ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[3681: マンション検討中]

東十条はそんなに寂れた感じなのですね。うちは土日は結構近場で外食するのですが、電車で赤羽辺りに出ないとお店は無いのでしょうか？
交通利便性は良い様ですが、北区は少子高齢化人口減少が進む区なので、将来的にお店も減り寂れてしまわないか心配です。
永住目的でリセールとか資産価値等はあまり気にしませんが、将来高齢者ばかりになってしまわないかと気になっています。
若い世代がどんどん増える要素があれば良いですね。

[3682: 匿名さん]

東十条は小さなお店や商店街が充実してるので外食店もたくさんありますよね。
普段の買い物や食事で困ることってないのではないでしょうか

[3683: 匿名さん]

>将来高齢者ばかりになってしまわないかと気になっています。
北区、と一言に行っても広いですからエリアごとに濃淡はあるでしょうね。
また、高齢者ばかりになって嫌だったらそうなる前に転居すればいいだけです。
自分が求める住環境環境、そして実際のそれを比較しながら合わない場合は住み
替えて行くのが普通かと思いますよ。

少し極端なれいですが、たまにテレビでゴミ屋敷や鳩男みたいなひどい住民を特集してますが、
かりにあんなのが隣に来たらもはや我慢して生活する、改善を促すなんて無意味ですから。
金銭的な損得にとらわれず実利を考えたいものです。

高齢者ばかり、も別にそれ自体が悪いわけではありませんね。
たとえば高齢者ばかりなので高齢者に特化されたような設備、サービス、病院等が充実するなら
ばむしろ自分が高齢者であればありがたい話ですよね。
が、高齢者ばかりで弊害で現れており、それが自分にとっても弊害であれば引っ越せばいいだけの
話ですから。

結局のところ、自分が求める環境も、そして周囲の環境も時間とともに変遷していくのですから
自分なりのミートポイントがずれてきたら自分であわせるようにしましょうね。

[3684: 評判気になるさん]

近隣住民ですが、3682さんが仰るように外食店はそこそこ充実していると思います。

ただ、商店街は北口です。南口は幾つか有名な飲み屋、ラーメン、そばのお店等はあるものの店舗数は少ないです。殆どが戸建ての家で、東京のマンション街なイメージはありません。

3681さんはまだ南口からガーデンズまでしか歩かれてないのではないでしょうか。

1度北口から降りてガーデンズまで歩かれることをオススメします。

住むには良い街だと思っております。

[3685: 匿名さん]

>>3679
>>3680
早々にレスいただき有難うございます。
やはり、そのような理解でよろしいということですね。
「不便さ・寂しさ」を割り切れるかどうか。しかし、それは「静かさ・落着き」と表裏一体でもある。そして、何処に行くにも便利な立地・・・。４LDK、6,500万スタート、やはり絶対額として高いです（でも、23区内はそんなもんですか）
3680さん、うちは家族構成上４LDKが必須です。流動性という観点では、不利かも知れません。でも、角部屋はみんな、４LDKですよね。

[3686: 匿名さん]

十条（埼京線、りんかい線）、東十条（京浜東北線、上野東京ライン）、メトロ南武線の３駅５路線が使えるってのは実際のところかなりの交通利便性は高いですね。駅近大規模でリセール、資産性も高騰もしないでしょうが暴落もなさそうですから安定してます。複合施設ですから病院、普段の買い物にも事欠きません。正直欠点らしいものは見当たらないと思います。

残念な点はまず直床ですかね。これだけの大規模なんですから二重床にしてほしかった。
次はお風呂。1420で狭いです。田の字の間取りはしょうがないにしてもお風呂は1620ほしかったです。

価格が高すぎる、っていうご意見はあるみたいですが東京23区xJR駅近x大規模ｘ複合施設っていうのがもともとかなりのレアですから相場より高めになるのはこれはもうしょうがありませんね。平均的な普通マンションとの比較は単純にできませんから。でもどうしてもエリア相場的なマンションを求めてる人は素直にここは対象外にされたほうがよいかなっておもいます。しつこくここは割高だ、一気に暴落するって連呼していてもお互いにとって無益になるだけでしょう。目黒駅前プロジェクトとかもそうですが、やはり小規模駅徒歩10分とかのどこにでもあるようなマンションと、駅近大規模とでは値付けの根本が違いますからエリア相場と違うのは当然です。なのでそこは良し悪しの問題ではなくその人の好みと予算の問題でしょう。

