ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[3461: 口コミ知りたいさん]

>>3459さん
南口は新しい店舗の計画もあるんですね。期待大です。

>>3457さん
よく分からないクレームより、少しでも検討者の役に立つ書き込みをお願いしたいです。

>>3460さん
読み手が本当の検討者であれば、ご自分の実感として3459さんの内容に頷ける方は多いと思います。

[3462: 口コミ知りたいさん]

>>3457 マンション検討中さん

どなたかと勘違いされているようです。
ネガキャンズ（笑）さん、ご苦労様です。

[3463: マンション検討中さん]

ネガキャンに思えませんが。
不利なことを少しでも書かれると、ギャンギャン噛みついてる方こそスレを荒らしてますよね。

こちらのマンション購入された方ってこういう方ばかりなのかな、残念だ。

[3464: 匿名さん]

>>3463 マンション検討中さん

どっちもどっち。なんで書き込みに対して背後関係や意図を探りたがるんだろ。業者だろうが無職冷やかしだろうが意見は意見。反論や異論があるなら内容に対してすればいいだけで人格批判などしなくていい

[3465: マンション検討中さん]

個人的にポジの意見は参考になるけど、
ネガは目的不明だから参考にならないね。
売れたら都合悪いみたいで必死すぎ

[3466: 匿名さん]

>>3465 マンション検討中さん
目的は関係無いから。内容が大事。

[3467: 匿名さん]

検討者ではなく、他業者、評論家気取りみたい人の単純に売れてほしくない目的の発言だったら、
内容がどうであろうと参考にならないね。

[3468: マンション検討中さん]

最近マンション探し初めてここを見つけました。
エアリコートはもう販売されないのでしょうか。
これからブルームコート販売開始みたいですが、みなさんはエアリー、ブルーム、カームはどの観点で選ばれたのでしょうか。

[3469: 口コミ知りたいさん]

皆さんの意見が必要な3430さんのような相談はスルーばかりですね。
新年なんだから、もっと楽しく2期に向けての見通しやエアリーやブルームカームの話をしましょうよ。

[3470: ガーデンズファン]

>>3459 評判気になるさん

南口改築に伴い店鋪が入る件ですが、どこの情報になりますでしょうか。

同じく近隣（東十条駅の西側）に住む者ですが、確かに交通利便性と価格のコスパ高いですよね。全体的にのどかでガーデンズからだと少し距離はありますが、中央図書館&公園かなりいいです。保育園事情も都内では恵まれているほうでは。これで南口に田端駅のアトレぐらいの規模のものがきてくれたら言うことないのですが。

[3471: 口コミ知りたいさん]

>>3468さん

すみません、少し長く書いちゃいます（＾＾；
エアリーは遠くまでの眺望を一番のメリットとして販売されました。2期でも最終10室ほどが販売対象と見込まれます。ただ、残室はぱっと見で西向きの部屋が僅か、南向きの低層が多かった記憶ですが、どの部屋が販売対象かはとても重要なので、モデルルームで営業にご確認下さい。
南向き3階あたりまでは歩道＋街路樹＋車道を挟んで戸建・電線とお見合いなので眺望抜けは得られません。（廊下側も3F建て駐車場の影になるので下になるほど薄暗くなります）

一方で、ブルームは眺望抜けはないものの隣接の前建てがなく、緑の中庭(シーズンズガーデン)があり、東十条駅から建物入口までの徒歩時間がエアリーより1分短いのがウリです。隣接URが眺望にかぶる部屋もありますが、新規販売のため眺望影響が軽微な部屋をこれから先着で要望できます。私は今からだとブルーム南向き高層階、あるいは西向き8階以上がいいと思っていますが。。値段次第です。
正式な価格発表は2/25頃ですが、それまでに大まかな価格帯を教えてもらえると思うので大注目です。

カームもブルームと同じ販売時期だったと思うのですが、今のところ案内はブルームだけのようです。なぜでしょうね。

[3472: 匿名さん]

