ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[2961: 口コミ知りたいさん]

>2960さん
2916さんの情報によると2〜3次が42戸らしいので、1次300戸と合わせて合計342戸ですね。残り110です。

[2962: 口コミ知りたいさん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/17kita.htm
プラウド駒込スレより

[2963: 口コミ知りたいさん]

>2962さん
ありがとうございます。こういうハザード系の情報はまとめてFAQにできるといいのですが。
名前を2961に合わせているのはわざとでしょうか。

[2964: 口コミ知りたいさん]

ハザードならこちらが参考になります。
ガーデンズ周辺の地盤の資料です。
液状化のマップをどなたかお願いします。

http://dai-jisin-taisaku.info/yosoku/kakuritu/640318/

http://candy.pvsa.mmrs.jp/%e6%9d%b1%e4%ba%ac%ef%bc%92%ef%bc%93%e5%8c%b...

[2965: マンション検討中さん]

命に拘わる最悪の事態想定としては、地盤によるマンション倒壊の可能性より、火災ランクが最重要でしょうね。

[2966: 口コミ知りたいさん]

北区の防災情報と、東京都建設局の液状化についての資料です。
※PDF・一部再掲あり

・北区地域危険度マップ
http://www.city.kita.tokyo.jp/bosai/bosai-bohan/bosai/sonota/documents...
・北区洪水ハザードマップ（隅田川、石神井川etc）
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/do...
・北区洪水ハザードマップ（荒川）
http://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/doc...
・「東京の液状化予測図（平成24年度版）」パンフレット及び報告書 ※18MB
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/pdf/ekijyouka_...

[2967: 買い替え検討中さん]

色々検討していて施工としての長谷工を馬鹿にするコメントは多いが、私はそうは思わない。
ただ、この物件は沢山いる売主(デベ）のチャンピオン（筆頭）と施工会社が同じであり、やはり避けた方が良いかも知れないと思う。確かどこかの不動産評論家もそのような事を言っていたような気がする。

[2968: 匿名]

>>2967 買い替え検討中さん

また出た！

[2969: 周辺住民さん]

出たらだめなん？

[2970: 匿名さん]

>>2967 買い替え検討中さん

>この物件は沢山いる売主(デベ）のチャンピオン（筆頭）と施工会社が同じであり、やはり避けた方が良いかも知れないと思う

その根拠を教えてください。

[2971: 名無しさん]

第1期4次の概要見るとブルームもう売り出すんですかね。

[2972: マンション検討中さん]

どこのポイントでそう思われましたか？

[2973: 口コミ知りたいさん]

>>2971さん
>>2972さん
1期4次の予告概要でブルームにも触れてるから？
でもブルームカームは2期なので、もし始まるなら大々的に発表するでしょうね。
http://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/03/dtl/00120234/

>>2970さん
私は2967さんと別人ですが、施工～売主が全部同じ会社（あるいはグループ内）だと意思疎通が内部で完結するため、良い結果をもたらすメリットがあるものの、内部の人間だけでは工程管理・品質チェックが甘くなる懸念がある＝ゆえに大手一括だからと言って絶対安心という訳ではない、という話を本で読みました。
ここはJVだし、売主の幹事は三井レジっぽいので、その点はあまり関係ないのではと思います。

[2974: 匿名]

売れてるな‼︎

[2975: 名無しさん]

>>2967 買い替え検討中さん

デベのチャンピオンは三井ですよ。
契約書の持分比率を見ると長谷工は10パーセントになっています。
ちゃんと調べてから投稿しましょうね。

[2976: マンション検討中さん]

長谷工の持込案件だからそういう話になるのでは？
三井が仕込んだ案件であれば、管理会社は三井系になるはずです。

長谷工が他デベへ声掛け→施工が長谷工→管理も長谷工　なので少しよくない話が出るのかもしません。

[2977: 口コミ知りたいさん]

>>2976さん
瑕疵担保責任の割合は三井が一番大きいので、そのリスクを取る以上は三井としても品質を確保しているのではないでしょうか。
土地を買って設計施工も行い、販売代表でもある長谷工がチャンピオンではないのはなぜでしょうね。

[2978: マンション掲示板さん]

>>2977 口コミ知りたいさん

よくある事ですよ。
その程度で長谷工がチャンピオンになっていたら首都圏のマンションは大部分が長谷工チャンピオン物件になっています。

[2979: 匿名さん]