[3687: マンション検討中さん]

3685さん

そう、角部屋は全部4LDKなんですよね～
逆に言うと角部屋以外にも4LDKを作って欲しかったですし
角部屋3LDK希望の方もいたはずですが、選択肢がよくも悪くも減ってますね
しかも坪単価も角部屋プレミアムそこそこ付けられてますね笑
子供二人以上いる方はみんな同じ悩みを持ってそうですね。少子化に貢献してるんだから、国に４LDK以上の補助を！冗談です……
西端の一階でも120m距離が空いてるので11時以降は日陰にならないとのこと。低層階でもいいかもしれません
東十条駅が寂れてるのは、価格がその分都内に比べて低いと言う事でメリットと考えてます。それでもちと高いですけど
早く駅南口にエレベーターを設置して欲しいですが早くても五年先ぐらいですかね。ベビーカー担ぐか北口まで行くか既に悩んでます。

[3688: 匿名さん]

BBQ設備が結構お気に入り。都内って気軽にできないから同じマンションのお友達と気軽に食事会ができますね〜

[3689: 匿名さん]

中住戸の４番目ってなぜかすごい価格がお得ですよね。価格重視の人にはオススメです

[3690: 匿名さん]

70m2で5000万が一番お買い得なきがする

[3691: マンション検討中さん]

南棟が低いので東よりの中住戸あたりは倍率が高そう。
ここはこの板でも駆け引きになりそう笑

[3692: 匿名さん]

高齢者ばかりって、ここのマンションも30～40年後は高齢者ばかりのゴーストマンションになるかもでしょ。
多摩ニュータウンとかもそうだけど、こぞって同世代が多数集まった住宅はそうなるしかないんじゃないの。

[3693: 周辺住民さん]

>>3686
東十条・・・上野東京ライン止まりません
十条・・・埼京線、りんかい線 この二つを２路線としてとらえてるユーザーはいないんじゃないかな？りんかい線は終着駅が新木場になってる埼京線という認識

２駅使いとどうどうと言えるのは十条、東十条間に建つ物件だろうけど、実際のところ大規模な供給は一件もないよね。非常にもったいない。
埼京線高架化で東口駅前広場を作るときに出てくるのでそれまで待てば、だけど10年後じゃ待てないですね。

[3694: マンション検討中さん]

そういう意味では、永住予定じゃない人にも買ってもらわないといけないですね。
高齢化対策として一応賃貸棟に若者に住んでもらって子供ができたら、中古で分譲棟を買ってもらう戦略のようですが

[3695: 口コミ知りたいさん]

>>3689 匿名さん
階段前の部屋の事でしょうか。通行人の音と採光の制限がある分、少しだけ安いようです。

[3696: 口コミ知りたいさん]

すごい差になると何の違いでしょうね。

[3697: 匿名さん]

>>3692

それはここに限らず同じですよ。いわゆるマンションのスラム化の話ですね。
だからマンションは脱出戦略も同時に考える必要があります。どのタイミングで脱出するかは
人それぞれですから自分の環境に合わないなって思ったら出たらいいんですよ。

[3698: 匿名さん]

>>3696
かならずパンダ部屋ってのはいくつかありますから一つはそれ。
もう一つは間取りと広さ。どうしても使いづらい間取りの部屋が生まれてしまいますから
そこはかなり安いですよ。ですが物は考えようですから工夫すれば大丈夫な人もいますよ。

[3699: 匿名さん]

>>3694

それは関係ないですよ。どこのマンションでも湾岸タワーみたいな一部の物件を除いて
普通はみなさん買うときは永住目的なんです。が、実際にはほとんどの人が売却して住み替えます。
それはマンション内の環境だけの問題ではなく住民自身をとりまく環境だって変わって行くからです。
もちろん街やそのエリアも同じ。