このマンションはキャピタルゲイン見込めますか？

[3473: マンション検討中さん]

>>3472 匿名さん
投資向けの物件じゃないことは過去に散々言われてますよ。
しつこいな。

[3474: 評判気になるさん]

>>3470 ガーデンズファンさん

すみません。店舗が数件入るかは未確定の情報でした。お詫びして訂正します。
その他は以下より確認しています。

http://www.city.kita.tokyo.jp/kuse...
P.29に載っています。
①十条跨線橋架替え
②駅前広場整備（約１，３００㎡）
③地蔵坂改良（一部高架化）
④エレベーター設置（中十条方１基、東十条方１基）
⑤東十条駅高架下公衆トイレのバリアフリー化

[3475: 評判気になるさん]

アドレスが切れておりました。
こちらから確認お願いします。

http://www.city.kita.tokyo.jp/kuse/zaise/documents/26an.pdf

[3476: マンション検討中さん]

>>3471
丁寧かつわかりやすくありがとうございます！
エアリー販売開始に間に合わなかったのは残念ですがこればかりはタイミングですね。
ブルームとカームを狙ってモデルルーム行ってみます。

[3477: マンション検討中さん]

>>3472 匿名さん
立地、仕様、価格等々、勘案しても特段上がる要素はないです。
永住目的の方が多いのではないでしょうか。

[3478: 口コミ知りたいさん]

>>3474さん
私もちょっと補足させて頂きます。

十条跨線橋の架け替え工事ですが、H30年～H35年まで長期の通行止めが計画されているようなので、十条駅を使いたい方は注意が必要です。
また、この事業のエレベータの設置個所を見ると、駅の利用者向けというより新しい橋を利用する人向けのエレベータぽいです。
http://kyoukita.jp/dan/utunomiya/site/repo/2014/2013_12/2013_12_02.pdf

まだ計画は検討中で未確定。来年度着工できるのかな？
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/160823500023.html

新しい駅前広場については詳細情報がなくて何もわかりませんが、駅と広場で直結のエレベータができると良いですね。

[3479: 口コミ知りたいさん]

連投すみません。よく見ると駅前広場って、南口の高さの線路上に人口地盤を作るんですね。てっきり廃止される下十条運転区(車両基地)の跡地利用と思ってました。そうすると跡地の再開発の方が気になりますー

[3480: 匿名さん]

>>3476
ブルームとカームはエアリーに比べてかなり条件が悪いので満足ができないならエアリーの中古を待つという手もあるとおもいますよ。
これだけ大規模ですからエアリーもすぐに中古は出てくると思います

[3481: 評判気になるさん]

ブルームの南向きは中層階以下だと
日照に難がありそうですね。

この辺りだと戸建で五千万円出せば
結構出てきますので比較検討しようと思います。

ブルームの価格は、管理費や修繕費も含めて戸建と比べると
かなり割高になっている気がしますので。

[3482: 名無しさん]

大規模なのに管理費は高いね。植栽豊かな敷地とかゴミ回収は魅力だけど、その分管理費が高くなってる。

[3483: 匿名さん]

>>3481さん

どうでしょうね。「この辺りで」とおっしゃいますがJR東十条駅徒歩5分圏内で5000万円の戸建というのは戸建である事のメリットをきちんと有している物件はありませんよ。あれば具体的にあげてみてください。あるのはいわゆる難あり物件（狭小、不整形、接道不良または前面道路も狭幅、3Fミニ戸等）ばかりで、それらは分類上は戸建でしょうが戸建である存在意義自体を有してません。
それでも良いという人も一定数おられるでしょうしそれに対してどうこういうつもりはありませんがこの物件と戸建とは比較にはならないものと思います。

