ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[3601: 匿名さん]

>>3599

うん、ですからそれは管理組合で協議し発生したら然るべき対応をするだけの話かとおもいます。当然匿名などではなくお互い素性を明らかにしてね。
こんな匿名掲示板で話しても無駄ですし、なにより物件趣旨とも関係ありません。お引き取りを。

[3602: 匿名さん]

羽田空港へのアクセスって電車しかないですかね？リムジンバスがあるといいんだけど

[3603: マンション検討中さん]

赤羽、王子からのリムジンバスがありますよ。
ただ、本数は少なめなんでやはりJR利用の方が便利かなあ

[3604: 口コミ知りたいさん]

>>3600 匿名さん
その文章で人を不快にしている自覚がないようですね。

[3605: 匿名さん]

やはり電車ですかね。もう少し本数が増えてくれると結構利用できるんですけどね

[3606: 匿名さん]

南北線って意外に便利ですよね。空いてるし。

[3607: マンション検討中さん]

北区は名前で損してますよね。
都心への利便性な治安は悪くないと思いますが。

当初の候補だった飛鳥山区とかならイメージが良かったのかもしれないですね。

[3608: 匿名さん]

名前で損してるって意味がわからないけど吉祥寺とかみたいに人気が高くなって価格が高騰しないのでむしろいいかなって思いますよ

[3609: 匿名さん]

正直、ここは立ち上がったら隣の団地と区別がつかなくなる気がする。。
隣の団地なら70平米弱、王子神谷駅徒歩1分で、月に14万。
老朽化してるようだから、URが建て替えたら、ブルームあたりは高層階でも景観が遮られそうですね。
最大のライバルは、団地だったりして笑

[3610: 匿名さん]

団地に5000万かあ。
バブルだなあ。

[3611: マンション検討中さん]

エアリー人気ですね。
ブルームのメリットは駅から少し近くて緑に囲まれてるぐらい？
営業さんは今ブルームを売りたいからだと思いますが、エアリーよりブルームのほうがおすすめと言ってました。笑
エアリーも少しは残ってますがなんとなく残り物の気がするし、
少しでも条件のいいブルームの部屋を探すかな。

[3612: 検討板ユーザーさん]

モデルルーム行って来ました。検討テーブル賑わってましたね。

[3613: マンション検討中さん]

エアリー人気ですかね？？
私は現地も設計図も詳細にみましたが、ブルーム>エアリー=カームだと思いますが。

もう買ってしまった人もいるから、エアリー人気という流れにしたいんではないかな。
あと、王子神谷駅をよく使うならエアリーの方が便利かもしれないですね。

[3614: 検討板ユーザーさん]

北区に馴染みがないので、ほぼ同じ住環境の隣の団地で数年住んでみるのも検討してます。
10号棟は常時募集しているようです。
仕様も直床でスロップシンクなし、などわりと似ているから参考になるかと。
大規模な点や敷地内に公園がある点も同じですしね。
五輪後に、ここは4000万円代前半か、部屋によっては、4000万円を切ると思いますから、それから購入しても遅くないと思います。
新築にこだわらなければ。

[3615: マンション検討中さん]

>>3614 検討板ユーザーさん
五輪後に1000万も値下がりするなら、中古を待った方が絶対いいですね。参考に理由をお聞かせいただけませんか。

[3616: 通りがかりさん]

>>3614 検討板ユーザーさん

>>3614 検討板ユーザーさん
ＵＲに住めるような所得であれば、無理せずＵＲに住まれた方が良いのではないでしょうか。

[3617: マンション検討中さん]

>3615さん

理由は、現在の東京五輪を契機とした首都圏の不動産ミニバブルです。
この5年で23区内のマンションは1.3倍程度に高騰しています。
ですが、2019年問題でググればわかるように、マクロ視点でみると、不動産価格は下がっていくことは確実です。正確には二極化していくと予想されます。
ただ、この物件は、完全な＊＊＊マンションになるかというと、そうではありません。
もともとの、東十条あたりの相場は坪単価200から220万円くらいで、暴落してもそれを切る事はないかと思います。
ですから、このマンションは何度か書かれてあるように、キャピタルゲインを望む物件ではないため、新築売り出し時をピークに築10年くらいまでは、緩やかに下降し4000万円前後で落ち着くと思います。
ですので、売り出し時期が悪すぎると思います。

[3618: マンション検討中さん]

>3616さん

調べればわかりますが、現在のURには昔ほどの所得制限はありませんよ。
ここも、無理せず買える所得です、残念ながら笑。
ただ、時期的に割高感が強いから様子見のオプションもあると思うんですよね。

[3619: マンション検討中さん]

誤解されないように言っておきますが、私はこの物件を不当に貶めているつもりはないですよ。

23区内のJR駅近大規模物件、アウトフレーム工法、よく考えた配置と絶妙な向きは、とても良いと思います。
ですから前向きに検討しているんです。

ただ、皆が素晴らしい、と飛びついたら業者の思う壺です。
時期や資産価値をシビアに見る眼も大切だと言いたいだけです。
上手く乗せられて、エアリーに飛びつかなかった賢い皆様ならお判りかと思います。
シビアに判定しないと高値掴みしてしまいますよ。

[3620: マンション検討中さん]

業者もこの掲示板をチェックしていないはずが無いじゃないですか。
ここの反応をみて、最終の価格調整をしているはずですよ。
だから、シビアな視点を持たないと、さらに割高な価格設定になっちゃうかもしれませんよ。

もう購入済みで、気分を害されたくない人は住民板で。
検討中の人はシビアな観点で議論した方が、皆の利益になると思うんです。

[3621: マンション検討中さん]

>>3619 マンション検討中さん
エアリーって悪いの？

[3622: マンション検討中さん]

>3621さん

悪くはないですよ。
ただ、他の二棟と比較してズバ抜けて良いか、と言われても、そうは思いません。

なぜ、エアリーを一期で売り出したか（売り出さなければならなかったのか）と言う事を業者の目線から考えてみるとよろしいかと思います。

[3623: 周辺住民さん]

エアリーが一番ＪＲ駅と商店街から遠いという視点からの判断じゃないですかね。
視界が開けてるというアドバンテージは大きいと思うので決して悪いってことはないと思いますけどね。あとユニクロに一番近いです！

[3624: マンション検討中さん]

ヒントは、業者の利益としては、エアリーだろうが、ブルームだろうが、カームだろうが関係ない、という事です。
あくまでも、全体の利益を最大にするには、どのような戦略で売れば良いのか、という思考回路になるはずです。

そうしたら、貴方なら最初に売り出す棟はどれで、他に比べてどのような価格にしますか？

繰り返しますが、業者は全体の利益で考えます。
エアリー50、ブルーム50、カーム50で全体の利益が150ならば、エアリー90、ブルーム35、カーム35で、全体利益が160を良しと考えるのです。

いつバブルが弾けるかもしれない、この時勢で、確実に利益を回収したければ、どういう価格設定をしますか？

もうお分りですよね。
だから、ブルーム、カームは想像以上に値引の余地が残されている可能性が高いです。
飛びつかない事です。

[3625: 匿名さん]

>>3621
条件的にはエアリー＞ブルーム＞カームです。エアリーだけが採光、眺望も問題がなく敷地内立地もよいです。

[3626: マンション検討中さん]

誤解されないように言っておきますが、一番リセールバリューが望める可能性があるのは、エアリーですよ。だから、最初に強気な価格で売り出し、利益を確保したんです。
だから、これから価格公開されるブルーム、カームは飛びつかないようにしないと割高になりますよ。
想像以上に値引きの幅をみているはずです。

[3627: マンション検討中さん]

消費者にとっては、エアリーは割高だ、という事です。それが一番のデメリットです。

[3628: 匿名さん]

>>3624さん

ほんといつの時代もあなたみたいな人がいますよね。
まず、全体で考えるっていいますが、それは１棟構成のマンションでも各部屋の値付けや期別け販売を見たらわかる通り当たり前の話ですよね（笑）ええ、ですからあなたは棟ごとにわけて説明してますが、それは棟だけではなく部屋も含めてやってる話なんですよ。で、みんなそれはしってますよ。

