ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
https://www.sumu-log.com/archives/1463
名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
https://www.sumu-log.com/archives/15537/

[281: 匿名さん]

＞２７０
すごい人気だねー（笑）

ドヤ顔で何言ってるのでしょう。
王子消防署前バス停に下り便しか停まらないことが自慢ですか？
こちらのマンションに住むとしたら何も関係ない話ではありませんか？

[282: 匿名さん]

利便性○、治安△、教育環境×、というのは理解しました。
医療はどうでしょうか？
近くの名理会の評判をご存知のかた押していただけますでしょうか？

[283: 購入検討中さん]

物件から王子小学校まで歩いてみましたが、子どもの足だと10分以上かかりますね…。
北本通りから一本入った道を通っていく感じになるのですかね？集団登校はありますか？

[284: 匿名]

>>194
本当です。そのおかげで福祉がとても厚いのです。

[285: ご近所さん]

名理会は特に突出した部門があるわけでないけれど
検査などで行く程度には便利ですよ。
緊急病院だからといってその病院に入院できるかは
わからないし、より専門的な病気ならその方面の
病院探したほうがいいと思います。
不妊治療などもできたはずですが、一段レベルの
高い治療を受けたいなら他に行くことになります。

風邪程度なら隣の馬場内科クリニックがいいですよ
http://www.baba-clinic.jp/basyo.html

[286: 匿名さん]

>>284
それは北区の話？、東十条の話？、それとも創価学会員の話？

もう少し具体的に教えていただけたらありがたいです

[287: ご近所さん]

>>286
他の区に比べて創価学会の方の割合が多いかは、学会員でないと分からないので答えようがないですが、選挙で公明党が強いのは間違いないです。
選挙のとき王子駅前に公明党と支持者がたくさん集まっているときがあります。区政でも公明党が強い＝福祉が手厚い。

特段東十条に創価学会の人が集住しているとかは、多分ないです。うちに勧誘が来たりご近所に頼まれたこともありません（エ○バは一度来ました）

この近くに会館がありますが、人がたくさん集まったり、騒いだりすることはないので、存在感はないです。あまり使われてないのかな？

宗教関係が気になるかどうかは各人の感覚だと思いますので、参考までに。

[288: 周辺住民さん]

公明党が強い＝区議会議員が不正な口利きをするだろ。
昔は赤羽台の都営団地など創価学会員は抽選無しで入居できると言われたものだ。

[289: 匿名さん]

確かに知人が公明党の人に口利きしてもらったら保育園にすぐ入れたと言ってました。
公明党の方の知り合いができれば心強いかもしれませんね。

[290: 匿名さん]

カーシェア、レンタサイクルがあるのは魅力的ですし
ゴミ回収が各階にあるのがいいですね
マンション内にドッグランがあるのはすごいなと思いました。
住民のみが利用できる中庭は安心して子供をあそばせられるのかなと思いました

[291: 購入検討中さん]

中里のプラウドと対極的な物件ですね。
利便性はこちら、土地の格（？）は中里でしょうか？

[292: 匿名さん]

創価学会の人にオススメの物件なんですか？

てか、東十条は信濃町の下町バージョンって感じなんですか？

[293: ご近所さん]

北区の物件は創価学会大好きな人がすぐに涌いてきますね～
東十条は学会員だらけだと思い込みたいならご勝手にどうぞ

[294: 匿名さん]

学会員だらけではないが、学会員にオススメって感じですか？

調べたら、赤羽よりの東十条アドレスのところに学会の施設がありますね。

[295: 匿名さん]

この辺りに10年住んでます。
商店街の街路灯についてるフラッグが三色旗なのと、駅前の飲食店のラジオから学会提供の番組が流れてたことがありますので、学会員の方が多いのは事実かと思いますが、嫌な目にあったことはないです。
あと、この辺りは外国人も多いですね。

[296: 匿名さん]

公明党が長いこと自民党と選挙協力していて今も与党なぐらいだし、
学会員も自民党よりやや弱者に優しい保守派って感じでしょう。
積極的に関わりたいとは思いませんが、害がある人達でもないでしょう。

土地柄学会員にとって住みやすいマンションみたいですが、非学会員が住んでも問題ないと思いますよ。

[297: 周辺住民さん [男性 40代]]