あと戸建と比較して割高だという話もありましたがそれはこの物件に限らずマンションと戸建を比較したらマンションのほうがランニングコストがかかるのはこれは当然の話です。いかにスケールメリットがあるとは言えども共同生活をする以上は単独占有でそれを無視できる戸建とではコスト形状がそもそも大きく異なります。

[3484: 口コミ知りたいさん]

ブルーム南向きはエアリーよりも少し東向きなので、むしろ南東向きと言った方が良いくらいです。中層から下はエアリーの日陰の動きが複雑だし、夕方以降は高層階でも方角的にバルコニー側が日陰になります。(高層階だと夏は玄関側にも日が当たりそう)
日影シミュレーションを見ないと難しいです。

日照で考えると、エアリー南向き低層は戸建と見合いながらも距離があるので日陰にならず、そこらの戸建より良いですよ。このエリアの戸建は密集しているので、採光を十分に取れて見合いもない一軒家を建てられる土地は到底難しい感じでした。

[3485: 匿名さん]

一般的なマンション(75m2)に対して戸建としての優位性を担保するためには最低でも土地30坪、90m2以上の2F建てぐらいが必要になります。
また、マンションと違い戸建は周辺環境（隣接住戸や環境、採光面、高さ制限など）、地盤に対する影響度合いが大きいため選べる立地が限りなく狭まります。たとえばここみたいな大規模マンションの場合、マンション自体の敷地範囲が大きいため、エリアが商業地域、または幹線道路沿いであっても敷地内では（たとえ隣接にパチンコ店なりコンビニがあっても）ある程度の閑静さを保てますが戸建ではそうはいきません。そのため結局戸建に適した１種低住専地域になりますが、23区で１種低住専地域は大抵が駅遠にならざるをえず、住環境が優れたエリアというのは言わずもがな高額ですし、そもそも土地を見つけるのだけで一苦労。５−6000万円で手に入るといえばビルダーがある程度の土地を買い取って分割したいわゆるミニ戸か、もしくはいわくつきの古屋付き土地をリスク覚悟で買うしかありません。それでも駅徒歩10分以上は最低でも見ておく必要があります。そのため、潤沢な資金がある人を除き、東京23区で普通所得の人にとっては基本的に戸建vsマンションみたいな構図にはならないですよ。戸建だとバランスと費用対効果が悪すぎてマンションとは比較にならないからです。特に交通インフラが整備されてとりわけ鉄道中心の都心ならなおさらです。

戸建vsマンションという構図になるのは双方がお互いの良さがきちんと担保されている条件を満たした腕、後は本人が
何を重視するかっていう環境になる場合だけです。たとえば車社会中心のエリアでは鉄道網に縛られることもなくなくなるため、
マンション、戸建どちらも自身の持ち味を生かした物件があるため、個人の判断によって選べますから。

[3486: 匿名さん]

スーモ見たら、東十条徒歩7分、第1種中高地域だけど日当たり良好、土地面積90㎡以上、6000万円台の物件ありましたけど。

[3487: 匿名さん]

>>3486

条件がおかしくなってますよね？（笑）

大元は、>>3481さんの、

> この辺りだと戸建で五千万円出せば
> 結構出てきますので比較検討しようと思います。

ですよね。
この物件と比較するのであれば徒歩5分、価格5000万円（台、ではなく5000万です）
でいってもらえます？
なぜ、6000万「台」なんですかね？6999万円も6000蔓延台ですからね。
あと、日当たり良好ってのはどこもそう書きますよ。それは現地に行かなければわからない話。
あと、土地90m2ってどこからできてました？土地が90m2しかなければもはやミニ戸ですよね（笑）
加えて中高層エリアであれば近隣に高い建物がたって日当たりは保証もされない。それのどこが戸建としての
優位性を保っておられるので？

そんなのどうでもよくて、ただ「戸建」としての分類になってるだけならそれはでてくるでしょうが
そういう話をしてるわけではないでしょうし、ここを真剣に検討されてる人が比較する理想像とも
大きくかけ離れてるでそう。

