ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[321: 近隣買替検討中]

>>316
さすがと褒められましても返す言葉もございません。

自分の予算を持って検討させていただきますが、階数や間取りは貴殿程は重視してません。想像ですが、、
設計変更可能ならばそのタイミングで契約したいのです。スケルトン渡しが本望ですが。
こんな考えの者もいるんですね〜

[322: 購入検討中さん]

70平米1270万…ただの数字の間違いですか？
＋3000万は絶対に必要だと思いますよ。

[323: 購入検討中さん]

1270万→T270万ですね、見間違いすみません…。
270万、私にはムリです。。たぶんこのエリア検討中の多くの方が厳しいのでは…

[324: 匿名さん]

270万はたしかに安くないけど、
今の相場で23区内／京浜東北線／徒歩5分で５千万以下っていうのは難しいんじゃないですか？
今までのザ・ガーデンズのシリーズはどこもエリア相場の上限狙うような値段でしたし。

[325: 検討中の奥さま]

東京オリンピックが終わった2020年以降に建築費が下がるのかな
2018年入居っで、後300万円の家賃を支払わなきゃ～大変ですね

[326: 匿名さん]

>>325

建築費は確実に下がるでしょう。
都内の公共工事に加えて震災被災地の大規模需要。
それが落ち着くオリンピック以降は
建築業界は人手も資材も余りまくると思います。

[327: 匿名さん]

そうともかぎらん。
政府はオリンピック後の不況を嫌って、無駄な道路やダムなどにバンバン資金をぶち込んでくるはず。

[328: 周辺住民さん [男性 40代]]

下がるでしょ 確実

[329: 匿名さん]

建築費は下がっても不動産価格は下がらないかもね。
一概に比較できないけど、ロンドンはオリンピックを経て、
庶民が不動産を所有できないほど価格が高騰中なのは有名な話。
ここに限らず、買えるうちに買っとくのが不動産の基本。
今の水準なら不動産バブル弾けてもたかが知れてるでしょ。

[330: 購入検討中さん]

現地を歩いてみたら，東十条エリアよりも十条エリアのほうが雰囲気は好きだなと思いました。
中央図書館がとても素敵でした。公園やカフェも併設されているし，本が好きなので半日過ごせそうです。

[331: 物件比較中さん [男性 50代]]

敷地内でBBQ？
ドッグランは大型犬小型犬？近所犬同士会える？
キッズルームは幼児用？小学生がマルチスタジオゲーム用？
管理費を支払うのに。。。

[332: 匿名さん]

なるほど
犬飼わない人も
子供いない人も
バーべキューなんて趣味ない人も
費用負担するって事ですよね

[333: [女性]]

子供いる家庭でも文句有りますよ、同じ管理会社の大規模マンション　↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376720/

[334: 周辺住民さん [男性 40代]]

>>329
大幅に下がるって
デベも建設業界も経済界もそう予想してるのに何故素人が
ロンドンとしがない王子神谷比べてもな

[335: 匿名さん]

大幅に下がるって半額くらいになるとでも思ってますか？
まぁ、多少は下がるとは予想されているので、今社宅とかに住んでて家賃がそれほどかかっていない人は待つ価値はあると思いますけど。

[336: 匿名さん]

ロンドンの郊外の王子神谷的なところが70㎡で１億超えてたりする。

ロンドンに限らず、ニューヨーク、香港、上海、シンガポールなども似たような状況。

東京はこれらの都市よりも人口も富も多い（1人あたりではニューヨークに負けますが）。

ここから先、駅近の東京の不動産は下がってもたかがしれてる。

[337: 周辺住民さん [男性 40代]]

>>336
本文：
何故そんなに上げたがるのですか？
もし検討されてるのなら少しでも安いほうが良いのでは？おかしいよ
上記の地は全て投資対象ね
王子神谷は分かるよね
長文、連投、そしてくだらない議論だよ

[338: 匿名さん]