>だから、ブルーム、カームは想像以上に値引の余地が残されている可能性が高いです。
ええ、どのマンションだって「売れ残り」になれば値引きされます。値下げしない、といわれるスミフももともと価格をかなり高めに設定することによってほぼ半分売れるだけで利益が得られると言われています。なので値下げしなくても利益が出るため値引きせずにすむ。
そのかわりに、客には「スミフは後半値上げする」ということで早めに買わせるんですね。

ここも巨大ですからすぐに完売はしないでしょう。が、残った部屋は条件が悪い部屋ばかりですからね。しかも値引きに応じてくれるのは竣工後だいぶ先でね。

[3629: 匿名さん]

>>3627

まだいたんですか。しつこい人ですねぇ。
売り手がどのように自分の手持ちのコマを売り出すかは企業秘密で買い手は知らないし制御不可能です。
それよりもこの物件自体を買いだと思った人はその予算ないで部屋をしっかりえらぶほうがいいでしょうね。

だって、あなたの話は結局のところ、
> エアリー50、ブルーム50、カーム50で全体の利益が150ならば、
> エアリー90、ブルーム35、カーム35で、全体利益が160を良しと考えるのです。

っていうのは、正しいという前提でしか成り立たない。でもそんなの誰も知らない。
スミフはエアリー１２０　ブルーム１３０　カーム１４０　ということをやってきますね
野村は最初から55/55/55、割高だなーでも買えない金額じゃないなーっていう絶妙金額で攻めてくる

で、ここは？（笑）　ええ、誰も知らない。わからない。証明などしようがないね。そんな「妄想」で買い控えるならお好きにしたらいいが、自分がいいなっていう部屋をきっちり見極める方がよほど現実的な話かとおもいますね

[3630: 匿名さん]

> 想像以上に値引きの幅をみているはずです。

同じ話を連投しなくていいから根拠があるなら出して見な。あとどの程度の幅をみてるのよ？
そういう話ってきっちりと客観的に納得できる根拠とその数字を出せて初めて意味があるよね。
それもせずにあなたがやってるのってイタズラに不安をあおってるだけでかなり悪質ですよね

[3632: 匿名さん]

>>3631
論破されて怒るのはやめよう。君の主張はもうわかった。
「エアリーは割高　かうならブルームかカーム」でしょ。
了解です、ありがとう、さようなら。

[3633: 口コミ知りたいさん]

今は割高、待つべきと煽るのも結構ですが、後になるほど良いの条件の部屋は残っていませんよ。それでも良いのでしょうか。

[3634: 匿名さん]

>>3633
スルーしましょう。>>3361は根拠も出せないのですから（笑）
だいたいエアリーを高めに設定したとして、そのエアリーが順調に売れちゃったのだから次の
ブルームはさらに強気でもいけるのかなってかんじで上げて行くのが普通です。
結局のところ全て売れ行きに左右される話であって、そんなのは自分がどうこうできる話じゃない。

最初から今の価格では買うつもりがなくて売れ残りの値引き狙いの人はいちいちこんなところで
言わなくてもじっくり待ってるでしょ。これだけの大規模なんだからある程度の売れ残りはあるし
そこそこの値引きもその時にはあるだろうしね。ただだいぶ待つことになるしもはや部屋は選べないけどね。

逆にここを買おうって決めた人はそんな売主側の配分やら戦略やらどうでもよく、自分が欲しい部屋を
しっかり検討してきめたらいいだけだからね。

[3635: 匿名さん]

おっとしつれい。根拠を示せないのは>>3631、>>3626ですね。この人って常に誹謗中傷しかしていませんが一体何が目的なんでしょうね

[3636: 口コミ知りたいさん]

根拠のないネガはただの検討妨害で、スレの趣旨違反ですね。

念のため、本当にガーデンズを考え始めた方にアドバイスですが、営業担当者はこんなネットの書き込みなんか参考にしません。
高くて買う気になれないと思ったら、モデルルームに行ってアンケートに高い！買う気ないよ！と書けば参考にしてもらえます。でも、そうしたら次からはあまり熱心でない検討者としてそれなりの対応になるでしょう。営業担当がしっかり時間を取って話をしてくれたり、本気で良い部屋の確保に動いてくれるのは熱心な検討者に対してです。人間なので当たり前なんですが。

[3637: マンション検討中さん]

匿名氏と口コミ氏のコンビの書き込みは限度超えてる。

[3639: 匿名さん]

>>3637

限度をこえてるのは、あなたじゃないでしょうか？
本物件の話をしないスレ趣旨違反を繰り返してるだけではなく誹謗中傷と根拠なき話で前向きな検討を明らかに阻害しています。
別にいいんですよ、検討者にとってそれが有益であるなら買い控えを訴えても。でもその場合はその根拠をきちんと示してくださいよ。
根拠なき想像で、高値掴みだとかいわれてもすでに買った人はもちろんですが、これから買う人にいったいなんのメリットがあるんでしょうか？　あなたはここで遊んでいるだけでしょうが他の人は真面目に検討してるんですよ。

なのでね、自分の話が論破されたからといってさらに妨害活動するのはやめて根拠があるならきちんと客観的数字と証拠をそろえて
「エアリーは割高である。買い控えるべきである」という結論を（あなたではなく）他の検討者が導くのに十分な説明をしてくださいね。
それができないのであれば、どうぞあなたの頭の中でそうおもってそう行動されたらよろしいわけです。チラ裏にもならない話をだれも望んでいないのがおわかりになりませんか？

[3643: 口コミ知りたいさん]

3636で書いた事はマンション購入のハウツー本にも書いてあります。私はただの検討者で仕事も全然違う業界ですが、ゴネるばかりのお客は早めにサヨナラして、良い関係を築ける方とお付き合いしたいです。

>>3642さん
根拠がない風説やウソ情報ばかりになると、このスレ自体が信用できなくなって機能不全になっちゃいます。そんな書き込みはスレの趣旨に反します。

[3646: 匿名さん]

>>3643

担当営業の方と良い関係を気づけるようになるのはマンション購入にとても大事ですよね。
営業の人も人間ですから、やはり不誠実な態度をする人間にはそれなりに対応しかしてくれない
と思います。
ただ、どうしても相性ってのもありますし気にくわない人が出てきた場合はあまりその人と喧嘩せずに
速やかに誰か別の方と変えてもらうようにするほうがよいでしょうね。私は過去に一度だけありました。

[3652: 口コミ知りたいさん]

[No.3631～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3653: 匿名さん]

ところでエアリーはどの部屋タイプが人気が集中したとか情報持ってる方いらっしゃいますか？
ブルームでの部屋タイプにいま悩んでいます。

［削除レスへの返信のため、一部テキストを削除しました。管理担当］

[3654: マンコミュファンさん]

角部屋がすぐに売れてましたね。あと、最上階。

角部屋はお値段も結構していたはずなんですが。。

[3655: 匿名さん]

>>3654

やはり角部屋ですか。風通しもよくなりますから機密性が高いマンションではいいですね。
でもお値段がそこだと厳しくなりそうです...
角は住民が通過もしないので中低層の角部屋を狙ってみます

[3656: 匿名さん]

3648さん、

情報ありがとうございます！カート置き場まであるんですね！
ネットスーパー派だったんですが日用品ってネットだと意外に高いんですよね〜
ここのサミットで買う方が安くなりそう

[3657: 匿名さん]

>>3656
生協が便利かもよ　登録業者は部屋まで届けてくれるしアルコーブにおいておいてくれるから。ゴミもアルコーブにおいとけば回収してくれるシステムなのでより便利。ゴミ捨て場にいかなくて済むのは本当に楽

[3658: 評判気になるさん]

この価格だと年収1000万以上の方向けでしょう
そういう意味では23区で平均年収の低い北区の物件が盛り上がるのは仕方ない気がします

[3659: マンション検討中さん]

