ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 40代]]

ザ・ガーデンズ東京王子についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都北区王子五丁目1番39の一部、四丁目31番9（エアリーコート棟）、東京都北区王子五丁目1番39の一部（ブルームコート棟、カームコート棟）（地番）
交通：京浜東北線 「東十条」駅 徒歩5分
東京メトロ南北線 「王子神谷」駅 徒歩6分
埼京線 「十条」駅 徒歩13分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.07平米～85.09平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主・販売代理：近鉄不動産
売主・販売代理：大和ハウス工業
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：長谷工コーポレーション
販売代理：長谷工アーベスト
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社長谷工コミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


[スムログ 関連記事]
ザ・ガーデンズ東京王子　予定価格と間取り　モデルルーム訪問
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名作マンション訪問特別編【桜×マンション（前編）】
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[1981: 1980]

1979さんに同意です。
今ならフラット35一択ですが、2年後の長期金利はどうなってるか。。

[1982: マンション検討中さん]

>>1979 匿名さん

運用が難しい状況だから
金利が低いわけだし、
余裕資金としてキープする資金に
金利を払うとか、発想がおかしい気が。

[1983: 周辺住民さん]

>>1974 匿名さん

単なる個人の思い込み如きに長い
こんな内容のない話しに何行使うの？
掲示板なんだから考えないと

[1984: 1980]

>1982さん
住宅ローン減税は良いですよね？
減税終了後も、手元資金がゼロだと病気や事業トラブルで資金が必要になった時に破綻してしまうので、その意味で手元にある程度の資金を残した方がいいと思います。
資産が潤沢な人は確かに前倒し返済が良いですね。

[1985: マンション検討中さん]

1978です。
皆様色々アドバイスありがとうございます。
減税のうちはその恩恵を受けなければですね。

[1986: マンション検討中さん]

20〜30%は頭金用意しないと、資金がショートしそうになった時、対応しようがないですよ。安易に考えず、高い買い物なので慎重に考えるべき。買った後手放さなければならない多くが、ローン残高が高い人達だから。

[1987: マンション検討中さん]

頭金は３割入れる予定です。残りをどういう配分で返済するかが悩ましかったのです。

[1988: 匿名さん]

>1986

それはおかしいです。
頭金を一杯入れるからショートするんですよ。

頭金を現金でキープしとけばショートしないんですから。
金利が高ければ現金でキープするのはもったいないんだけど、
今は金利なんて減税で帰ってくる分以下ですから、
借りられるだけ借りて頭金なしが正しいです。

よっぽど使う当てがない、お金が余ってるなら頭金を入れるのもいいんですが。

[1989: マンション検討中さん]

知ったかぶりが湧いてますね（笑）

[1990: 匿名さん]

>1989

ちゃんと計算すればわかるよ
思い込みじゃなくてちゃんと計算してみよう。

【以下、計算】
1000万多く借りても月の支払いは27,000ぐらいしか変わらん。
年間約33万。
それを全部貯金しても10年で330万。
10年以内に収入が減った時のバッファが330万しかないってこと。
330万なら年収の半分行くか行かないかだろうから、
いざという時は半年以内に家が売れないとアウト。
マンションの平均売却期間は6か月～8か月だからこの水準は危険。

だったら1000万多く借りて頭金を減らしたほうが1000万のバッファでいざという時助かる確率が高い。
1000万あれば、1年～1.5年ぐらいは生活できるからその間に家を売って借金を完済できることも可能。

この金利計算はフラットの0.9%で計算してるけど、
フラットでも当初はもっと金利が安いから、頭金を入れるのはより不利ですよ。

[1991: マンション検討中さん]

銀行の営業もいらしているようですね。

[1992: 1980]

>1986さん
>1988さん

頭金を多めに入れるのは、
①金利対策　→　返済総額の低減。ただ低金利な現在は10年前ほどの額ではない
②ショート等で手放す時の任意売却　→　残債割れだと売れないので借入額が少ない方が安心