住宅ローンだって大抵の人がとりあえず借りるときは35年とかギリまで組みますが
実際のところは１５−8年程度で完済するのがほとんどなのと同じですよ。
完済してしまえば残債気にすることなく新たなローンも組めますしまた資金余裕だってあります。
またちょうどその頃になると住んだ当初とは家族内での環境に対する要求だってかわってくるでしょ。
例えば小さなお子様がいるところは近くに公園とか子供用施設、教育機関があることが大事だったでしょうが、
成長して私学中学校、高校とかになったらそれほど住まい近隣の環境への依存度は減りますわね。
親だって子育てから脱却してきたら趣味等を考えて求める立地も変わって来ますよ。
同じマンションにそう４０年も50年もすまないです。

[3700: 匿名さん]

>>3693

そんなことないと思いますよ。
りんかい線をつかえば台場方面テレポートまでいけますからね。これが実に便利です。
また、埼京線は渋谷、恵比寿に一本でいける（＋山手線快速扱い）だからやはり便利ですよ。
ここからだと駅距離はあるので毎日だと流石にきついですがたまに買い物で使うぶんには十分使えますよ。
埼京・りんかい線をつかえば山手西方面エリアにアクセスでき、京浜東北線をつかえば東エリア〜東京にアクセスでき、
南武線を使えば六本木、麻布方面の中央にいけますね。
別にむりくりポジをいってるわけではなく、東京に住んでてこのアクセスは実際のところかなり便利だと思ってます。

そしてこれだけのアクセスが便利になってくるのは子供の学校、とくに中高大あたりで私学にいきだしたら
大抵の学校でも便利にいけるので良いと思いますよ。女の子になれば駅近だとより安心しますし。
これが普通サラリーマンレベルで手に入るってのは自分としては本当に貴重だと思いますよ。
これぐらいの価格では、たいてい私鉄沿線の郊外が関の山ですから。たとえば方南町にもスミフが駅近大規模を分譲中ですが
これも高いですよ。もはや普通サラリーマンでは手が出せません。でもここならそれが叶う。

[3701: 匿名さん]

3696さん

エレベータ前や非常階段前なんかはうるさくなりがちなので安いです。
あとはお見合い部屋とか低層階で共用施設とかの関係上視線がきになってベランダの
カーテンを開けることがはばかられるような部屋も格安です。覗かれちゃいますけどね。

[3702: 匿名さん]

王子神谷のリバーフォレストがここの半額程度で買えますね安さ至上の方はそちらが良いかと思いますよ。

[3703: マンション検討中さん]

ここは、大型スーパーとか子供の学習塾とか日常使いするもので東十条に無いものも、王子か赤羽まで１駅出ればあるのが良いと思います。１駅と言っても、いざとなれば自転車でも何とかなる距離と平坦さですし。

ここら辺の利便性は、じわじわと効いてくると思います。
例えば学習塾の空白地帯とかに住んでしまうと、子供がその年になってから「しまった」と思うことにもなりかねないので。

普段使いでは無いデパートとか家電量販店とかも池袋／新宿に出るか秋葉原／東京に出れば良いし。

[3704: 匿名さん]

東十条の公立小学校は結構力を入れているみたいなのでいいみたいですよ。
北区が最近若い人を獲得するためにがんばっているようですね。

[3705: 周辺住民さん]

赤羽はいいですが、王子ってショッピング目的で行くことってありますか？
区役所のおひざ元なのに商業施設が充実してないですよね。
銀行だとか飲み屋なんかは多そうですけど。

[3706: マンション検討中さん]

王子にショッピングはないですね…
夫は打ちっぱなしで行く位でしょうか笑

[3707: 匿名さん]

王子は飲食店が充実していますね。特に専門店がたくさんあって重宝しています。
タイ料理とベトナム料理店が好きですかね。ただショッピングは壊滅的になにもないかと。
ショッピングいくなら十条ですね。赤羽はたくさんあるようで大したものがないので
赤羽は美容院だけですね。本格的な買い物でしたらやはり池袋か新宿でしょうか。
意外に川口は使えますよ。

[3708: 匿名さん]