北区は半グレがゴロゴロしてます。
昔から人気がありません。だから安いのです。
考え方は足立などと一緒です。
良い所に住めない人が住むのです。
子供もそういう親の子が多い。私自身ももそうですが。。

[298: 周辺住民さん]

東十条住民です。
ココは倉庫で桜の季節以外は殺風景でしたが、きれいなマンションができたら賑わいが生まれる。楽しみです。

東十条は、確かにぱっと見何もないですが、実は遠くから足を運ぶ人も多い有名店や行列店もあります。
南口だけでも頑固親父の焼きとん埼玉屋、ビブグルマンに載ったそば屋一東庵、有名ラーメン店ほん田、お取り寄せで人気の一日二組限定もつ鍋屋。駅前の黒松。
他にも個性豊かな個人店が頑張っています。
いかにも都会なお洒落カフェやチェーン店、便利なショッピングモールはないですけどね。

このマンションを買わなくてもいいですけど、本当に何もないわけじゃないんですよ。僕は住むほどに味が出る場所だと思っています。
ぜひ散策してみてください。

[300: 物件比較中さん]

どれくらいの単価で出てくるか次第だろうね。
王子神谷の魅力は地価だろうから、
値付けでつまづくとキツイね、売る方も買う方も。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[301: 周辺住民さん]

>>299
本当に近所の者なのですが営業マンだと思われて悲しいです。美味しいお店情報、いりませんでしたか…。
でも、にわか仕込みの営業マンより詳しいと思いますよ（笑）

[302: 匿名さん]

検討掲示板なのに、周辺情報を営業の情報だとか言って一蹴するのはおかしい！どなたが書き込まれているか、そんなに重要？ケチつけるだけがこの掲示板の存在意義？
マンコミでよく見られるいちゃもん討論よりよっぽど有意義と思います。周辺住民さんありがとうございます。

[303: 匿名さん]

ま、周辺情報と言っても食いもんだけじゃ弱いですよね。それに食いもんでさえ何もないなら埼玉以下だし。
医療、教育、環境、この辺りでここは良いですよ！というところはないんでしょうか。

[304: 匿名さん]

ないです。
良いのは交通の便だけです。

[305: 購入検討中さん]

坪単価200くらいで落ち着いてくれたら、いいな
無理かな

[306: 購入検討中さん]

4月下旬にプロジェクト説明会、5月下旬にモデルルームがオープンすると昨日電話がかかってきました。

周辺に住んでいる方々の情報を参考にさせていただいています。
あとは値段が…。

[307: 匿名さん]

>>305
さすがにこの場所で200はないでしょう。
250くらいが現実的じゃないですか？

[308: 周辺住民さん [男性 40代]]

>>298
王子神谷なんて実際何もないです。
近所に食べログに載ってるラーメン屋があると何が便利なのですか？
他の場所にはないのですか？
マンションの検討には治安とか環境が一番重要では？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[309: 匿名さん]

>>305
恐らくパークホーム王子と同じ位ではと思います。
あそこは坪211～300万。
日当たりや騒音などの何らかのガマンポイントがある部屋なら
希望はかないそうですね。
逆にエアリーコートの最上階は300行きそうですね！

[310: 購入検討中ママ]

>283
4月から子どもが王子小学校に通います。集団登校は4月と9月に合計2ヶ月あるようです。
1年生は4月の数週間は集団下校もあるようです。
確かに子どもの足では10分はかかると思います。

[311: 匿名さん]

まあそれが匿名掲示板の限界でしょう。　どれが本当の検討者か、近所の人か、
それとも業者関係の書き込みなのか、
ネガの書き込みも一般人か、それともライバル物件の関係者なのか、
１００パーセント間違いないと確かめる方法はありません。

[312: 匿名さん]

金融周りの業界情報です
所得の向上が見られない一方、先行して物件価格が高騰しており、先行き不透明と言われています
仮にこの物件が高くて見送った場合でも他物件で早晩、元の価格帯に近い水準で買える日はそう遠くなさそうです

[313: 匿名さん]

>>312

需要と供給のバランス、ってご存じですか？

　　　

[314: 匿名さん]

現在の需給のバランスはどんな感じなんでしょう？
供給が需要を上回れば価格は下がっていくわけですが・・・

[315: 近隣買替検討中]

需給バランスも価格次第では？

70平米 T270万までなら即決のつもりです。

[316: 匿名さん]

