ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子 予定価格と間取り モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/
[スレ作成日時]2016-01-10 13:23:37
ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？
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4151:
マンション検討中さん
[2017-01-20 08:03:33]
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4152:
マンション掲示板さん
[2017-01-20 08:09:29]
業者連呼してる人は本人が業者だから他もそう見えてしまうのでしょう。
検討板なんだから本来前向きに検討する人が集まる場所ですし、ポジティブな意見が多いのも当然。人気のマンションですから尚更。 その中で気になる事があれば、ここはどう思いますかと意見を聞くのが普通のスタイル。 私からすれば頭からこのマンションはダメだって決めつけ、ネガ意見を書き連ねる方が不自然に感じますね。 検討から外した方はここに興味ないでしょうから。 |
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4153:
マンション検討中さん
[2017-01-20 08:13:00]
4106です。
私は業者じゃないですよ笑 よかれと思って個人情報出した人には業者呼ばわりされて不快に思う方もいますよ。私はいいですが ちなみに私もオリンピック後に買うか悩んでます。 ものは気に入ってますけど、市況的に高値なんで。 ここが荒れて人気が落ちると価格下げてくれるのかな、なんて邪推してる人も多そうですね笑 それではサラリーマンなんで仕事してきます |
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4154:
eマンションさん
[2017-01-20 08:13:18]
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4155:
口コミ知りたいさん
[2017-01-20 08:14:38]
昨日から業者成敗気取りの書き込みばかりですねー
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4156:
名無しさん
[2017-01-20 08:21:06]
やっぱ、若いファミリー向けかー。
やめとこうかなあ。時期も悪いし |
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4157:
口コミ知りたいさん
[2017-01-20 08:22:29]
昨日はやりすぎて大量に削除されたのだから、少しは控えて頂きたいです。
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4158:
匿名さん
[2017-01-20 08:34:05]
志茂でマンション開発が始まると聞きましたが、どのような案件かご存知ですか？
志茂一丁目あたりならば、高い建物もないし赤羽駅徒歩10分以内他でも徒歩15分位でフラットなので、こちらとの比較検討もできそうです。 |
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4159:
口コミ知りたいさん
[2017-01-20 08:48:54]
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4160:
マンション検討中さん
[2017-01-20 12:23:24]
赤羽徒歩圏内の新築マンションなんて当分の間は来ないだろうとここも検討していたのですが、本当に志茂にできるならもう少し待つのもアリかもと思えてきましたね。
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4161:
匿名さん
[2017-01-20 12:34:08]
>>4160 マンション検討中さん
どれほど待てるかによりますが、神谷と赤羽南にあるDNPはオフィスだけ残して工場はすべて埼玉県白岡市に移転と聞いております。 時期は不明ですが、この用地はホテルや商業施設は厳しいので保育所老人ホームの他には分譲マンションかと思います。 用地取得すれば、かなり規模は大きいかと思います。 |
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4162:
マンション検討中さん
[2017-01-20 12:43:45]
住宅ローン金利の今後の見通しとその根拠をお聞かせください。
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4163:
匿名さん
[2017-01-20 12:55:25]
>>4162 マンション検討中さん
まともなバンカーとは思えない日銀の黒田さんがいつ任期満了になるのか、次は誰でどの政策をとるのかによります。 イエレンさんのようなバンカーだと少しでも早く金利を上げようと思うはずです。 直近では10年長期金利の操作により、住宅ローン金利は僅かに上昇します。 ローン金利が0.05%でも上がれば、マンション市況にとっては厳しい。 低金利だけが今の実需を支えているからです。 以上、個人的な見解です。 トランプ相場だって、プロでも外してますので悪しからず。 |
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4164:
金融マン
[2017-01-20 13:34:27]
＞＞4163
黒田総裁は2018/4/8までがひとまずの任期ですが、確かに再選とかいう話も・・。まあいずれにしても次の人も自民党の息のかかったリフレ派とかでしょうから、イールドカーブコントロールをやめるとか、長期債を（レートを）急騰させるような政策はしないですよ。なので低金利はもう少し享受できるでしょうな。 まあ個人的には金利あげた方が経済が回る気がするから、多少の金利上昇は容認ですがね。 |
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4165:
周辺住民さん
[2017-01-20 13:37:22]
志茂の三菱地所のマンション開発はこれのことだと思います。
「マンション用地1万8000m2を83億円弱で、三菱地所レジなど」 http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/nfmnews/15/052301170/ GoogleMapで以下の住所を検索してみてください。広い更地があるのがわかると思います。 東京都北区志茂３丁目４３ 東京都北区志茂３丁目４８ 現地では今日現在地面を掘り返す工事をやってました。 なおこの辺りは東京都のハザードマップで、木密と軟弱地盤と水害の点で特に危険度の高い地区とされており、「首都直下型地震で危険な地域･駅ワーストランキング」で69位にランクインしていますのでその点は注意が必要です。 |