王子は飛鳥山公園、北とぴあ、区役所ですね。
飛鳥山公園はこども向けの遊具が充実していてイベントもよくやっていますよ。

[3709: 匿名さん]

飛鳥山公園は自然の学童もかねてますよね！
ママ友作るのが簡単にできちゃいます。

[3710: 周辺住民さん]

皆さんありがとうございます。
飛鳥山公園は子供の保育園の遠足で２度ほど行きました。小さいときは大きな滑り台怖がってできませんでしたが^^;

ところでリーブルテック工場跡地利用計画ってその後どうなったかご存知ですか？
ショッピングモールができるとかなんとか、飛鳥山タワーの真東に300mいったところですが
http://www.kita-jimin.jp/activity/pdf/reportH2701_natori_a.pdf
の広大な工場跡地のところに「商業施設を予定」と書いてある敷地です。

[3711: マンション検討中さん]

気になりますね
Googleマップではリーグルテップのままですが情報あるかたお願いします。

[3712: マンション検討中さん]

あそこはコーナンになるらしいですよ

[3713: 口コミ知りたいさん]

私も王子の用事は銀行か役所くらいですね。職場が東京方面だからかもしれませんが、休日のショッピングは有楽町〜銀座あたりまで行っちゃいます。

>>3710さん
王子駅南口のほうは人が多い北口側と川＆首都高で分断されているのて、そこの動線が課題ですね。

>>3712さん
ホームセンターですか。明治通りのクルマ層を商圏とした商業施設となると納得かもしれません。

[3714: 匿名さん]

ホームセンターまでできたら商業施設としてもここは死角がありませんね
なんかすごすぎですよね。

[3715: 口コミ知りたいさん]

東十条＆王子神谷の住人としてはデイツーとニトリでホムセン需要は足りているので、コーナンはむしろ残念としか。。飛鳥山タワーな人には嬉しいんですかね。

[3716: 匿名さん]

>>3715 口コミ知りたいさん
いえ、ニトリとデイツーはホームセンターじゃないですし品揃えの方向性が違うよ

[3717: マンション検討中さん]

お子さんがいる方たちは飛鳥山公園まで行くのでしょうか。少し遠い気がしますがあれくらいは普通？
まだ子無しなのでよくわからなくて。

[3718: 匿名さん]

飛鳥山公園まで電動自転車ですぐですよ。我が家はマイカーでいってましたけど。

[3719: 口コミ知りたいさん]

>>3717 マンション検討中さん
一人の徒歩では本人がへっちゃらでも小さいうちはガーデンズから行かせたくないですね。王子小までで限界。家族で行くなら電車かなぁ。電車自転車はまだガーデンズに置けるか分からないのでなんとも。

[3720: 匿名さん]

>>3719

電動自転車はおけますよ。最近建てられたマンションはほとんどが子供用自転車と電動自転車も対応されてます。

[3721: 口コミ知りたいさん]

あ、ひと駅くらいの家族移動ではタクシーやバスも時々使ってます。タクシーとバスで早く来たほう、とか適当に。バスを活用すると、やや重い病気の時に文京区や板橋の大学病院へもアクセスが良くて助かったりします。

>>3720 匿名さん
そうなら嬉しいんですけど。。住民板の過去レスによると色々厳しいようです。

[3722: 周辺住民さん]

>>3712
コーナンですか。情報ありがとうございます。

単にホームセンターだけだとD2と被るので残念ですが、他の業態の店舗と組み合わさった複合型のショッピングセンターになっていることもあるので、まだ期待を捨てないでおこうと思います。

[3723: 匿名さん]

イオンが良いですね

[3724: 口コミ知りたいさん]

浦和のようなシネコンがいいなぁ。
日本製紙がそのくらい気合い入れてサンスクエアを作り替えないと、今とたいして変わらないでしょうね。駅前におっさんしか集まらない広大なゴルフ練習場なんかいらない（笑

[3725: 匿名さん]

>>3724 口コミ知りたいさん
サンスクエアは勿体無いですよね！本当に。

[3726: 周辺住民さん]

