ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
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名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
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[2801: マンション検討中さん]

山手線内と比べると資産価値の安定性は低いでしょうね。マンション価格は5年前と比べると3割位高くなっているので、10年後にはその分は下落しているでしょう。さらに、経年分で年間100万円ずつ下がるとすると、東十条の5000万のマンションは10年後には、2500万になっているかもしれません。山手線内なら買い手も多いのでそこまで下がらないはず。

[2802: 匿名さん]

>>2801 マンション検討中さん

根拠のない数値並べても説得力ない。
10年後に2500万てどういう計算よ？

どんな駅でも都内なら駅徒歩5分なら資産価値は高めで維持される。
複数路線使えて東京駅までも比較的近いここなら尚更。

[2803: マンション検討中さん]

周辺地域との相場から、10年で3800万くらいでしょうか。
どちらにしてもここは永住タイプで、資産性は今一つ。
ここで高層買う勇者は余りいないだろうね。

[2804: マンション検討中さん]

>>2802 匿名さん

5000万円✖︎0.7-(100 万円 ✖︎10)=2500万円

10年後にここまで下がるかわかりませんが、永住目的で資金に余裕のある人でないと厳しいかもしれません。

[2805: 匿名さん]

>>2804 マンション検討中さん
そんなに下がってたまるか‼︎
15年後でも4500万くらいにはなってくれないと

[2806: 匿名さん]

毎年定額で100万下がる意味が分からん。
20年後に1500万円ですか？
近隣相場を見て計算式を見直して下さい。

ここは資金に余裕のある半永住目的で購入する方が多いでしょう。

[2807: マンション検討中さん]

>>2804 マンション検討中さん

その計算だと、駅遠バス便の新築3000万のマンションは、１０年後はいくらになるんですか？

[2808: 匿名さん]

2804さんは、人口減少時代に突入すれば将来的には家余りで中古マンション価格下落は必須、という一般論を述べているのだろう。
そうした悲観的な予測の中で、資産価値が比較的維持されるのは「都心物件」であろうというのは確かに大方の見方だと思う（ただし「山手線内」ではない）。
買えるなら都心物件を買えばよい。買えるならね。坪500～からのやつ。

10年後とか100万円とかいう数字には何の意味もない（根拠がない）ので気にする必要はない。

[2809: マンション検討中さん]

>>2808 匿名さん

2807です。

2808さんのように説明してくれると、一般論としては、理解できます。

購入を検討中の者としては、今が高騰しているのも承知してますし、今後値上がりするとも、１０年後に新築時の価格を維持できるとも思ってません。

人口も減るので、確かに家も余ってくるのでしょう。

ただ、2804さんの数字は、やみくもに不安を煽ってると感じました。

[2810: 匿名さん]

今売り出されているマンションの数は5年、10年前と比べても明らかに減っているから、その時代と比べて値段高い事が値下がり速度を加速させることには結びつかないよ。

単に5.10年前の中古マンション価格が上がったというだけ。

今マンションを買いたいと思っている人は今ある物件で比較するしかないんだから、先々の不明確な相場予想で考えるより今ある情報で考えて買うか辞めるか考えた方がいいと思います。

尚、リーマンショックの様な世界不況を例にとっても10年後にこのクラスの物件が2500万円になるような事は起こっていません。

私も住み替えでこの物件を考えていますが、今住んでいるマンションの売却タイミングが合えばという形なので中々踏み切れず見送っています。今の時代にあった良いマンションだと思っています。

[2811: マンション検討中さん]

この物件の問題は地価、設備、仕様を考えても、新築プレミアを乗せ過ぎな価格ということ。だからその分、売却時は目減りするのが明らか。それを納得して買われるならそれはそれでいいと思う。しかし、同じ人ばかりで盛り上がらないね。些細な事で排除し過ぎたからじゃない？

[2812: マンション検討中さん]

必要なら買えばいいし、嫌なら買わなければいい。
それだけでしょ。

[2813: 匿名さん]

そのとおりですね。
今の新築はどこ探しても建築費高騰で割高感がある。
駅遠物件などは価格を抑えたり設備を充実させることなどでしか勝負できないが、ココは駅近で複数路線で生活利便施設が揃ってて都心にも比較的近いから強気で売ってる、って感じかな。

高いって言うなら諦めるしかない。
ココに限らずですが、高いとか資産価値がって言う人は買えない理由を経済力以外に見出して自分を納得させようとしているような気がします。

[2814: マンション検討中さん]

人口数は減っているのですが、東京の人口は毎年10万人近く増えてきていることを忘れないでください。地方と東京は全然違います。これから地方での暮らすはだんだん難しくなって来ると思います。地方の若者は東京に来るはずです。日本全体の減少するのですが、東京は別です。仕事のため、子供の教育のため、地方離れになる傾向はさらに強くなると思います。それにアジアからの投資マネーなども東京を中心に買うのですから、そんなにたくさん下がらないはずです。今は確かに高い時期ですが、2020年以後に買うと今より安いかもしれないです。

