ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
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名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
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[3481: 評判気になるさん]

ブルームの南向きは中層階以下だと
日照に難がありそうですね。

この辺りだと戸建で五千万円出せば
結構出てきますので比較検討しようと思います。

ブルームの価格は、管理費や修繕費も含めて戸建と比べると
かなり割高になっている気がしますので。

[3482: 名無しさん]

大規模なのに管理費は高いね。植栽豊かな敷地とかゴミ回収は魅力だけど、その分管理費が高くなってる。

[3483: 匿名さん]

>>3481さん

どうでしょうね。「この辺りで」とおっしゃいますがJR東十条駅徒歩5分圏内で5000万円の戸建というのは戸建である事のメリットをきちんと有している物件はありませんよ。あれば具体的にあげてみてください。あるのはいわゆる難あり物件（狭小、不整形、接道不良または前面道路も狭幅、3Fミニ戸等）ばかりで、それらは分類上は戸建でしょうが戸建である存在意義自体を有してません。
それでも良いという人も一定数おられるでしょうしそれに対してどうこういうつもりはありませんがこの物件と戸建とは比較にはならないものと思います。

あと戸建と比較して割高だという話もありましたがそれはこの物件に限らずマンションと戸建を比較したらマンションのほうがランニングコストがかかるのはこれは当然の話です。いかにスケールメリットがあるとは言えども共同生活をする以上は単独占有でそれを無視できる戸建とではコスト形状がそもそも大きく異なります。

[3484: 口コミ知りたいさん]

ブルーム南向きはエアリーよりも少し東向きなので、むしろ南東向きと言った方が良いくらいです。中層から下はエアリーの日陰の動きが複雑だし、夕方以降は高層階でも方角的にバルコニー側が日陰になります。(高層階だと夏は玄関側にも日が当たりそう)
日影シミュレーションを見ないと難しいです。

日照で考えると、エアリー南向き低層は戸建と見合いながらも距離があるので日陰にならず、そこらの戸建より良いですよ。このエリアの戸建は密集しているので、採光を十分に取れて見合いもない一軒家を建てられる土地は到底難しい感じでした。

[3485: 匿名さん]

一般的なマンション(75m2)に対して戸建としての優位性を担保するためには最低でも土地30坪、90m2以上の2F建てぐらいが必要になります。
また、マンションと違い戸建は周辺環境（隣接住戸や環境、採光面、高さ制限など）、地盤に対する影響度合いが大きいため選べる立地が限りなく狭まります。たとえばここみたいな大規模マンションの場合、マンション自体の敷地範囲が大きいため、エリアが商業地域、または幹線道路沿いであっても敷地内では（たとえ隣接にパチンコ店なりコンビニがあっても）ある程度の閑静さを保てますが戸建ではそうはいきません。そのため結局戸建に適した１種低住専地域になりますが、23区で１種低住専地域は大抵が駅遠にならざるをえず、住環境が優れたエリアというのは言わずもがな高額ですし、そもそも土地を見つけるのだけで一苦労。５−6000万円で手に入るといえばビルダーがある程度の土地を買い取って分割したいわゆるミニ戸か、もしくはいわくつきの古屋付き土地をリスク覚悟で買うしかありません。それでも駅徒歩10分以上は最低でも見ておく必要があります。そのため、潤沢な資金がある人を除き、東京23区で普通所得の人にとっては基本的に戸建vsマンションみたいな構図にはならないですよ。戸建だとバランスと費用対効果が悪すぎてマンションとは比較にならないからです。特に交通インフラが整備されてとりわけ鉄道中心の都心ならなおさらです。

戸建vsマンションという構図になるのは双方がお互いの良さがきちんと担保されている条件を満たした腕、後は本人が
何を重視するかっていう環境になる場合だけです。たとえば車社会中心のエリアでは鉄道網に縛られることもなくなくなるため、
マンション、戸建どちらも自身の持ち味を生かした物件があるため、個人の判断によって選べますから。

[3486: 匿名さん]

スーモ見たら、東十条徒歩7分、第1種中高地域だけど日当たり良好、土地面積90㎡以上、6000万円台の物件ありましたけど。

[3487: 匿名さん]