さっそく現地視察してきました。ホームセンターコーナンの建設工事の真っ最中でした。
ここまで進んでたとはまったく知らなかったなぁ、

[3727: 周辺住民さん]

ガーデンズから自転車で15分くらいでいけたけど、王寺駅南口の土地勘が無いので少しだけ迷いました。南口からくねくね住宅街の道を通って400mなので徒歩５分くらいですかね。
車で明治通りからいくならわかりやすいと思います。

幅200mくらいあるので結構な大きさです。延べ２万㎡ですが半分は駐車場として店舗面積は9000㎡くらいかな。ホムセン以外は何が入るかな。

[3728: 口コミ知りたいさん]

>>3727 周辺住民さん
敷地の広さはコーナン港北センター南モールと同じくらいのようです。
エディオンとか入るかも？

[3729: マンション検討中さん]

港北センターと同じであれば西松屋がいいですね！

[3730: 周辺住民さん]

>>3728
コーナン港北センター南モールは店舗面積2万なので延床はその倍の4万はありますね。
GoogleMapで見た感じ2万では効かない大きさでした。証拠にそのすぐ北のルララこうほくは57940㎡あります。
なので王子店はその半分くらいの規模と考えてください。

[3731: マンション検討中さん]

コーナン以外入らないのでは？
複合型施設ってどこか記載ありましたっけ？

[3732: 口コミ知りたいさん]

中古の王子リバーグレイス、スーモの掲載終わりましたね〜。
このへんで5000万で買える築10年＆駅徒歩10分がなくなった感じですね。

>>3730 周辺住民さん
グーグルマップでは距離を測れる＝敷地面積を算出できますよ。

[3733: 口コミ知りたいさん]

おお、レインズに出ました！
フレシアと思われます。城北の東十条で検索して下さい。
徒歩10分、3LDK、2014～2015築、成約時期10～12月の案件です。
http://www.contract.reins.or.jp/

成約単価はなんと73万/平米！グロス価格に換算すると5120万ほどです。掲載価格の5380万から約5%安くなりました。指値交渉ですね。でも2階の東向き中古で5000オーバーの値がついたのは驚きです。

[3734: 周辺住民さん]

>>3732
そうですね。GoogleMapで距離測れますね。
敷地面積は港北センター南も同じくらいなんですが、容積率が違うようでおそらくあちらは400％。王子の方は敷地面積1.3万に対し延床が2.1万なのでおそらく200％制限の地区。（駐車場の一定割合の面積の非算入とかはここでは割愛）
港北センター南は4階建てで推定約4万㎡の延床に対し、調べたところ店舗面積が19,371㎡ありました。エディオンや西松屋などが入居してますが、そのうちコーナンの売り場面積は6,931㎡だそうです。

王子の方は2.1万㎡の延床なので、港北センター南との比較でどのくらいの規模なのかが想像できますね。

[3735: 匿名さん]

>>3733 口コミ知りたいさん
やはり上がってるんですね。するとここも割高どころか普通の価格ってことになって安心感が増えますね。

[3736: マンション検討中さん]

3735
今のマーケット自体が割高だとも言えますが…
営業の方ですか？笑
まぁ、割高だろうが、買いたい時が買い時ですからね～。

しかし、最近十条含め都内の中古マンションの価格が上昇し過ぎて(流動性が増してきて)、中古マンション買うメリットも減ってきましたね。ちょっと中古バブルっぽい
王子ザファーストの中古物件が良いとの意見もありますが
新築から五年十年と固定費値上がりしていきますからね～。ここより高かった気がします。そう考えると中古物件の値上がりは新築を売りたい不動産屋には追い風ですな

[3737: 匿名さん]

>>3736
この辺に限らず中古はかなりあがってるね〜
まぁただ、中古は売り手が個人なだけあって売主側の事情に
よっては安く買える場合もあるからそういう売主に巡り会えれば
お買い得感はあがるかもね。根気が必要だけど。

[3738: マンション検討中さん]

一軒だけで比べられてもね、、、。
実家が近いとかどうしてもここの地域ですぐにでもって方もいるしね。

都内全体上がってますからこの地域も上がってるのは確かでしょうけど、ここだけ特別上がってるわけではないかと。

[3739: 口コミ知りたいさん]