最後売れたかどうかは供給に対してそれに見合う需要があったかで決まるわけですからね
312は不動産価格が高騰していて需要が先細ってるといってるだろうけど、それに対して313の条件反射的なかつ、浅はかな反応。それに315の間取りや階数を無視した業者的レス。
さすがとしかいいようがありませんね。

[317: 購入検討中さん [男性 50代]]

LANDSCAPEを見て、南東向きですよね？

[318: 近隣買替検討中]

南東向きですね。

[319: 購入検討中ママ [ 30代]]

早く金額が発表になるといいですね。4月下旬の発表会？で明らかになるのかな？？
4LDKを希望ですが…価格によっては3LDKも考えてます。階数や棟、方角など何を優先させるか悩みます。
共有施設しよぼくていいから安くしてほしい。バーベキューとかしないし。

[320: 購入検討中さん]

確かに、数年後には誰も使っていないバーベキュースペースが目に浮かびます（笑）
ライブラリーかスタディスペースが欲しかったですね個人的には…。ドッグランが１番要らないのは確かだけど

[321: 近隣買替検討中]

>>316
さすがと褒められましても返す言葉もございません。

自分の予算を持って検討させていただきますが、階数や間取りは貴殿程は重視してません。想像ですが、、
設計変更可能ならばそのタイミングで契約したいのです。スケルトン渡しが本望ですが。
こんな考えの者もいるんですね〜

[322: 購入検討中さん]

70平米1270万…ただの数字の間違いですか？
＋3000万は絶対に必要だと思いますよ。

[323: 購入検討中さん]

1270万→T270万ですね、見間違いすみません…。
270万、私にはムリです。。たぶんこのエリア検討中の多くの方が厳しいのでは…

[324: 匿名さん]

270万はたしかに安くないけど、
今の相場で23区内／京浜東北線／徒歩5分で５千万以下っていうのは難しいんじゃないですか？
今までのザ・ガーデンズのシリーズはどこもエリア相場の上限狙うような値段でしたし。

[325: 検討中の奥さま]

東京オリンピックが終わった2020年以降に建築費が下がるのかな
2018年入居っで、後300万円の家賃を支払わなきゃ～大変ですね

[326: 匿名さん]

>>325

建築費は確実に下がるでしょう。
都内の公共工事に加えて震災被災地の大規模需要。
それが落ち着くオリンピック以降は
建築業界は人手も資材も余りまくると思います。

[327: 匿名さん]

そうともかぎらん。
政府はオリンピック後の不況を嫌って、無駄な道路やダムなどにバンバン資金をぶち込んでくるはず。

[328: 周辺住民さん [男性 40代]]

下がるでしょ 確実

[329: 匿名さん]

建築費は下がっても不動産価格は下がらないかもね。
一概に比較できないけど、ロンドンはオリンピックを経て、
庶民が不動産を所有できないほど価格が高騰中なのは有名な話。
ここに限らず、買えるうちに買っとくのが不動産の基本。
今の水準なら不動産バブル弾けてもたかが知れてるでしょ。

[330: 購入検討中さん]

現地を歩いてみたら，東十条エリアよりも十条エリアのほうが雰囲気は好きだなと思いました。
中央図書館がとても素敵でした。公園やカフェも併設されているし，本が好きなので半日過ごせそうです。

[331: 物件比較中さん [男性 50代]]

敷地内でBBQ？
ドッグランは大型犬小型犬？近所犬同士会える？
キッズルームは幼児用？小学生がマルチスタジオゲーム用？
管理費を支払うのに。。。

[332: 匿名さん]

なるほど
犬飼わない人も
子供いない人も
バーべキューなんて趣味ない人も
費用負担するって事ですよね

[333: [女性]]

子供いる家庭でも文句有りますよ、同じ管理会社の大規模マンション　↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/376720/

[334: 周辺住民さん [男性 40代]]

>>329
大幅に下がるって
デベも建設業界も経済界もそう予想してるのに何故素人が
ロンドンとしがない王子神谷比べてもな

[335: 匿名さん]

大幅に下がるって半額くらいになるとでも思ってますか？
まぁ、多少は下がるとは予想されているので、今社宅とかに住んでて家賃がそれほどかかっていない人は待つ価値はあると思いますけど。

[336: 匿名さん]