割合がどうのと言っても前面に出ているのは長谷工のような気がしますが？

[2980: 口コミ知りたいさん]

1. 建物の品質　→チャンピオン(三井)次第
2. 契約の対応や入居後の管理　→長谷工の品質

こんな感じ？

[2981: eマンションさん]

>>2979 匿名さん

またどこかの業者の方ですね。
論点ズレてますよ。
今は売主チャンピオンと施工会社が一緒かどうかについての議論で前面にどこが出ているかは関係ありません。

[2982: マンション検討中さん]

遅ばせながら先日初めて見学会へ行き、ここなら…と思う部屋があり、真剣に購入を考え始めた者です。

購入の参考にと、こちらの掲示板を見させていただく中、過去に気になる記載がありましたので、詳しくわかる方いらっしゃればご教示ください。
（既に記載があるのを見逃していたらすみません）
・子供2人乗せの電動自転車は置けない（平置きを借りれば良い？バイク置き場を交渉？）
・不在時に宅配された生協の箱は置けない（宅配ボックスに入れば良いのか？）

あ、と思い営業さんに確認を取ろうと思いましたが、今日、明日は定休日…モヤモヤを解消したく投稿させていただきました。

[2983: マンション検討中さん]

>>2982 マンション検討中さん

暫くモヤモヤしますが、営業担当に確認した方が無難です。
ここで特に生協の話題になると荒れますので。
ただ、管理規約にも明記されていないようなので今後、生協について管理規約等で言及されることになるかと思います。

営業担当に確認される際は、営業は売れれば後は責任を持たないのでしっかりと確認した方が良いかと。
営業は迎合することもあるので聞き方によって回答が変わる可能性は排除できません。

[2984: 匿名さん]

駒込プラウドは売れ残ったみたいですね。

[2985: 口コミ知りたいさん]

>>2982さん

平置き区画なら大きさに余裕があるので電動自転車も大丈夫ですよ。
ただ、数が1割しかないので抽選で取れるかどうかですね。ラック式はタイヤが太いタイプは不可です。

[2986: 口コミ知りたいさん]

電動自転車の件、私も気になっていました。営業さんに確認したところ、細かい適応サイズの資料を見せてもらえましたよ。サイズもですが、重量は35kgまでとなっていました。たいていは大丈夫そうですかね。

[2987: マンション検討中さん]

2982です。
掲示板の更新が上手くできず確認が遅くなってしまいました。

≫2983さん
ありがとうございます！ここだと荒れるんですね（笑）明日、営業さんに確認をしてみたいと思います。

≫2985さん
≫2986さん
ありがとうございます！平置きだと大丈夫なんですね。
ラック式も規格が合えば…と思いましたが、重量オーバー…なので平置き一択で抽選ですかね…運が欲しい。

[2988: 匿名さん]

ごく普通の電動自転車だったら置くことができるということですか。
最近の電動自転車ってかなりバッテリーも軽量化されていますから。

ここ販売はどうなのでしょうか。かなり細切れで販売をしているのだなと思いましたが、、、
今度は1期4次の販売になります。
価格のことについてが一番ゆっくりな販売を作っているということかなぁ。

[2989: 通りがかりさん]

>>2988 匿名さん

もう少し日本語分かりやすくお願いします。

[2991: 名無しさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2992: 匿名さん]

知らぬが仏、言わぬが花だが・・・

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=545

[2993: 口コミ知りたいさん]

>>2992さん

玄関側とバルコニー側の壁にALCが使われるのは普通です。
主に軽量化のための製品なので、わざわざ耐震性を上げるために、、と書かれると違和感ありますね。でも超高層マンションだと躯体の外壁にまで使われているので使用自体は悪ではありません。

公式サイトの書きっぷりに違和感はありますが、このおかげで4面アウトフレーム＆ハイサッシを実現できていると思えば皆気にしていないという所でしょうか。上記のコラムでは一方的に非難するだけで、軽量化で得られるメリットについて触れていませんが。

[2994: 匿名さん]

碓井さんはマンション設計やってた人だからクオリティにうるさいんだよね。
長谷工の考えとは対極だから、長谷工には常に厳しい。
以前、長谷工の社長が耐震偽装かなんかで懲戒処分を受けたという記事をこのコラムで紹介してた記憶がある。

[2995: 購入経験者さん]

http://www.athome.co.jp/mansion/1012609119/?DOWN=0&BKLISTID=017LPC...