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4166:
匿名さん
[2017-01-20 13:51:14]
>>4158
三菱地所がやる志茂3-43の日本化薬跡地ですね。 敷地面積からすると500戸程度でしょうか。 15階建て、施工は長谷工。保育所併設。このあたりはガーデンズに似てます。 志茂駅から５～６分、赤羽だと１５分以上かかるはず。 リバーサイドで環境はいいですが、 周囲が木密なのと買い物施設が無いのが難点かも。 |
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4167:
周辺住民さん（4165）
[2017-01-20 13:51:50]
ごめんなさい＞＜、志茂３丁目はランクインしてませんでした
ランクインは志茂２、４丁目でした。 ２,４丁目が危険度５に対して、３丁目は危険度４なのでワンランク安全です。失礼しました。 あと化学薬品工場跡地だったということも考慮する必要がありますね。 http://kyoukita.jp/nonoyama/blog/2012/02/18/polluted-soil-counter-plan... |
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4168:
口コミ知りたいさん
[2017-01-20 13:57:31]
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4169:
匿名さん
[2017-01-20 14:08:36]
昨日の年収を公開しているコメントをみると、多少自慢は入っているとはいえここも大したものだなと思う。でも一方でそんだけ年収ある人で東十条かよ？と思うと微妙でもある。30代1馬力で年収1200とか1800とかいう人はもっと都心に住んでもらわないと夢が無いなぁ。40代とかには2000万以上稼ぐ人でしょ？
隣人に優越感を感じて住むのもいいが、たぶん金銭感覚とか違いすぎて修繕費の使い方とか組合の運営とかで凄いストレスを感じると思う。 |
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4170:
周辺住民さん
[2017-01-20 14:14:42]
工事のお知らせ看板
http://www.genbaphoto.com/news/up_img/1467682302-349022_1.jpg 延床面積：42716.4m2 完成時期31年3月 ザ・ガーデンズが 44433.33m2 なのでほぼ匹敵するメガマンションになります。 >>4168 さん ほんと厳しいと思います。志茂3丁目でザ・ガーデンズと同じ販売価格にしないといけないとなると・・・ |
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4171:
マンション検討中さん
[2017-01-20 16:36:01]
隣の駅にガーデンズと同じ大規模マンションが建つと、
ガーデンズの希少性はなくなりますね。 売却する時は、今考えているより低くなりそう。 条件はガーデンズのほうがよさそうですが、赤羽駅までフラットだと志茂の方がよい方もいそうです。 |
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4172:
マンション検討中さん
[2017-01-20 16:38:08]
1馬力1800万さんは確かに東十条じゃなくても。。と思った。
でも子供が3人いて4LDK探してるかもしれない。 大規模がいいのかもしれない。 東十条が地元かもしれない。 気に入った理由がどこかにあるからこの掲示板にいらっしゃるのでしょう。。 うちがそうだから主観かもしれないけど、1馬力800〜1200万の方はローンは組めても都会に手を出すのは躊躇しちゃうんじゃないかな。 駅近大規模もないし。 浜離宮とか上野ブリリアンタワーはファミリー向け部屋だと年収2000万は必要だよね。 今は2馬力だから都会買えますよ！と営業かけられるけど、奥さんいつやめるかわからんし。 |
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4173:
マンション検討中さん
[2017-01-20 16:54:35]
>>4169
もうね、その話しは何倍盛っちゃってるのか、っていうお話なのでスルーでよろしいかと。 子供さんかなぁ。とりあえず発想がね、1200万以上単体で稼がれるなら家賃とかよりもっと気にされることが。まして、30代で1800万の会社員って特定されちゃうレベルです。 私は伺った際にこちらの購入層お聞きしてるので。一方の意見に誘導するためにあまりに事実と乖離すると情報交換する掲示板本来の意義がなくなってしまいますので、まぁ程々に。 |
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4174:
匿名さん
[2017-01-20 17:24:41]
>>4166 匿名さん
あの辺は、道も細くて車が入れないところもありますからね。 近い買い物施設は大黒屋とスーパーバリューですね。 スーパーバリューは10分ちょっとでしょうか。 ただ、こちらの物件を買って埼京線しか利用しないような人ならば志茂のほうがよいのかなと思います。フラットですし、赤羽公園の公設駐輪場は年間4,000円なので台風以外はそこまで負担ではないでしょう。 志茂一帯は木造住宅密集地に指定されていて、都市整備計画があるはずです。スーパーバリュー前の通りは立ち退きで道路拡張ですが、志茂三丁目はどうでしょうか？ |
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4175:
4173
[2017-01-20 17:39:32]
それと、私このスレの初期から見ているのですが。どなたかにお答えして少し地元の情報書こうすると、何故かネガを書き込む業者と言われ削除されてしまうことも！この地域に30年以上も住んでいて、本当の地元民じゃないと分からない情報も沢山知っているのですが、今までほとんど言わないで来ています。情報お持ちで私と同じような方も少なからずいらっしゃるのではないかなぁ。どちらも反対意見の方の揚げ足取りばかりでなく、もう少し言いやすい雰囲気でないと、私も含めて利用される皆さんにマイナスなのではと少し思いました。私から言わせれば、業者も周辺住民もほとんどいないと思います。知識が少なぎですよー。
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4176:
口コミ知りたいさん
[2017-01-20 17:50:22]
削除は運営の判断なので、スレの人はあまり関係ないですよ。
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4177:
マンション検討中さん
[2017-01-20 17:55:41]
削除依頼しないと削除はされないのでは。譲り合う気持ちがないとずっと一方通行ではないでしょうか。
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4178:
口コミ知りたいさん
[2017-01-20 18:26:32]
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4179:
マンション検討中さん
[2017-01-20 18:30:27]
1200万でも税金引かれたら、２馬力年収1000万と手取りは変わりませんよ…悲しいかな
ガーデンズすら、下がりにくいとはいえ値下がり考えると高くて躊躇します。 1800万だって、安定して今後同じ年収を維持できるかなんか分からないのでここも充分検討物件になりますよ。もし外資なら年棒だし、来年無職かもしれない。 |
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4180:
検討板ユーザーさん
[2017-01-20 18:46:16]
[個人を批判する投稿のため、削除しました。管理担当]
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4181:
名無しさん
[2017-01-20 18:49:10]
志茂も良さそうだけど、焼却炉近いんだよな～
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4182:
検討板ユーザーさん
[2017-01-20 18:58:10]
そもそも赤羽駅まで歩けないよね。南北線の志茂駅1択は無いわ。
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4183:
匿名さん
[2017-01-20 19:10:39]
>>4182 検討板ユーザーさん
この辺の方はかなりの数が赤羽駅利用なのでなんとも…知人の旦那さんも志茂五丁目から徒歩で赤羽駅… 朝は自転車だらけです。 北本通りに赤羽駅行きバス走ってるけど、使うの面倒だと思います。 かと言って岩淵まで戻って赤羽駅乗り換えもね… |
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4184:
eマンションさん
[2017-01-20 19:18:17]
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4185:
マンション検討中さん
[2017-01-20 19:30:28]
志茂にマンションが出来ると聞いて1丁目か2丁目の大規模マンションを期待していたのに川の傍の3丁目でしたか・・・微妙ですね。
この志茂マンション以外に新築マンションが赤羽に建つ予定がしばらくないならガーデンズで良いような気がしてきました。十条の方も反対運動があるみたいだし本当にすんなり建つかどうかも分かりませんしね。 最も将来的にこの2つのマンションに囲まれたガーデンズの価値がどうなるかが心配ですね。 |
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4186:
口コミ知りたいさん
[2017-01-20 19:50:13]
>>4185 マンション検討中さん
うーん。志茂の土地取得額があの坪単価なら、建つマンションは坪250以上は間違いないです。立地で優るガーデンズの価値はむしろ高く維持されるのではないでしょうか。 |
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4187:
匿名さん
[2017-01-20 19:57:37]
西向きか南向き棟の価格差ってあまり無いよね
これだと南の方に集中しそうだけどあえて抽選を避けて西を誘導する戦略かな? |
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4188:
マンション検討中さん
[2017-01-20 20:06:04]
西棟は景色が開けてるからね。高い建物もないし。
ブルームはエアリーの壁があるけど |
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4189:
匿名さん
[2017-01-20 20:08:47]
あんな僻地に建てないといけないほど赤羽周辺に敷地がないことにびっくりだ。
志茂の建設予定地をグーグルマップで見たらここが好立地の超優良物件にしか見えなくなるわ。 |
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4190:
匿名さん
[2017-01-20 20:21:18]
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4191:
匿名さん
[2017-01-20 20:26:11]
>>4189 匿名さん
赤羽は人気だからね。あの駅近くにある古くてきた無い商店街とか再開発してもっと空間利用率高めればいいのにね。 居座っていつまでも手放さない既得権益者のせいで土地利用が残念な事になってるよね。 |
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4192:
マンション検討中さん
[2017-01-20 20:28:42]
ブルームも下を見ればお庭でいいと思うよ。
エアリーは民家。 エアリーも100メートル離れてて圧迫感はないし。 |
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4193:
匿名さん
[2017-01-20 20:38:36]
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4194:
マンション検討中さん
[2017-01-20 20:39:31]
そ、今回はどの棟も長所があり上手いこと配置してるよね
カームはスーパーと商店街や東十条が比較的近いし。老人はカーム狙いが多いのかな。 |
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4195:
マンション検討中さん
[2017-01-20 20:47:35]
明日ギャラリー行ってくるから眺望見せてもらってきますね〜
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4196:
匿名さん
[2017-01-20 20:48:10]
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4197:
口コミ知りたいさん
[2017-01-20 21:01:33]
>>4195 マンション検討中さん
眺望シミュは無いかと。日照はぬかりなく〜 |
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4198:
匿名さん
[2017-01-20 21:14:25]
>>4194
老人はエアリー低層階が人気だとききましたよ。低層階でも日当たりが良いのと静かなのが人気だそうです |
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4199:
マンション検討中さん
[2017-01-20 21:19:45]
日照はこの前見せてもらいました。
眺望は次回まで用意しますと言われたから見れるとおもいます。 見れなかったらごめんなさい。 |
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4200:
マンション検討中さん
[2017-01-20 21:20:37]
いろんな物件の営業さんの言葉が混ざって勘違いかも。