>>3656
日用品はまとめて買うとLOHACOが安いですよ。翌日配達してくれますし
生協は一週間近くかかるので不便で使わなくなりました
生鮮食品はやはりスーパーで自分で買うのがいちばんです
東十条駅前のみらべる、王子神谷駅前のタジマが全体的に安いです

[3660: 匿名さん]

>>3659

LOHACOは高くて有名ですよ。それに登録業者じゃないから宅配ロッカーに入れられてしまって取りに行くのも面倒ですからあまりメリットはありませんね。

[3661: 匿名さん]

ほとんど共用設備は気に入ってるんですが、カーシェアリングだけが数少ないですよね。
これだけの個数だし一台ってのはほとんど予約取れなさそう

[3662: マンション比較中さん]

価格的に
西向き＝年収の低い方（とはいえそこそこの方）
南向き＝都内上場会社勤務の方

という感じでしょうか。
うちは西向きしか考えられませんが…
デベが販売期を分ける場合、最初の棟が一番いいとものと思っています、
我が家は検討開始が間に合わずですが…A棟の残りよりはBの方がいいと考えています。

[3663: 匿名さん]

>>3662さん

ブールムはこれから始まりますし、カームもそれぞれ特徴があるので選べると思いますよ。
あと、いまどき上場企業かどうかなんてあまり関係ないですよ。上場企業っていってもたくさんありますからね

[3664: 検討板ユーザーさん]

デベが分ける時は最初の物件は高くても売れる棟からです。

エアリーを掴まされた人や、業者が必死に顔赤くして反論しているのが、その証拠。
これからブルーム、カームを検討する方は
10年で1000万円は下がる可能性がある事を肝に命じて、業者に踊らされないようにしましょう。

北区、長谷工、低地の物件であることをお忘れなく。

[3665: マンション検討中さん]

>>3660
いや実際近隣のスーパー、ドラッグストアー、Amazon、楽天あたりと比較して安いですよ
もちろん商品によりますし、まとめ買い割とか上手に利用するこつはありますけど
高くて有名という思い込みで買わないのは自由ですからお好きにどうぞ

[3666: 匿名さん]

>>3665さん

まとめ割をしても高いから言ってるんですよ。なにせずっと使っていたユーザでしたから。
最初だけでしたね、安かったのは。そのあとは改悪ばかり、っていうより楽天とamazonが
すごすぎるんでしょうけど。しょせん、アクスル資本じゃだめですね。
あと自宅前まできてくれないのがイケてないです。まぁ使うのは本人次第なのでご自由にどうぞ。

[3667: マンコミュファンさん]

>>3664 検討板ユーザーさん

まだ言ってるよこの人…
誹謗中傷を繰り返して購入者や検討者の気分を害して自分に何の得があるんだろう。
モデルルームで話を聞いた方の発言とは思えない。

[3668: 口コミ知りたいさん]

>>3664さん
どう見ても購入を検討していない方が検討スレに書き込むのはどうかと思いますが。。
このへんだと築10年くらいの直床マンションは坪200〜220程度なので、普通レベルだとその位ですね。ガーデンズはこのエリアの既存マンションよりずっと有利ですが、今回買う場合はそのくらい売却額が目減りしても大丈夫なように余裕のある計画で考えたいものです。

[3669: 匿名さん]

>>3667さん

スルーしましょう。この人がどういう目的で書き込んでるのかとかもはやどうでもいい話です。
批評をするのと貶める目的の人とでは発言内容みたらすぐわかりますから構うだけ無駄です。

[3670: マンション検討中さん]

私たちのような平民じゃない人が紛れ込んでいるんですよ。
絶対無視しちゃいましょう。
そういう人には買ってほしくありませんよね、私もまだ買えてないのでひやひやしてますが、
皆さんの担当の方は良い人でしょうか。

[3671: 匿名さん]

駅近大規模は23区ではレアですから任期あるでしょう。
ましてや私鉄じゃなくて京浜東北線。南北線にも近いし埼京線十条もあるけなくはない距離。
北区と言うことで普通サラリーマンにも手が届く範囲だし。

[3672: 匿名さん]

JR、メトロでの通勤も便利だけど、自転車を使えば、王子、赤羽もすごく近くて買い物が便利なのが魅力だと思います。

[3673: マンション検討中さん]

王子駅前のタワマンの方が良いかな？

[3674: マンション検討中さん]

>>3673 マンション検討中さん

中古出てますよ。お早めにどうぞ！

[3675: マンション検討中さん]

ダブルコンボがなくなって平和になりましたかね。

[3676: 匿名さん]

ダブルコンボって？

[3677: 匿名さん]

>>3675
まだつづけますか？そういうの。

[3678: 匿名さん]

現在、船橋駅から徒歩10分圏内のマンションに住んでいます。上の子供が埼玉の私立に通っているのと、下の子供が今度東京の私立に通うかもしれないので、先日見学に行ってきました。なお、ブルームの4LDK希望です。建物自体の素晴らしさに6,500～7,000万出すのもやむを得ないなぁと思っていました。が、周辺を歩いてみてビックリ。駅まで、店らしい店が非常に少ない。しかも東十条駅がこんなにしょぼいとは・・・。もちろん、船橋駅界隈と同様の賑わいを期待しているわけではありませんが、あまりにも商環境が枯れているので、啞然としました。確かに、サミットはできます。でかい病院もあります。ここは、基本的に東京の主要駅に近い便利な立地に価値を見出す（割り切る？）・・・ということなのでしょうか。逆にその「静かさ（寂しさ？）」が近隣住民および購入希望者の方のコンセンサスということなのでしょうか。

[3679: 匿名さん]

>>3678

住環境というのはバランスですよね。なのでその理解でいいと思いますよ。
私も船橋出身ですが船橋徒歩5分のマンションなんて単身ならともかくファミリーで
住みたいと思いませんでしたよ。騒がしい云々の前に船橋駅周辺は汚しいですしレベルが低すぎて。
だからあなたも徒歩10分の距離なんだと思います。

一方東十条は見てわかる通りの駅力でとても小さいです。つまりは住宅街のための駅みたいなもんですね。
なので徒歩5分圏内ですら良好な住環境が保てるという感じです。

大きな駅力の街の周辺部に住むのか、周辺部にある駅近にすむのかっていうそういう違いじゃないですかね。

まぁあとは価格でしょうね。船橋でしたら激安なので駅近でも買えますが23区JR駅近大規模は普通の庶民では通常は
手が出ない開始価格（7000万〜）ですがここは北区、マイナーな東十条ってことで買いやすい価格になりますね。

[3680: マンション検討中さん]

3678さん
私もブルーム4LDKを検討しています。
が、将来賃貸に出す必要性が出たら、４LDKより3LDKも方が流動性高いのかなぁ(貸しやすい)と、3LDKと悩んでます。そのあたりはどう考えてます？

脱線しますが、資産性の話ですがこのマンションは一定のところまで値下がりするリスクは高いと考えてますが、一定以下に下がるリスクは相当低いと感じてます。
私は、日暮里or西日暮里駅徒歩２分の持ちマンションに住んでますのでそちらの売却で相当含み益が出そうなので、こちらのマンションが値下がりしてもトントン位になるからまぁ大丈夫かな、と安易に考えてます(笑)。私みたいに賃貸ではない方が購入検討者には多いのかもしれませんね～

[3681: マンション検討中]

東十条はそんなに寂れた感じなのですね。うちは土日は結構近場で外食するのですが、電車で赤羽辺りに出ないとお店は無いのでしょうか？
交通利便性は良い様ですが、北区は少子高齢化人口減少が進む区なので、将来的にお店も減り寂れてしまわないか心配です。
永住目的でリセールとか資産価値等はあまり気にしませんが、将来高齢者ばかりになってしまわないかと気になっています。
若い世代がどんどん増える要素があれば良いですね。

[3682: 匿名さん]