もしローンを変動金利で組む場合は金利上昇に対応する予備資金も必要だと思います。
ですのでローンに頼らざるを得ない層がフルローンや、あるいは全力で前倒し返済するのは危険な気がしますが。。

抵当権を解消しても預金ゼロになったら急な手術で必要な100万を払えずに・・という事態もありえますよね。
考え方は合っているでしょうか。

[1993: マンション検討中さん]

>>1990 匿名さん
1978です。1889は私ではないですがそういう計算があるんですね、ありがとうございます。
頭金３割はらっても、貯金は半分は残るのでバッファはありそう。
教育費がかかる時期なので繰り上げ急がずルートかなと、道が見えてきました。皆様ありがとうございました。

[1994: 匿名さん]

>1992

残債対策にしても、頭金で入れるのと手元資金を持ってるのでは等価です。

頭金を入れるメリットは金利分の節約意外にあり得ません。
その節約効果が下がっている以上、頭金を入れる意味は……。

もちろん、貯蓄できない体質の人が頭金を入れるのはありです。
借金して無駄遣いするのは意味がないので。

[1995: 1980]

>1994さん

リプライありがとうございます。
残債割れでも手元資金と合算し、残債を満たせれば任意売却は可能なのでしょうか？

[1996: 匿名さん]

>1995

可能ですよ。

[1997: 1980]

1996さん、ありがとうございます。
銀行と相談すればできるようですね。

>1993さん
私も見習ってバッファの確保がんばりますｗ

[1998: マンション検討中さん]

フラットは、本来であれば住宅が買えない層（頭金をあまり用意出来ない層）にも住宅ローンという名の借金を目一杯貸しつけてやろうという趣旨のもの。破綻率も高いです。安易に家賃分で広い部屋に住めるというのは、典型的な危険な発想です。責任も持たない営業のいい加減な話しに惑わされないで、ご自身でよく勉強されると良いでしょう。

[1999: マンション検討中さん]

日々の生活資金、教育費等の近い将来に必要になる事がわかっている資金、失業などで収入が途絶えた時に生活を立て直す期間の生活費
以上は、預金や国債で無リスク運用。
残りは頭金に突っ込む。
足りない分はローン
自分はこんな感じです。

[2000: 匿名さん]

>>1998 マンション検討中さん

楽天的すぎても如何なものかと思いますが、必要以上に不安を煽るのはどうかと思いますよ。
考え方は人それぞれ。フラット35の趣旨も頭金が無いとダメというのも貴方の主観でしょう。
辞めときなよと言うのは簡単ですし、辞めた事によるリスクは表面化しないので一見責任が無いように思えますし、その方に良いアドバイスをしているように見えます。しかし機会損失という観点で見れば十分無責任な発言なんですよ。
購入する事によって得られるものは現在から将来にかけて数え切れない程あるのですから。

[2001: 匿名さん]

>1998

破たんするかどうかに頭金の有無は関係ない。
毎月の返済額と収入の比率がどうか。
返済比率が安全圏に入ってるなら、手持ち資金が多いほうが安心。
頭金の入れ過ぎは無駄です。

https://www.sumu-log.com/archives/3120

[2002: 匿名さん]

ここのマンション買うことにしました。
なかなか金額高いですが、やっぱ住みたいと思ったから購入します。
これから購入される方、よろしくお願いします。

[2003: マンション検討中さん]

>>2002 匿名さん

うちも同じ心境です。

やはりなかなか高いと感じるので、他も見てからという気持ちで、先ほど他の物件見てきましたが、ここの方がワクワク感があると言うか・・・。

うまく言えませんが、ここに住みたいと感じるかどうかって、大事ですよね。

金利状況とか、売却時の資産価値とか、損得勘定も踏まえつつ、ずっと住むつもりで購入するなら、決め手は気に入ったかどうか。

と言うわけで、うちもこちらで気持ち固まりました。

[2004: 匿名さん]

登録期間、いつからになったかご存じでしょうか？
ご存じでしたら教えて下さい。

[2005: マンション検討中さん]