>>3486

条件がおかしくなってますよね？（笑）

大元は、>>3481さんの、

> この辺りだと戸建で五千万円出せば
> 結構出てきますので比較検討しようと思います。

ですよね。
この物件と比較するのであれば徒歩5分、価格5000万円（台、ではなく5000万です）
でいってもらえます？
なぜ、6000万「台」なんですかね？6999万円も6000蔓延台ですからね。
あと、日当たり良好ってのはどこもそう書きますよ。それは現地に行かなければわからない話。
あと、土地90m2ってどこからできてました？土地が90m2しかなければもはやミニ戸ですよね（笑）
加えて中高層エリアであれば近隣に高い建物がたって日当たりは保証もされない。それのどこが戸建としての
優位性を保っておられるので？

そんなのどうでもよくて、ただ「戸建」としての分類になってるだけならそれはでてくるでしょうが
そういう話をしてるわけではないでしょうし、ここを真剣に検討されてる人が比較する理想像とも
大きくかけ離れてるでそう。

誤解なきよう、別に戸建を批判してるわけではありませんので。

[3488: 匿名さん]

じゃあ、グランパティオ十条仲原３丁目で見てみられたら？6200万円程で、周りに高い建物が建ってない写真が載っていましたよ。
条件としてはおかしくないとおもいますが。
他にも探そうと思えば色々あると思います。マンションか戸建てかで迷うかたは沢山いらっしゃると思いますよ。少なくともうちは迷います。
頭から比較にならないと決めつけるのはどうでしょうか？

[3489: 名無しさん]

>>3483 匿名さん

確かに、マンションと戸建を比較したらマンションのほうがランニングコストがかかりますね。マンションだと管理費と修繕積立金が30年で1000万程度かかり、駐車場も必要だとすると30年でプラス500万円。戸建なら管理費と修繕積立金で500万円としても、駐車場は無料なので1000万円位は戸建の方がランニングコストは安いんですね。

[3490: 匿名さん]

土地が90㎡はアウトで30坪(99㎡)はセーフか（笑）

[3491: マンション検討中さん]

ガーデンズと同等な立地条件の一戸建てはそうはないと思います。あればラッキー。ただ、周辺には空き家が多いので、今後も物件は出てくるのでは。

[3492: 口コミ知りたいさん]

グランパティオ、西向きですが目の前が6m道路、環七も近いので車を使う人はいいですね。
でも6000オーバーはちときついかなぁ。。ガーデンズの最多は5000万台だし。

[3493: 匿名さん]

グランパティオ十条みたが、4LDK　96㎡で6380万円。
ガーデンズの85㎡4LDK(7000万ぐらい～)以上の広さで、駐車場も2台分ある。
ランニングコストも安いとなると悪くないね。

[3494: マンション検討中さん]

エアリーを逃してしまったのが残念です。
中古出るまでは待てないので。。
MRでブルームの条件いいとこ教えてもらえるかな。

[3495: 匿名さん]

>>3488

私の見解をきちんとお読みになってのご意見ならきちんと賜りますが読んでおられないですよね？
まず価格帯がおかしいのでは？グランパティオ十条仲原３丁目のその物件は6380万円ですよね。
どこが5000万円なのですか？1380万円は誤差とでもおっしゃるのですか？
また、私は戸建の「価格だけ」に言及はしていませんよ。反論されるのは結構なのですが
私のコメントに対してこの物件に対して迷うぐらいの戸建の競争力があるとおっしゃるのでしたら
そういう「価格だけ」とか、「駅距離のみ」みたいな断片だけを取り上げての話は意味がありません。
不動産を買われる方、とくに住まいとして求める方は価格も当然大事ですが、住環境、利便性、設備、
施工主、周辺属性など総合的に見られるはずです。

あなたがグランパティオ十条仲原３丁目と比較されるのは別に結構ですし、大いに迷ってもらってもいいですが
客観的にみてこの物件とそれが比較対象にはなりえませんよ。

あと、
> 他にも探そうと思えば色々あると思います。
なんども言いますが、この物件と比較するに値する戸建は「いろいろ」はありません。

[3496: マンション検討中さん]

コンビで常軌を逸してるんだよね‥

[3497: 匿名さん]

>>3489

金額に関してはそれだけではなく固定資産税・都市計画税の違いも大きいです。マンションのほうが上物の資産価値が高く、また償却期間が長く＆償却係数が下がらないため３０年間の税額が大きく異なってきます。
もう一つは修繕費のお金の運用面です。