東十条は小さなお店や商店街が充実してるので外食店もたくさんありますよね。
普段の買い物や食事で困ることってないのではないでしょうか

[3683: 匿名さん]

>将来高齢者ばかりになってしまわないかと気になっています。
北区、と一言に行っても広いですからエリアごとに濃淡はあるでしょうね。
また、高齢者ばかりになって嫌だったらそうなる前に転居すればいいだけです。
自分が求める住環境環境、そして実際のそれを比較しながら合わない場合は住み
替えて行くのが普通かと思いますよ。

少し極端なれいですが、たまにテレビでゴミ屋敷や鳩男みたいなひどい住民を特集してますが、
かりにあんなのが隣に来たらもはや我慢して生活する、改善を促すなんて無意味ですから。
金銭的な損得にとらわれず実利を考えたいものです。

高齢者ばかり、も別にそれ自体が悪いわけではありませんね。
たとえば高齢者ばかりなので高齢者に特化されたような設備、サービス、病院等が充実するなら
ばむしろ自分が高齢者であればありがたい話ですよね。
が、高齢者ばかりで弊害で現れており、それが自分にとっても弊害であれば引っ越せばいいだけの
話ですから。

結局のところ、自分が求める環境も、そして周囲の環境も時間とともに変遷していくのですから
自分なりのミートポイントがずれてきたら自分であわせるようにしましょうね。

[3684: 評判気になるさん]

近隣住民ですが、3682さんが仰るように外食店はそこそこ充実していると思います。

ただ、商店街は北口です。南口は幾つか有名な飲み屋、ラーメン、そばのお店等はあるものの店舗数は少ないです。殆どが戸建ての家で、東京のマンション街なイメージはありません。

3681さんはまだ南口からガーデンズまでしか歩かれてないのではないでしょうか。

1度北口から降りてガーデンズまで歩かれることをオススメします。

住むには良い街だと思っております。

[3685: 匿名さん]

>>3679
>>3680
早々にレスいただき有難うございます。
やはり、そのような理解でよろしいということですね。
「不便さ・寂しさ」を割り切れるかどうか。しかし、それは「静かさ・落着き」と表裏一体でもある。そして、何処に行くにも便利な立地・・・。４LDK、6,500万スタート、やはり絶対額として高いです（でも、23区内はそんなもんですか）
3680さん、うちは家族構成上４LDKが必須です。流動性という観点では、不利かも知れません。でも、角部屋はみんな、４LDKですよね。

[3686: 匿名さん]

十条（埼京線、りんかい線）、東十条（京浜東北線、上野東京ライン）、メトロ南武線の３駅５路線が使えるってのは実際のところかなりの交通利便性は高いですね。駅近大規模でリセール、資産性も高騰もしないでしょうが暴落もなさそうですから安定してます。複合施設ですから病院、普段の買い物にも事欠きません。正直欠点らしいものは見当たらないと思います。

残念な点はまず直床ですかね。これだけの大規模なんですから二重床にしてほしかった。
次はお風呂。1420で狭いです。田の字の間取りはしょうがないにしてもお風呂は1620ほしかったです。

価格が高すぎる、っていうご意見はあるみたいですが東京23区xJR駅近x大規模ｘ複合施設っていうのがもともとかなりのレアですから相場より高めになるのはこれはもうしょうがありませんね。平均的な普通マンションとの比較は単純にできませんから。でもどうしてもエリア相場的なマンションを求めてる人は素直にここは対象外にされたほうがよいかなっておもいます。しつこくここは割高だ、一気に暴落するって連呼していてもお互いにとって無益になるだけでしょう。目黒駅前プロジェクトとかもそうですが、やはり小規模駅徒歩10分とかのどこにでもあるようなマンションと、駅近大規模とでは値付けの根本が違いますからエリア相場と違うのは当然です。なのでそこは良し悪しの問題ではなくその人の好みと予算の問題でしょう。

[3687: マンション検討中さん]

3685さん

そう、角部屋は全部4LDKなんですよね～
逆に言うと角部屋以外にも4LDKを作って欲しかったですし
角部屋3LDK希望の方もいたはずですが、選択肢がよくも悪くも減ってますね
しかも坪単価も角部屋プレミアムそこそこ付けられてますね笑
子供二人以上いる方はみんな同じ悩みを持ってそうですね。少子化に貢献してるんだから、国に４LDK以上の補助を！冗談です……
西端の一階でも120m距離が空いてるので11時以降は日陰にならないとのこと。低層階でもいいかもしれません
東十条駅が寂れてるのは、価格がその分都内に比べて低いと言う事でメリットと考えてます。それでもちと高いですけど
早く駅南口にエレベーターを設置して欲しいですが早くても五年先ぐらいですかね。ベビーカー担ぐか北口まで行くか既に悩んでます。

[3688: 匿名さん]

BBQ設備が結構お気に入り。都内って気軽にできないから同じマンションのお友達と気軽に食事会ができますね〜

[3689: 匿名さん]

中住戸の４番目ってなぜかすごい価格がお得ですよね。価格重視の人にはオススメです

[3690: 匿名さん]

70m2で5000万が一番お買い得なきがする

[3691: マンション検討中さん]

南棟が低いので東よりの中住戸あたりは倍率が高そう。
ここはこの板でも駆け引きになりそう笑

[3692: 匿名さん]

高齢者ばかりって、ここのマンションも30～40年後は高齢者ばかりのゴーストマンションになるかもでしょ。
多摩ニュータウンとかもそうだけど、こぞって同世代が多数集まった住宅はそうなるしかないんじゃないの。

[3693: 周辺住民さん]

>>3686
東十条・・・上野東京ライン止まりません
十条・・・埼京線、りんかい線 この二つを２路線としてとらえてるユーザーはいないんじゃないかな？りんかい線は終着駅が新木場になってる埼京線という認識

２駅使いとどうどうと言えるのは十条、東十条間に建つ物件だろうけど、実際のところ大規模な供給は一件もないよね。非常にもったいない。
埼京線高架化で東口駅前広場を作るときに出てくるのでそれまで待てば、だけど10年後じゃ待てないですね。

[3694: マンション検討中さん]

そういう意味では、永住予定じゃない人にも買ってもらわないといけないですね。
高齢化対策として一応賃貸棟に若者に住んでもらって子供ができたら、中古で分譲棟を買ってもらう戦略のようですが

[3695: 口コミ知りたいさん]

>>3689 匿名さん
階段前の部屋の事でしょうか。通行人の音と採光の制限がある分、少しだけ安いようです。

[3696: 口コミ知りたいさん]

すごい差になると何の違いでしょうね。

[3697: 匿名さん]

>>3692

それはここに限らず同じですよ。いわゆるマンションのスラム化の話ですね。
だからマンションは脱出戦略も同時に考える必要があります。どのタイミングで脱出するかは
人それぞれですから自分の環境に合わないなって思ったら出たらいいんですよ。

[3698: 匿名さん]

>>3696
かならずパンダ部屋ってのはいくつかありますから一つはそれ。
もう一つは間取りと広さ。どうしても使いづらい間取りの部屋が生まれてしまいますから
そこはかなり安いですよ。ですが物は考えようですから工夫すれば大丈夫な人もいますよ。

[3699: 匿名さん]

>>3694

それは関係ないですよ。どこのマンションでも湾岸タワーみたいな一部の物件を除いて
普通はみなさん買うときは永住目的なんです。が、実際にはほとんどの人が売却して住み替えます。
それはマンション内の環境だけの問題ではなく住民自身をとりまく環境だって変わって行くからです。
もちろん街やそのエリアも同じ。

住宅ローンだって大抵の人がとりあえず借りるときは35年とかギリまで組みますが
実際のところは１５−8年程度で完済するのがほとんどなのと同じですよ。
完済してしまえば残債気にすることなく新たなローンも組めますしまた資金余裕だってあります。
またちょうどその頃になると住んだ当初とは家族内での環境に対する要求だってかわってくるでしょ。
例えば小さなお子様がいるところは近くに公園とか子供用施設、教育機関があることが大事だったでしょうが、
成長して私学中学校、高校とかになったらそれほど住まい近隣の環境への依存度は減りますわね。
親だって子育てから脱却してきたら趣味等を考えて求める立地も変わって来ますよ。
同じマンションにそう４０年も50年もすまないです。

