ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[3501: マンション検討中さん]

マンションか戸建てかは別のところで議論してくださいねー
ここはザ・ガーデンズ東京王子についてのスレッドです

[3502: 口コミ知りたいさん]

戸建は目の前に電線や同程度の大きさの前建があるものですが、それでもOKという人が多そうですね。条件が良くないと考えられているエアリーの低層階やブルームの日影も、全体で見ると大した問題じゃないのかも知れません。

[3503: マンション検討中さん]

比べられないのに、何で長々と比べるの?

[3504: 口コミ知りたいさん]

比べてるように見えますか？

[3505: 匿名さん]

あきらかに釣りでしょ。
グランパティオって...

[3506: 口コミ知りたいさん]

やっぱりスカイティアラと同じ人物でしょうね。
意味ない長文書いて反論されたら、方言で他人を演じて援護する。
クリスマス、お正月も連投だから、すこし休んだら？

[3507: マンション検討中さん]

いや同じベクトルだと‥

[3508: マンション掲示板さん]

マンションで探してる人はマンションじゃないの？他の新築物件や中古も含めて。

戸建てはマンションに比べて断然寒いし、防犯面でも劣るし、売却考えても上物は二束三文だから検討対象にないけどな～マンションで探してる人はランニングコストとか以前の問題だと思うけど…

[3509: 口コミ知りたいさん]

戸建の話はちょっと勉強になりました。神谷や東十条には無くても、西側の仲原とかマメに探せば床面積の坪単220はありえるんですね。これ以降はスレ違いなのでマンションの話題に戻りたいです。明日からモデルルーム再開ですよ。私は今週は行けませんが色々ブルームについて聞きたいです。

[3510: 匿名さん]

家探しにじっくりと時間をかけられる人は戸建てでもいいけど、
普通の勤め人には難しいと思うけどね。

地元でよく知ってる物件じゃないと戸建ては相場観が形成されてないから怖くて手が出せない。

良くも悪くも「損しなければOK」と割り切って新居を探すなら新築マンション一択だと思いますよ。

[3511: 口コミ知りたいさん]

>>3510さん
うちは相方から戸建はイヤという宣言があったので早々にマンション1択でした。
こういうケースもあるって事で(笑)

[3512: ガーデンズファン]

>>3474 評判気になるさん

南口情報ありがとうございます。ガーデンズができると所得水準が高い世帯数が増えますし、南口の改装に伴う店舗の誘致に期待したいですね。
今のところ住み替えは考えていませんが、建物出来上がったら街の雰囲気変わるかなとワクワクしてます。

[3513: 匿名さん]

修繕費や管理費が全体、住宅団地、棟別と分かれてるんですね。バジェットをきちんと分けるのは良いことだと思いますが管理運営がそれにそってもらえるのかどうかが気になります。
ところで、電波障害積立基金ってなんですかね。

[3514: 匿名さん]

>3513

（物理的に）高いマンションだとたまにありますよ。

電波を遮ってしまって、近隣住人のTV視聴が難しくなるからその対策費用のための基金ですね。
対策方法はケーブルテレビを引っ張ったり、共同アンテナの維持費にしたり色々あったかと思いますが……。

[3515: 口コミ知りたいさん]

ブルームの日当たりについてちょっと試算してみました。

・エアリー南向きの一番高い棟(A2棟)の屋根の高さ＝54m
・ブルーム南向きとエアリー南向きの間の距離＝約120m

この条件で見るとブルーム南向き1階からエアリー南向き18階の屋根を見た時の角度は約24.2°となります。東京の冬至の南中高度は31.6°(夏至は78.4°)なので、ブルーム南向きの低層でも昼の日照は意外と問題ないかも知れません。

[3516: 口コミ知りたいさん]

逆算すると、中庭(シーズンズガーデン)も四季を通してエアリー南向きの日陰に入りません。よく考えられているレイアウトですね。

[3517: マンション検討中さん]

実際に営業さんにシュミレーションを見せてもらった方がいいですよ。
ブルームの低層エアリーの日陰になってました。
時間は覚えてないですけど、気になるか気にならないかは個人の感覚ですかね。

