ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[3721: 口コミ知りたいさん]

あ、ひと駅くらいの家族移動ではタクシーやバスも時々使ってます。タクシーとバスで早く来たほう、とか適当に。バスを活用すると、やや重い病気の時に文京区や板橋の大学病院へもアクセスが良くて助かったりします。

>>3720 匿名さん
そうなら嬉しいんですけど。。住民板の過去レスによると色々厳しいようです。

[3722: 周辺住民さん]

>>3712
コーナンですか。情報ありがとうございます。

単にホームセンターだけだとD2と被るので残念ですが、他の業態の店舗と組み合わさった複合型のショッピングセンターになっていることもあるので、まだ期待を捨てないでおこうと思います。

[3723: 匿名さん]

イオンが良いですね

[3724: 口コミ知りたいさん]

浦和のようなシネコンがいいなぁ。
日本製紙がそのくらい気合い入れてサンスクエアを作り替えないと、今とたいして変わらないでしょうね。駅前におっさんしか集まらない広大なゴルフ練習場なんかいらない（笑

[3725: 匿名さん]

>>3724 口コミ知りたいさん
サンスクエアは勿体無いですよね！本当に。

[3726: 周辺住民さん]

さっそく現地視察してきました。ホームセンターコーナンの建設工事の真っ最中でした。
ここまで進んでたとはまったく知らなかったなぁ、

[3727: 周辺住民さん]

ガーデンズから自転車で15分くらいでいけたけど、王寺駅南口の土地勘が無いので少しだけ迷いました。南口からくねくね住宅街の道を通って400mなので徒歩５分くらいですかね。
車で明治通りからいくならわかりやすいと思います。

幅200mくらいあるので結構な大きさです。延べ２万㎡ですが半分は駐車場として店舗面積は9000㎡くらいかな。ホムセン以外は何が入るかな。

[3728: 口コミ知りたいさん]

>>3727 周辺住民さん
敷地の広さはコーナン港北センター南モールと同じくらいのようです。
エディオンとか入るかも？

[3729: マンション検討中さん]

港北センターと同じであれば西松屋がいいですね！

[3730: 周辺住民さん]

>>3728
コーナン港北センター南モールは店舗面積2万なので延床はその倍の4万はありますね。
GoogleMapで見た感じ2万では効かない大きさでした。証拠にそのすぐ北のルララこうほくは57940㎡あります。
なので王子店はその半分くらいの規模と考えてください。

[3731: マンション検討中さん]

コーナン以外入らないのでは？
複合型施設ってどこか記載ありましたっけ？

[3732: 口コミ知りたいさん]

中古の王子リバーグレイス、スーモの掲載終わりましたね〜。
このへんで5000万で買える築10年＆駅徒歩10分がなくなった感じですね。

>>3730 周辺住民さん
グーグルマップでは距離を測れる＝敷地面積を算出できますよ。

[3733: 口コミ知りたいさん]

おお、レインズに出ました！
フレシアと思われます。城北の東十条で検索して下さい。
徒歩10分、3LDK、2014～2015築、成約時期10～12月の案件です。
http://www.contract.reins.or.jp/

成約単価はなんと73万/平米！グロス価格に換算すると5120万ほどです。掲載価格の5380万から約5%安くなりました。指値交渉ですね。でも2階の東向き中古で5000オーバーの値がついたのは驚きです。

[3734: 周辺住民さん]

>>3732
そうですね。GoogleMapで距離測れますね。
敷地面積は港北センター南も同じくらいなんですが、容積率が違うようでおそらくあちらは400％。王子の方は敷地面積1.3万に対し延床が2.1万なのでおそらく200％制限の地区。（駐車場の一定割合の面積の非算入とかはここでは割愛）
港北センター南は4階建てで推定約4万㎡の延床に対し、調べたところ店舗面積が19,371㎡ありました。エディオンや西松屋などが入居してますが、そのうちコーナンの売り場面積は6,931㎡だそうです。