>>2004 匿名さん

登録が8月27日から9月3日。

抽選が9月4日だそうです。

[2006: 匿名さん]

>>2005 マンション検討中さん

ありがとうございました。
スケジュール空けておかないと。

[2007: 口コミ知りたいさん]

売買契約とローン特約についての質問です。
ローンの事前審査は済ませていますが、万一本審査で否決になった場合に備えて売買契約でローン特約を備えておきたいと考えています。この物件では可能でしょうか。
通常の不動産取引では備わっている条項だと聞いたのですが。。

可能な場合、来月の売買契約までにローン会社や返済方法を確定しなければならないでしょうか。
竣工まで2年近くあり、実行金利も分からない状態でローン内容を確定できないですよね。。
現在は提携ローン、プライベートローン双方で検討中です。

[2008: eマンションさん]

>>2007 口コミ知りたいさん

契約時は仮決定でいいみたいですよ。
本決定は来年の秋くらいって言われました。

[2009: マンション検討中さん]

今そこそこの預貯金のある方は、4000万円台後半くらいの金額を住宅ローンで借りる方が全体の支払いが安くなる可能性があります。
住宅ローン減税がありますので。
10年間で400万円の税額控除をしてもらって、11年目の最初に一気に繰り上げ返済すると、実質的に借りた金額より返済の金額が少なくて済む可能性がありますよ。
例えばですが、4700万借りて返済額が5000万円になったが、減税分400万円があるからトータルで100万円得するというようなパターンです。
各家庭の状況次第ですが可能性はあるので細かく計算することをお勧めします。

[2010: 口コミ知りたいさん]

>2008さん

早々にありがとうございます。
正式な契約書なのに仮で良いのですね。購入者は助かりますが意外です。
もし揉めて裁判になったら明記されていない銀行だと主張するのが難しくなりそうな気がしますが。。
商慣習なんでしょうかね。

[2011: 匿名さん]

>>2007
普通は売買契約書の中にローン特約の条項が入っています。
営業に契約書の文案を見せてもらうよう頼んでみてはどうですか。

[2012: 口コミ知りたいさん]

>2009さん
同意です。
住宅ローン減税は本人の所得税額と住民税額の範囲なので、そこまで納税していない人はフルで控除を受けられない可能性があるのと、11年目で一括返済できない場合は金利分と差し引きになるので精査が必要ですね。
今は金利が分からないので結局は精査できませんが笑

>2011さん
コメントありがとうございます。
そうですね。営業さんに相談してみます。ただ、まだ重要事項説明書をもらえていないのに、果たして契約書の文案まで見せてもらえるものか。。
過去の物件だとどうしているんでしょうね。

[2013: マンション検討中さん]

究極は個人の自由だけど、手持ち資金もないのに住宅ローンは安易に組むべきではないよ。
まして、5000万程度の物件をこれから買う人の意見など参考にならない。
せめてネットでもよく調べて熟慮すべきだと。
ローンはどんどん借りるべきみたいなのは、この板の趣旨に反すると思う。
純粋にこの物件の良し悪しを意見交換するべきではないかな。

[2014: 口コミ知りたいさん]

物件の良し悪しは建設前の段階では出尽くした感があるような。。
羽田航路やローンの話も、ガーデンズ検討者の目線で語るのであれば良いのではないでしょうか。

個人的には、今のマンションの価格高騰を低金利でカバーできている状況で、もしＡ棟引き渡しの2018年初旬までに低金利が反転したら、本体価格高騰と金利上昇で返済額がダブルパンチとなる状況を皆さんがどう思っているか知りたいです。
結構なギャンブルじゃないですか？

[2015: 匿名さん]

確実なことはいえませんが、7月末の黒田総裁の会見を見ても、あと2年程度で金利が上がる可能性は低そうですよね。
アメリカは2008年のサブプライムからQEを始め、昨年末でようやく利上げしましたので、金融緩和は7年続きました。
日本は2013年から金融緩和を初めてまだ3年で、しかも効果が出てないですから、もう少し続く気がします。
消費税が10%に上がる方が先じゃないでしょうか。
などと言いながら自分もローン組むの怖いです。