誤解なきよう、別に戸建を批判してるわけではありませんので。

[3488: 匿名さん]

じゃあ、グランパティオ十条仲原３丁目で見てみられたら？6200万円程で、周りに高い建物が建ってない写真が載っていましたよ。
条件としてはおかしくないとおもいますが。
他にも探そうと思えば色々あると思います。マンションか戸建てかで迷うかたは沢山いらっしゃると思いますよ。少なくともうちは迷います。
頭から比較にならないと決めつけるのはどうでしょうか？

[3489: 名無しさん]

>>3483 匿名さん

確かに、マンションと戸建を比較したらマンションのほうがランニングコストがかかりますね。マンションだと管理費と修繕積立金が30年で1000万程度かかり、駐車場も必要だとすると30年でプラス500万円。戸建なら管理費と修繕積立金で500万円としても、駐車場は無料なので1000万円位は戸建の方がランニングコストは安いんですね。

[3490: 匿名さん]

土地が90㎡はアウトで30坪(99㎡)はセーフか（笑）

[3491: マンション検討中さん]

ガーデンズと同等な立地条件の一戸建てはそうはないと思います。あればラッキー。ただ、周辺には空き家が多いので、今後も物件は出てくるのでは。

[3492: 口コミ知りたいさん]

グランパティオ、西向きですが目の前が6m道路、環七も近いので車を使う人はいいですね。
でも6000オーバーはちときついかなぁ。。ガーデンズの最多は5000万台だし。

[3493: 匿名さん]

グランパティオ十条みたが、4LDK　96㎡で6380万円。
ガーデンズの85㎡4LDK(7000万ぐらい～)以上の広さで、駐車場も2台分ある。
ランニングコストも安いとなると悪くないね。

[3494: マンション検討中さん]

エアリーを逃してしまったのが残念です。
中古出るまでは待てないので。。
MRでブルームの条件いいとこ教えてもらえるかな。

[3495: 匿名さん]

>>3488

私の見解をきちんとお読みになってのご意見ならきちんと賜りますが読んでおられないですよね？
まず価格帯がおかしいのでは？グランパティオ十条仲原３丁目のその物件は6380万円ですよね。
どこが5000万円なのですか？1380万円は誤差とでもおっしゃるのですか？
また、私は戸建の「価格だけ」に言及はしていませんよ。反論されるのは結構なのですが
私のコメントに対してこの物件に対して迷うぐらいの戸建の競争力があるとおっしゃるのでしたら
そういう「価格だけ」とか、「駅距離のみ」みたいな断片だけを取り上げての話は意味がありません。
不動産を買われる方、とくに住まいとして求める方は価格も当然大事ですが、住環境、利便性、設備、
施工主、周辺属性など総合的に見られるはずです。

あなたがグランパティオ十条仲原３丁目と比較されるのは別に結構ですし、大いに迷ってもらってもいいですが
客観的にみてこの物件とそれが比較対象にはなりえませんよ。

あと、
> 他にも探そうと思えば色々あると思います。
なんども言いますが、この物件と比較するに値する戸建は「いろいろ」はありません。

[3496: マンション検討中さん]

コンビで常軌を逸してるんだよね‥

[3497: 匿名さん]

>>3489

金額に関してはそれだけではなく固定資産税・都市計画税の違いも大きいです。マンションのほうが上物の資産価値が高く、また償却期間が長く＆償却係数が下がらないため３０年間の税額が大きく異なってきます。
もう一つは修繕費のお金の運用面です。

マンションの場合、入居時に一括基金で、また月額で修繕費を積み立てますが、実際に使うタイミングに関わらずこれらは毎月その時点で支払いが行われます。その支払い先がマンション管理組合です。つまりその時点で自分個人の財形から離れます。マンション購入後10年程度で
売却したところで、それまで払い込んだ修繕費はもはやあなたのものではないので戻ってもきません。
一方、戸建の場合は実際に何らかの修繕をどこかの業者に依頼して施工するまでは自分の金融資産です。運用もできますし他の目的でも支払いは可能。同様に10年後に売却しても別にそのお金は自分のものです。