フレシア1件だけではないですよ。東十条の2LDK案件も76万/平米です。エアリー南棟の単価と同じではないでしょうか。王子神谷側でもブリリア王子神谷が70万/平米・グロス約4900万と、ほぼ購入価格で売却できたようです。

訂正ですが、3732で書いたパークタワー王子リバーグレイスは先週見た時消えていましたが再掲されてまだ販売中でした。

[3740: 匿名さん]

>>3739 口コミ知りたいさん
駅近はやはり売りやすそうですね。踏ん切りがつきました！

[3741: マンション検討中さん]

>>3740
あたはは買うべきだと思いますよ！
背中押してくれる情報待ち=買いたい=買い時ですから！
私はまだ買うか半々ですが、引き続き情報共有宜しくお願いします。
坪250万なら私も即決するんですがね～、280万だと悩みます。

[3742: 匿名さん]

>>3741 マンション検討中さん
安い部屋があるじゃん

[3743: 口コミ知りたいさん]

>>3740 匿名さん
JR駅近は強いですね。
逆にメトロ王子神谷駅から豊島町方面に歩くと一気に60万/平米とか安くなります。

>>3741 マンション検討中さん
坪280は悩みますね。ブルーム高層階でしょうか？

[3744: マンション検討中さん]

>>3742
>>3743

子供がたくさんいますので広い角部屋を検討しています。
真ん中低層階は安いですけど、子供部屋が足りません…
陽当たりも捨てたくないので、悩ましいとこです。中洲のマンションの価格なら即決しますけどね笑
あちらの販売状況はどうなんですかねー

[3745: 匿名さん]

>>3744 マンション検討中さん

無い袖は触れないですから立地を選ぶか広さを選ぶかじゃないですか。
中古も視野に入れれば選択肢はたくさんあるでしょうし。

[3746: マンション検討中さん]

城南を検討していたので比較するとこちらは安く感じてしまい、
最上階や4LDKを検討してもいいかなと気が大きくなりますね。
決して安くはないのに。冷静にならねば。

[3747: 口コミ知りたいさん]

完璧なマンションはありませんからね〜。銀行もバンバン貸してくれるので予算オーバーは要注意です(笑
価格が控えめだと板橋蓮根もいいと思いますよ。

[3748: 匿名さん]

>>3747 口コミ知りたいさん
蓮根は安くて駅近だけど三田線になるので路線でわかれそうですね。

[3749: 匿名さん]

>>3734 周辺住民さん
コーナンに興味がないので、敷地内にコーナン以外が入ってくれる事を願います

[3750: 口コミ知りたいさん]

>>3748 匿名さん
上層階80平米台で2000万の価格差だと、路線なんて些細な違いですよー
でも向こうは最終期で残りわずかみたいですね。

[3751: 匿名さん]

>>3750 口コミ知りたいさん

些細では無いですね。利便性と資産性多大な影響がありますので。

[3752: マンション検討中さん]

ギリギリ平成最後の年に建築になっちゃいましたね。。。

[3753: 口コミ知りたいさん]

>>3751 匿名さん
予算オーバーで買えなければ、利便性や資産性の話にすらなりませんけども。。
それに差額の2000万、ガーデンズで回収しようとすると何年かかります？

[3754: マンション検討中さん]

板橋蓮根武蔵野台地で強固な地盤の上にありますよね。
なにげに板橋区は地震に強い町として上位にいますしね。

何を重視するかですよね。

[3755: マンション検討中さん]

買えなかったらどうしようと不安になってきた。
いくら人気でも買えないというのはないかな？

[3756: 匿名さん]

>>3754 マンション検討中さん
蓮根の物件の地盤は沖積泥層4でかなりの軟弱地盤ですよ。
区内全域が強固なわけないじゃない

[3757: 匿名さん]

>>3753 口コミ知りたいさん
ならなぜここにいるの?意味不明

[3758: 匿名さん]

>>3755 マンション検討中さん
戸数が多いから買えないってことは無いよ

[3759: マンション検討中さん]