・「ロンドンロンドン」
・「下がってもたかがしれてる」

このループですね、この方。
もう少し現実的な情報交換がしたいですねー。
個人的見解を論じることは他でやっていただきたいと。

[339: 購入検討中さん]

オリンピック特需の話と、現在の世界的な不動産市況の話がごっちゃになっているからいけないんですよ。
確かにロンドン郊外の地価が急激に高騰している、この話は別にこれで良いんですよ。問題はこれがロンドン五輪とどう関係しているのかって話で、もしこれを東京に当てはめるなら過去のオリンピック開催地でも同じ事が起こっていなければ、要は再現性があるのかないのかを示さなきゃいけないんですよ。

では聞きますが、その前の北京は？アテネは？シドニーは？これら都市の郊外は高騰しましたか？
世界的な不動産の地価高騰の渦中にロンドン五輪が結果として入り込んだだけでは？

[340: 匿名さん]

どっちでもいいや。買いたいときに買うだけです。

[341: 匿名さん]

確かに自分達のタイミングで買うのが一番だと思います。
今後どうなるかなんて誰にもわからないですし。

[342: 購入検討中ママ [ 30代]]

私もそう思います。自分にとって必要、欲しい、と思った時が買い時ですよね。
買える値段かどうかは大事ですが…。

[343: 購入検討中さん]

あのすみませんが、今後の価格の話が出たのでみなさんあれこれ議論しているだけで、誰も買うべき控えるべきには触れていないと思いますが？

ちなみに私は20年の東京五輪以降に価格は大きく下がると思っていますが、関係無しに買うつもりです。

[344: 購入検討中さん [男性 30代]]

>>343


わざわざ宣言しなくても、、、

[345: 周辺住民さん [男性 40代]]

営業の話し聞いた感じだけど根拠のない強気価格の予感
数年で1本くらい下がっちゃう価格かも知れない
こりゃ埋まらない可能性があるなー

[346: 周辺住民さん]

サクラ満開時期に説明会だよ、楽しみに

[347: 購入検討中さん]

まあ、価格が上がる下がるは、
今ピークに近いのは間違いないから、
下がるんじゃないの？
実態経済伴っていないし。

で、買うか買わないかは、
やっぱり価格設定次第でしょ。
周辺と比較した価格であまりにも高すぎれば見送るし、
お得に感じるなら買う。

坪250だと、見送りもありかな。
5,300万円／70㎡だと、
やっぱりこの地域では割高感ある気はする…

[348: 匿名さん]

ここは王子製紙からIRが出てて、
土地の取得単価は坪当たり127万円。

で、容積率が250%ぐらいだから、一種坪単価は約50万。
建築費が坪当たり120万とすると、原価が170万。

販管費・利益を30%で計算すると
170÷0.7＝243だから、
最低ラインで、平均250万前後になりそうな感じ。
それにどれぐらい乗っけてくるかは、相場による感じかな？

今の強気相場なら@270でもおかしくないと思いますが・・・

[349: 購入検討中さん]

仕入れが高いってことですかね？

確かに強気相場なら有り得そうですが、
この規模の団地がはける水準か？というと疑問ですね。
まあ、発表を待つしか無いですね。

[350: 匿名さん]

建築費は坪当り100万程度だと思いますよ。ゴージャスにするならば別だけど
だから平均225万で充分益が見込める計算かと

[351: 匿名さん]

今どき坪当たり100万じゃ建たないですよ。
ましてや、ここみたいに共用施設があれば120万でもきついかもしれないのに・・・

[352: 購入検討中さん [男性 30代]]

>>351

http://www.miyasekkei.jp/tanka/

まあ、100万程度でしょうね。
共用施設といってもそんなに大きくないし、造りも変わらないし、、

[353: 購入検討中さん]

大規模だから規模の経済が働くし、単価が安い長谷工だから実際はもっと安いのではないでしょうか。

何はともあれ、この辺りって坪単価250万以上、もしくは価格が6000万以上のものがほぼいないエリアのようだし、
864戸も捌かないと駄目だから、平均坪単価は250万以下に抑えてほしいですね。