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4201:
マンション比較中さん
[2017-01-20 21:21:41]
結論としては赤羽・十条周辺を気に入っていて新築マンションを買おうと思ったらここしかないってことね。あとは全部「予定」か「未定」のマンションしかないと。
うーん、とりあえず見て来るしかないか。ついでに十条駅まで歩いてみよ。 中央図書館をかなり気に入ったので通える場所に住みたいんだよね。 |
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4202:
口コミ知りたいさん
[2017-01-20 21:29:26]
>>4199 マンション検討中さん
ブルーム南東向きの冬至の日照時間、どう思います？ |
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4203:
マンション検討中さん
[2017-01-20 21:31:45]
>>4201さん
図書館は遠いよ。 すぐに買いたいなら またはすぐ決めたいなら って前提ならその通りだと思う 後は、すぐに決めなくていい人をどうやって今決断させるか。が営業の見せ所 住宅ローン組めるのは大分先だから、金利上昇と、不動産下落リスクが高いからねー、もちろん、不動産市況はこのまま維持される可能性も実はあるから、維持されるなら、買うと決めた人は勝ちだね 建設業の人も減ってるし、円安進行で資材価格も下がらなければ、景気が悪くなっても、以外にマンション価格ってオリンピック後も下がらないんじゃないかと思ってきた… |
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4204:
マンション検討中さん
[2017-01-20 21:43:52]
>>4202さんもが見た上で聞かれてるかどうかわからないので答えになっていなかったらすみません。
エアリーの日照も見せてもらったので比較するとそりゃあブルームは日照が当たらない時間、範囲は広くなります。 ただ、西側の中階層から真ん中の底階層に日照が当たらないので（と言っても冬至でも数時間） 我が家ではそれ以外の部屋を選べばいいじゃんってなっています。 でも一番南側にしたとき隣の団地の見え方がわからないので眺望も見てちょうどいいとこを選びます。 |
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4205:
マンション検討中さん
[2017-01-20 21:47:45]
一番南側×
一番東側○ です。すみません。。 図でいう右側ってことです。 |
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4206:
匿名さん
[2017-01-20 22:10:21]
>>4203
営業の人がどうとか、勝ち負けとか住宅ってそういうもんじゃないとおもうけど。家に限らず。 例えばだが昔のWindows95とか98みたいな古いPC買った人って今はもう使われてないOSだが 負けなのか？ iPhone 6sかったら7出てきたけど負けなの？損なの？っていうとそういう話じゃないよね。 どちらも買わない人が勝手に傍観してそういってるだけで何かを買った時点で古くなるしいいものが次に 出てくるのは不動産でも同じだね。不動産は土地が必要で土地はそう簡単に有意なものが出にくい とは言われてるものの、それを言い出したら早い者勝ちな不動産は後から買えば買うほど不利にになるということににしか ならなくなるが実際はそうでもない。昔から今も、そしてこれからも安くていい場所ってないからね。 後はいくらでも待つのは人それぞれなので好き勝手に待てばいいだけど手を加えて待ってる人って いくら待っても結局同じことに気がついていないのかなっておもうけどね。 |
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4207:
マンション検討中さん
[2017-01-20 22:24:41]
この掲示板で初めてまともな意見を見ました
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4208:
匿名さん
[2017-01-20 22:33:21]
>>4207
ん？どれ？ |
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4209:
マンション検討中さん
[2017-01-20 22:34:41]
>>4206
あなたのおっしゃる通りです。 でも、自分が選んだ物件が値段が下がると悲しいもんです。売らなくても。実際は売らないなら下がった方が固定資産税安くなって特なんだけどね。商売柄、損得勘定抜きには語れないたちなので許してください。 |
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4210:
口コミ知りたいさん
[2017-01-20 22:42:36]
>>4204 マンション検討中さん
ありがとうございます。私も見ました。 ブルーム南棟全体の日照は14時までなので、日照時間は西棟とあまり変わらないと思いまして。それより同じ棟でも部屋の位置によってお見合いや眺望が大きく変化するので、それをしっかり確認したいですね。 もしMRで眺望シミュレーションがあったら教えて頂けると嬉しいです。 |
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4211:
マンション検討中さん
[2017-01-20 23:13:53]
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4212:
匿名さん
[2017-01-20 23:37:40]
>>4209
まぁ何年待っても自分にとってずばり！ってのはないんだよね。どの予算にしてもそれは付きまとうね。 4000万が限界の人にとってここはきっと羨ましい高値の花だろうし1億が限界の人は2億の物件は結局 高値の花。だけど1億円予算の人にとってはここは大した魅力がない「その他大勢のマンション」扱い でしかないだろうし。 待っても待っても届かない恋、といったところか。まぁそれを追うのもいいし手頃なところで妥協して そのあとを楽しむのもよし。 俺はここはいいとおもうけどね。 一つは「駅近x大規模」ってところ。 ってのは、「マンション」という住居特性を最大限活かしてるから。 マンションって戸建という住居形態と比べてもちろんいい面悪い面あるんだけどさ、 そもそもマンションの存在意義、いうなれば戸建という住居形態ではできない最大の優位点ってのはつまるところ 「資産を他人と共有しなければならない（＝自由と権利の制限）＋共同生活をしいられる（=自己の制限）」を課される代わりに、 「戸建では絶対できない立地的優位性と空間利用率を高めることによって実現しうる合理性とスケーラビリティ」なんだよね、結局。 戸建でそこの立地、設備等を手に入れようと思ったら到底現実的な金額ではなし得ないものを保有しているマンションこそが、 個人的にはマンションとしての価値があると思う。 が、現実的にはそうじゃないマンション多数あるわね。駅徒歩10分とかのおかしなマンション増えてきたけど、 それぐらいなら戸建で買っても十分現実的な金額だし日当たり・最高もとれる。 