ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[3601: 匿名さん]

>>3599

うん、ですからそれは管理組合で協議し発生したら然るべき対応をするだけの話かとおもいます。当然匿名などではなくお互い素性を明らかにしてね。
こんな匿名掲示板で話しても無駄ですし、なにより物件趣旨とも関係ありません。お引き取りを。

[3602: 匿名さん]

羽田空港へのアクセスって電車しかないですかね？リムジンバスがあるといいんだけど

[3603: マンション検討中さん]

赤羽、王子からのリムジンバスがありますよ。
ただ、本数は少なめなんでやはりJR利用の方が便利かなあ

[3604: 口コミ知りたいさん]

>>3600 匿名さん
その文章で人を不快にしている自覚がないようですね。

[3605: 匿名さん]

やはり電車ですかね。もう少し本数が増えてくれると結構利用できるんですけどね

[3606: 匿名さん]

南北線って意外に便利ですよね。空いてるし。

[3607: マンション検討中さん]

北区は名前で損してますよね。
都心への利便性な治安は悪くないと思いますが。

当初の候補だった飛鳥山区とかならイメージが良かったのかもしれないですね。

[3608: 匿名さん]

名前で損してるって意味がわからないけど吉祥寺とかみたいに人気が高くなって価格が高騰しないのでむしろいいかなって思いますよ

[3609: 匿名さん]

正直、ここは立ち上がったら隣の団地と区別がつかなくなる気がする。。
隣の団地なら70平米弱、王子神谷駅徒歩1分で、月に14万。
老朽化してるようだから、URが建て替えたら、ブルームあたりは高層階でも景観が遮られそうですね。
最大のライバルは、団地だったりして笑

[3610: 匿名さん]

団地に5000万かあ。
バブルだなあ。

[3611: マンション検討中さん]

エアリー人気ですね。
ブルームのメリットは駅から少し近くて緑に囲まれてるぐらい？
営業さんは今ブルームを売りたいからだと思いますが、エアリーよりブルームのほうがおすすめと言ってました。笑
エアリーも少しは残ってますがなんとなく残り物の気がするし、
少しでも条件のいいブルームの部屋を探すかな。

[3612: 検討板ユーザーさん]

モデルルーム行って来ました。検討テーブル賑わってましたね。

[3613: マンション検討中さん]

エアリー人気ですかね？？
私は現地も設計図も詳細にみましたが、ブルーム>エアリー=カームだと思いますが。

もう買ってしまった人もいるから、エアリー人気という流れにしたいんではないかな。
あと、王子神谷駅をよく使うならエアリーの方が便利かもしれないですね。

[3614: 検討板ユーザーさん]

北区に馴染みがないので、ほぼ同じ住環境の隣の団地で数年住んでみるのも検討してます。
10号棟は常時募集しているようです。
仕様も直床でスロップシンクなし、などわりと似ているから参考になるかと。
大規模な点や敷地内に公園がある点も同じですしね。
五輪後に、ここは4000万円代前半か、部屋によっては、4000万円を切ると思いますから、それから購入しても遅くないと思います。
新築にこだわらなければ。

[3615: マンション検討中さん]

>>3614 検討板ユーザーさん
五輪後に1000万も値下がりするなら、中古を待った方が絶対いいですね。参考に理由をお聞かせいただけませんか。

[3616: 通りがかりさん]

>>3614 検討板ユーザーさん

>>3614 検討板ユーザーさん
ＵＲに住めるような所得であれば、無理せずＵＲに住まれた方が良いのではないでしょうか。

[3617: マンション検討中さん]

>3615さん

理由は、現在の東京五輪を契機とした首都圏の不動産ミニバブルです。
この5年で23区内のマンションは1.3倍程度に高騰しています。
ですが、2019年問題でググればわかるように、マクロ視点でみると、不動産価格は下がっていくことは確実です。正確には二極化していくと予想されます。
ただ、この物件は、完全な＊＊＊マンションになるかというと、そうではありません。
もともとの、東十条あたりの相場は坪単価200から220万円くらいで、暴落してもそれを切る事はないかと思います。
ですから、このマンションは何度か書かれてあるように、キャピタルゲインを望む物件ではないため、新築売り出し時をピークに築10年くらいまでは、緩やかに下降し4000万円前後で落ち着くと思います。
ですので、売り出し時期が悪すぎると思います。

[3618: マンション検討中さん]

>3616さん

調べればわかりますが、現在のURには昔ほどの所得制限はありませんよ。
ここも、無理せず買える所得です、残念ながら笑。
ただ、時期的に割高感が強いから様子見のオプションもあると思うんですよね。

[3619: マンション検討中さん]

