでいうと２でしかなく、対したことがないってことです。そういう意味もあって基本的には建売やマンションのような既製品販売ではグレードは下限にならざるを得ません。ここは正直ほとんどをグレード１にしたんだなっていう印象です。
このマンションで採用されてる仕様は、「建売戸建」で採用されているそれとかなり酷似してます。庶民向け建売戸建は設備も
コスパ重視で安いものを使われるのですがここはマンションの割にはそういう戸建で採用されるようなものばかりが内部設備として
使われてしまっているようです。ただ、これもさっきもいったように大規模だとハイリスクローリターンになりがちなのであえて
絞っているということも言えるかとおもます。

[4232: 匿名さん]

今日は疲れたのでこのあたりで寝ます。おやすみなさい。次回はデメリットその３をお送りしたいと思います。それは長谷工に関してです。

[4233: マンション検討中さん]

あなたは何者ですか？
不動産関係のお仕事の方？

北区が教育に弱いのは気になる。。
でもここにするって決めたからあとはいかに家庭内で子供の教育に気を配るかだな

[4234: マンション検討中さん]

ちょっと、ジャイアンリサイタルですか？？

[4235: 口コミ知りたいさん]

>>4230 匿名さん
もしかしてスムログの方とか？（笑）
教育に関しては書かれている通りですね。でも中央区湾岸みたいに教育施設がピーキーなエリアもきついし、程よい教育の温度感と通勤利便性を両立した場所に都合の良いタイミングでマンションを買うのは簡単ではないです。
ここはJRとメトロ両方の駅近なので電車を活用して足を伸ばしたいですね。幸い文京区方面には南北線で通いやすいし。

[4236: マンション検討中さん]

>>4235 口コミ知りたいさん
うちは中学受験をしたいと思いますが、学区の小学校はあまり中学受験率高くないのですよね？
いくら塾通いをしても、周りの意識が低いと子供の学力にも響きそう。
文京区方面に通いやすいとは言っても、小学校は越境が難しいですし、小学校のレベルは気になる所です。

[4237: マンション検討中さん]

>>4236
このマンションの住民の子同士がつるむのよ結局。きっと、年収がすべてじゃないけど、ある程度しっかりされた方たちも住みそうだから(それこそ、超一流企業の本社や政治の中心は新宿、渋谷ではなく、大手町、丸の内、霞ヶ関だから、ここを選ぶ可能性が相応に高い)

何が言いたいかと言うと、4236さんのお子さんが既に小学生なら、もう、上の詳しい方が書いたように、既存のこのエリアの教育水準で頑張るしかない。まだ4歳以下位なら、ここを買う人達の子供もそれくらいの層が多いでしょうし、まだお子さんがこれから、なら、ここの先人達が少しは教育レベルを引き上げてくれる可能性が高い。

お詳しい方の文読んだけど、マンションブログ書いてる方っぽいね。同じ文章構成読んだ気がする。何れにせよ、このマンションについて語っていただけてありがたい。お待ちしてまーす

[4238: 口コミ知りたいさん]

>>4236 マンション検討中さん
王子小はそこそこ受験組がいるらしいし、他校がどういう雰囲気か知りませんが学区が王子なので上でまるっと書かれた北区のイメージとは少し違うと思いますよ。私立の選択肢もあるし。

[4239: 検討板ユーザーさん]

業者連呼する方はデメリットを書き始めた途端に静かになりましたね。
自分の立場から見て都合の良い事を言ってくれているから満足してるんでしょうね。

[4240: 匿名さん]

長文読んだけどすげーな。かなり参考になるし揚げ足とってる荒らし軍団を蹴散らしていくその威力たるや（笑）
にしても誤字脱字がちらほらあるところをみてもコピペでもなさそうだしすごい努力。いずれにしてもあんがと！