王子の方は2.1万㎡の延床なので、港北センター南との比較でどのくらいの規模なのかが想像できますね。

[3735: 匿名さん]

>>3733 口コミ知りたいさん
やはり上がってるんですね。するとここも割高どころか普通の価格ってことになって安心感が増えますね。

[3736: マンション検討中さん]

3735
今のマーケット自体が割高だとも言えますが…
営業の方ですか？笑
まぁ、割高だろうが、買いたい時が買い時ですからね～。

しかし、最近十条含め都内の中古マンションの価格が上昇し過ぎて(流動性が増してきて)、中古マンション買うメリットも減ってきましたね。ちょっと中古バブルっぽい
王子ザファーストの中古物件が良いとの意見もありますが
新築から五年十年と固定費値上がりしていきますからね～。ここより高かった気がします。そう考えると中古物件の値上がりは新築を売りたい不動産屋には追い風ですな

[3737: 匿名さん]

>>3736
この辺に限らず中古はかなりあがってるね〜
まぁただ、中古は売り手が個人なだけあって売主側の事情に
よっては安く買える場合もあるからそういう売主に巡り会えれば
お買い得感はあがるかもね。根気が必要だけど。

[3738: マンション検討中さん]

一軒だけで比べられてもね、、、。
実家が近いとかどうしてもここの地域ですぐにでもって方もいるしね。

都内全体上がってますからこの地域も上がってるのは確かでしょうけど、ここだけ特別上がってるわけではないかと。

[3739: 口コミ知りたいさん]

フレシア1件だけではないですよ。東十条の2LDK案件も76万/平米です。エアリー南棟の単価と同じではないでしょうか。王子神谷側でもブリリア王子神谷が70万/平米・グロス約4900万と、ほぼ購入価格で売却できたようです。

訂正ですが、3732で書いたパークタワー王子リバーグレイスは先週見た時消えていましたが再掲されてまだ販売中でした。

[3740: 匿名さん]

>>3739 口コミ知りたいさん
駅近はやはり売りやすそうですね。踏ん切りがつきました！

[3741: マンション検討中さん]

>>3740
あたはは買うべきだと思いますよ！
背中押してくれる情報待ち=買いたい=買い時ですから！
私はまだ買うか半々ですが、引き続き情報共有宜しくお願いします。
坪250万なら私も即決するんですがね～、280万だと悩みます。

[3742: 匿名さん]

>>3741 マンション検討中さん
安い部屋があるじゃん

[3743: 口コミ知りたいさん]

>>3740 匿名さん
JR駅近は強いですね。
逆にメトロ王子神谷駅から豊島町方面に歩くと一気に60万/平米とか安くなります。

>>3741 マンション検討中さん
坪280は悩みますね。ブルーム高層階でしょうか？

[3744: マンション検討中さん]

>>3742
>>3743

子供がたくさんいますので広い角部屋を検討しています。
真ん中低層階は安いですけど、子供部屋が足りません…
陽当たりも捨てたくないので、悩ましいとこです。中洲のマンションの価格なら即決しますけどね笑
あちらの販売状況はどうなんですかねー

[3745: 匿名さん]

>>3744 マンション検討中さん

無い袖は触れないですから立地を選ぶか広さを選ぶかじゃないですか。
中古も視野に入れれば選択肢はたくさんあるでしょうし。

[3746: マンション検討中さん]

城南を検討していたので比較するとこちらは安く感じてしまい、
最上階や4LDKを検討してもいいかなと気が大きくなりますね。
決して安くはないのに。冷静にならねば。

[3747: 口コミ知りたいさん]

完璧なマンションはありませんからね〜。銀行もバンバン貸してくれるので予算オーバーは要注意です(笑
価格が控えめだと板橋蓮根もいいと思いますよ。

[3748: 匿名さん]