>>3757
レスの相手間違ってませんか？

2000万÷18万÷12カ月=9年ちょいです
それ以外に色々コストがかかるので、やはり投資用不動産としては、いまいちでしょうか？

個人的な考えでは,20％位価格が下落した後は、この物件は価格が維持されるので20年以上間違いなく所有するなら買い、かと。
責任はとりません。
下落リスクとしては政府による空き家の格安利用支援による、賃貸価格の暴落や
より一層の都心集中による暴落(東京や新宿まで15分以内の不動産だけが勝ち組になる社会)、そもそも高齢化等による日本沈没による暴落リスクなど色々ありますね

[3760: 周辺住民さん]

>>3727
ガーデンズからコーナンは駅前を通らず北本通りの警察署のところで首都高沿いに曲がって行くほうがよっぽど近いですよ
自転車で10分でいけます

[3761: 口コミ知りたいさん]

>>3752 マンション検討中さん
十条再開発タワーは新元号ですね〜。こっちは堂々の平成レガシー(笑

>>3757 匿名さん
今はどこを検討してます？情報交換か面白い話をお願いします。

>>3759 マンション検討中さん
パークホームズ板橋蓮根は価格が安いのでPER的にはガーデンズと同じレベルかと。。投資用なら飛鳥山タワーのほうが賃料25万、PER21〜22倍なのでガーデンズより良いのではないでしょうか。それに話の元の3746さんのように自身の居住が目的となると、住みながら賃貸に出す訳にはいかないのでそういった回収ができません。
ただ、残念ながら板橋蓮根のスレを見ると最上階＆角部屋は早々に売れてしまったようです。どこのマンションでも人気ですね〜。

[3762: 匿名さん]

十条再開発タワーは高いだろうなぁ。うちはここで手を打つことに。
にしてもここは設備がいいですね。コスパがかなりいい気がします。

[3763: 検討板ユーザーさん]

>>3759 マンション検討中さん

>>3757さんは検討している方が集まる掲示板で購入しないように説得する方が何故ここにいるのかと聞きたいのではないかと思います。
どうでも良いですが。

[3764: 口コミ知りたいさん]

>>3763 検討板ユーザーさん
よく文脈を読んで欲しいのですが。。
私はガーデンズ押しの上で、最上階角部屋狙いで予算で悩んでいる方に蓮根を紹介しただけですよ。あまりに無理して購入されると、後でローン払いが厳しくなって任意売却＝現金化を急ぐための叩き売りに陥るリスクがあるからです。ガーデンズの坪250〜260付近は超お得というのは前コメでレインズ案件を紹介した通りです。それに比べたら最上階角部屋の坪280は割高じゃない？と思っていますが、そんなこたないよ！という方は理由を説明頂きたいです。

[3765: 匿名さん]

>>3764
他人に文脈解読を依頼するまえにご自身の文脈を読み返したら？
こどもがたくさんいて最上階角部屋を買いたいんじゃないの？でも予算オーバーなんでしょ？
なら蓮根でもどこでもいけばいいんじゃないの？
三田線沿線でそれしかつかえない西台物件とJR京浜東北、南北線、JR埼京線が使えるこの物件では
利便性や資産性もだいぶちがうし属性も異なってくるが、それに対しては
>上層階80平米台で2000万の価格差だと、路線なんて些細な違いですよー
っていっておいて、あげくには
>予算オーバーで買えなければ、利便性や資産性の話にすらなりませんけども。。
っていう支離滅裂。

あなたの言葉を借りるには予算オーバーで買えないのであれば検討する必要すらないのでは？
割高だろうがなんだろうがどうせ買えない。終了ってことで終わりますよね。
素直に蓮根にいくか中住戸で我慢するかしたらいいんでない？

[3766: 口コミ知りたいさん]

>>3765 匿名さん
すみません、私にはあなたの文章が支離滅裂に見えます。

流れを整理すると、4LDKをお探しの3744=3746さんは、コメントで価格と広さと日照の３つを優先したいと書かれていました。合ってますよね？路線を優先したいとも、資産性を重視したいとも書いてありません。中州＝ファインシティ？を気にしているほどです。

