ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[3541: eマンションさん]

>>3540 匿名さん

皆が売りたくなるような物件でしたら中古が大量に出ますね。住んでる人が売りたくなるような物件ですから魅力に感じる人は少ないです。
価格が下がるのは当然でしょう。
これは大規模でも小規模でも同じです。
要因はそこではなく、マンションとしての魅力が無かった事です。残念ですが、購入時点で選択する物件を間違えたのでしょう。

[3542: 匿名さん]

価格競争になんてなるわけない。
ここより戸数の多いマンションが林立してる湾岸を見ればわかる。

大規模だと事例が蓄積されて適切な相場が形成されることこそあれ、
暴落することなんて無い。

[3543: 匿名さん]

>>3540
住んだことどころかすでに5回マンション売買経験してます。（うち4回が大規模）
タワーもそうですが大規模がほぼ常時どこかしらの部屋が売りに出てることは経験してますし
別にそんなの経験しなくても不動産検索してたら同じマンションで複数の部屋も出てるからみなさん
知ってますよ。

競争が激しいとおっしゃいますがなぜそれが値段が下がるとすぐに思われるのでしょうか？
あなたは大規模マンションの不動産売買を経験したことがないのでは？
不動産は家電や食料品とは違うのですよ。競争が激しいとおっしゃいますが、同一内マンションでの
競争なんて大したことがありません。なぜなら東京では同一エリアにたくさんのマンションが売りに出ている
わけですし、買う方のほとんどはよほどのこだわりがない限りはマンション指名買いなどしないからです。
買い手を見つけることのほうがまずは難しいのですよ。
ご自身でもお考えになったらわかるでしょ？新築、中古に関わらずこれだけ毎年毎年たくさんのマンションが
売りに出てるのです。そう簡単に一つには絞れませんよ。そのときに、大規模＋駅近というのは消費者にとっては
安心感があるわけです。こと中古に限っては。部屋が常時売りに出てるから価格が「こなれるわけ」です。
本来一点物の不動産は相場はあれども価格はあってないようなものです。相場以上の金額だって買い手がいれば
成立するし逆もまたしかりです。
日本不動産取引は昔からレインズを始めとしてクローズなどな世界でいつまでたっても情報がオープンにならず
正当な価格・評価が無きに等しいがゆえに中古はリスクがあるからこそいつまでたっても新築至上主義のまま。
３０−４０戸程度の小規模マンションで1年に一回ぐらいしかでないような部屋と、このマンションのように
これだけ大規模でおそらくは常時売りに出る（賃貸もあるでしょうね）部屋とだったらどちらのほうが価格的に
「客観的正当性」があると「買い手が思う」かですよ。
小規模でほとんど売りに出ないようなマンションの場合は買い手にとっては売主によってつけられた価格が
妥当なものかどうかなどピンとはきません。一方、大規模であれば比較相手が常にいるために買い手も比較が
常にできますし、売り手側も極端に高い値段、またはその逆だってする必要もない。

ただでさえ大勢は中古は避けるのです。中古の最大の魅力は「（新築と比べて安い）価格」とはいえ、大勢の人に
とってはたとえ中古だって数千万必要な高額商品ですから、安ければなんでもいいや、なんて踏ん切りはそうそう
つきませんよ。比較相手が常にいることが買い手にとって安心感があるため買い手がつきやすく結局売買をされるので
結局のところそのマンションの不動産資産価値を維持できることにつながります。
株や為替といった金融商品だって同じことです。取引量が多ければ多いほど極端な乱高下もなく安定してるし、
だからこそ買い手も売り手も安心してそれで取引する。そういうことです。

[3544: 匿名さん]

> このマンションだとエアリーが1番条件良いんでしょうか？

エアリーが一番良いと思います。日当たりもそうですが風通し、眺望もいいですね。

[3545: マンション検討中さん]

ち、ちょっと、大丈夫ですか？？

[3546: 匿名さん]

>>3543 匿名さん
常に売りのあるマンションだと価格に妥当性があるから買う人からしたら騙されないから安心です
価格の透明性がありますから

[3547: 匿名さん]

やはり大規模は安心
万が一致命的な不具合あっても大勢で戦えるしね

[3548: 匿名さん]

>>雪路さんか匿名さんか色々な名前をお使いのようですが、
中古を購入する際、他マンションと比較する場合、立地・施工会社・周辺環境・間取り・仕様・戸数・外観等色々な要素がありますが、同一マンションの場合それら要素がほぼ同様になり得ます。そうすると最後は価格によって判断する事になるのではないかなという意味で価格競争になると考えられるのではと言ってるのですが。
ちょっとお話しが違う方向に行ってる気がします、、、

>>3544 匿名さん
ありがとうございます。やはりエアリーが良いんですね。

[3549: 匿名さん]