>>3747 口コミ知りたいさん
蓮根は安くて駅近だけど三田線になるので路線でわかれそうですね。

[3749: 匿名さん]

>>3734 周辺住民さん
コーナンに興味がないので、敷地内にコーナン以外が入ってくれる事を願います

[3750: 口コミ知りたいさん]

>>3748 匿名さん
上層階80平米台で2000万の価格差だと、路線なんて些細な違いですよー
でも向こうは最終期で残りわずかみたいですね。

[3751: 匿名さん]

>>3750 口コミ知りたいさん

些細では無いですね。利便性と資産性多大な影響がありますので。

[3752: マンション検討中さん]

ギリギリ平成最後の年に建築になっちゃいましたね。。。

[3753: 口コミ知りたいさん]

>>3751 匿名さん
予算オーバーで買えなければ、利便性や資産性の話にすらなりませんけども。。
それに差額の2000万、ガーデンズで回収しようとすると何年かかります？

[3754: マンション検討中さん]

板橋蓮根武蔵野台地で強固な地盤の上にありますよね。
なにげに板橋区は地震に強い町として上位にいますしね。

何を重視するかですよね。

[3755: マンション検討中さん]

買えなかったらどうしようと不安になってきた。
いくら人気でも買えないというのはないかな？

[3756: 匿名さん]

>>3754 マンション検討中さん
蓮根の物件の地盤は沖積泥層4でかなりの軟弱地盤ですよ。
区内全域が強固なわけないじゃない

[3757: 匿名さん]

>>3753 口コミ知りたいさん
ならなぜここにいるの?意味不明

[3758: 匿名さん]

>>3755 マンション検討中さん
戸数が多いから買えないってことは無いよ

[3759: マンション検討中さん]

>>3757
レスの相手間違ってませんか？

2000万÷18万÷12カ月=9年ちょいです
それ以外に色々コストがかかるので、やはり投資用不動産としては、いまいちでしょうか？

個人的な考えでは,20％位価格が下落した後は、この物件は価格が維持されるので20年以上間違いなく所有するなら買い、かと。
責任はとりません。
下落リスクとしては政府による空き家の格安利用支援による、賃貸価格の暴落や
より一層の都心集中による暴落(東京や新宿まで15分以内の不動産だけが勝ち組になる社会)、そもそも高齢化等による日本沈没による暴落リスクなど色々ありますね

[3760: 周辺住民さん]

>>3727
ガーデンズからコーナンは駅前を通らず北本通りの警察署のところで首都高沿いに曲がって行くほうがよっぽど近いですよ
自転車で10分でいけます

[3761: 口コミ知りたいさん]

>>3752 マンション検討中さん
十条再開発タワーは新元号ですね〜。こっちは堂々の平成レガシー(笑

>>3757 匿名さん
今はどこを検討してます？情報交換か面白い話をお願いします。

>>3759 マンション検討中さん
パークホームズ板橋蓮根は価格が安いのでPER的にはガーデンズと同じレベルかと。。投資用なら飛鳥山タワーのほうが賃料25万、PER21〜22倍なのでガーデンズより良いのではないでしょうか。それに話の元の3746さんのように自身の居住が目的となると、住みながら賃貸に出す訳にはいかないのでそういった回収ができません。
ただ、残念ながら板橋蓮根のスレを見ると最上階＆角部屋は早々に売れてしまったようです。どこのマンションでも人気ですね〜。

[3762: 匿名さん]

十条再開発タワーは高いだろうなぁ。うちはここで手を打つことに。
にしてもここは設備がいいですね。コスパがかなりいい気がします。

[3763: 検討板ユーザーさん]

>>3759 マンション検討中さん

>>3757さんは検討している方が集まる掲示板で購入しないように説得する方が何故ここにいるのかと聞きたいのではないかと思います。
どうでも良いですが。

[3764: 口コミ知りたいさん]