ロンドンの郊外の王子神谷的なところが70㎡で１億超えてたりする。

ロンドンに限らず、ニューヨーク、香港、上海、シンガポールなども似たような状況。

東京はこれらの都市よりも人口も富も多い（1人あたりではニューヨークに負けますが）。

ここから先、駅近の東京の不動産は下がってもたかがしれてる。

[337: 周辺住民さん [男性 40代]]

>>336
本文：
何故そんなに上げたがるのですか？
もし検討されてるのなら少しでも安いほうが良いのでは？おかしいよ
上記の地は全て投資対象ね
王子神谷は分かるよね
長文、連投、そしてくだらない議論だよ

[338: 匿名さん]

・「ロンドンロンドン」
・「下がってもたかがしれてる」

このループですね、この方。
もう少し現実的な情報交換がしたいですねー。
個人的見解を論じることは他でやっていただきたいと。

[339: 購入検討中さん]

オリンピック特需の話と、現在の世界的な不動産市況の話がごっちゃになっているからいけないんですよ。
確かにロンドン郊外の地価が急激に高騰している、この話は別にこれで良いんですよ。問題はこれがロンドン五輪とどう関係しているのかって話で、もしこれを東京に当てはめるなら過去のオリンピック開催地でも同じ事が起こっていなければ、要は再現性があるのかないのかを示さなきゃいけないんですよ。

では聞きますが、その前の北京は？アテネは？シドニーは？これら都市の郊外は高騰しましたか？
世界的な不動産の地価高騰の渦中にロンドン五輪が結果として入り込んだだけでは？

[340: 匿名さん]

どっちでもいいや。買いたいときに買うだけです。

[341: 匿名さん]

確かに自分達のタイミングで買うのが一番だと思います。
今後どうなるかなんて誰にもわからないですし。

[342: 購入検討中ママ [ 30代]]

私もそう思います。自分にとって必要、欲しい、と思った時が買い時ですよね。
買える値段かどうかは大事ですが…。

[343: 購入検討中さん]

あのすみませんが、今後の価格の話が出たのでみなさんあれこれ議論しているだけで、誰も買うべき控えるべきには触れていないと思いますが？

ちなみに私は20年の東京五輪以降に価格は大きく下がると思っていますが、関係無しに買うつもりです。

[344: 購入検討中さん [男性 30代]]

>>343


わざわざ宣言しなくても、、、

[345: 周辺住民さん [男性 40代]]

営業の話し聞いた感じだけど根拠のない強気価格の予感
数年で1本くらい下がっちゃう価格かも知れない
こりゃ埋まらない可能性があるなー

[346: 周辺住民さん]

サクラ満開時期に説明会だよ、楽しみに

[347: 購入検討中さん]

まあ、価格が上がる下がるは、
今ピークに近いのは間違いないから、
下がるんじゃないの？
実態経済伴っていないし。

で、買うか買わないかは、
やっぱり価格設定次第でしょ。
周辺と比較した価格であまりにも高すぎれば見送るし、
お得に感じるなら買う。

坪250だと、見送りもありかな。
5,300万円／70㎡だと、
やっぱりこの地域では割高感ある気はする…

[348: 匿名さん]

ここは王子製紙からIRが出てて、
土地の取得単価は坪当たり127万円。

で、容積率が250%ぐらいだから、一種坪単価は約50万。
建築費が坪当たり120万とすると、原価が170万。

販管費・利益を30%で計算すると
170÷0.7＝243だから、
最低ラインで、平均250万前後になりそうな感じ。
それにどれぐらい乗っけてくるかは、相場による感じかな？

今の強気相場なら@270でもおかしくないと思いますが・・・

[349: 購入検討中さん]

仕入れが高いってことですかね？

確かに強気相場なら有り得そうですが、
この規模の団地がはける水準か？というと疑問ですね。
まあ、発表を待つしか無いですね。

[350: 匿名さん]

建築費は坪当り100万程度だと思いますよ。ゴージャスにするならば別だけど
だから平均225万で充分益が見込める計算かと

[351: 匿名さん]

今どき坪当たり100万じゃ建たないですよ。
ましてや、ここみたいに共用施設があれば120万でもきついかもしれないのに・・・

[352: 購入検討中さん [男性 30代]]