[3518: 匿名さん]

戸建

[3519: 匿名さん]

戸建は生涯ランニングコストが1000万以上安いし上物は価値なくなるけど土地は整形地なら高く売れる。30年すぎたら流動性はマンションより上。マンションはスラム化するとこも多いしね。総額6000万なら上物は2500くらいまでがおおいから取り壊し数百万で3500万で売れるのは心強い。ただセキュリティよわいからねぇ。考え方次第

[3520: 口コミ知りたいさん]

>>3517さん
お、情報ありがとうございます。試算は縮尺図面ベースなのでブレたかも（＾＾；
午後のエアリー西向きの日陰も分からないんですよね。。やっぱりモデルルームで確認しないとですね。

[3521: 匿名さん]

>>3519 匿名さん
戸建は一等地以外本当に売りにくいですよ。
30年過ぎても大体の戸建は厳しいと思いますが。

[3522: 匿名さん]

土地として売るってことでしょ。一定の需要はある。
好きな建築家に頼んで一緒に家を造るなんて憧れるね。なかなかできないけど。

[3523: マンション検討中さん]

戸建ての良さは、足音問題に悩まされない事。マンションではよくあるから。
あと収納も多いし、ベビーカー、子供の自転車、キックスケーター等の置き場にも困らない。ここで以前揉めてたアルコーブ問題もない。
このスレを見てると、管理組合で色々決める時に揉めそうな方がいるので面倒くさそう、、、

[3524: 匿名さん]

東十条のマンションなら買ってもいいけど、
東十条の戸建ては食指が動かないなぁ…。
浦和あたりまで行くなら迷うかもだけど。
　

[3525: 匿名さん]

>>3523
まだ入居開始もしてないのにアルコーブ問題があるわけがない。
すでに顕在化してるような誤解を招くような言い方はするものではないと思います。

[3526: 口コミ知りたいさん]

このスレでその話題をまた点火させるような書込みはちょっと。。

[3527: 匿名さん]

>>3526 口コミ知りたいさん

点火もなにも問題ないわけだから。

[3528: 口コミ知りたいさん]

全然関係ない小ネタですみません。
皆さん、ガーデンズのモデルルームでそうだったのか！という事はありませんでしたか？私はモデルルームのバルコニー側には網戸がないけど、実は標準で装備されてるというのを最近知りました。

[3529: 匿名さん]

網戸っていらなくないですかね？　ただ邪魔なだけで景観も悪くなります。
ドアを開けるときは全開放が気持ち良いし今時みなさんもそうしてるかと。

[3530: 周辺住民さん]

>>3529さん

網戸を閉めずに窓を開放すると虫が入るので必須です。

[3531: 口コミ知りたいさん]

デザインでは網戸が無いほうが明るく開放感あるし、実用重視だと夏の羽虫よけに便利ですね。
でも有用性の話よりも、最初から数回のモデルルーム訪問では営業さんから網戸の説明がなく無いものと思ってしまいましたし、それをつけたら窓やサッシの印象がどう変わるかも想像してませんでした。何がオプションかは書いてあるけど、本来ある筈のxxがないという説明はありません。聞かない方も悪いのですが、これってモデルルームあるあるです。そんなモデルルームを見るコツ、発見した所をこういう掲示板で共有しませんか。

例えばもう一つ、モデルルームはAHタイプとAJタイプの2つがありますが、バルコニー外壁の吹付けの色が違う事に気が付いた方はいますか？AJの方の色って、外観イメージ図では黒っぽく描かれている部屋なんですよ。

[3532: マンション検討中さん]

>>3531 口コミ知りたいさん

網戸が嫌なら、取ればいいだけの話では？

[3533: マンション検討中さん]

価格がもう少しなんとかならんかね。
管理費込みだと6500万〜7000万相当だから、
年収1000万いかないサラリーマンにはきついよ。

[3534: 匿名さん]

>>3533

駅近でこれだけの大規模でこの価格ならまぁ納得だし昨今の高騰価格ではこんなもんじゃない？
これよりやすくいきたいならもはや中古やもっと不便な立地に出るしかない。中古も最近は高いよ。
個人的には駅近のほうが売りやすいし価格も維持されやすいほうが売るときに楽かなと。