また低層小規模マンションも同じ理由でマンションである必要がない。スケーラビリティがなく共同購入することによる合理性と 優位性よりも、共同生活のデメリットのほうが強くなる。加えて、マンションは他人が同じ建物に住まう以上は、戸建では そこまできにしなくてよい上下左右の壁の厚さや防音等も考慮しなければならないので何でもかんでもコストが圧縮できるわけではなく むしろ割高になる部分だってある。そういう意味でも小規模マンションってなんでマンションなんだろうなっておもう。 ここはそこは全て合格してるし、ここなら戸建では絶対になし得ないといえるからいいと思うよ。 戸建でこの同じ立地は絶対に庶民では買えないね。そして採光と風通しも悪い。周辺環境の影響をもろに拾って まともな住環境にならない。こういう立地はマンションだからこそ手に入る立地。 そして大規模。商業施設含めてこれだけの大規模だからこそ実現可能な共用設備もほぼ全部入りで大規模マンションならでは だと思うよ。これも戸建では絶対なし得ないよね。戸建の敷地で隣にスーパーなんてあろうものならもはや住環境として最悪だし。 しかし巨大敷地とマンションだからこそそこを阻害されずにすむ。 一般的に駅近大規模って相場以上に高くはなってしまうし東京23区だとやはり結構な金額になってしまうからここが北区だからこそ この価格で買えるんじゃないかなって思う。これが世田谷や杉並区とかだと坪単価350なんて余裕で超えてくるだろうからね。 そうすると東京駅、新宿にそこそこ早く行けるxJR駅近x大規模で坪単価250-260程度で買える場所ってかなり限られるから。 |
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4213:
マンション検討中さん
[2017-01-20 23:52:26]
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4214:
マンション検討中さん
[2017-01-20 23:56:16]
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4215:
匿名さん
[2017-01-20 23:57:42]
二つ目のメリットなんだけど、ここが複数棟構成のいわゆる、「団地型マンション」であること。
意外に知らない人がおおいけど、団地型ってのは見た目の話じゃなくて、「複数棟構成の共同住宅」のこと。 管理が、「全体と各棟それぞれ」と２レベルあることが特徴。東京ではマンションといえども狭小がおおくて そのほとんどが単棟型。 団地型のメリット、これは意外にも、「ライバル棟（ようは比較相手）」がいることで自分が住んでいる棟に対する 愛着（執着ともいう）がわき、常に相手（エアリー住んでたら、ブルームやカーム）を意識することによって 自浄化作用が機能することによる。これ結構大事で、どうしても単棟型マンションだと、「住民同士の争い」になるか 「無関心」かのどちらかにしかならない。ライバルがいないと結局そうなる。 団地型はその点、ほかの棟がいることによってそこがうまく作用する。ハリーポッターのグリフィンドールとか スリザリンとかそういう感じね。 多棟構成はほかにもメリットがある。全体での修繕費もあるものだからなんらかの致命的不具合が発生した場合、 全棟あげての力になる。普段は三国志時代ですが、そのときには中華統一みたいな戦い方、守り方もできるという 感じ。 結局、マンションってのはそれ自体で小さな自治体みたいなもんだから、多様性があり、でもある程度のグルーピングが できる多棟構成ってのはそれだけ合理的かつ自由度が担保されたバランスのとれた形かとおもいます。 （実際、廃墟にならずに長く住み続けられ、さらに建て替え事業まで成し遂げたマンションはほぼ１００％が多棟構成の団地型です。） |
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4216:
匿名さん
[2017-01-21 00:02:27]
３つ目のメリットはもういらないかい？ なんかちゃんと真面目に説明しようとしてるのにくだらん野次ばかりで
ちっとも検討できないのだが。 別に俺は自分の意見いってるだけだから批判は大歓迎なんだが根拠もなく批判されても第三者は役に立たんよ。 長谷工がどうのこうのとか、営業がどうのこうの、いったいなにがいいたいわけなんだろうか。。。 俺は別に、「ここは最高だよ！買うべきだよ！ザガーデンズ東京最高！」なんて一言も言ってないんだが。 |
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4217:
マンション検討中さん
[2017-01-21 00:17:54]
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4218:
匿名さん
[2017-01-21 00:26:54]
>>4217
そうだね。戸建が周りにたくさんあるじゃん！っていうけど実情何も知らないからね。 そもそも、新築分譲戸建がこのエリア至近にどれだけあるのでしょうか？って話です。 まわりにいくらあっても空きがなければ住めません。それだけで検討する以前の問題ですから。 それに、狭小ミニ戸とマンションとでは住環境の快適性がまるで違う。 なんどもいうように、駅近という立地だけではなく、大規模であること、という二つが合わさっていることに マンションという特性をちゃんと機能させているところに優位性がある、ということをいってるんですけどね。 だって、住まいって、「利便性と住環境」両方のバランスでしょ？ 利便性最強だっていいながら新宿駅、 ルミネの隣にあるあの有名な果物屋さんみたいな戸建に住みたいですか？（笑） 現実的な話、無理なんじゃないの？ ってそういう話をしてるんですけどね。 いい加減、理想論とかバランス度外視のスポット批判やポジはやめてもらいたい話です。 ええ、10億も20億も出せるのでしたら、もっと良い住環境はありますよ。 |
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4219:
マンション検討中さん
[2017-01-21 00:45:35]
はい、お疲れ様。
モデルルールでどうぞ。 |
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4220:
マンション検討中さん
[2017-01-21 00:48:00]
一行で終わることをそんなに遠回りして、難しくしなくても。
「戸建てよりマンションがいいなあ、何かあった時リスク分散できるし」 「この値段でこの規模のマンションそんなにないかもよ」 実際内容これだけですよね。 更に、新宿の話しなんて、このマンションにまるで関係ないし。 自身のご意見より事実に基づく根拠を示すことが大切だと思いますよ。 |
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4221:
マンション掲示板さん
[2017-01-21 00:51:47]
[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]
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4222:
マンション検討中さん
[2017-01-21 00:53:23]
あらしが沸いてるみたいですね～。