誤解されないように言っておきますが、私はこの物件を不当に貶めているつもりはないですよ。

23区内のJR駅近大規模物件、アウトフレーム工法、よく考えた配置と絶妙な向きは、とても良いと思います。
ですから前向きに検討しているんです。

ただ、皆が素晴らしい、と飛びついたら業者の思う壺です。
時期や資産価値をシビアに見る眼も大切だと言いたいだけです。
上手く乗せられて、エアリーに飛びつかなかった賢い皆様ならお判りかと思います。
シビアに判定しないと高値掴みしてしまいますよ。

[3620: マンション検討中さん]

業者もこの掲示板をチェックしていないはずが無いじゃないですか。
ここの反応をみて、最終の価格調整をしているはずですよ。
だから、シビアな視点を持たないと、さらに割高な価格設定になっちゃうかもしれませんよ。

もう購入済みで、気分を害されたくない人は住民板で。
検討中の人はシビアな観点で議論した方が、皆の利益になると思うんです。

[3621: マンション検討中さん]

>>3619 マンション検討中さん
エアリーって悪いの？

[3622: マンション検討中さん]

>3621さん

悪くはないですよ。
ただ、他の二棟と比較してズバ抜けて良いか、と言われても、そうは思いません。

なぜ、エアリーを一期で売り出したか（売り出さなければならなかったのか）と言う事を業者の目線から考えてみるとよろしいかと思います。

[3623: 周辺住民さん]

エアリーが一番ＪＲ駅と商店街から遠いという視点からの判断じゃないですかね。
視界が開けてるというアドバンテージは大きいと思うので決して悪いってことはないと思いますけどね。あとユニクロに一番近いです！

[3624: マンション検討中さん]

ヒントは、業者の利益としては、エアリーだろうが、ブルームだろうが、カームだろうが関係ない、という事です。
あくまでも、全体の利益を最大にするには、どのような戦略で売れば良いのか、という思考回路になるはずです。

そうしたら、貴方なら最初に売り出す棟はどれで、他に比べてどのような価格にしますか？

繰り返しますが、業者は全体の利益で考えます。
エアリー50、ブルーム50、カーム50で全体の利益が150ならば、エアリー90、ブルーム35、カーム35で、全体利益が160を良しと考えるのです。

いつバブルが弾けるかもしれない、この時勢で、確実に利益を回収したければ、どういう価格設定をしますか？

もうお分りですよね。
だから、ブルーム、カームは想像以上に値引の余地が残されている可能性が高いです。
飛びつかない事です。

[3625: 匿名さん]

>>3621
条件的にはエアリー＞ブルーム＞カームです。エアリーだけが採光、眺望も問題がなく敷地内立地もよいです。

[3626: マンション検討中さん]

誤解されないように言っておきますが、一番リセールバリューが望める可能性があるのは、エアリーですよ。だから、最初に強気な価格で売り出し、利益を確保したんです。
だから、これから価格公開されるブルーム、カームは飛びつかないようにしないと割高になりますよ。
想像以上に値引きの幅をみているはずです。

[3627: マンション検討中さん]

消費者にとっては、エアリーは割高だ、という事です。それが一番のデメリットです。

[3628: 匿名さん]

>>3624さん

ほんといつの時代もあなたみたいな人がいますよね。
まず、全体で考えるっていいますが、それは１棟構成のマンションでも各部屋の値付けや期別け販売を見たらわかる通り当たり前の話ですよね（笑）ええ、ですからあなたは棟ごとにわけて説明してますが、それは棟だけではなく部屋も含めてやってる話なんですよ。で、みんなそれはしってますよ。

>だから、ブルーム、カームは想像以上に値引の余地が残されている可能性が高いです。
ええ、どのマンションだって「売れ残り」になれば値引きされます。値下げしない、といわれるスミフももともと価格をかなり高めに設定することによってほぼ半分売れるだけで利益が得られると言われています。なので値下げしなくても利益が出るため値引きせずにすむ。
そのかわりに、客には「スミフは後半値上げする」ということで早めに買わせるんですね。

ここも巨大ですからすぐに完売はしないでしょう。が、残った部屋は条件が悪い部屋ばかりですからね。しかも値引きに応じてくれるのは竣工後だいぶ先でね。

[3629: 匿名さん]

>>3627

まだいたんですか。しつこい人ですねぇ。
売り手がどのように自分の手持ちのコマを売り出すかは企業秘密で買い手は知らないし制御不可能です。
それよりもこの物件自体を買いだと思った人はその予算ないで部屋をしっかりえらぶほうがいいでしょうね。

だって、あなたの話は結局のところ、
> エアリー50、ブルーム50、カーム50で全体の利益が150ならば、
> エアリー90、ブルーム35、カーム35で、全体利益が160を良しと考えるのです。

っていうのは、正しいという前提でしか成り立たない。でもそんなの誰も知らない。
スミフはエアリー１２０　ブルーム１３０　カーム１４０　ということをやってきますね
野村は最初から55/55/55、割高だなーでも買えない金額じゃないなーっていう絶妙金額で攻めてくる