[3700: 匿名さん]

>>3693

そんなことないと思いますよ。
りんかい線をつかえば台場方面テレポートまでいけますからね。これが実に便利です。
また、埼京線は渋谷、恵比寿に一本でいける（＋山手線快速扱い）だからやはり便利ですよ。
ここからだと駅距離はあるので毎日だと流石にきついですがたまに買い物で使うぶんには十分使えますよ。
埼京・りんかい線をつかえば山手西方面エリアにアクセスでき、京浜東北線をつかえば東エリア〜東京にアクセスでき、
南武線を使えば六本木、麻布方面の中央にいけますね。
別にむりくりポジをいってるわけではなく、東京に住んでてこのアクセスは実際のところかなり便利だと思ってます。

そしてこれだけのアクセスが便利になってくるのは子供の学校、とくに中高大あたりで私学にいきだしたら
大抵の学校でも便利にいけるので良いと思いますよ。女の子になれば駅近だとより安心しますし。
これが普通サラリーマンレベルで手に入るってのは自分としては本当に貴重だと思いますよ。
これぐらいの価格では、たいてい私鉄沿線の郊外が関の山ですから。たとえば方南町にもスミフが駅近大規模を分譲中ですが
これも高いですよ。もはや普通サラリーマンでは手が出せません。でもここならそれが叶う。

[3701: 匿名さん]

3696さん

エレベータ前や非常階段前なんかはうるさくなりがちなので安いです。
あとはお見合い部屋とか低層階で共用施設とかの関係上視線がきになってベランダの
カーテンを開けることがはばかられるような部屋も格安です。覗かれちゃいますけどね。

[3702: 匿名さん]

王子神谷のリバーフォレストがここの半額程度で買えますね安さ至上の方はそちらが良いかと思いますよ。

[3703: マンション検討中さん]

ここは、大型スーパーとか子供の学習塾とか日常使いするもので東十条に無いものも、王子か赤羽まで１駅出ればあるのが良いと思います。１駅と言っても、いざとなれば自転車でも何とかなる距離と平坦さですし。

ここら辺の利便性は、じわじわと効いてくると思います。
例えば学習塾の空白地帯とかに住んでしまうと、子供がその年になってから「しまった」と思うことにもなりかねないので。

普段使いでは無いデパートとか家電量販店とかも池袋／新宿に出るか秋葉原／東京に出れば良いし。

[3704: 匿名さん]

東十条の公立小学校は結構力を入れているみたいなのでいいみたいですよ。
北区が最近若い人を獲得するためにがんばっているようですね。

[3705: 周辺住民さん]

赤羽はいいですが、王子ってショッピング目的で行くことってありますか？
区役所のおひざ元なのに商業施設が充実してないですよね。
銀行だとか飲み屋なんかは多そうですけど。

[3706: マンション検討中さん]

王子にショッピングはないですね…
夫は打ちっぱなしで行く位でしょうか笑

[3707: 匿名さん]

王子は飲食店が充実していますね。特に専門店がたくさんあって重宝しています。
タイ料理とベトナム料理店が好きですかね。ただショッピングは壊滅的になにもないかと。
ショッピングいくなら十条ですね。赤羽はたくさんあるようで大したものがないので
赤羽は美容院だけですね。本格的な買い物でしたらやはり池袋か新宿でしょうか。
意外に川口は使えますよ。

[3708: 匿名さん]

王子は飛鳥山公園、北とぴあ、区役所ですね。
飛鳥山公園はこども向けの遊具が充実していてイベントもよくやっていますよ。

[3709: 匿名さん]

飛鳥山公園は自然の学童もかねてますよね！
ママ友作るのが簡単にできちゃいます。

[3710: 周辺住民さん]

皆さんありがとうございます。
飛鳥山公園は子供の保育園の遠足で２度ほど行きました。小さいときは大きな滑り台怖がってできませんでしたが^^;

ところでリーブルテック工場跡地利用計画ってその後どうなったかご存知ですか？
ショッピングモールができるとかなんとか、飛鳥山タワーの真東に300mいったところですが
http://www.kita-jimin.jp/activity/pdf/reportH2701_natori_a.pdf
の広大な工場跡地のところに「商業施設を予定」と書いてある敷地です。

[3711: マンション検討中さん]

気になりますね
Googleマップではリーグルテップのままですが情報あるかたお願いします。

[3712: マンション検討中さん]

あそこはコーナンになるらしいですよ

[3713: 口コミ知りたいさん]

私も王子の用事は銀行か役所くらいですね。職場が東京方面だからかもしれませんが、休日のショッピングは有楽町〜銀座あたりまで行っちゃいます。

>>3710さん
王子駅南口のほうは人が多い北口側と川＆首都高で分断されているのて、そこの動線が課題ですね。

>>3712さん
ホームセンターですか。明治通りのクルマ層を商圏とした商業施設となると納得かもしれません。

[3714: 匿名さん]

ホームセンターまでできたら商業施設としてもここは死角がありませんね
なんかすごすぎですよね。

[3715: 口コミ知りたいさん]

東十条＆王子神谷の住人としてはデイツーとニトリでホムセン需要は足りているので、コーナンはむしろ残念としか。。飛鳥山タワーな人には嬉しいんですかね。

[3716: 匿名さん]

>>3715 口コミ知りたいさん
いえ、ニトリとデイツーはホームセンターじゃないですし品揃えの方向性が違うよ

[3717: マンション検討中さん]

お子さんがいる方たちは飛鳥山公園まで行くのでしょうか。少し遠い気がしますがあれくらいは普通？
まだ子無しなのでよくわからなくて。

[3718: 匿名さん]

飛鳥山公園まで電動自転車ですぐですよ。我が家はマイカーでいってましたけど。

[3719: 口コミ知りたいさん]

>>3717 マンション検討中さん
一人の徒歩では本人がへっちゃらでも小さいうちはガーデンズから行かせたくないですね。王子小までで限界。家族で行くなら電車かなぁ。電車自転車はまだガーデンズに置けるか分からないのでなんとも。

[3720: 匿名さん]

>>3719

電動自転車はおけますよ。最近建てられたマンションはほとんどが子供用自転車と電動自転車も対応されてます。

[3721: 口コミ知りたいさん]

あ、ひと駅くらいの家族移動ではタクシーやバスも時々使ってます。タクシーとバスで早く来たほう、とか適当に。バスを活用すると、やや重い病気の時に文京区や板橋の大学病院へもアクセスが良くて助かったりします。

>>3720 匿名さん
そうなら嬉しいんですけど。。住民板の過去レスによると色々厳しいようです。

[3722: 周辺住民さん]

>>3712
コーナンですか。情報ありがとうございます。

単にホームセンターだけだとD2と被るので残念ですが、他の業態の店舗と組み合わさった複合型のショッピングセンターになっていることもあるので、まだ期待を捨てないでおこうと思います。

[3723: 匿名さん]

イオンが良いですね

[3724: 口コミ知りたいさん]

浦和のようなシネコンがいいなぁ。
日本製紙がそのくらい気合い入れてサンスクエアを作り替えないと、今とたいして変わらないでしょうね。駅前におっさんしか集まらない広大なゴルフ練習場なんかいらない（笑

[3725: 匿名さん]

>>3724 口コミ知りたいさん
サンスクエアは勿体無いですよね！本当に。

[3726: 周辺住民さん]

さっそく現地視察してきました。ホームセンターコーナンの建設工事の真っ最中でした。
ここまで進んでたとはまったく知らなかったなぁ、

[3727: 周辺住民さん]

ガーデンズから自転車で15分くらいでいけたけど、王寺駅南口の土地勘が無いので少しだけ迷いました。南口からくねくね住宅街の道を通って400mなので徒歩５分くらいですかね。
車で明治通りからいくならわかりやすいと思います。