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4223:
匿名さん
[2017-01-21 01:00:35]
では、次に３つ目のメリットについて。
資産性です。いうまでもなく、不動産は資産性と耐久消費財（実用性）の側面、両方を持ちます。 ここはもちろん特段利便性が著しく高い都心エリアでもなければ人気エリアでもありません。 大規模とはいえ、別に都心タワーのようなスパやら豪華なフィットネスジムとかそういうものが あるわけでもないため、明らかに実需優先でしょう。 が、転売目的ではない永住目的であろうが実需優先であろうが資産性は大事な要素であることに変わりありません。 というより、個人的には投資目的の人以上に、庶民マンションこそ資産性は大事だと思います。 っていうのはここに済むほとんどの人が遊びのお金でこのマンションを買うわけではないからです。 しかも失ったら大きい金額です。仮にですが、このマンションが売却時は０円にしかなりません、となれば 誰も耐久消費財としてだけのために買わないでしょうね。 一般的に駅近大規模は高騰もしない代わりに暴落もしません。これは貨幣と同じ論理が言えます。 つまり、流通量が少なく比較するものがなければないほど価格は安定せずに乱高下。 逆になれば価格は安定します。大規模マンションのここの部屋、これがまさにたくさんあるため 常に比較されるし逆に価格に客観性と妥当性を与えます。不動産はもともと通過や金融商品と違い 流動性が低いが故に価格があってないようなものなわけですね。 そして中古が人気がいまいちなのもまさにそこ。マンションは戸建よりも築年数程度である程度の品質 が担保しやすいものの、やはり小規模マンションとかになればいまいち良いのかどうかもわかりません。 が、ここは大規模ですからおそらく毎月どこかの部屋が常に売りに出ているということになるはずです。 2−3月あたりは複数の部屋が売りに出るでしょう。また賃貸も一定数あるはずです。 これを、「値がどんどん下がるのではないか？」という人もいますがそれは大きな間違いです。 その逆です。もともと取引量が金融商品とは比べ物にならないぐらい低い不動産にとって、同じマンション内で 比較できることがいかに購入者にとってありがたく、また冷静になれるか、という話になります。 そもそも新築が好まれるのはまさにこの点です。新しいから！っていうことより、様々な部屋が選べるからこそ、 そこに価格の多寡が存在し、「納得できる」わけですね。角部屋と中住戸をくらべれば角が高い、低層階より 高層階がよい、南向きのほうが高い、と言った具合に。絶対価格がどうこうより、比べるものがありそこに差が あることが消費者に納得を与えるからこそ購買に結びつきます。 だからこそ大規模ってのは小規模マンションと比べて成約件数が多く、価格も安定するのです。 そしてそれは結局価格の維持につながります。なぜなら同じマンション内で複数部屋が売りに出た時に 購入者にとっては「絶対価格ではなく、各部屋の相対価格により納得するから」です。 資産性においては、大規模駅近はそうではないものにくらべて優位だと思います。 そして、資産性についてはもう一つ。希少性が高いものほど価格は下がりにくいという現実があります。 小規模含めれば駅近マンションはそこそこあります。 駅近や立地にこだわらなければ大規模もあります。 が、駅近x大規模ってのはかなり極小です。当たり前ですが駅近で大規模ができるぐらいの立地ってのは 今の時代空いてるわけがないからです。あくためにはどこかの企業のオフィス、工場、倉庫が売りに出るか、 もしくは昔の団地の建て替えに伴う何か、とかぐらいしかありません。ここのエリアも毎年毎年たくさんの駅近大規模が できるようなエリアでは当然ありません。ここが出てきたのは随分久しぶりの話です。それぐらい 駅近大規模ってのは極小ですから資産価値維持に貢献すると思います。 ちなみに売るつもりがなくても資産性が大事なのは、いくつか理由があります。 １つは永住目的と言いながらもどうしても売らざるを得ないことってのは普通に多々あるからです。 転勤もあるでしょう。親の面倒などみないといけなくなった、ってのもあるでしょう。隣人トラブルとかで嫌になったという人もいるでしょう。 理由は人それぞれですがそれでも意外にも早く転居することになる人も現実多いものです。そういう時に少しでも売りやすく、また 高い価格が維持できる方が良いに越したことはありません。 もう一つは自分の資産（不動産だけではなく金融商品、現金）の運用において引き出しが増えて柔軟性がますからです。 基本的には不動産を買うってのは、実需を兼ねた「投資商品に投資する」ということです。人に貸すためにマンションを買い（投資）、 それを他人に貸して賃料を得る（収入）と、実は自分で買って自分で住むのは大差ありません。 自分で買った人は、マンションを買い（投資し）それを他人ではなく単に自分で住む（賃料は払わないけど実需の対価を得る）ということだからですね。ゆえに、預金する、金融商品を買う、のと同じで不動産を買ってるだけで本質は変わりません。 ゆえに売りやすく、貸しやすく、っていうことは自分の不動産を実需を兼ねた金融商品のように扱えるわけですから何かあった場合でも自由度が高いため縛られることがありませんね。大きなメリットだと思います。 |
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4224:
口コミ知りたいさん
[2017-01-21 01:07:45]
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4225:
マンション検討中さん
[2017-01-21 01:08:10]
こんなに長く書いて、データ一つも出さないとは。
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4226:
匿名さん
[2017-01-21 01:14:22]
さて、メリットを書いたので今度はデメリットです。
一つ目は、大規模ゆえの宿命でもありますが、骸体含めて「コストを削りすぎ」ということです。 マンション販売をするデベにとって一部の人気高級エリアを除き、戸数が多い大規模マンションは 「ハイリスクローリターン」です。卵なり牛乳みたいな毎日誰かしらが絶対買うような商品を売ってる わけではありません。簡単に衝動買いできるようなものでもないため戸数が多ければ多いほどどうしても 販売に時間がかかりますし、そもそも建造にもコストも時間もかかります。 そういう事情もあって売主はあらかじめ長期販売計画を建てざるを得ません。長期販売計画は 売主にとってはどうしても利益圧迫される原因になりますから利益率を高めるために設備等を（小規模マンションと比較して） 削りに削られます。 ここも例外ではなく削りに削られることはこれまで批判されてる通りかなとおもいます。 給湯器をリースにしてるのも、もちろん長谷工がリース事業を5年ぐらい前から展開し始めているということもあるでしょうが、 やはりロングテール（売ってからも長く儲けたい）という点と、初期費用をとにかく下げて利益率を高めたい、という 表れかなと思います。 個人的にはさすがにトイレとお風呂、そしてキッチンのレベルの低さには正直驚きました。ここまで下げるのかっていうのが 印象的です。 |
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4227:
匿名さん
[2017-01-21 01:15:20]
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4228:
マンション検討中さん
[2017-01-21 01:17:04]
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4229:
口コミ知りたいさん
[2017-01-21 01:33:23]
>>4226 匿名さん
あまり詳しくないのですがキッチンってそこまで仕様低いですか？標準で人工大理石ですけど。 トイレみたいに極限まで仕様を下げた所と、突板フローリングやハイサッシのように仕様を上げている所のバランスは、JVと長谷工が導き出したコスパ最大化の回答なんでしょうね。 |
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4230:
匿名さん
[2017-01-21 01:34:24]
二つ目のデメリットです。
利便性に偏りがみられることです。 いうまでもないことですが、主要エリアに対するアクセスが良ければよいほど当然のことながら利便性が高いといえます。 が、まぁそうはいってもどこにでもアクセスしやすいところはそういうほど多くはありませんし、第一そんなところは庶民の 手の届く範囲ではありませんから限度はあります。それを踏まえた上でのデメリットであることをまずはご承知おきください。 コスト度外視の話をしても意味がありませんから。 東京の主要エリアへのアクセスで押さえておきたいところ、それはずばり4つしかないです。 東京駅、新宿駅、渋谷駅、そして品川駅です。この４つは鉄道利便性において東京の要（ハブ）です。 で、これをみたらわかるとおり、東京駅を除き、いわゆる「山手西側エリア」に偏りがあるのがわかると思います。 まぁ、そうであるがゆえに西高東低の状態になるわけですが。 ここのエリア、残念ながら西側アクセス耐性が弱いです。東側には滅法強いのですが西側が弱すぎです。 そして西側弱すぎて、主要アクセスには結局東京駅ぐらいしか優位性がありません。ゆえにここは人を選ぶと思います。 東京駅を終点とした東側エリアにご用事が多い人にとってはとてもベストな状況だと思います。 一方で、プライベート、仕事含めて西側エリアが圧倒的な人にとっては「正直つらい物件」だと思います。 なので個人的には避けておいた方が良いとおもってます。 ちなみにですが、子供の教育で小中高と私立なんかを考えていらっしゃる方、これもちょっと考えた方がいいです。 たくさんの学校があるのはやはり西側が多いです。教育に興味がなくずっと東十条、王子エリアでうろつくつもりであれば 杞憂ですが、そこそこ良い私立に入れようって思ってる方はその辺りも考えて決められた方が良いかなって思います。 っていうのは、教育費もさることながら交通費も地味に痛いですから。 また、子供が女の子だったらあまり遠くに、または乗り換えが多いところには避けたいものです。 がしかし、学校の選び方が「交通の手間や時間」でフィルタされて選択肢が減ってしまうのは正直悲しいですよね。 子供がいる人はその辺りも考慮してみてはいかがでしょうか？ ちなみにですが、北区は足立区、板橋区と肩を並べるぐらい生活保護受給者が多いです。都営も多いですからしょうがありませんが。 で、それはいいのですが、どうしても収入と教育レベルとの相関があるように、公立のレベルは総じて低めです。 塾にしても、補講中心の塾が多く進学塾もたいしたレベルじゃないです。この辺りをカバーするには親がしっかりと教育に 時間をかけてあげるのはもちろんですが、塾含めて然るべき街に電車等で行くこと考えておきましょう。 受験で最も大事なのは精神的な支柱になるライバルたちの存在です。いいかえれば同じ志を持った仲間。 北区ではそうそう中学受験するような子供は公立小学校では相当少ないです。そういう環境で少数派で頑張るのはとても青林力と忍耐力を要します。ましてや子供なのでなおさら厳しい。学校レベルの問題は一朝一夕ではいきませんからその辺りのことを気にされてる人はしっかり自分が何を取るべき七日を感がててみましょう。 |
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4231:
匿名さん
[2017-01-21 01:49:27]
>>4229
キッチンもグレードは（今時の普通マンションと比較して）相当低いと思います。 ここのキッチンはタカラスタンダートのビルダー向けの一番安い仕様のものだと思います。 標準で人工大理石だけど！って言いますが人工大理石は下限です。 わからない方がいらっしゃるかもしれないのでちょっとマンション・戸建の内装設備に関して触れておきます。 マンションにしろ、戸建にしろ、必要な設備ってのは共通であります。 代表的なのが、フローリング、ユニットバス、トイレ、システムキッチン（食洗機、コンロ含む）、床暖房、洗面所みたいなやつです。 それぞれの分野でメーカーが複数います。 で、どのメーカーも「一般顧客向け」と「法人向け（デベ、ビルダー向け）」ってのがあります。 一般顧客向けってのはいわゆる普通の消費者ですね。BtoCってやつです。で、どこのメーカーも一般顧客向けがもっともグレードの数が多いです。だいたい五段階（１：もっとも安い廉価版 5: もっとも高い最高級）ぐらいです。 タカラスタンダートのHPでキッチンみてもらったわかります。 一方、「法人向け」ってのはいわゆる業者向け、建売業者やマンションビルダーに対して納品してる口です。 で、ここのランクは実はだいたい２ランク、多くても３ランクしかありません。ってのは法人向けは大量受注を目的にしてるので 的を絞る必要があるからです。（じゃないと決められた納期までに製造できないし品質がばらつく恐れがある） で、この２ランクってのはどこからもってくるか？っていうと「一般顧客向けの」５つのグレードのどれかをビルダー向けグレード１、２みたいな感じでうるわけです。 非常に残念なことながら、ビルダー向けは必ず一般顧客向けの一番下とその次に下の二つから選ばれます。つまり、グレード１（最低）とグレード２（その次に最低）を、ビルダー向けの上、下ということで扱います。つまりは、ビルダーが上を頼んでも、それは一般顧客向けグレードでいうと２でしかなく、対したことがないってことです。そういう意味もあって基本的には建売やマンションのような既製品販売ではグレードは下限にならざるを得ません。ここは正直ほとんどをグレード１にしたんだなっていう印象です。 このマンションで採用されてる仕様は、「建売戸建」で採用されているそれとかなり酷似してます。庶民向け建売戸建は設備も コスパ重視で安いものを使われるのですがここはマンションの割にはそういう戸建で採用されるようなものばかりが内部設備として 使われてしまっているようです。ただ、これもさっきもいったように大規模だとハイリスクローリターンになりがちなのであえて 絞っているということも言えるかとおもます。 |
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4232:
匿名さん
[2017-01-21 01:53:34]
今日は疲れたのでこのあたりで寝ます。おやすみなさい。次回はデメリットその３をお送りしたいと思います。それは長谷工に関してです。
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4233:
マンション検討中さん
[2017-01-21 02:09:46]
あなたは何者ですか？
不動産関係のお仕事の方？ 北区が教育に弱いのは気になる。。 でもここにするって決めたからあとはいかに家庭内で子供の教育に気を配るかだな |
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4234:
マンション検討中さん
[2017-01-21 02:13:29]
ちょっと、ジャイアンリサイタルですか？？
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4235:
口コミ知りたいさん
[2017-01-21 02:27:33]
>>4230 匿名さん
もしかしてスムログの方とか？（笑） 教育に関しては書かれている通りですね。でも中央区湾岸みたいに教育施設がピーキーなエリアもきついし、程よい教育の温度感と通勤利便性を両立した場所に都合の良いタイミングでマンションを買うのは簡単ではないです。 ここはJRとメトロ両方の駅近なので電車を活用して足を伸ばしたいですね。幸い文京区方面には南北線で通いやすいし。 |
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4236:
マンション検討中さん
[2017-01-21 03:33:41]
>>4235 口コミ知りたいさん
うちは中学受験をしたいと思いますが、学区の小学校はあまり中学受験率高くないのですよね？ いくら塾通いをしても、周りの意識が低いと子供の学力にも響きそう。 文京区方面に通いやすいとは言っても、小学校は越境が難しいですし、小学校のレベルは気になる所です。 |
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4237:
マンション検討中さん
[2017-01-21 06:47:22]
>>4236
このマンションの住民の子同士がつるむのよ結局。きっと、年収がすべてじゃないけど、ある程度しっかりされた方たちも住みそうだから(それこそ、超一流企業の本社や政治の中心は新宿、渋谷ではなく、大手町、丸の内、霞ヶ関だから、ここを選ぶ可能性が相応に高い) 何が言いたいかと言うと、4236さんのお子さんが既に小学生なら、もう、上の詳しい方が書いたように、既存のこのエリアの教育水準で頑張るしかない。まだ4歳以下位なら、ここを買う人達の子供もそれくらいの層が多いでしょうし、まだお子さんがこれから、なら、ここの先人達が少しは教育レベルを引き上げてくれる可能性が高い。 お詳しい方の文読んだけど、マンションブログ書いてる方っぽいね。同じ文章構成読んだ気がする。何れにせよ、このマンションについて語っていただけてありがたい。お待ちしてまーす |
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4238:
口コミ知りたいさん
[2017-01-21 08:21:11]
>>4236 マンション検討中さん
王子小はそこそこ受験組がいるらしいし、他校がどういう雰囲気か知りませんが学区が王子なので上でまるっと書かれた北区のイメージとは少し違うと思いますよ。私立の選択肢もあるし。 |
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4239:
検討板ユーザーさん
[2017-01-21 08:22:52]
業者連呼する方はデメリットを書き始めた途端に静かになりましたね。
自分の立場から見て都合の良い事を言ってくれているから満足してるんでしょうね。 |
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4240:
匿名さん
[2017-01-21 08:27:46]
長文読んだけどすげーな。かなり参考になるし揚げ足とってる荒らし軍団を蹴散らしていくその威力たるや（笑）
にしても誤字脱字がちらほらあるところをみてもコピペでもなさそうだしすごい努力。いずれにしてもあんがと！ |
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4241:
匿名さん
[2017-01-21 08:38:07]
>東京駅、新宿駅、渋谷駅、そして品川駅です。この４つは鉄道利便性において東京の要（ハブ）です。
品川はどうかな、他3駅と比肩されるほどなのか。 東海道新幹線なら東京でOK、羽田は浜松町からでOK。 それに品川は「西」とはいえないのでは？なのでここからのアクセスも全然悪くない。 |
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4242:
匿名さん
[2017-01-21 08:38:19]
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4243:
口コミ知りたいさん
[2017-01-21 08:45:54]
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4244:
匿名さん
[2017-01-21 08:46:40]
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4245:
匿名さん
[2017-01-21 09:02:57]
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4246:
匿名さん
[2017-01-21 09:05:34]
デメリットその３、長谷工編が気になるんだがｗ どんなのが投下されるんだろうか...
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4247:
口コミ知りたいさん
[2017-01-21 09:35:13]
いわゆる西高東低の考え方では品川は東のような。
都心派暮らしという、千代田・中央・港の都心通勤向けとしては利便性は高いので売り文句の通りとも言えますね。 |
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4248:
匿名さん
[2017-01-21 09:46:04]
でもじっさいここのマンションは普通サラリーマンには希望だよね。
ここぐらいが買える限界じゃないかな。 |
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4249:
マンション比較中さん
[2017-01-21 09:48:13]
そう考えるとやっぱり赤羽駅の交通利便性は魅力的だし、どうしてもここと比較して物足りなさを感じてしまうな。
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4250:
匿名さん
[2017-01-21 09:54:29]
なんかしつこい赤羽くんが張り付いてるよね〜
口をひらけば赤羽、赤羽、ここは赤羽じゃないからダメと。しつこいね。 さっさとその大好きな赤羽にいけばいいのに。 |
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私もそんな気がしてきました。
それか、ローンの利率が低いうちに他の中古を探すかな。
ここは中途半端だから、五輪後に4000万くらいで購入するのがもいいかも。