>>3548
あなたの論旨がよくわかりません。そういう話になるならなんでも最後は価格競争になる話ですよ。自由売買は最終的には価格に集約される話なのですから当然ですよね。でもそれってこのマンション特有の話ではありませんし、世の中全ての売買が基本そうです。何か誤解されてませんか？
そもそも新築時においても部屋の広さ、タイプ、階数、方角、仕様等によって細かく値付けされてるでしょう？中古においてもその傾向は同じ話ですけど。そういう一般論の話をしたいのでしたら別のスレッドで行えばよろしいかと思います。逆に、この物件特有のなにかリセールに関して懸念があるならもう少し具体的におっしゃってもらえますか？　もしかして、例えば自分が101号室を本当は5000万で売りたいけど、最上階角部屋が同じ5000万で売ってたら自分は下げざるを得ないじゃないか！とかそういう幼稚な話をけしかけるつもりじゃないですよね？...

あと、当たり前の話ですが最終的には売買は売り手と買い手、双方の合意でもっておこなうことであって機械的に値段も契約も決まるわけではありません。売主だって個人になれば様々な事情（早急に処分したい、引き渡し時期を相談したい、隣人が神経質等）とかがありますから必ずしもセオリー通りではないことも付け加えておきます。

[3550: 口コミ知りたいさん]

>>3548 匿名さん
ここは埼玉から東京品川への大動脈となっている京浜東北線の23区側なので、埼玉から都内に転入したい人の受け皿になります。中古マンションはエリアを超えて探されるので、ガーデンズから10件20件の中古が出たくらいで相場は変わらないのではないでしょうか。

[3551: マンション検討中さん]

ここは受け皿になる程人気は無い。

[3552: マンション検討中さん]

>>3551 マンション検討中さん

駅近大規模は売れるから大丈夫だと思う

[3553: 名無しさん]

安さで売れてるのに人気があると勘違いしてはいけない。北区だよ。

[3554: 匿名さん]

十条駅前にタワーができるんだね。
平成34年竣工のようだが、待てるならあっちのほうがいいかも。

[3555: 匿名さん]

>3554

再開発で地権者がいるような物件がいいとは思えないけど……。

どっちにしても5年後なんだったら、今から買って買い替えたほうがいいと思いますよ。

[3556: マンション検討中さん]

他の方も書かれていますが、ここは永住目的で住む物件で、決してキャピタルゲインを狙える物件ではないです。
「資産価値がある物件」ではなく
「暴落リスクが低い物件」です。
買い替え目的なら、やめた方が無難かと。
5年後には不動産相場も落ち着いてますから、
ここの中古はおそらく4500万円前後です。
それまで賃貸で待って、十条タワーと比較するのも、選択肢かと思います。

[3557: マンション検討中さん]

もちろん、価値観や人生は人それぞれですので、
どうしても、今新築を購入したい人には、ここは最適だと思います。
私も検討中です。
ブルーム一択で考えてますので、エアリーは敢えて見送りましたが。

[3558: 匿名さん]

東京23区だとJR路線で駅近大規模物件自体がかなり希少性が高いんだよね
ここは賃貸に出しても売却してもそこそこの価格は維持できるし客もつくでしょ

[3559: 匿名さん]

>>3557
ブルーム一択なんですね！ぜひその心を教えてください。
普通に考えればエアリー>カーム>ブルームですのであえてブルームを選ぶメリットを知りたいです！

[3560: 匿名さん]

>>3555
再開発って実際いいよ
あと、都心に近いほうが有利だしね
俺はタワーが好きじゃないのでここがいいけど

[3561: マンション検討中さん]

>>3559

価格帯にもよるんですが、私は目の前に大きな庭があって、駅に近い方が好きです。
眺望の抜けよりも、そちらが重視です。
目の前に大きな建物が立つリスクもないし。

エアリー、ブルーム、カームどれもメリットがありますよ。よく練られた配置だと思います。

[3562: マンション検討中さん]

エアリー、ブルーム、カームの名前のセンスが若干？？ですが笑

[3563: 匿名さん]

>>3553
どうかな。二極化がどんどん進んでるから23区に住むなら普通の一部上場企業レベル社員では北区や板橋区あたりでも結構買うのが厳しくなってきたぐらいだよ。いまやどんどん押し出されてるからねぇ

[3564: 周辺住民さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/613289/
は、こちらからすると高台登らなきゃいけないし埼京線超えてかないといけないしほとんど縁は無いでしょうね。
ただ下町でもタワーが建つという実績ができれば東十条の車庫跡地の開発も期待できると思います

[3565: 匿名さん]

>>3561
そういう考え方もあるんですね！ただ庭から丸見えで日当たりがエアリーにやられてしまうので上層階以外は厳しそうですね！大きな建物が建つ可能性はたしかにないですけどすでエアリーがたってますしね。環境が確定する、という意味ではその通りだと思います！