プラウド赤羽
地上12階地下1階建 / 6階
5,400万円（値引き相談可能）

[2996: マンション検討中さん]

ALC採用のメリット？
建物そのものの強度を落として4面アウトフレーム＆ハイサッシをとる？

自分はそんなの絶対にいやですね。。。
まぁそういう物件ってことで割り切って買えばいいのでは。

[2997: 口コミ知りたいさん]

いや、、なんか勘違いしてませんか。
ALCを使ってるのは駒込トレサージュやスカイティアラも同じですよ。

[2998: 匿名さん]

>>2993

>このおかげで4面アウトフレーム＆ハイサッシを実現できている
そうなのか？詳しく理屈を教えていただけるとありがたい。

[2999: 口コミ知りたいさん]

ALCで安くなる分、その辺りの付加価値のある仕様を低コスト実現できてるんじゃないかなーって。
それがなぜ他の物件でできていないか知らないよ。

[3000: 口コミ知りたいさん]

>>2996 マンション検討中さん

強度と関係ない部分をALCにしてるんです。全部コンクリートでガチガチに固めるような施工は技術力が向上している現代では素人か時代遅れの建築家にしか指示されません。

[3001: 匿名さん]

皆薄々は思っていたことをビシッと記載したコラムを良く載せて頂きました。
大勢の方（実は一部の方かも知れません）が必死になって火消しているコメントがとてもいじらしいです。
碓井さんも反論歓迎と言っているので、このスレではなく彼に直接論戦を挑んでみたらどうなのかな。
そう思いませんか？

[3002: 口コミ知りたいさん]

火消しも何も。。
手盛りの広告サイトの内容に一人の建築士が大人げなく噛み付いてるだけのコラムですよ。
ALC否定したらマンション買えませんから。荒らしはお引き取り下さい。

[3003: マンション検討中さん]

ALCを全否定していたら高層マンションやタワマンは住めませんね。妻壁ならともかく、廊下側とバルコニー側のみの使用は一般的ですね。

http://kanto.m-douyo.jp/question/s11401/

[3004: 匿名さん]

碓井さんは、60m以上のマンションだと法的に「軽くつくる義務がある」と明記している。高層マンションのALCは否定しているどころか全肯定（そうでなければならない）と言っている。
ちゃんと読んでから書くべきだね。

ここは60m未満だから「ALCを使う必要はなく、構造躯体強度的に鉄筋コンクリート壁が望ましい」と言っているわけで、理屈は通っていると思う。
さらに言えば、碓井さんが問題視しているのはHPでALC採用がさも「地震時に被害を抑えるため」であるかのような詭弁を弄している点。だからこのコラムはALC批判というよりはこの物件のJVに向けられた批判といえる。

口コミ知りたいさんは、3001さんが言われるように碓井さんに正々堂々と議論を挑むべきだろう。ただ、コメントを読む限りその主張には「なんの理屈もない」ようなので返り討ちにあう可能性が極めて高いと思うが。

[3005: 口コミ知りたいさん]

>>3004さん
老害のコラムは興味ないけど、大変そうだからまとめてあげるよ。

①公式サイトがいけてない点　→そうだね
②タワマン以外の億ションでALCは考えられないだの何だの　→発想が時代遅れだし坪250の物件相手に何言ってんの

[3006: 匿名さん]

>>3005
やっぱりね。君は完敗。
②の後半(坪250云々)は全く同意だが、碓井さんもそんなことはわかっている。
この物件でALCを採用した理由としてコストダウン以外になにがある？

老害と表現した時点で君は荒らし確定だ。これ以上このスレを荒らさないほうがいい。

[3007: マンション検討中さん]

>>3006 匿名さん

横槍で申し訳ないが、逆にあなたは何故そこまで必死なの？
ALCが一般的になっているのにいつまでも技術水準が過去のまま。
仕事を貰うため、過激な発言をして注目を集めたいようにしか思えないけど。

[3008: 通りがかりさん]

>>3004 匿名さん

高層マンションではALC全肯定で低層マンションだと全否定してる時点で矛盾してる。
ALCに根本的な問題があるなら高層マンションに使えないだろうし、軽量化の為にALCを使って強度に問題ないのなら低層マンションで使っても問題無い。
要は目立ちたいだけ。