マンションの場合、入居時に一括基金で、また月額で修繕費を積み立てますが、実際に使うタイミングに関わらずこれらは毎月その時点で支払いが行われます。その支払い先がマンション管理組合です。つまりその時点で自分個人の財形から離れます。マンション購入後10年程度で
売却したところで、それまで払い込んだ修繕費はもはやあなたのものではないので戻ってもきません。
一方、戸建の場合は実際に何らかの修繕をどこかの業者に依頼して施工するまでは自分の金融資産です。運用もできますし他の目的でも支払いは可能。同様に10年後に売却しても別にそのお金は自分のものです。

管理費に関してはマンションでも戸建でも名目上の管理費用は必要です。戸建は無料ではなくそれが自身による労力をつかうだけであり、お金を払って委託するかどうかの違いです。ただ、マンションと違い普通庶民が買うような戸建は管理しないといけないような広大な土地、建物でもないためその労力はほとんどありませんけど。
一方、マンションの場合は面積が多い上に、「不特定多数との共同生活」を維持するためにはなるべく和集合をとっての管理方式にならざるを得ず、必然的に高コストになってしまいます。無論管理会社への利益分もし払うわけですから。が、べつにそれは無駄とかそういう問題ではなく、管理方式そのものが違うため比較すること自体無意味です。

[3498: 匿名さん]

>>3488さん
> 少なくともうちは迷います。
参考までに、あなた個人は何とどういう点で迷っているのか具体的に教えてもらえますか？
ここはクチコミ版なので一般論とかより個人の意見のほうが参考になるかと。

[3499: マンション検討中さん]

戸建ても検討しようかなと書いてあったら、ガーデンズと同等の物件だしてこいとかわーっと長文の反論。
そんなに脊髄反射しなくても。

戸建ては戸建てのよさ、マンションはマンションのよさがあるのではないでしょうか。
どちらがいいと判断するのは個人自由ですしょ。

戸建てがいいなぁと思ったのは、駐車場代金がないのと、ライフスタイルに合わせて、好きな時に建て替えられることですかね。
充実した共有施設は大型マンションならではですし、比べられません。

[3500: 匿名さん]

>>3499
最初からそう書いてあるやん
比較対象にならへんとｗ

[3501: マンション検討中さん]

マンションか戸建てかは別のところで議論してくださいねー
ここはザ・ガーデンズ東京王子についてのスレッドです

[3502: 口コミ知りたいさん]

戸建は目の前に電線や同程度の大きさの前建があるものですが、それでもOKという人が多そうですね。条件が良くないと考えられているエアリーの低層階やブルームの日影も、全体で見ると大した問題じゃないのかも知れません。

[3503: マンション検討中さん]

比べられないのに、何で長々と比べるの?

[3504: 口コミ知りたいさん]

比べてるように見えますか？

[3505: 匿名さん]

あきらかに釣りでしょ。
グランパティオって...

[3506: 口コミ知りたいさん]

やっぱりスカイティアラと同じ人物でしょうね。
意味ない長文書いて反論されたら、方言で他人を演じて援護する。
クリスマス、お正月も連投だから、すこし休んだら？

[3507: マンション検討中さん]

いや同じベクトルだと‥

[3508: マンション掲示板さん]

マンションで探してる人はマンションじゃないの？他の新築物件や中古も含めて。

戸建てはマンションに比べて断然寒いし、防犯面でも劣るし、売却考えても上物は二束三文だから検討対象にないけどな～マンションで探してる人はランニングコストとか以前の問題だと思うけど…

[3509: 口コミ知りたいさん]

戸建の話はちょっと勉強になりました。神谷や東十条には無くても、西側の仲原とかマメに探せば床面積の坪単220はありえるんですね。これ以降はスレ違いなのでマンションの話題に戻りたいです。明日からモデルルーム再開ですよ。私は今週は行けませんが色々ブルームについて聞きたいです。

[3510: 匿名さん]

家探しにじっくりと時間をかけられる人は戸建てでもいいけど、
普通の勤め人には難しいと思うけどね。

地元でよく知ってる物件じゃないと戸建ては相場観が形成されてないから怖くて手が出せない。

良くも悪くも「損しなければOK」と割り切って新居を探すなら新築マンション一択だと思いますよ。

[3511: 口コミ知りたいさん]

>>3510さん
うちは相方から戸建はイヤという宣言があったので早々にマンション1択でした。
こういうケースもあるって事で(笑)

[3512: ガーデンズファン]