ここに書かれた条件だと、ガーデンズで解決するなら予算アップか、フロアを下げて日照を妥協するか、広さを諦めて中住戸にするしかありません。でもご本人はそれは嫌だとおっしゃっています。
蓮根なら上記の優先３事項を全て満たせた可能性があります。（もう売り切れっぽいですけど）。3744さんは路線重視の話を出していないので、本人にとって優先事項である価格が下がることに比べれば、路線が変わることは些細なことではないか？という意味で書きました。

[3767: マンション検討中さん]

3744です
なんか混乱させて大変申し訳ありません。。
3746は他の人です。

3765さんも3766さんも、しつかり考えて頂ける方でありがたいです。
ちなみに、私は予算(資金力)的には最上階角部屋でも僭越ながらなんとかなるのですが、10年以内にもしかしたら引っ越さなくてはならなくなるので資産性も重要な指標でして、=ファインシテイではなく複数路線駅近のこの物件 を検討しております。ただ、欲しい部屋の値段が資産性の観点では割高かなと思っておりまして、広さを捨て中住戸に心が揺れてます。。

[3768: マンション検討中さん]

客観的にみると、3765が支離滅裂だな。
専業主婦かな。

[3769: マンション検討中さん]

>3767さん

10年以内に引っ越しの可能性があるなら、今の時期はこの物件に限らず、どこ買っても大損しますよ。再来年くらいまで購入は待った方が賢明かと思います。

[3770: マンション検討中さん]

>>3769さん
７年前に買った今住んでいるマンションを今売ると差益1500万超なので、(一年半後も不動産価格が下がっていなければ、ですけど…)。
売り時、買い時難しいですね。もしかしたら売って、賃貸に引っ越して、オリンピック後に中古で購入が一番いいんでしょうけど、子供も三人いますので現実的ではないです。どこか妥協点見つけて決断するしかないですね

[3771: マンション検討中さん]

3770さん

そうですね。なるほど。そういう事情ならここは、まだオススメかも。
少なくとも暴落リスクは低そうです。

それにしても、不動産価格上がりましたねー笑

[3772: 匿名さん]

3765の方、意味不明なので荒らさないでください

[3773: 口コミ知りたいさん]

>>3770 マンション検討中さん
すごい！(^o^)
決まったら教えて頂けると嬉しいです。

>>3771 マンション検討中さん
高くなりましたね〜。

資産性についてあまりポジティブ過ぎるのは良くないですが、前の方が書いたように今の相場で東十条の70平米賃料は18万くらいなので、周辺マンションより共用設備が充実しているガーデンズだと賃料20万も十分ありえます。そうすると、坪260で購入できれば今の飛鳥山タワー(中古で坪290)に肉迫するPER23倍となり、投資向けにも良い感じになっちゃいます。
ブルームの最多価格はいくら位でしょうね。

[3774: 匿名さん]

投資向けにも結構買われると思いますよ。利便性が半端なく良いですし十条再開発でここも恩恵があるし。
何より駅近大規模メガ級共用施設で300にすら到達しない安さは今23区でないんじゃない? 個人的には300でもおかしくないぐらい。

[3775: マンション検討中さん]

投資向けは少数派じゃないかなー。
いくらなんでも今は時期が悪すぎ。

あまりに投資向けに買われると湾岸物件みたいになり大変だよ。
価格の乱降下、マナーを無視する中国人、無許可な民泊などなど、
実需が多い方が、安心して購入できるし、この物件は実需向けだと思います。
下がっても10年で1000万くらいかな

[3776: 匿名さん]

民泊は大規模なら止められないよ

[3777: マンション検討中さん]

湾岸タワマンは大規模でも民泊が問題になってますよ

[3778: マンション検討中さん]

あ、失礼しました。
止められないという事ですね。
勘違いしてました。

[3779: 口コミ知りたいさん]

>>3775 マンション検討中さん
投資目的と言っても、利回りではなく湾岸タワマンのようにキャピタルゲイン目的だと難しいでしょうね。坪300以上で転売しないとまともな利益になりませんが、そうなると王子タワーよりも割高です。

[3780: マンション検討中さん]

投資用には全く向いてないでしょ
１割もいないと思いますよ