>>351

http://www.miyasekkei.jp/tanka/

まあ、100万程度でしょうね。
共用施設といってもそんなに大きくないし、造りも変わらないし、、

[353: 購入検討中さん]

大規模だから規模の経済が働くし、単価が安い長谷工だから実際はもっと安いのではないでしょうか。

何はともあれ、この辺りって坪単価250万以上、もしくは価格が6000万以上のものがほぼいないエリアのようだし、
864戸も捌かないと駄目だから、平均坪単価は250万以下に抑えてほしいですね。

第1期は勢いをつけないと駄目なのに、いきなり270万とかつけちゃって
ブリリアやプラウドの他の長谷工物件と合わせて、売れない三兄弟にはなってほしくないです。

[354: 購入検討中さん]

>>353

東京建物と野村で捌けていない物件があるんですか？

まあ、建築費がいくらであろうと、
価格なんてあってないようなものですから、
結構かぶせてきそうな気はしますね。
でも、この地域に求めるのは「手頃な価格」だと思うので、
値付けに失敗すると苦戦しそうですよね。

[355: 購入検討中さん]

>>354

練馬区のブリリアシティと大田区のプラウドシティです。
ブリリアは第1期で30戸出して即日完売(...)になったようです。
プラウドは土地を坪200万で仕入れた時点でもうどうしようもない気が・・・・

ここは土地の仕入れ価格はまあまあだし、交通利便性がいいから他の物件のようにはならないとは思いますが。

[356: 匿名さん]

マンションは「即日完売」は信じないほうがう良いでしょう。そんな大きな買い物、一日で決めることがほとんどありません。

特にあの野村、数ヶ月以上時間をかけて、全部決めて(内定を取ってから)から販売開始するなので、当然「即日完売」になりますwww

[357: [男性]]

ファインシティ王子神谷リバーの価格は2400～
利益がマイナスのことですか？
建築費は坪100万は十分だと思いますけど

[358: 匿名さん]

>>356さん
えーっ、そうなんですか！
新聞やテレビのニュースで即日完売の声を聞くと、さすがブランド力のある会社は
違うと驚いておりましたがそのようなからくりがあるとは！
中には即日完売で箔をつける為、期分けを小出しにするマンションも多いみたいですよ。

[359: 周辺住民さん]

工事している横で桜がポツポツ咲きかけてます。
これから桜吹雪がすごいことになるけど、敷地内の掃除どうするのかな。

しかし、なんだか高くなりそうな（高くしたい？）雰囲気ですね。
どう考えてもバブルな様相なので考えてしまいます。ここに限らずですが。
大規模なのだからその分割安で出してほしいところ。

都会的でも高級感漂う感じでもない庶民的な街なので（悪い意味でなく）、変なイメージ戦略にしてほしくないのに、あのサイトの動画もちょっと。期待して待ってたのに、コンシェルジュサービスとか無理やり高級感を演出してる気がしてなんだか残念です。

[360: 匿名さん]

以前、原宿近くのコンシェルジュがいるマンションの
小さい部屋に出入りしていたことがあるけど
エントランスを通る度に
「いってらっしゃいませ」「お帰りなさいませ」と
声をかけられ限りなくうざかった。
鍵持ってるだけで住人じゃないっ・・つうの

[361: 匿名さん]

まぁ、住民であればコンシェルジュをうっとうしいとは思わないでしょうね。

[362: 匿名さん]

http://www.nikkei.com/article/DGXLNSE2INK01_U6A320C1000000/
中古マンションの値上がり止まる　東京23区の２月

コンシェルジュってさ
購買層をどう想定しているのやら

[363: [男性 30代]]

ホームページ、物件概要の履歴から見て何かが更新されたと思うのですが、何かは分からず、、
気づいた方いらっしゃいますか？？

[364: 匿名さん]

物件概要の期限が切れたから更新しただけじゃないのですか？
大きな変化は特段見受けられなかったので…
もしかしたらなにか数字が具体的になったとかあるのかしら？
つぶさにみていないとわからないので、なんともいえない部分

大きなマンションなのでコンシェルジュいても良いのではとは思います。
防犯的な意味合いでというのが大きな理由です。

[365: 匿名さん]

コンシェルジュと管理人て何が違うんですか？身だしなみ？

[366: 周辺住民さん [男性 50代]]