幅200mくらいあるので結構な大きさです。延べ２万㎡ですが半分は駐車場として店舗面積は9000㎡くらいかな。ホムセン以外は何が入るかな。

[3728: 口コミ知りたいさん]

>>3727 周辺住民さん
敷地の広さはコーナン港北センター南モールと同じくらいのようです。
エディオンとか入るかも？

[3729: マンション検討中さん]

港北センターと同じであれば西松屋がいいですね！

[3730: 周辺住民さん]

>>3728
コーナン港北センター南モールは店舗面積2万なので延床はその倍の4万はありますね。
GoogleMapで見た感じ2万では効かない大きさでした。証拠にそのすぐ北のルララこうほくは57940㎡あります。
なので王子店はその半分くらいの規模と考えてください。

[3731: マンション検討中さん]

コーナン以外入らないのでは？
複合型施設ってどこか記載ありましたっけ？

[3732: 口コミ知りたいさん]

中古の王子リバーグレイス、スーモの掲載終わりましたね〜。
このへんで5000万で買える築10年＆駅徒歩10分がなくなった感じですね。

>>3730 周辺住民さん
グーグルマップでは距離を測れる＝敷地面積を算出できますよ。

[3733: 口コミ知りたいさん]

おお、レインズに出ました！
フレシアと思われます。城北の東十条で検索して下さい。
徒歩10分、3LDK、2014～2015築、成約時期10～12月の案件です。
http://www.contract.reins.or.jp/

成約単価はなんと73万/平米！グロス価格に換算すると5120万ほどです。掲載価格の5380万から約5%安くなりました。指値交渉ですね。でも2階の東向き中古で5000オーバーの値がついたのは驚きです。

[3734: 周辺住民さん]

>>3732
そうですね。GoogleMapで距離測れますね。
敷地面積は港北センター南も同じくらいなんですが、容積率が違うようでおそらくあちらは400％。王子の方は敷地面積1.3万に対し延床が2.1万なのでおそらく200％制限の地区。（駐車場の一定割合の面積の非算入とかはここでは割愛）
港北センター南は4階建てで推定約4万㎡の延床に対し、調べたところ店舗面積が19,371㎡ありました。エディオンや西松屋などが入居してますが、そのうちコーナンの売り場面積は6,931㎡だそうです。

王子の方は2.1万㎡の延床なので、港北センター南との比較でどのくらいの規模なのかが想像できますね。

[3735: 匿名さん]

>>3733 口コミ知りたいさん
やはり上がってるんですね。するとここも割高どころか普通の価格ってことになって安心感が増えますね。

[3736: マンション検討中さん]

3735
今のマーケット自体が割高だとも言えますが…
営業の方ですか？笑
まぁ、割高だろうが、買いたい時が買い時ですからね～。

しかし、最近十条含め都内の中古マンションの価格が上昇し過ぎて(流動性が増してきて)、中古マンション買うメリットも減ってきましたね。ちょっと中古バブルっぽい
王子ザファーストの中古物件が良いとの意見もありますが
新築から五年十年と固定費値上がりしていきますからね～。ここより高かった気がします。そう考えると中古物件の値上がりは新築を売りたい不動産屋には追い風ですな

[3737: 匿名さん]

>>3736
この辺に限らず中古はかなりあがってるね〜
まぁただ、中古は売り手が個人なだけあって売主側の事情に
よっては安く買える場合もあるからそういう売主に巡り会えれば
お買い得感はあがるかもね。根気が必要だけど。

[3738: マンション検討中さん]

一軒だけで比べられてもね、、、。
実家が近いとかどうしてもここの地域ですぐにでもって方もいるしね。

都内全体上がってますからこの地域も上がってるのは確かでしょうけど、ここだけ特別上がってるわけではないかと。

[3739: 口コミ知りたいさん]

フレシア1件だけではないですよ。東十条の2LDK案件も76万/平米です。エアリー南棟の単価と同じではないでしょうか。王子神谷側でもブリリア王子神谷が70万/平米・グロス約4900万と、ほぼ購入価格で売却できたようです。

訂正ですが、3732で書いたパークタワー王子リバーグレイスは先週見た時消えていましたが再掲されてまだ販売中でした。

[3740: 匿名さん]

>>3739 口コミ知りたいさん
駅近はやはり売りやすそうですね。踏ん切りがつきました！

[3741: マンション検討中さん]

>>3740
あたはは買うべきだと思いますよ！
背中押してくれる情報待ち=買いたい=買い時ですから！
私はまだ買うか半々ですが、引き続き情報共有宜しくお願いします。
坪250万なら私も即決するんですがね～、280万だと悩みます。

[3742: 匿名さん]

>>3741 マンション検討中さん
安い部屋があるじゃん

[3743: 口コミ知りたいさん]

>>3740 匿名さん
JR駅近は強いですね。
逆にメトロ王子神谷駅から豊島町方面に歩くと一気に60万/平米とか安くなります。

>>3741 マンション検討中さん
坪280は悩みますね。ブルーム高層階でしょうか？

[3744: マンション検討中さん]

>>3742
>>3743

子供がたくさんいますので広い角部屋を検討しています。
真ん中低層階は安いですけど、子供部屋が足りません…
陽当たりも捨てたくないので、悩ましいとこです。中洲のマンションの価格なら即決しますけどね笑
あちらの販売状況はどうなんですかねー

[3745: 匿名さん]

>>3744 マンション検討中さん

無い袖は触れないですから立地を選ぶか広さを選ぶかじゃないですか。
中古も視野に入れれば選択肢はたくさんあるでしょうし。

[3746: マンション検討中さん]

城南を検討していたので比較するとこちらは安く感じてしまい、
最上階や4LDKを検討してもいいかなと気が大きくなりますね。
決して安くはないのに。冷静にならねば。

[3747: 口コミ知りたいさん]

完璧なマンションはありませんからね〜。銀行もバンバン貸してくれるので予算オーバーは要注意です(笑
価格が控えめだと板橋蓮根もいいと思いますよ。

[3748: 匿名さん]

>>3747 口コミ知りたいさん
蓮根は安くて駅近だけど三田線になるので路線でわかれそうですね。

[3749: 匿名さん]

>>3734 周辺住民さん
コーナンに興味がないので、敷地内にコーナン以外が入ってくれる事を願います

[3750: 口コミ知りたいさん]

>>3748 匿名さん
上層階80平米台で2000万の価格差だと、路線なんて些細な違いですよー
でも向こうは最終期で残りわずかみたいですね。

[3751: 匿名さん]

>>3750 口コミ知りたいさん

些細では無いですね。利便性と資産性多大な影響がありますので。

[3752: マンション検討中さん]

ギリギリ平成最後の年に建築になっちゃいましたね。。。

[3753: 口コミ知りたいさん]

>>3751 匿名さん
予算オーバーで買えなければ、利便性や資産性の話にすらなりませんけども。。
それに差額の2000万、ガーデンズで回収しようとすると何年かかります？

[3754: マンション検討中さん]

板橋蓮根武蔵野台地で強固な地盤の上にありますよね。
なにげに板橋区は地震に強い町として上位にいますしね。

何を重視するかですよね。

[3755: マンション検討中さん]

買えなかったらどうしようと不安になってきた。
いくら人気でも買えないというのはないかな？

[3756: 匿名さん]

>>3754 マンション検討中さん
蓮根の物件の地盤は沖積泥層4でかなりの軟弱地盤ですよ。
区内全域が強固なわけないじゃない

[3757: 匿名さん]

>>3753 口コミ知りたいさん
ならなぜここにいるの?意味不明

[3758: 匿名さん]

>>3755 マンション検討中さん
戸数が多いから買えないってことは無いよ

[3759: マンション検討中さん]