[3566: マンション検討中さん]

>3565さん

そうなんです。
だから私は庭から見えないと言う意味でブルームの中層階以上狙いです。
昼間は仕事で家にいないから、そこまでの日照は期待しないです。
それより駅近重視。
まあ、こういう人間もいるという事で笑

[3567: 匿名さん]

今は他が高くなってこちらに流れてるけど、しばらくしたら値段が落ち着くかもしれないしね。他が安くなればそちらに向かうでしょう。 他が高止まりならこちらも売れるでしょうが、どうだろう。

[3568: 検討板ユーザーさん]

ブルームの西向きの方が価格は低めのようですが
日当たりが悪そうで悩んでいます。
南向きは手が届きそうにないので厳しいです。
エアリーより安くなればいいのですが。

[3569: 匿名さん]

>>3566
中層以上だったら視線も大丈夫そうです！
ブルームは敷地中央に位置するだけあって共用設備のアクセスもいいですよね。
騒がしい可能性もありますがそこはトレードオフでしょうかね。 BBQが北側にありますし
匂いが問題になることもないのでそこは安心設計だなぁと思いました。
基本的にはどこの棟でも上層階はほんとうにいいかなっておもいます。
ただ、南北に垂直にたってる棟の部屋はいろんな意味で厳しそうではありますけど。

[3570: 匿名さん]

>>3568

ブルームに限らず南北垂直配置の棟の部屋はやめておいた方が良いと思います。
普段の生活でも日照、風通しが悪く、かつ資産価値としても厳しい状況になりそうです。

[3571: マンション検討中さん]

そうなんですよね。
時期が微妙なのが最大の問題ですよね。
ここが竣工して、ローン利率が適用される来年は日銀黒田総裁の任期も終了し、経済政策が転換する可能性も高いです。いきなり利率が急上昇する事は考えにくいですが、不動産市場が動くのは早いので価格が下がるのも早いと思います。
さらに、2018年からは、中国富裕層が投機目的で購入した5年前の都心タワマンが、市場に多く出るため選択肢は拡がります。
どうしても新築で、今購入したい人以外は見送る選択肢もありますよね。
うーん、迷う笑

[3572: 匿名さん]

>>3571
都心っていうか湾岸タワマンでしょ。湾岸タワマンはすでに大量に中古が売りに出ててますしプライマリ住居として住まうことを前提にした人であれば属性が違いすぎてそことの比較してる人なんてほとんどいないでしょう。湾岸がいい人は最初からそちらで検討してますよ。

ところで間取りプランが私は迷いますね。やはり子供が二人もいてベビーカーが二台もあるのでアルコーブがあって助かります。やはり角部屋かなぁ

[3573: マンション検討中さん]

>3572

湾岸タワマンのみじゃなく、新宿区、中央区などの都心タワマンもですよ。
属性が違いすぎますかね。6000万から7000万くらいで検討してる人には十分比較対処になりますよ。
私も実際比較してますし。

高い物件を買える人は、安い物件も検討対象になります。ここの様に、比較的条件が良くてリーズナブルな物件は特にです。

ただ、背伸びしてなんとか、という人には、これから放出される都心新古物件は検討対象にならないかと思いますが。

大規模物件なんで、様々な属性の人が検討対象にしてると思いますよ

[3574: マンション検討中さん]

西向きの棟は、エントランスが近くて共有設備が使いやすく、東十条駅が近くなるのが良い点かなと。
日照は南ほど快適では無いとしても、朝は東側の部屋が暖かく、午後からは西日が凄まじいと思うので、そんなに悪く無いんじゃないかと思ってます。

[3575: 匿名さん]

>>3572 匿名さん
アルコーブはポーチと違い、基本的に廊下の一部で物を置くのは禁止の所が多いですよ。
管理組合で決定します。置く気満々の方が多いようですね。前もこのスレで色々言われてたのに…

[3576: 匿名さん]

アルコーブを見苦しく使うような属性の人は、なんとか無理して購入を検討してるのかと推測されます。
小さいお子様が二人もいらっしゃるのなら、なおさら資金計画には余裕を持った方がいいですよ。

そういう人にとっては、今は買ってはいけない時期です。
5年後、高確率で後悔していると思います。
ただ、不動産相場が下げ傾向になると、そういう属性の方はローン審査が厳しくなるでしょうからどうしても新築都内にこだわるのであれば、買い、ですかね。

[3577: 匿名さん]

>>3573
価格の問題じゃないとおもいますよ。
別に予算が4000-5000だろうが、5-6000だろうが6-7000だろうが不動産なんて中古まで視野にいれればいろいろあるわけだから。別にここと都心タワマンを探してる人が０とかいうつもりはないですが、それを言い出したらここと別に23区を探してる人だっているでしょうね。
近隣同時期発売マンションをこのスレで話題にあげることには意味があるでしょうが、そんな都心タワマンを話題にされても有益な議論や情報交換にはならないかと。