[3535: マンション検討中さん]

駅近だと売りやすいのは確かだけど、大規模だと同時期にいくつも中古に出されてたりするので、値下げ競争になるのが心配。
実際、前に700戸位のマンションに住んでいたがしょっちゅう売りに出てて、南向き、高層階、リフォーム済等条件の良い部屋から売れてくので、値下げせざるを得ない部屋もあった。

[3536: 匿名さん]

>>3535
その競争相手がいつもいるのが資産価値が中身に応じて適切に維持できて買い手にとっても売り手にとっても良いという大規模マンションの最大のメリットだよ。
元来、一点物の不動産は値付けが難しいものだからね。適切な比較相手がいるからこそ買い手も比べることができるし納得もできる。そしてそれは売り手にとっても同じ話だよ。

なんで消費財に加えて資産性を兼ね揃える不動産ではみんな少しでもよい立地、間取り、そして方角を選ぶ。売りやすいからね。

[3537: マンコミュファンさん]

中古の築浅も今は高いんだよね～

[3538: マンション検討中さん]

>>3536 匿名さん

希望する条件で売れるまで待てれば良いですが、時間をかけられない場合は、価格を下げて売る必要がありますね。また、似たような間取りが多いので価格競争にならないか心配です。

[3539: 雪路]

>>3538 マンション検討中さん

それは大規模とか関係ない話ですよ

[3540: 匿名さん]

>>3539 雪路さん
大規模物件に住まれた事あります？大規模は本当に頻繁に中古が出ますから、競争激しいですよ。急な事情で売りたくなった場合に他に沢山中古物件が出てると、やはり価格を下げざるを得ませんよね？
このマンションだとエアリーが1番条件良いんでしょうか？

[3541: eマンションさん]

>>3540 匿名さん

皆が売りたくなるような物件でしたら中古が大量に出ますね。住んでる人が売りたくなるような物件ですから魅力に感じる人は少ないです。
価格が下がるのは当然でしょう。
これは大規模でも小規模でも同じです。
要因はそこではなく、マンションとしての魅力が無かった事です。残念ですが、購入時点で選択する物件を間違えたのでしょう。

[3542: 匿名さん]

価格競争になんてなるわけない。
ここより戸数の多いマンションが林立してる湾岸を見ればわかる。

大規模だと事例が蓄積されて適切な相場が形成されることこそあれ、
暴落することなんて無い。

[3543: 匿名さん]

>>3540
住んだことどころかすでに5回マンション売買経験してます。（うち4回が大規模）
タワーもそうですが大規模がほぼ常時どこかしらの部屋が売りに出てることは経験してますし
別にそんなの経験しなくても不動産検索してたら同じマンションで複数の部屋も出てるからみなさん
知ってますよ。

競争が激しいとおっしゃいますがなぜそれが値段が下がるとすぐに思われるのでしょうか？
あなたは大規模マンションの不動産売買を経験したことがないのでは？
不動産は家電や食料品とは違うのですよ。競争が激しいとおっしゃいますが、同一内マンションでの
競争なんて大したことがありません。なぜなら東京では同一エリアにたくさんのマンションが売りに出ている
わけですし、買う方のほとんどはよほどのこだわりがない限りはマンション指名買いなどしないからです。
買い手を見つけることのほうがまずは難しいのですよ。
ご自身でもお考えになったらわかるでしょ？新築、中古に関わらずこれだけ毎年毎年たくさんのマンションが
売りに出てるのです。そう簡単に一つには絞れませんよ。そのときに、大規模＋駅近というのは消費者にとっては
安心感があるわけです。こと中古に限っては。部屋が常時売りに出てるから価格が「こなれるわけ」です。
本来一点物の不動産は相場はあれども価格はあってないようなものです。相場以上の金額だって買い手がいれば
成立するし逆もまたしかりです。
日本不動産取引は昔からレインズを始めとしてクローズなどな世界でいつまでたっても情報がオープンにならず
正当な価格・評価が無きに等しいがゆえに中古はリスクがあるからこそいつまでたっても新築至上主義のまま。
３０−４０戸程度の小規模マンションで1年に一回ぐらいしかでないような部屋と、このマンションのように
これだけ大規模でおそらくは常時売りに出る（賃貸もあるでしょうね）部屋とだったらどちらのほうが価格的に
「客観的正当性」があると「買い手が思う」かですよ。
小規模でほとんど売りに出ないようなマンションの場合は買い手にとっては売主によってつけられた価格が
妥当なものかどうかなどピンとはきません。一方、大規模であれば比較相手が常にいるために買い手も比較が
常にできますし、売り手側も極端に高い値段、またはその逆だってする必要もない。