[3009: 匿名さん]

横槍か（笑）
別に必死ではない。この「口コミ知りたい」さんや3003さんのコメントがどうみてもおかしかったのでつい「横槍を入れてしまった」だけ。
ちなみに私は、この物件は総合的にコスパに優れた良物件と思っているし、これまでそういうコメントをしているよ。

[3010: 口コミ知りたいさん]

もしかしてご本人でしょうか？

[3011: マンション検討中さん]

素人だからよく分からないけど、コストカットを利点とうたってるホームページはいただけないけどね。
ここに限らず不動産やは物は言い様ばかり。

[3012: 匿名さん]

だから不動産って怖いイメージある
知識のない買い手をだますみたいな

[3013: 口コミ知りたいさん]

1期4次の発表チラシが入ってた。
A1棟メインの絵だねー。

[3014: マンション検討中さん]

本当にコストカットしか利点がないなら敢えてホームページに掲載しないのでは。
槍玉に挙がるだけですし、通報されれば一発でアウトではないですか。

[3015: 匿名さん]

通報ってどこに？何によって、一発でアウト？

[3030: 口コミ知りたいさん]

[No.3016～本レスまで住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[3032: マンコミュファンさん]

ずいぶん削除されてるけどそんなひどい投稿だったけ？

[3033: 匿名さん]

そのようですね。
何が逆鱗に触れて削除になったのでしょうか?

[3034: マンション検討中さん]

逆鱗に触れるも何も削除したのは管理人なので誹謗中傷や自作自演があったという事なのではないですか。

[3035: マンション検討中さん]

昨日全部読んだけど本人か？とかマンション関係ない内容だったから消えても支障ない感じです

不特定多数が見る場所で口汚く罵り合うのはやめてほしいものです

[3036: 周辺住民さん]

>>3008さん

>高層マンションではALC全肯定で低層マンションだと全否定してる時点で矛盾してる。
>ALCに根本的な問題があるなら高層マンションに使えないだろうし、
>軽量化の為にALCを使って強度に問題ないのなら低層マンションで使っても問題無い。

・高層マンション⇒SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造
　⇒SRCは強度が強いので壁にALCを使っても問題無い

・中低層マンション⇒RC（鉄筋コンクリート）造
　⇒RC造はSRCほど強度が無いので壁にも強度を持たせた方が望ましい

という話なのでは？
（素人なので本当にそうなのかはわかりませんが、論理的にはそういう話かと。）

[3037: マンション検討中さん]

>>3015 匿名さん

虚偽の記載をしていれば一発でアウトでしょう。

[3038: マンション検討中さん]

周辺を見に行って思ったのですが、これだけの規模のマンションができるのに、反対運動がないのはすごいですね。
元々大きな倉庫があったからでしょうか。
それとも利便性向上に期待されているのでしょうか。
地域社会にも溶け込めるといいなと思っているので、反対運動がないのはほっとしました。

[3039: 口コミ知りたいさん]

>>3036さん
3008さんや他の方が言いたいのは、RCでも柱や妻壁(端壁/戸境壁)で必要な強度を満たせていれば、玄関側/バルコニー側に耐力壁は不要となり、その非耐力の部分にALCを用いても建物の強度不足にはならないという話です。

>>3038さん
他の物件でまるで基地の反対運動のような看板を見たことありますが、ああいうのがあると買う方は不安ですね。

[3040: 匿名さん]

値引き交渉可能
http://www.athome.co.jp/smp/mansion/1012671719/?DOWN=2&BKLISTID=00...

[3041: マンション検討中さん]

以前の勢いがぱったりなくなってしまいましたね。他にご検討されている方いらっしゃいませんか？
低層階がいいのですが、何階にしようかで悩んでます。

[3042: 匿名さん]

>>3041 マンション検討中さん
庭付き一階、どうですか？

[3043: マンション検討中さん]

それだけ業者さんの書き込みが多かったのでしょうね。一期が終わって興味が無くなったんでしょう。一般の方は一部の人以外あまり書き込みません。

[3044: マンション検討中さん]

↑というよりも、一期で300戸以上捌けて検討していた人達が契約に至った、或いは契約に至らなかった人達は検討対象から外したからでしょう。

[3045: マンション検討中さん]