で、ここは？（笑）　ええ、誰も知らない。わからない。証明などしようがないね。そんな「妄想」で買い控えるならお好きにしたらいいが、自分がいいなっていう部屋をきっちり見極める方がよほど現実的な話かとおもいますね

[3630: 匿名さん]

> 想像以上に値引きの幅をみているはずです。

同じ話を連投しなくていいから根拠があるなら出して見な。あとどの程度の幅をみてるのよ？
そういう話ってきっちりと客観的に納得できる根拠とその数字を出せて初めて意味があるよね。
それもせずにあなたがやってるのってイタズラに不安をあおってるだけでかなり悪質ですよね

[3632: 匿名さん]

>>3631
論破されて怒るのはやめよう。君の主張はもうわかった。
「エアリーは割高　かうならブルームかカーム」でしょ。
了解です、ありがとう、さようなら。

[3633: 口コミ知りたいさん]

今は割高、待つべきと煽るのも結構ですが、後になるほど良いの条件の部屋は残っていませんよ。それでも良いのでしょうか。

[3634: 匿名さん]

>>3633
スルーしましょう。>>3361は根拠も出せないのですから（笑）
だいたいエアリーを高めに設定したとして、そのエアリーが順調に売れちゃったのだから次の
ブルームはさらに強気でもいけるのかなってかんじで上げて行くのが普通です。
結局のところ全て売れ行きに左右される話であって、そんなのは自分がどうこうできる話じゃない。

最初から今の価格では買うつもりがなくて売れ残りの値引き狙いの人はいちいちこんなところで
言わなくてもじっくり待ってるでしょ。これだけの大規模なんだからある程度の売れ残りはあるし
そこそこの値引きもその時にはあるだろうしね。ただだいぶ待つことになるしもはや部屋は選べないけどね。

逆にここを買おうって決めた人はそんな売主側の配分やら戦略やらどうでもよく、自分が欲しい部屋を
しっかり検討してきめたらいいだけだからね。

[3635: 匿名さん]

おっとしつれい。根拠を示せないのは>>3631、>>3626ですね。この人って常に誹謗中傷しかしていませんが一体何が目的なんでしょうね

[3636: 口コミ知りたいさん]

根拠のないネガはただの検討妨害で、スレの趣旨違反ですね。

念のため、本当にガーデンズを考え始めた方にアドバイスですが、営業担当者はこんなネットの書き込みなんか参考にしません。
高くて買う気になれないと思ったら、モデルルームに行ってアンケートに高い！買う気ないよ！と書けば参考にしてもらえます。でも、そうしたら次からはあまり熱心でない検討者としてそれなりの対応になるでしょう。営業担当がしっかり時間を取って話をしてくれたり、本気で良い部屋の確保に動いてくれるのは熱心な検討者に対してです。人間なので当たり前なんですが。

[3637: マンション検討中さん]

匿名氏と口コミ氏のコンビの書き込みは限度超えてる。

[3639: 匿名さん]

>>3637

限度をこえてるのは、あなたじゃないでしょうか？
本物件の話をしないスレ趣旨違反を繰り返してるだけではなく誹謗中傷と根拠なき話で前向きな検討を明らかに阻害しています。
別にいいんですよ、検討者にとってそれが有益であるなら買い控えを訴えても。でもその場合はその根拠をきちんと示してくださいよ。
根拠なき想像で、高値掴みだとかいわれてもすでに買った人はもちろんですが、これから買う人にいったいなんのメリットがあるんでしょうか？　あなたはここで遊んでいるだけでしょうが他の人は真面目に検討してるんですよ。

なのでね、自分の話が論破されたからといってさらに妨害活動するのはやめて根拠があるならきちんと客観的数字と証拠をそろえて
「エアリーは割高である。買い控えるべきである」という結論を（あなたではなく）他の検討者が導くのに十分な説明をしてくださいね。
それができないのであれば、どうぞあなたの頭の中でそうおもってそう行動されたらよろしいわけです。チラ裏にもならない話をだれも望んでいないのがおわかりになりませんか？

[3643: 口コミ知りたいさん]

3636で書いた事はマンション購入のハウツー本にも書いてあります。私はただの検討者で仕事も全然違う業界ですが、ゴネるばかりのお客は早めにサヨナラして、良い関係を築ける方とお付き合いしたいです。

>>3642さん
根拠がない風説やウソ情報ばかりになると、このスレ自体が信用できなくなって機能不全になっちゃいます。そんな書き込みはスレの趣旨に反します。

[3646: 匿名さん]

>>3643

担当営業の方と良い関係を気づけるようになるのはマンション購入にとても大事ですよね。
営業の人も人間ですから、やはり不誠実な態度をする人間にはそれなりに対応しかしてくれない
と思います。
ただ、どうしても相性ってのもありますし気にくわない人が出てきた場合はあまりその人と喧嘩せずに
速やかに誰か別の方と変えてもらうようにするほうがよいでしょうね。私は過去に一度だけありました。