[2815: 匿名さん]

複数線路って、結果一本使うでしょう？(^O^)
都内へどこでも遠いし

[2816: マンション検討中さん]

>>2806 匿名さん

毎年100万円下がるのは、減価償却です。
マンションの償却年数は47年なので、5000万円/47=100万円としました。
ただ、償却されるのは建物の価値だけで、土地の価値は減価されないため、仮に5000万円の半分を建物の価値とすると2500万円/47=年間50万円減価することになり、100万円は多すぎました。
また、この5年のマンション価格上昇分(30%)が、10年後には全て帳消しになるというのも悲観的すぎるかもしれません。ただ、オリンピックが終わり、人口減少に歯止めが効かない中では価格調整が進む可能性も考慮すべきだと思います。
ガーデンズ の場合は860戸の大規模なので、10年後には一定数の売却が出てくることが予想され価格低下要因となってしまうので、4000万円の維持は厳しいのではないかと思います。

[2817: 通りがかりさん]

>>2815 匿名さん
休日と平日、利用路線違います。また、都内へは20分くらいで行けるのは利便性があると言えるのではないでしょうか。

[2818: 住民板ユーザーさん1]

京浜東北線は遅延が多いので地下鉄振替はかなりリスクヘッジ。

[2819: マンション検討中さん]

複数路線あるとどっちか止まっても代替効くんですよ。
ここなら最寄りの２つ止まっても十条駅まで歩けないこともないし頑張れば3路線使える。

東京駅まで直線距離10キロが遠いとは思えませんねぇ。

[2820: マンション検討中さん]

>>2816 マンション検討中さん
ここの5000万で10年で4000万なんてとても無理。周辺相場から5500万で4000万維持できるかって感じ。ここ建物の仕様から騒音とか近隣トラブル多いと思うよ。

[2821: マンション検討中]

>>2816 マンション検討中さん

意味分からない理屈でまとめないでくれるかな？
そんなに下がるなら100戸は売れても300戸売れないよ。
消費者はそんな馬鹿じゃない。2,3000万円の物件じゃないんだから。

あなたの理屈だとJR他複数路線駅近物件も都営三田線単線駅遠物件も同じ割合で資産が下落する事になるよね。

一期の時からいる荒らしだろうけど、自分の物件の板に帰ってくださいね。
いくら頭の悪いロジック組み立ててもここの検討者には通用しないと思うよ。

[2822: 匿名さん]

>>2821 マンション検討中さん

そんなにムキにならなくても大丈夫です。
内容からも検討者の発言ではないのは誰の目から見ても明白です。
皆分かってますよ。
マンションの格が違いますし、普通にやってはお客様が取られてしまうので、陰湿な方法を取るしか無いのでしょう。
嘘は匿名でしか許されないですからね。

[2823: 検討板ユーザーさん]

あと550戸の売れ行き次第でここの下落率はだいぶ変わるんじゃないですかね。
そもそも資産価値を気にするような方はここを選ばないですよね。永住じゃなければこんな時期に買わないですよ。資産価値を気にするなら中古ってマンマニも何度も言ってますね。

[2824: マンション検討中さん]

>>2815 匿名さん

ちなみにどの辺りがオススメですか？

オススメの場所で、予算内で物件があると助かります。

利便性がいい場所で探しています。
他に候補として検討している物件を教えてください。

[2825: 検討板ユーザーさん]

資産価値を気にするなら日暮里、西日暮里、田端が今ならまだ庶民が手が届くくらいかと。
山手線徒歩10分以内は資産価値強いです。

[2826: マンション検討中さん]

榊さんも、東十条の辺りなら坪単価200万円を超えると割高感が出るって言ってたね。ガーデンズは250万円超えてるけど、良く調べずに決めてる人も多いのかも。駒込辺りや、逆に赤羽の方が資産価値は高いよ。

[2827: 口コミ知りたいさん]

>2826さん
パークホームズ赤羽西と比べて如何でしょう？

[2828: マンション検討中さん]

根拠のない話ばかり飛び交っていますね。
頭の弱い方以外、参考にすらしないです。

[2829: マンション検討中さん]

東十条駅も王子神谷駅も本当に全く何もない駅なんですよね。
東十条のパチンコ屋が目立つくらいの寂しい風景。
王子神谷なんて全く何もない。低地で地盤が弱く、北区の忘れ去られた地域って感じなんだよなぁ。

[2830: 口コミ知りたいさん]

>2829さん
地下鉄の駅なんて、そんなものではないでしょうか。
あと、地盤が悪いというのも台地ではない=地盤が良くないではありません。
誹謗中傷にあたりますよ。

[2831: 匿名]

>>2829 マンション検討中さん
てめぇは、何処に住んでんだ？

[2832: 口コミ知りたいさん]

あまりカッとならずに(^_^;)
ただの荒らしかもしれません。最近は巧妙なんですよね。。

[2833: 匿名さん]

中古取引価格は市場原理で決まるからねえ。要は「欲しい人」がどれだけいるか。
そういう意味では分譲時の人気がある程度の指標になる、というのは正しいと思う。

[2834: マンション検討中さん]

王子神谷駅周辺は地盤の弱い氾濫低地。事実なので、荒らしでもないです。
http://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/doc...
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/do...
http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/tokyo/kita/P13_k...