>>3757
レスの相手間違ってませんか？

2000万÷18万÷12カ月=9年ちょいです
それ以外に色々コストがかかるので、やはり投資用不動産としては、いまいちでしょうか？

個人的な考えでは,20％位価格が下落した後は、この物件は価格が維持されるので20年以上間違いなく所有するなら買い、かと。
責任はとりません。
下落リスクとしては政府による空き家の格安利用支援による、賃貸価格の暴落や
より一層の都心集中による暴落(東京や新宿まで15分以内の不動産だけが勝ち組になる社会)、そもそも高齢化等による日本沈没による暴落リスクなど色々ありますね

[3760: 周辺住民さん]

>>3727
ガーデンズからコーナンは駅前を通らず北本通りの警察署のところで首都高沿いに曲がって行くほうがよっぽど近いですよ
自転車で10分でいけます

[3761: 口コミ知りたいさん]

>>3752 マンション検討中さん
十条再開発タワーは新元号ですね〜。こっちは堂々の平成レガシー(笑

>>3757 匿名さん
今はどこを検討してます？情報交換か面白い話をお願いします。

>>3759 マンション検討中さん
パークホームズ板橋蓮根は価格が安いのでPER的にはガーデンズと同じレベルかと。。投資用なら飛鳥山タワーのほうが賃料25万、PER21〜22倍なのでガーデンズより良いのではないでしょうか。それに話の元の3746さんのように自身の居住が目的となると、住みながら賃貸に出す訳にはいかないのでそういった回収ができません。
ただ、残念ながら板橋蓮根のスレを見ると最上階＆角部屋は早々に売れてしまったようです。どこのマンションでも人気ですね〜。

[3762: 匿名さん]

十条再開発タワーは高いだろうなぁ。うちはここで手を打つことに。
にしてもここは設備がいいですね。コスパがかなりいい気がします。

[3763: 検討板ユーザーさん]

>>3759 マンション検討中さん

>>3757さんは検討している方が集まる掲示板で購入しないように説得する方が何故ここにいるのかと聞きたいのではないかと思います。
どうでも良いですが。

[3764: 口コミ知りたいさん]

>>3763 検討板ユーザーさん
よく文脈を読んで欲しいのですが。。
私はガーデンズ押しの上で、最上階角部屋狙いで予算で悩んでいる方に蓮根を紹介しただけですよ。あまりに無理して購入されると、後でローン払いが厳しくなって任意売却＝現金化を急ぐための叩き売りに陥るリスクがあるからです。ガーデンズの坪250〜260付近は超お得というのは前コメでレインズ案件を紹介した通りです。それに比べたら最上階角部屋の坪280は割高じゃない？と思っていますが、そんなこたないよ！という方は理由を説明頂きたいです。

[3765: 匿名さん]

>>3764
他人に文脈解読を依頼するまえにご自身の文脈を読み返したら？
こどもがたくさんいて最上階角部屋を買いたいんじゃないの？でも予算オーバーなんでしょ？
なら蓮根でもどこでもいけばいいんじゃないの？
三田線沿線でそれしかつかえない西台物件とJR京浜東北、南北線、JR埼京線が使えるこの物件では
利便性や資産性もだいぶちがうし属性も異なってくるが、それに対しては
>上層階80平米台で2000万の価格差だと、路線なんて些細な違いですよー
っていっておいて、あげくには
>予算オーバーで買えなければ、利便性や資産性の話にすらなりませんけども。。
っていう支離滅裂。

あなたの言葉を借りるには予算オーバーで買えないのであれば検討する必要すらないのでは？
割高だろうがなんだろうがどうせ買えない。終了ってことで終わりますよね。
素直に蓮根にいくか中住戸で我慢するかしたらいいんでない？

[3766: 口コミ知りたいさん]

>>3765 匿名さん
すみません、私にはあなたの文章が支離滅裂に見えます。

流れを整理すると、4LDKをお探しの3744=3746さんは、コメントで価格と広さと日照の３つを優先したいと書かれていました。合ってますよね？路線を優先したいとも、資産性を重視したいとも書いてありません。中州＝ファインシティ？を気にしているほどです。

ここに書かれた条件だと、ガーデンズで解決するなら予算アップか、フロアを下げて日照を妥協するか、広さを諦めて中住戸にするしかありません。でもご本人はそれは嫌だとおっしゃっています。
蓮根なら上記の優先３事項を全て満たせた可能性があります。（もう売り切れっぽいですけど）。3744さんは路線重視の話を出していないので、本人にとって優先事項である価格が下がることに比べれば、路線が変わることは些細なことではないか？という意味で書きました。

[3767: マンション検討中さん]

3744です
なんか混乱させて大変申し訳ありません。。
3746は他の人です。

3765さんも3766さんも、しつかり考えて頂ける方でありがたいです。
ちなみに、私は予算(資金力)的には最上階角部屋でも僭越ながらなんとかなるのですが、10年以内にもしかしたら引っ越さなくてはならなくなるので資産性も重要な指標でして、=ファインシテイではなく複数路線駅近のこの物件 を検討しております。ただ、欲しい部屋の値段が資産性の観点では割高かなと思っておりまして、広さを捨て中住戸に心が揺れてます。。

[3768: マンション検討中さん]

客観的にみると、3765が支離滅裂だな。
専業主婦かな。

[3769: マンション検討中さん]

>3767さん

10年以内に引っ越しの可能性があるなら、今の時期はこの物件に限らず、どこ買っても大損しますよ。再来年くらいまで購入は待った方が賢明かと思います。

[3770: マンション検討中さん]

>>3769さん
７年前に買った今住んでいるマンションを今売ると差益1500万超なので、(一年半後も不動産価格が下がっていなければ、ですけど…)。
売り時、買い時難しいですね。もしかしたら売って、賃貸に引っ越して、オリンピック後に中古で購入が一番いいんでしょうけど、子供も三人いますので現実的ではないです。どこか妥協点見つけて決断するしかないですね

[3771: マンション検討中さん]

3770さん

そうですね。なるほど。そういう事情ならここは、まだオススメかも。
少なくとも暴落リスクは低そうです。

それにしても、不動産価格上がりましたねー笑

[3772: 匿名さん]

3765の方、意味不明なので荒らさないでください

[3773: 口コミ知りたいさん]

>>3770 マンション検討中さん
すごい！(^o^)
決まったら教えて頂けると嬉しいです。

>>3771 マンション検討中さん
高くなりましたね〜。

資産性についてあまりポジティブ過ぎるのは良くないですが、前の方が書いたように今の相場で東十条の70平米賃料は18万くらいなので、周辺マンションより共用設備が充実しているガーデンズだと賃料20万も十分ありえます。そうすると、坪260で購入できれば今の飛鳥山タワー(中古で坪290)に肉迫するPER23倍となり、投資向けにも良い感じになっちゃいます。
ブルームの最多価格はいくら位でしょうね。

[3774: 匿名さん]

投資向けにも結構買われると思いますよ。利便性が半端なく良いですし十条再開発でここも恩恵があるし。
何より駅近大規模メガ級共用施設で300にすら到達しない安さは今23区でないんじゃない? 個人的には300でもおかしくないぐらい。

[3775: マンション検討中さん]

投資向けは少数派じゃないかなー。
いくらなんでも今は時期が悪すぎ。

あまりに投資向けに買われると湾岸物件みたいになり大変だよ。
価格の乱降下、マナーを無視する中国人、無許可な民泊などなど、
実需が多い方が、安心して購入できるし、この物件は実需向けだと思います。
下がっても10年で1000万くらいかな

[3776: 匿名さん]

民泊は大規模なら止められないよ

[3777: マンション検討中さん]

湾岸タワマンは大規模でも民泊が問題になってますよ

[3778: マンション検討中さん]

あ、失礼しました。
止められないという事ですね。
勘違いしてました。

[3779: 口コミ知りたいさん]

>>3775 マンション検討中さん
投資目的と言っても、利回りではなく湾岸タワマンのようにキャピタルゲイン目的だと難しいでしょうね。坪300以上で転売しないとまともな利益になりませんが、そうなると王子タワーよりも割高です。

[3780: マンション検討中さん]

投資用には全く向いてないでしょ
１割もいないと思いますよ

[3781: 通りがかりさん]