[2016: マンション検討中さん]

>>2014 口コミ知りたいさん

ですねー
低金利低金利ってみんなが言うから
勘違いしそうになるけど、
この物件の引き渡し時に
低金利が確定しているわけではないですからね。

[2017: 検討板ユーザーさん]

>>2015 匿名さん
2013年から金融緩和が始まった？リーマンショックが起きた2008年の日本の政策金利をご存知ですか？知ったかぶりも甚だしいですよ。

[2018: マンション検討中さん]

ここを購入される方々は、世帯年収どれ位なんでしょうかね。 2000万くらいでしょうか。

[2019: マンション検討中さん]

2008年の無担保コール・オーバーナイト金利は0.5％。白川前総裁の時から0.5➡0.3➡0.1の段階的な利下げ、特別基金の創設、国債に加えて企業債務(社債やCP)の買入は既に始まってるよ。黒田現日銀総裁から始まったのは量的質的金融緩和であって、2008年の白川前総裁から金融緩和は行われてるよ。適当なこといって、検討者を変な方向に持ってくなら、退出(日銀流に言えばexit)するべきだね。

[2020: マンション検討中さん]

>>2018 マンション検討中さん

年齢もあるけど1200万以上ないと、肩身狭いだろうね

[2021: 口コミ知りたいさん]

なんで買った後で肩身が狭くなるの？

[2022: マンション検討中さん]

うちは年収800万だけどダメですかね？
妻が働いてくれたらいいけど子供が小さいししばらくは無理です。

[2023: マンション検討中さん]

>>2022 マンション検討中さん

うちは共働きで1000万程度です。

奥様が専業で800万なんてうらやましい。

2020さんがおっしゃるように､肩身が狭いかもしれないと不安に思ったりしますが、気にしても仕方ないですしね。

資金計画や生活レベル、家族の人数にもよるので、年収だけでははかれないんでしょうけど。

いろいろ考えた上で、無理なく完済できると判断したのですが、見落としている落とし穴がないか気になります。

[2024: マンション検討中さん]

年齢と年収、将来のライフイベントにかかる出費、日々の生活費を洗い出して、FＰの人に無料でライフプランニングの冊子作ってもらったら、少し不安が解消しました。日々の出費を見直すきっかけにもなりました。この物件ではありませんでしたが、違う物件でファイナンシャルプランナー相談会に参加してアクサ生命の方に作っていただきました。他の世帯の世帯年収も気になりますが、ライフステージも家族構成も違うので、自分の今後のライフイベントを鑑みて購入されるのが良いかと。偉そうにすみません。

[2025: マンション検討中さん]

肩身が狭いとか意味が分かりません。年収だけでなく、購入に当たっては個々に資金計画が異なるでしょうに。ある程度の物件なので、それなりの常識的な方々が住むことを願います。

[2026: 口コミ知りたいさん]

2025さんに同意です。
同じマンションなのに年収で肩身とか、何言ってんのって感じです。
もし1200万で選民意識を持てるような人だったら、湾岸タワマンに行くともっと楽しいと思いますw

[2027: 口コミ知りたいさん]

みなさんオプションは何をつけますか？
・絶対につけるもの
・つけるか迷ってるもの
・絶対につけない(意味ないと考える)もの
参考に教えていただきたいです。

[2028: eマンションさん]

うちはキッチンのフラット天板で迷ってます。
使いやすそうなんだけど、張り出した部分のカドが子供に危なそうで。。
造作のランドリー吊戸とカップボードは必須な気がします。

[2029: マンション検討中さん]

このお盆休みに、また倍率上がっちゃうんですかね？？

[2030: マンション検討中さん]

>>2029 マンション検討中さん
お盆はスタッフの数が相当少ないようで、お盆の来場は限定的でしょう。