ただでさえ大勢は中古は避けるのです。中古の最大の魅力は「（新築と比べて安い）価格」とはいえ、大勢の人に
とってはたとえ中古だって数千万必要な高額商品ですから、安ければなんでもいいや、なんて踏ん切りはそうそう
つきませんよ。比較相手が常にいることが買い手にとって安心感があるため買い手がつきやすく結局売買をされるので
結局のところそのマンションの不動産資産価値を維持できることにつながります。
株や為替といった金融商品だって同じことです。取引量が多ければ多いほど極端な乱高下もなく安定してるし、
だからこそ買い手も売り手も安心してそれで取引する。そういうことです。

[3544: 匿名さん]

> このマンションだとエアリーが1番条件良いんでしょうか？

エアリーが一番良いと思います。日当たりもそうですが風通し、眺望もいいですね。

[3545: マンション検討中さん]

ち、ちょっと、大丈夫ですか？？

[3546: 匿名さん]

>>3543 匿名さん
常に売りのあるマンションだと価格に妥当性があるから買う人からしたら騙されないから安心です
価格の透明性がありますから

[3547: 匿名さん]

やはり大規模は安心
万が一致命的な不具合あっても大勢で戦えるしね

[3548: 匿名さん]

>>雪路さんか匿名さんか色々な名前をお使いのようですが、
中古を購入する際、他マンションと比較する場合、立地・施工会社・周辺環境・間取り・仕様・戸数・外観等色々な要素がありますが、同一マンションの場合それら要素がほぼ同様になり得ます。そうすると最後は価格によって判断する事になるのではないかなという意味で価格競争になると考えられるのではと言ってるのですが。
ちょっとお話しが違う方向に行ってる気がします、、、

>>3544 匿名さん
ありがとうございます。やはりエアリーが良いんですね。

[3549: 匿名さん]

>>3548
あなたの論旨がよくわかりません。そういう話になるならなんでも最後は価格競争になる話ですよ。自由売買は最終的には価格に集約される話なのですから当然ですよね。でもそれってこのマンション特有の話ではありませんし、世の中全ての売買が基本そうです。何か誤解されてませんか？
そもそも新築時においても部屋の広さ、タイプ、階数、方角、仕様等によって細かく値付けされてるでしょう？中古においてもその傾向は同じ話ですけど。そういう一般論の話をしたいのでしたら別のスレッドで行えばよろしいかと思います。逆に、この物件特有のなにかリセールに関して懸念があるならもう少し具体的におっしゃってもらえますか？　もしかして、例えば自分が101号室を本当は5000万で売りたいけど、最上階角部屋が同じ5000万で売ってたら自分は下げざるを得ないじゃないか！とかそういう幼稚な話をけしかけるつもりじゃないですよね？...

あと、当たり前の話ですが最終的には売買は売り手と買い手、双方の合意でもっておこなうことであって機械的に値段も契約も決まるわけではありません。売主だって個人になれば様々な事情（早急に処分したい、引き渡し時期を相談したい、隣人が神経質等）とかがありますから必ずしもセオリー通りではないことも付け加えておきます。

[3550: 口コミ知りたいさん]

>>3548 匿名さん
ここは埼玉から東京品川への大動脈となっている京浜東北線の23区側なので、埼玉から都内に転入したい人の受け皿になります。中古マンションはエリアを超えて探されるので、ガーデンズから10件20件の中古が出たくらいで相場は変わらないのではないでしょうか。