現地を見に行かれればわかることですが

公式ＨＰでは東十条駅徒歩５分、王子神谷駅徒歩６分の表示ですが、プラザガーデンの東側から隣のＵＲ住宅の敷地を東西方向に通り抜けられるので、カームコートやブルームコートからだと王子神谷駅へのアクセスのほうが近いはずです。東十条駅南口へは最後が少し上り坂になります。都心からは京浜東北の赤羽行終電かメトロ南北線の赤羽岩淵行終電までは電車で帰れます。
始発は東十条が４：４５、王子神谷が５：０７。東十条始発ででれば羽田空港には５：３５位につけます。王子神谷始発ででれば品川６：００始発の東海道新幹線に間に合います。

王子神谷駅の前には「王子５丁目」バス停が、および王子消防署近くユニクロの前には「王子消防署前」バス停があります
この地域はバス路線が豊富ですので使えそうな路線バスの行き先を紹介しておきます

王子駅前、池袋駅東口、北千住駅、千住車庫前、足立区役所、赤羽駅東口、上板橋駅、新宿駅西口（環七をひた走り高円寺陸橋から青梅街道を新宿へ）鉄道だと都心乗継になってしまう地域への中学生や高校生の通学で利用している人には便利です。
私の通勤は王子神谷から王子駅乗換で京浜東北で品川方面ですが、王子駅との間はバスを使っています。本数が多く、乗換も楽なので。京浜東北が事故遅延になったら王子神谷から駒込経由で山手線を利用したりします。

現在は王子小学校の学区ですが、このマンションが完成したらそのままかどうかはわかりません。距離的には東十条小学校のほうが近い場所です。現在王子小学校の学区になっているのは以前ＵＲの敷地にあったさくらだ小学校が王子小学校と統廃合したためだと思います。クラス数は王子小学校は大体１学年が３クラス、東十条小学校は大体１学年が２クラスです。
王子小学校はこの地域の公立ではめずらしく制服です。

この地域に高級マンションのイメージで入居しても、周辺は庶民の街ですからがっかりされないで、むしろそれを楽しめる方にお勧めです。高級車よりも大衆車が似合う街ですし、京浜東北線より西側に出かけるのでなければ自転車が便利な地域です。赤羽方面、王子方面なら自転車ですぐにいけます。

マンションの周辺道路は現状では幅も狭く、一方通行も多いです。敷地内にずいぶん駐車場がありますが、完成して入居される際の引越は結構大変かもしれませんね。

エアリーコート南向きの上層階の方は夏はご自宅から隅田川花火が見えるかもしれません（音は届きませんが）ＴＶ中継で音を聞きながら自宅で花火見物できると楽しいかも。（私は王子５近くのマンションの部屋から毎年見ています）

[367: 購入検討中ママ [ 30代]]

今日、説明会の電話きました。留守電だったのでまだ参加予約してませんが…いよいよですね。
資料の読みが下手なせいかもですが、コンシェルジュはどこにいるのか不明です。全ての棟にいるのでしょうか？？それとも外部との入り口？？防犯的には棟の中にいてほしいですが…。わかる方いたら教えてください。　

今、団地住まいですが、このへんは確かに庶民の街ですよね。良くも悪くも。すっぴんマスクでも恥ずかしくないので気は楽ですが…。

[368: 周辺住民さん [男性 40代]]

>>366
大衆車というより寂れ過ぎてて外国人も多く
まずうまくリセールできなくて多くの難民が。。
一つ一つの部屋が大き過ぎて盛り上がりにも欠けると予想
なにより王子5団地のイメージが強過ぎる駅なのでもうね
王子神谷で5500なんてババ引いてる感じが、、
今回は見送りですかね

[369: 匿名さん]

>>368
ありがとうございます。
僅かですが倍率が下がる。
ここ2～3年という条件であれば、この物件は比較的手頃ですから。
冷静に考えたら此所はそう悪くないと言うのは明らかなんですがね。

ところでどの辺りに幾らくらいのを買おうとしているのですか？
まさか東横線沿線駅前で70平米5000万円以内なんて事はないでしょうね？

[370: 働くﾏﾏさん]

70平米5500とかどこ情報ですか？
この戸数でそんな高くなるわけないと思いますが

[371: 匿名さん]