>>3474 評判気になるさん

南口情報ありがとうございます。ガーデンズができると所得水準が高い世帯数が増えますし、南口の改装に伴う店舗の誘致に期待したいですね。
今のところ住み替えは考えていませんが、建物出来上がったら街の雰囲気変わるかなとワクワクしてます。

[3513: 匿名さん]

修繕費や管理費が全体、住宅団地、棟別と分かれてるんですね。バジェットをきちんと分けるのは良いことだと思いますが管理運営がそれにそってもらえるのかどうかが気になります。
ところで、電波障害積立基金ってなんですかね。

[3514: 匿名さん]

>3513

（物理的に）高いマンションだとたまにありますよ。

電波を遮ってしまって、近隣住人のTV視聴が難しくなるからその対策費用のための基金ですね。
対策方法はケーブルテレビを引っ張ったり、共同アンテナの維持費にしたり色々あったかと思いますが……。

[3515: 口コミ知りたいさん]

ブルームの日当たりについてちょっと試算してみました。

・エアリー南向きの一番高い棟(A2棟)の屋根の高さ＝54m
・ブルーム南向きとエアリー南向きの間の距離＝約120m

この条件で見るとブルーム南向き1階からエアリー南向き18階の屋根を見た時の角度は約24.2°となります。東京の冬至の南中高度は31.6°(夏至は78.4°)なので、ブルーム南向きの低層でも昼の日照は意外と問題ないかも知れません。

[3516: 口コミ知りたいさん]

逆算すると、中庭(シーズンズガーデン)も四季を通してエアリー南向きの日陰に入りません。よく考えられているレイアウトですね。

[3517: マンション検討中さん]

実際に営業さんにシュミレーションを見せてもらった方がいいですよ。
ブルームの低層エアリーの日陰になってました。
時間は覚えてないですけど、気になるか気にならないかは個人の感覚ですかね。

[3518: 匿名さん]

戸建

[3519: 匿名さん]

戸建は生涯ランニングコストが1000万以上安いし上物は価値なくなるけど土地は整形地なら高く売れる。30年すぎたら流動性はマンションより上。マンションはスラム化するとこも多いしね。総額6000万なら上物は2500くらいまでがおおいから取り壊し数百万で3500万で売れるのは心強い。ただセキュリティよわいからねぇ。考え方次第

[3520: 口コミ知りたいさん]

>>3517さん
お、情報ありがとうございます。試算は縮尺図面ベースなのでブレたかも（＾＾；
午後のエアリー西向きの日陰も分からないんですよね。。やっぱりモデルルームで確認しないとですね。

[3521: 匿名さん]

>>3519 匿名さん
戸建は一等地以外本当に売りにくいですよ。
30年過ぎても大体の戸建は厳しいと思いますが。

[3522: 匿名さん]

土地として売るってことでしょ。一定の需要はある。
好きな建築家に頼んで一緒に家を造るなんて憧れるね。なかなかできないけど。

[3523: マンション検討中さん]

戸建ての良さは、足音問題に悩まされない事。マンションではよくあるから。
あと収納も多いし、ベビーカー、子供の自転車、キックスケーター等の置き場にも困らない。ここで以前揉めてたアルコーブ問題もない。
このスレを見てると、管理組合で色々決める時に揉めそうな方がいるので面倒くさそう、、、

[3524: 匿名さん]

東十条のマンションなら買ってもいいけど、
東十条の戸建ては食指が動かないなぁ…。
浦和あたりまで行くなら迷うかもだけど。
　

[3525: 匿名さん]

>>3523
まだ入居開始もしてないのにアルコーブ問題があるわけがない。
すでに顕在化してるような誤解を招くような言い方はするものではないと思います。

[3526: 口コミ知りたいさん]

このスレでその話題をまた点火させるような書込みはちょっと。。

[3527: 匿名さん]

>>3526 口コミ知りたいさん

点火もなにも問題ないわけだから。

[3528: 口コミ知りたいさん]

全然関係ない小ネタですみません。
皆さん、ガーデンズのモデルルームでそうだったのか！という事はありませんでしたか？私はモデルルームのバルコニー側には網戸がないけど、実は標準で装備されてるというのを最近知りました。

[3529: 匿名さん]

網戸っていらなくないですかね？　ただ邪魔なだけで景観も悪くなります。
ドアを開けるときは全開放が気持ち良いし今時みなさんもそうしてるかと。

[3530: 周辺住民さん]

>>3529さん

網戸を閉めずに窓を開放すると虫が入るので必須です。