荒らしではなくどうしても本気でこのスレでやることが有益だとおもってるなら、”都心タワマン” みたいなくくりではなく、具体的なマンション名をあげてください。同じ粒度での比較でしか有益にはなりえませんから。

[3578: 匿名さん]

>> 3575
それは知ってますよ。分かっておられない人がいるようですが、"実際運用"で禁止されてるのは「（簡単に）移動不可能なものの常態的な設置」です。たとえば学校にあるようなロッカーとか物置のようなもの、彫刻などのオブジェ、などがこれにあたるため禁止、厳しく注意されます。
一方で、簡単に移動可能で一時的におくことは運用としては黙認されますよ。具体的には、ベビーカー、子供用３輪車、生協等の小箱等です。そのようなことはどのマンションでも常識の話であっていちいちそういう「実際の運用を無視した原則論」は持ち出して来ないでくださいますか？荒れるだけです。ただでさえせまいスペースのマンションなのですからみなさんそれなりには使いますよ。それはベランダだって同じです。あなたが厳守したいならそれはそうしたらいいです。それを人に押し付けないで。

[3579: 匿名さん]

>>3576
> アルコーブを見苦しく使うような属性の人は、なんとか無理して購入を検討してるのかと推測されます。
根拠を説明してくださいますか？でなければただの誹謗中傷ととらえ通報いたします。

[3580: マンション検討中さん]

>3577

具体的な比較対象ではなく、買う時期の問題を最初にしていたはずです。
それを放出されるのは湾岸タワマンだとか、住む人の属性がとか言い出したから、様々な属性の人が検討しているという意見を述べたまでです。

あくまでも、問題は比較対象物件ではなく、購入時期のタイミングです。

まあ、欲しいなら買えばいいんじゃないですか？
お子様が小学校に入学される頃には後悔先に立たず、ですが。
あ、アルコーブの使用規約は厳守して下さいね。
見苦しいんで。

[3581: マンション検討中さん]

>3578

実際は黙認、ですか。。

罰せられなければ何をしてもいい、という品性の無さが現れてるじゃないですか。

だから、無理して背伸び購入と思われるのでは？

買わない方がいいと思いますよ。
後悔しますよ。あなたは。

[3582: 匿名さん]

アルコーブの話はやめません？
共同住宅ですからいろんな人がいますし置く人は必ずいますがそれは住んでから管理組合で話し合うことで検討板でやることではないかと

[3583: 匿名さん]

ルールを守って下さい、というと、
「人に押し付けないで」と激昂するような人はマンションには向いていないです。

価格帯的にも厳しいのでしたら、埼玉の新古戸建、庭付きを強くオススメします。
お子様にとってもそちらの方が絶対いいです。

[3584: 匿名さん]

>>3580
>まあ、欲しいなら買えばいいんじゃないですか？
ん？　
ここってこのザ・ガーデンズ東京王子を買うことを目的として前向きな検討するためのスレだけど？
買うタイミング、とかそういう前段階の話したいならよそにいけばいいじゃん？

[3585: 口コミ知りたいさん]

>>3572さん
同意です。しかも豊洲や有明は、駅遠の既存マンションの隣に更にタワマンがモリモリ建築されて飽和していくばかり。それも坪300超とかちょっと理解できませんね。。
ここは将来の競合は十条タワーとJRの車両基地跡地開発があるかも？くらいで、しばらくは駅近ランドマークとして安定するのは間違いないと思います。

>>3570さん
南向きと言いますけど、実際は南東向きですよ。
あと3574さんの言う通り、朝に玄関や廊下側洋室に日差しがあるのは西向きのメリットです。

[3586: 匿名さん]

>>3583さん
そういう発言は荒れるだけですからお控えください。
ルールやモラルはこの物件とはもはや関係ありません。スルーしておきましょう

[3587: 匿名さん]

ルールを無視する人間が購入を検討してる、という時点で、この物件のデメリットといえますがね

[3588: 匿名さん]

>>3580
>>3581

他人の品性やマンション買わない方が良いみたいな発言する前にご自身がこの掲示板の規約を守っていないという事実はどう説明をされますか？　最近ブーメランってのがよくあるようですが一度ご自身の発言を見直してから他人に対して発言をされることをおねがいしておきますよ。

[3589: 匿名さん]

>>3587
あなたのように他人を誹謗中傷してる人も同じではありませんか？

[3590: 匿名さん]

>朝に玄関や廊下側洋室に日差しがあるのは西向きのメリットです。
それってメリットかな？西南西しか買えない人が自分を納得させるために
無理くりメリットに仕立て上げてるだけだとおもう。
南向きと同じ価格だったらそっちはえらばないわけで。