コンシェルジュがどこの棟に入るのかは確かに興味ありますね。直分かるのでしょうが。
個人的には、何か用事がある際は面倒になりますが、コンシェルジュがいない棟が希望です。
戸数から考えたらエアリーコートでしょうか。一番立派なグランドエントランスもエアリーコートなんですかねやっぱり…

[372: 購入検討中さん [男性]]

>>370
「高くなるわけがない」という根拠が不明ですね。

価格には2種類の組み立てがあって、市場動向から組み立てる場合とコストプラスで組み立てる場合。

前者は近隣のプレシス赤羽やノブレス赤羽などは坪単価２６０～２８０万円。
駅前物件のリビオ板橋は２９０～３２０万円。
東十条というマイナー駅とはいえ、都内ＪＲ京浜東北線駅近＆大規模物件。
希少性もあり、２６０万円なら格安という判断となります。

後者の算出は難しいですが、同じファミリー向け＆長谷工大規模物件のプラウドシティ大田六郷の土地取得単価
と入居者数で割り返し、１世帯当たりの土地負担額を当物件と比較すれば坪２６０万円程度と推測できます。
（ちなみに大田六郷は坪単価２８０万）
なお、大田六郷はディスポーザー付きであるものの、フレームイン＆直床仕様。
こちらの物件は完全アウトフレームですし、更に単価は上がる可能性はあります。

従って、残念ながら２６０万円は割安or妥当と思いますよ。

昨今の相場は異常にも感じますし、おっしゃることもわからなくもないですが、
これが現実です。

[373: 匿名さん]

だいたい坪単価は赤羽＝板橋＞王子＞十条＞東十条だから、
安い条件の悪い部屋は坪単価230万程度で買えるでしょう。

今の相場なら赤羽、板橋の徒歩5分の物件が建ったら坪270万～で平均300万超えるでしょうが、
ここは東十条、王子神谷ですからね・・・。

[374: 匿名さん]

東十条と坪単価が近いのはむしろ北赤羽、浮間舟渡ぐらい。

さすがにこの二つよりは少し高いですが。

[375: [男性 30代]]

外国人が多いのは仕方ないでしょう、今の日本はどこにもね
特に北区は埼玉の川口・西川口・蕨を隣接しているから
東十条のマンションを視野に入るのは当然です
申し訳ないですが、私もその中の一人です

[376: [男性 30代]]

この地域の相場を見ると、１０年中古でも4000万を越えるでしょう。だから該当物件は低層も5000万以上だと思う。かつ、長期販売戦なので、普通は高めに出して、入居後にだんだん値引きか家具プレゼントか

[377: 匿名さん]

公式のプランには出てないけれど、この物件65㎡からあるからグロスで4000万代の部屋はいくつかは出ると思う。
だけど、70㎡になるとほとんどが5000万は超えるだろうね。
価格を抑えたい方は65㎡をどうぞ。

[378: [男性 30代]]

65㎡のは7戸しかない、エアリコートではないでしょう。

ちなみに、ローンを使う方はご注意下さい
未竣工物件の審査は二回、そして金利の変動
入居時期は減税対象であるか

[379: 匿名さん]

上の方、よく分かっているのか分かっていないのか…。
確かに物件概要に記載のある65.07㎡のタイプは7戸になっているので、建物配置図から考えたらブルームコートかカームコートの桜並木向きの棟（西向き？）が7階建なのでそこで間違いないでしょう。
で、これはあくまで一番小さい65.07㎡タイプが7戸というだけなので、当然他にも65㎡代の部屋は各棟にあると思われますし66㎡や67㎡、68㎡代なんかもあるんじゃないでしょうか。

そして仮に物件の平均坪単価が260万でも270万でも、低層階や西向きなどの条件によって単価@230万、240万なんて部屋も恐らく出てきますから、そうすると70㎡未満の部屋ではグロスで4000万円台なんて部屋も結構あるんではないかということです。もちろんパンダ部屋以外でも。70㎡超えてもいくつかはあるかもしれませんね。

まぁ、価格重視の客層には当然人気が出るでしょうし、抽選は必至でしょうけどね。

[380: 匿名さん]

公式に載っている間取りが70㎡～85㎡まで5㎡刻みなので、65㎡代が何タイプかっていう感じかもしれませんね。
65㎡だとして19.66坪、@230で4500万、@240で4700ですか。65㎡でも上層階は5000万超えそうですね。高いなぁ…。。