第1期は勢いをつけないと駄目なのに、いきなり270万とかつけちゃって
ブリリアやプラウドの他の長谷工物件と合わせて、売れない三兄弟にはなってほしくないです。

[354: 購入検討中さん]

>>353

東京建物と野村で捌けていない物件があるんですか？

まあ、建築費がいくらであろうと、
価格なんてあってないようなものですから、
結構かぶせてきそうな気はしますね。
でも、この地域に求めるのは「手頃な価格」だと思うので、
値付けに失敗すると苦戦しそうですよね。

[355: 購入検討中さん]

>>354

練馬区のブリリアシティと大田区のプラウドシティです。
ブリリアは第1期で30戸出して即日完売(...)になったようです。
プラウドは土地を坪200万で仕入れた時点でもうどうしようもない気が・・・・

ここは土地の仕入れ価格はまあまあだし、交通利便性がいいから他の物件のようにはならないとは思いますが。

[356: 匿名さん]

マンションは「即日完売」は信じないほうがう良いでしょう。そんな大きな買い物、一日で決めることがほとんどありません。

特にあの野村、数ヶ月以上時間をかけて、全部決めて(内定を取ってから)から販売開始するなので、当然「即日完売」になりますwww

[357: [男性]]

ファインシティ王子神谷リバーの価格は2400～
利益がマイナスのことですか？
建築費は坪100万は十分だと思いますけど

[358: 匿名さん]

>>356さん
えーっ、そうなんですか！
新聞やテレビのニュースで即日完売の声を聞くと、さすがブランド力のある会社は
違うと驚いておりましたがそのようなからくりがあるとは！
中には即日完売で箔をつける為、期分けを小出しにするマンションも多いみたいですよ。

[359: 周辺住民さん]

工事している横で桜がポツポツ咲きかけてます。
これから桜吹雪がすごいことになるけど、敷地内の掃除どうするのかな。

しかし、なんだか高くなりそうな（高くしたい？）雰囲気ですね。
どう考えてもバブルな様相なので考えてしまいます。ここに限らずですが。
大規模なのだからその分割安で出してほしいところ。

都会的でも高級感漂う感じでもない庶民的な街なので（悪い意味でなく）、変なイメージ戦略にしてほしくないのに、あのサイトの動画もちょっと。期待して待ってたのに、コンシェルジュサービスとか無理やり高級感を演出してる気がしてなんだか残念です。

[360: 匿名さん]

以前、原宿近くのコンシェルジュがいるマンションの
小さい部屋に出入りしていたことがあるけど
エントランスを通る度に
「いってらっしゃいませ」「お帰りなさいませ」と
声をかけられ限りなくうざかった。
鍵持ってるだけで住人じゃないっ・・つうの

[361: 匿名さん]

まぁ、住民であればコンシェルジュをうっとうしいとは思わないでしょうね。

[362: 匿名さん]

http://www.nikkei.com/article/DGXLNSE2INK01_U6A320C1000000/
中古マンションの値上がり止まる　東京23区の２月

コンシェルジュってさ
購買層をどう想定しているのやら

[363: [男性 30代]]

ホームページ、物件概要の履歴から見て何かが更新されたと思うのですが、何かは分からず、、
気づいた方いらっしゃいますか？？

[364: 匿名さん]

物件概要の期限が切れたから更新しただけじゃないのですか？
大きな変化は特段見受けられなかったので…
もしかしたらなにか数字が具体的になったとかあるのかしら？
つぶさにみていないとわからないので、なんともいえない部分

大きなマンションなのでコンシェルジュいても良いのではとは思います。
防犯的な意味合いでというのが大きな理由です。

[365: 匿名さん]

コンシェルジュと管理人て何が違うんですか？身だしなみ？

[366: 周辺住民さん [男性 50代]]