[2835: 口コミ知りたいさん]

あのー
洪水は地盤が弱いのと関係ありませんよ？
あとマンションに関しては戸建てと違って何十メートルも杭を打つので台地でも低地でも沈下する事はありません。

[2836: 口コミ知りたいさん]

disるなら洪水一本がいいと思いますけどね。
洪水は過去コメでもう議論され尽くしているので、読み直して下さい。

[2837: マンション検討中さん]

>>2835 口コミ知りたいさん
残念ながら駅周辺は沖積層を中心とした軟弱層40m以上の沖積低地に分類されます。

[2838: 口コミ知りたいさん]

沖積層である事を否定しているんじゃなくて、マンションに影響しないと言ってます。
この行政レポートは読んでますか。ガーデンズの地盤は最高とは言いませんが、悪くもありません。都内東西を見た中で普通と思いませんか。

・「東京の液状化予測図（平成24年度版）」パンフレット及び報告書
　※PDF・18MB注意
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/pdf/ekijyouka_...

[2839: 口コミ知りたいさん]

ちなみ軟弱層の厚さについて2837の記載は虚偽です。
ここは40mではなく20～30mです。

[2840: 口コミ知りたいさん]

本当に購入検討者なら、モデルルームで貰ったパンフに書いてあるから知ってると思いますけどね。
エア検討者でしょうか。

[2841: マンション検討中さん]

原価償却の話と中古価格の話を混同されるのは論点がずれていくと思います。
中古価格は売主と買主の個人間取引ですので同じ時期に売却しても価格差が大きく変わってしまう事が多々ありますので。

そもそもこの地域に同クラスの高級物件が販売されるのは初めてですし、この物件が販売好調ならおのずとマンション開発が活性化して中古価格が上がっていく可能性も考えられます。

ここの価格が高いというお話なら、もう少し踏み込んで競合物件との比較等で議論出来ると幸いです。

[2842: マンション検討中さん]

東十条は商店街やスーパーもあり住みやすそうですが、何でリセールが弱いんでしょうね。

[2843: 匿名さん]

誰も東十条がリセール弱いとは言ってないかと思いますよ。

相場が比較的に安いのは低地で南口周辺の買い物利便性が悪かったからではないでしょうか。

[2844: 匿名さん]

地盤云々の件で王子神谷との比較が話に出ていますが、王子神谷駅の東側徒歩5分と東十条の東側徒歩5分の地域では地価が50万円ほど違います。

これは京浜東北線と南北線の路線価影響もありますが、王子神谷の東側が埋立地が多い事が関係しています。

この物件は低地ですが埋立地ではありませんので過度な懸念は必要ないかと思いますよ。

[2845: 匿名さん]

やはり、低地は評価が低いでしょうが。
その分、安いかラ良いのだけれど。。

[2846: マンション検討中さん]

ここのマンションは割高ではないと思います。調べたら、埼玉と同じぐらいですよ。ここは東京だし、どこに行っても近い、ここのマンションの値段はさいたま新都心駅と浦和駅と武蔵浦和駅の新築マンションと同じぐらいの坪単価なので、割安な気がしますが、2,3年前より高くなっているのですが、同じ時期に売り出したマンションと比べると高くないと思います。

[2847: マンション検討中さん]

>>2846 マンション検討中さん
浦和とここを比べるのはナンセンスだと思います。
学区も含めて極めてレベルが高く、郊外の富裕層が集まっており、新築マンションの購入層として平均収入もここの比ではありません。
平均@330のタワーがあっという間に売れてしまうのですから。

[2848: 口コミ知りたいさん]

浦和かぁ。。そんなに良いですか？
私は通勤や交友関係が都心～城北で完結しているもので、郊外型というのがピンときません。。

まぁ、東十条は完全に住宅地なので、繁華街的な便利さを求める方には向きませんね。
銀行も王子まで行かないと無いし。マックが無いのは不思議。

[2849: 口コミ知りたいさん]

まぁ、王子も自転車で4〜5分だから生活圏かもしれませんが。

[2850: 口コミ知りたいさん]

酔って書いたら変な文章に。。orz