>>3780 マンション検討中さん
家族帯同で転勤した後、賃貸や民泊になることが多い。
賃貸よりも民泊のほうがいいかも、賃貸だと2〜3年の定期借家にしないと戻ってきた時に困るから。

[3782: マンション検討中さん]

確かに永住目的で買う人が大半だから定期借家契約の賃貸が多くなりそう。
でも民泊は禁止されてるし、ここを買う層は民泊見つけたら、すぐ問題にするでしょうからあまり心配しなくていいのでは？
まぁ、池袋が近いから中国人が増える可能性もゼロではないかも

[3783: 匿名さん]

利回り重視の投資家にも持ってこいだと思いますね。
駅近大規模だと賃貸でも楽に借り手見つかりますし袋近いのでかの国の人にもウケやすい

[3784: マンション検討中さん]

投資用は現時点では港区や千代田区のめったに出ない土地でない限り無理かあるかと。　
飛鳥山タワーも一年近く売れてないですよね。
もともとが高いから、上乗せすると見向きもされない。

駅近、大規模物件といいますが300世帯位の大規模なら
結構23区内にありますよね。

[3785: マンション検討中さん]

そうですね。
なんか、舞い上がって勘違いした人も多いけど、あくまで北区、低地の長谷工物件ですから。
キャピタルゲインは望めない。

賃貸需要も隣に長谷工が大きな賃貸住宅立てますからね。
需要の共食いになる恐れもありますよ。

期待しすぎは禁物です。

[3786: マンション検討中さん]

駅近の大規模物件にバーぺキュー施設がありと言うのはとても魅力的な物件です。中国人はバーぺキューしながら、友達とわいわいするのが大好きです。池袋までも近いし、中華食材を集めるには便利です。ここは本当に中国人に好かれる物件です。最近、時にIT業界ではかなりの中国人が来たのです。職場もここから通いやすいです。
この値段だと変な中国人が買えないとー思うのです。ある程度のできる外国人が買うような感じがします。

[3787: マンション検討中さん]

変な中国人はいないと思います。日本人もなかなか手を出せない5000万以上の物件を購入するくらい中国人はエリートが大半です。日本の名門国立大学か院卒の一流企業勤めが多いかと。というか日本のマスコミ報道は中国のネガティヴな所ばがり報道してますから、イメージ悪いけど、実に優秀な方多いのが今グローバル社会です。まあ、お互いにいい所を学び合って配慮できる近所付き合いでいいのでは？

[3788: マンション検討中さん]

「中国人」「湾岸マンション」でググるといいですよ。
ここより遥かに値段の高いマンションがどうなっているか分かります。

ただ、彼らはキャピタルゲインを最重視するから、幸か不幸か、ここは見向きもされないと思います。
ここは、良い意味でも悪い意味でも高級団地だと思います。
私はそれが好感もてます。

[3789: マンション検討中さん]

そもそも湾岸のマンション買う富裕層って自分は住んでないしね…

中国は今資金の国外流出が激しい為、規制を強化してるので、今後は日本への投資も更に難しくなりますよ。中国の外貨準備金めちゃくちゃ減ってますので
湾岸マンションが下落してる主因もその為です。代わりに中国の不動産価格は上昇に転じてます

[3790: 匿名さん]

>>3782 マンション検討中さん
禁止されていても隠れてやっていたり、普通にある。
民泊にされたくないだろうけど、現時点で国はオリンピックに向けて特に東京は特例で推奨の方向だからなんとも言えない。
URでさえ又貸しで民泊にされてるんだから。

[3791: マンション検討中さん]

あまり分かってない日本人が中国人の不動産を語ってもしょうがない。湾岸、中国人いうが〜意味ない情報。湾岸で不動産を買っている中国人は在日中国人中何割なの？そもそも500人？1000人？10000人？そんな湾岸に在日中国人65万がいるような情報はいうなよ。

[3792: マンション検討中さん]

>3791
頭大丈夫ですか？

[3793: マンション検討中さん]

>>3791
まぁ確かにスレ違いの話ですが
在日である必要はないですから。

しかし、新しい情報がないので話が脱線するのもしょうがないです。私はこういう話しも購入を検討する上では材料になりますので

今日テレビで十条の立ち退きの話が出ていました。災害対策として巨大な道路を作るそうです。東京都としても、立地はいいのに若者が少なく困ってるなんて話しも軽く出てました

[3794: 口コミ知りたいさん]

>>3790 匿名さん
ガーデンズは管理規約で"専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない"と定められています。大阪地裁ではこれを根拠に民泊の差し止めが認められた判例があるようなので、もし住民が民泊を見つけたら管理組合に連絡し、差し止めを依頼すれば良いと思います。ただ、管理組合から区分所有者へ差し止めを要求する際には、防犯カメラ映像など証拠は必要になりそうです。

[3795: 匿名さん]

>>3794 口コミ知りたいさん

それがそう簡単に行かないから結構大変なんですよね。
あと、皆さんただネガティブな印象だけで感情的に民泊を毛嫌いしてる人がいますが自分の資産性と流動性にも深く関わってくる話ですよ。

民泊や賃貸でもそうですが禁止されれば自分の資産流動性が制限されてしまうという事です。例えばですが自分のマンションを一旦購入した賃貸借とばら売買禁止されたら反対しますよね。だって事実上の資産凍結を意味し、そのマンションは資産性の側面を失った耐久消費財になってしまうから。
民泊禁止も資産流動性を失う1つになるので本質を見失わない方が良いです。
なんでもそうですが禁止ってのは自由と権利を失う話です。
民泊で皆さんが懸念するのは変な人が出入りされる事にともなうセキュリティ面と荒れないかって事ですよね、多分。それと資産性に制限されるのは違う話なので分けて考えた方が良いですね

[3796: 匿名さん]

>>3793 マンション検討中さん
そのテレビって番組名わかりますか？気になります。
災害炎症防止の為の補助線の話だと思うんですがまだ住民と協議中で立ち退きとか先ですよね？

[3797: マンション検討中さん]

資産の流動性うんぬんより、民泊によって資産価値がさがったらどうもこうもありませんよね。
もともとキャピタルゲインを望める物件ではないですし、住民として住むことを考えたら民泊なんてとんでもない。

[3798: 口コミ知りたいさん]

>>3795 匿名さん
もし民泊の資産流動性を活用したい方は予め管理規約で明示的に民泊が許可されている他のマンションを選べばいいと思います。ガーデンズは管理規約を変えないといけないので期待には添えないかと。(賃貸用途は管理規約で認められていますので、宿泊ビジネスの民泊とは話が違います)

普通のマンションの共用部は、重要事項説明を承認した区分所有者が共有資産として使用する事を前提に作られています。そのルールを知らない宿泊客が自由に出入りするマンションなんて、セキュリティも何もないスラムも同然ではないでしょうか。

[3799: 匿名さん]

>>3790 匿名さん
ですね。結局法律で禁止してもやるやつはいるし禁止されなくてもしない人はしない。
安易に禁止しては真面目な人だけ苦渋の道を歩みますから。

[3800: 周辺住民さん]

>>3796
なんか最近TBSで立て続けにやってますね・・・
噂の東京マガジン(12/18放送) http://www.tbs.co.jp/uwasa/genba/20161218.html
白熱ライブ・ビビット(1/11放送) http://www.tbs.co.jp/vivit2015/onair/

番組では計画が突如再開とか言ってるけど、十条まちづくり協議会の会報を読むとずっと昔から認識されてるようですけどね。

本格的に事業が開始されたのは2014年から。十条の資料はこんな感じ
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2015/02/20p2o300.htm
http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/c/a6a4487a044816066ea971ea882df35c/2
十条地区で取得出来てるのは1,2カ所でそれも矮小な土地だけ。

同時期に始まった池袋本町なんてここまで進んでます。
http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/c/0afcaf7b54c33a9eef255db0196d1066
十条だけごねてたらほかのみんなの努力が無駄になります。