現地を見に行かれればわかることですが

公式ＨＰでは東十条駅徒歩５分、王子神谷駅徒歩６分の表示ですが、プラザガーデンの東側から隣のＵＲ住宅の敷地を東西方向に通り抜けられるので、カームコートやブルームコートからだと王子神谷駅へのアクセスのほうが近いはずです。東十条駅南口へは最後が少し上り坂になります。都心からは京浜東北の赤羽行終電かメトロ南北線の赤羽岩淵行終電までは電車で帰れます。
始発は東十条が４：４５、王子神谷が５：０７。東十条始発ででれば羽田空港には５：３５位につけます。王子神谷始発ででれば品川６：００始発の東海道新幹線に間に合います。

王子神谷駅の前には「王子５丁目」バス停が、および王子消防署近くユニクロの前には「王子消防署前」バス停があります
この地域はバス路線が豊富ですので使えそうな路線バスの行き先を紹介しておきます

王子駅前、池袋駅東口、北千住駅、千住車庫前、足立区役所、赤羽駅東口、上板橋駅、新宿駅西口（環七をひた走り高円寺陸橋から青梅街道を新宿へ）鉄道だと都心乗継になってしまう地域への中学生や高校生の通学で利用している人には便利です。
私の通勤は王子神谷から王子駅乗換で京浜東北で品川方面ですが、王子駅との間はバスを使っています。本数が多く、乗換も楽なので。京浜東北が事故遅延になったら王子神谷から駒込経由で山手線を利用したりします。

現在は王子小学校の学区ですが、このマンションが完成したらそのままかどうかはわかりません。距離的には東十条小学校のほうが近い場所です。現在王子小学校の学区になっているのは以前ＵＲの敷地にあったさくらだ小学校が王子小学校と統廃合したためだと思います。クラス数は王子小学校は大体１学年が３クラス、東十条小学校は大体１学年が２クラスです。
王子小学校はこの地域の公立ではめずらしく制服です。

この地域に高級マンションのイメージで入居しても、周辺は庶民の街ですからがっかりされないで、むしろそれを楽しめる方にお勧めです。高級車よりも大衆車が似合う街ですし、京浜東北線より西側に出かけるのでなければ自転車が便利な地域です。赤羽方面、王子方面なら自転車ですぐにいけます。

マンションの周辺道路は現状では幅も狭く、一方通行も多いです。敷地内にずいぶん駐車場がありますが、完成して入居される際の引越は結構大変かもしれませんね。

エアリーコート南向きの上層階の方は夏はご自宅から隅田川花火が見えるかもしれません（音は届きませんが）ＴＶ中継で音を聞きながら自宅で花火見物できると楽しいかも。（私は王子５近くのマンションの部屋から毎年見ています）

[367: 購入検討中ママ [ 30代]]

今日、説明会の電話きました。留守電だったのでまだ参加予約してませんが…いよいよですね。
資料の読みが下手なせいかもですが、コンシェルジュはどこにいるのか不明です。全ての棟にいるのでしょうか？？それとも外部との入り口？？防犯的には棟の中にいてほしいですが…。わかる方いたら教えてください。　

今、団地住まいですが、このへんは確かに庶民の街ですよね。良くも悪くも。すっぴんマスクでも恥ずかしくないので気は楽ですが…。

[368: 周辺住民さん [男性 40代]]

>>366
大衆車というより寂れ過ぎてて外国人も多く
まずうまくリセールできなくて多くの難民が。。
一つ一つの部屋が大き過ぎて盛り上がりにも欠けると予想
なにより王子5団地のイメージが強過ぎる駅なのでもうね
王子神谷で5500なんてババ引いてる感じが、、
今回は見送りですかね

[369: 匿名さん]

>>368
ありがとうございます。
僅かですが倍率が下がる。
ここ2～3年という条件であれば、この物件は比較的手頃ですから。
冷静に考えたら此所はそう悪くないと言うのは明らかなんですがね。

ところでどの辺りに幾らくらいのを買おうとしているのですか？
まさか東横線沿線駅前で70平米5000万円以内なんて事はないでしょうね？

[370: 働くﾏﾏさん]

70平米5500とかどこ情報ですか？
この戸数でそんな高くなるわけないと思いますが