大型過ぎてやはり売れ残りそうな気配ですねえ。
前にも話題になってましたが一階は水害リスクが怖すぎて、検討していません。買うなら二、三階あたりかなぁと。

[3046: 口コミ知りたいさん]

>>3045 マンション検討中さん
売れ残りを心配されておられるなら、大規模は最後の棟の一択ではないでしょうか。。

[3047: 匿名さん]

あらゆる区で値引きと売れ残りネタで荒らしてるやつがいるな。検討しているとは到底思えない。

[3048: マンション検討中さん]

ACLの件は、要するに碓井氏が批判しているのはACL板が地震に有利であるかのように
書いているという点で、コストダウンの為だと正直に書きなさいよ、ということでしょう。
これはその通りだとは思います。

ただ碓井氏の記載ですと、軽く一読するだけですと廊下・バルコニー側の壁も
鉄筋にしの方が強度が高くて良い、という印象を受ける気がします。

実際には構造体に属さない廊下・バルコニー側の壁は全体的な強度への寄与はなく、
材質は何であってもあまり変わらないようですね。
つまりそこにACL板を使うというのはコストや効率の観点からは合理的なわけです。
（まぁそれを正直に書け、と碓井氏は主張してるわけですが）

碓井氏の著書などを拝見すると、内容は基本的には真っ当だと思うのですが、
あの人の要求を満たすマンションを今時建てたらとんでもない高額になってしまいます。
デベロッパーは売って利益を上げねばならない、という観点を無視している（敢えて見ていない？）ような気がしますね。

[3049: マンション検討中さん]

↑ACLではなくてALCですね　(^^;)

[3050: マンション検討中さん]

三井住友建設のプレスリリースより、
「マンション建築向け“ダメージフリー躯体システム”を開発― 震災対応マンションSuKKiT Noahの新たなコンポーネント ―」（http://www.smcon.co.jp/2011/1027976/）

>バルコニーや外部廊下などに面する外壁は、原則としてALCパネル(Autoclaved
>Lightweight aerated Concrete　： 高温高圧蒸気養生された軽量気泡コンクリート)を使用します。>ALCパネルは地震時の躯体への変形追従性が高いため、不具合の発生を低減させることができます。

ガーデンズ王子の施行は長谷工ではありますが、概念としては同じであると思われます。
もちろんALCパネルにはコストカットや効率性に優れているという点もありますが、
変形追従性が高く実際的なダメージを受けにくい、というのもまた1つの利点であるわけです。

本物件の公式サイトはその利点を強調した記載となっているに過ぎないのでは、と思います。
説明不足であるのは確かですが、論理矛盾にはなっていません。

[3051: 周辺住民さん]

>>3039さん

3036です。なるほど壁には強度は期待していないということですね。
また、3050さんが書かれているように、地震の時は壁が単独で壊れやすい方が
躯体に影響を与えにくいということになるのでしょう
（壁自体は補修が必要になるかと思いますが）。

ちょっと検索したら、ALCは耐水性が弱くて塗装やメンテが必須なのが弱点の
ようです。そこがクリアできれば問題は無い？ということなんでしょうね。

[3052: 口コミ知りたいさん]

>>3051さん
ALCはガッチリ固定せずにある程度揺れに追従する取付け方法が業界的に確立されていて、それで破損を防ぐこともできるようです。防水塗装が必要な建材というのも共通認識なので、将来の長期修繕では再塗装が必要になるかもですね。
http://www.alc.gr.jp/qa/panel_qa.html

[3056: 口コミ知りたいさん]

[No.3053～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため削除しました。管理担当]

[3057: 口コミ知りたいさん]

なんでNo.3040は消されずに残ってるの？

[3058: 通りがかりさん]

誰も削除依頼かけてないからでは？

[3059: 口コミ知りたいさん]

既に購入された人が、検討スレで削除依頼し続けるのもマナー違反だと思いますけどね。。
この物件に不利な書き込みを全部削除依頼してるようですが、チェックする側の事も少しは考えないとね。

[3060: マンション掲示板さん]

>>3059 口コミ知りたいさん

物件が不利になる書き込みだからではなく、検討に関係のない別エリアの中古マンションのURLが意味も無く貼られていたからでしょ。
何が書かれていたのか確認してから発言して下さい。