>>3763 検討板ユーザーさん
よく文脈を読んで欲しいのですが。。
私はガーデンズ押しの上で、最上階角部屋狙いで予算で悩んでいる方に蓮根を紹介しただけですよ。あまりに無理して購入されると、後でローン払いが厳しくなって任意売却＝現金化を急ぐための叩き売りに陥るリスクがあるからです。ガーデンズの坪250〜260付近は超お得というのは前コメでレインズ案件を紹介した通りです。それに比べたら最上階角部屋の坪280は割高じゃない？と思っていますが、そんなこたないよ！という方は理由を説明頂きたいです。

[3765: 匿名さん]

>>3764
他人に文脈解読を依頼するまえにご自身の文脈を読み返したら？
こどもがたくさんいて最上階角部屋を買いたいんじゃないの？でも予算オーバーなんでしょ？
なら蓮根でもどこでもいけばいいんじゃないの？
三田線沿線でそれしかつかえない西台物件とJR京浜東北、南北線、JR埼京線が使えるこの物件では
利便性や資産性もだいぶちがうし属性も異なってくるが、それに対しては
>上層階80平米台で2000万の価格差だと、路線なんて些細な違いですよー
っていっておいて、あげくには
>予算オーバーで買えなければ、利便性や資産性の話にすらなりませんけども。。
っていう支離滅裂。

あなたの言葉を借りるには予算オーバーで買えないのであれば検討する必要すらないのでは？
割高だろうがなんだろうがどうせ買えない。終了ってことで終わりますよね。
素直に蓮根にいくか中住戸で我慢するかしたらいいんでない？

[3766: 口コミ知りたいさん]

>>3765 匿名さん
すみません、私にはあなたの文章が支離滅裂に見えます。

流れを整理すると、4LDKをお探しの3744=3746さんは、コメントで価格と広さと日照の３つを優先したいと書かれていました。合ってますよね？路線を優先したいとも、資産性を重視したいとも書いてありません。中州＝ファインシティ？を気にしているほどです。

ここに書かれた条件だと、ガーデンズで解決するなら予算アップか、フロアを下げて日照を妥協するか、広さを諦めて中住戸にするしかありません。でもご本人はそれは嫌だとおっしゃっています。
蓮根なら上記の優先３事項を全て満たせた可能性があります。（もう売り切れっぽいですけど）。3744さんは路線重視の話を出していないので、本人にとって優先事項である価格が下がることに比べれば、路線が変わることは些細なことではないか？という意味で書きました。

[3767: マンション検討中さん]

3744です
なんか混乱させて大変申し訳ありません。。
3746は他の人です。

3765さんも3766さんも、しつかり考えて頂ける方でありがたいです。
ちなみに、私は予算(資金力)的には最上階角部屋でも僭越ながらなんとかなるのですが、10年以内にもしかしたら引っ越さなくてはならなくなるので資産性も重要な指標でして、=ファインシテイではなく複数路線駅近のこの物件 を検討しております。ただ、欲しい部屋の値段が資産性の観点では割高かなと思っておりまして、広さを捨て中住戸に心が揺れてます。。

[3768: マンション検討中さん]

客観的にみると、3765が支離滅裂だな。
専業主婦かな。

[3769: マンション検討中さん]

>3767さん

10年以内に引っ越しの可能性があるなら、今の時期はこの物件に限らず、どこ買っても大損しますよ。再来年くらいまで購入は待った方が賢明かと思います。

[3770: マンション検討中さん]

>>3769さん
７年前に買った今住んでいるマンションを今売ると差益1500万超なので、(一年半後も不動産価格が下がっていなければ、ですけど…)。
売り時、買い時難しいですね。もしかしたら売って、賃貸に引っ越して、オリンピック後に中古で購入が一番いいんでしょうけど、子供も三人いますので現実的ではないです。どこか妥協点見つけて決断するしかないですね