管理費に関してはマンションでも戸建でも名目上の管理費用は必要です。戸建は無料ではなくそれが自身による労力をつかうだけであり、お金を払って委託するかどうかの違いです。ただ、マンションと違い普通庶民が買うような戸建は管理しないといけないような広大な土地、建物でもないためその労力はほとんどありませんけど。
一方、マンションの場合は面積が多い上に、「不特定多数との共同生活」を維持するためにはなるべく和集合をとっての管理方式にならざるを得ず、必然的に高コストになってしまいます。無論管理会社への利益分もし払うわけですから。が、べつにそれは無駄とかそういう問題ではなく、管理方式そのものが違うため比較すること自体無意味です。

[3498: 匿名さん]

>>3488さん
> 少なくともうちは迷います。
参考までに、あなた個人は何とどういう点で迷っているのか具体的に教えてもらえますか？
ここはクチコミ版なので一般論とかより個人の意見のほうが参考になるかと。

[3499: マンション検討中さん]

戸建ても検討しようかなと書いてあったら、ガーデンズと同等の物件だしてこいとかわーっと長文の反論。
そんなに脊髄反射しなくても。

戸建ては戸建てのよさ、マンションはマンションのよさがあるのではないでしょうか。
どちらがいいと判断するのは個人自由ですしょ。

戸建てがいいなぁと思ったのは、駐車場代金がないのと、ライフスタイルに合わせて、好きな時に建て替えられることですかね。
充実した共有施設は大型マンションならではですし、比べられません。

[3500: 匿名さん]

>>3499
最初からそう書いてあるやん
比較対象にならへんとｗ

[3501: マンション検討中さん]

マンションか戸建てかは別のところで議論してくださいねー
ここはザ・ガーデンズ東京王子についてのスレッドです

[3502: 口コミ知りたいさん]

戸建は目の前に電線や同程度の大きさの前建があるものですが、それでもOKという人が多そうですね。条件が良くないと考えられているエアリーの低層階やブルームの日影も、全体で見ると大した問題じゃないのかも知れません。

[3503: マンション検討中さん]

比べられないのに、何で長々と比べるの?

[3504: 口コミ知りたいさん]

比べてるように見えますか？

[3505: 匿名さん]

あきらかに釣りでしょ。
グランパティオって...

[3506: 口コミ知りたいさん]

やっぱりスカイティアラと同じ人物でしょうね。
意味ない長文書いて反論されたら、方言で他人を演じて援護する。
クリスマス、お正月も連投だから、すこし休んだら？

[3507: マンション検討中さん]

いや同じベクトルだと‥

[3508: マンション掲示板さん]

マンションで探してる人はマンションじゃないの？他の新築物件や中古も含めて。

戸建てはマンションに比べて断然寒いし、防犯面でも劣るし、売却考えても上物は二束三文だから検討対象にないけどな～マンションで探してる人はランニングコストとか以前の問題だと思うけど…

[3509: 口コミ知りたいさん]

戸建の話はちょっと勉強になりました。神谷や東十条には無くても、西側の仲原とかマメに探せば床面積の坪単220はありえるんですね。これ以降はスレ違いなのでマンションの話題に戻りたいです。明日からモデルルーム再開ですよ。私は今週は行けませんが色々ブルームについて聞きたいです。

[3510: 匿名さん]

家探しにじっくりと時間をかけられる人は戸建てでもいいけど、
普通の勤め人には難しいと思うけどね。

地元でよく知ってる物件じゃないと戸建ては相場観が形成されてないから怖くて手が出せない。

良くも悪くも「損しなければOK」と割り切って新居を探すなら新築マンション一択だと思いますよ。